2016经纪人协理操作实务整理.doc

一．经纪业务类型及流程
1.根据不同分类方式对房地产经纪业务进行分类，熟悉我国房地产经纪业务的主要类型及服务内容
根据市场类型分：新建商品房经纪业务，存量房经纪业务（为主）
根据交易类型：买卖经纪业务和租赁经纪业务
根据用途：住宅和商业
根据服务方式：代理业务和居间业务
房地产经纪业务类型：1.存量房经纪业务：
1：买卖居间：按照经纪服务合同约定为买卖双方提供订立买卖合同的媒介服务，并收佣金
2.：租赁：按照经纪服务合同约定为租赁提供签订合同的媒介服务，并收佣金
2.新建商品房销售代理：房地产机构接受委托，按服务合同约定以房开公司名义销售并收佣金
服务内容1.买卖居间：提供买卖信息，交易流程，交易风险，市场行情，交易政策咨询，实地查看，权属调查，信息发布，广告宣传，协助议价，交易撮合，订立买卖合同，协助交验房屋。
（如有需要：代办抵押贷款，交易资金监管，协助缴纳税费，产权过户。
2. 提供租赁信息，市场行情，相关政策咨询，实地查看，权属调查，信息发布，广告宣传，协助议价，交易撮合，订立租赁合同，协助缴纳税费，助交验房屋。
3.新建商品房：市场调研，项目本体分析，竞争产品分析，客户定位，项目宣传及推广
2.掌握存量房买卖居间业务，租赁业务，新建商品房代理业务的基本流程及各阶段的主要服务内容
1. 卖居间业务基本流程：1.委托阶段：①搜集交易信息
② 客户接待
③签订买卖经纪服务合同
④实地查看房屋
2.带看阶段：①发布房源
② 信息配对及带看
3.洽谈阶段：
4.签约阶段：①协助签订房屋买卖合同：提醒双方签约注意事项，查验双方相关证件，讲解合同
②佣金结算
5.交割阶段：①交易资金结算
②缴税及过户
③房屋查验交接
2.租赁居间业务流程：
3.新建商品房销售代理业务流程：1.委托阶段
2.销售筹备阶段
制定营销策划方案①做好市场定位
②制定宣传推广营销策略
③制定销售计划
准备销售资料文件：审批文件，销售文件，宣传资料，经纪机构代销文件
3.销售阶段
4.签约阶段
5.房屋交验阶段
6.结算阶段
二．房地产交易信息搜集与运用
1.运用不同方式，方法，多聚道搜寻房源信息（基本状况，权利人，联系方式，报价等），并对其进行整理，共享，更新，熟练使用记录房源信息的常用表格，按广告发布的规定和经纪服务合同约定或者经委托人书面同意，依法通过经营场所，网站，报纸等不同渠道发布信息
搜集房源的方法：被动收集：1.门店接待，2.互联网获取，3.电话获取，4.熟人推荐
主动收集:1.媒体获取，2.住在小区获取，3.联系有关单位
房源共享：1.私盘制：公司内部员工之间
2.公盘制：国内中间大部分采用内部公盘制（公司内部或联盟之间）
3.分区公盘制：公司内部跨区合作
房源更新：
房源状态
级别
访问期限
有效
A：5天
B：10天
C：15天

无效
D：1-2月

2. 运用不同方式，方法，多聚道搜寻客源信息（意向购买或者租赁房屋的用途，区位，价位，户型，面积，建成年份或新旧程度等，客户及联系方式，资金预算等），并对其进行整理，分析，应用，熟练使用记录客源信息的常用表格
方法
优势
劣势

3. 运用不同方式，方法，多聚道搜寻房地产价格信息（房地产价格，租赁价格等），并对其进行整理，分析，应用，熟练使用记录房地产价格信息的常用表格
房地产价格信息的搜集：1.政府主管部门：1.权威有效2.时效性差
2.成交实例
3.通过交易当事人了解信息
4.相关机构的调研报告
5.房地产专业网站
6.报纸房地产专版
利用房地产价格信息：1.为制定房地产挂牌价提供依据
2.为交易谈判提供价格参考
3.利用价格趋势促进房源和客源开发
三．房地产经纪服务合同签订
1.根据房地产经纪业务类型，选择相应的房地产经纪服务合同（出售，出租，承购，承租），向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容。
类型有哪些？：按提供方式分：居间和代理
按委托事项或内容分:出售，出租，承购，承租。
如何根据业务类型不同选择合同类型？：根据委托目的
经纪服务合同的内容？
1.委托人基本情况。2.委托事项，3.服务内容，要求，完成的标准，4.服务费用和支付方式，5.当事人权利和义务，6.违约责任和解决方式
2.做好签订经纪服务合同的准备工作，包括需要书面告知的事项，查看委托人的身上证明，委托出售或者出租房屋的权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料，洽谈服务项目，服务内容，服务完成标准，服务收费标准及支付时间
签订经纪服务合同应告知：一，书面告知委托人有关事项：1.是否与委托房屋有利害关系，2.应当由委托人协助事项和提供的材料，3.市场参考价格，4.交易的一般程序及风险5.涉及的税费，6.经纪服务内容和完成标准，7.收费标准和支付时间，8.房款交付事项
二．1.查看委托人身份证明：完全民事行为能力：18周岁以上能独立进行民事活动的公民或者16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要生活来源的。无民事行为能力由监护人代理委托。法人或者组织应领取营业执照，登记证书或组织机构代码证
2.查验权属证明
三．洽谈有关事项：
备注：服务费用支付时间为房地产交易合同签订之时。
3.按照经纪服务合同的签署要求，（签名，盖章等），与委托人签订经纪服务合同，避免合同签订中的常见错误，预防房地产经纪业务纠纷
签署房地产经纪服务合同：
流程：1.准备书面房地产经纪服务合同
2.向委托人解释合同条款
3.签字，盖章（一名房地产经纪人员或者两名协理签名）
经纪服务合同常见的错误：1.证件信息填写错误2.合同服务内容未明确界定3.有效期未标明4.空白处留白（划除）
合同风险防范：1.充分协商2.使用规范合同文本3.明确经纪服务方式4.明确合同履行与交易合同履行的关系5.积极调查审核的义务
四．房屋实地查看
1.实地查看拟出售或出租房屋的区位状况，实物状况和物业管理状况，熟练使用实地看房的常用工具和表格，表单等
2.根据实地看房情况，委托人提供及在登记部门核实的房地产权益状况信息，编制房屋状况说明书，并交委托人确认或认可
3.制定带领客户实地看房的方案，包括看房世纪，路线和顺序等，按照预定方案带领客户实地看房，向客户介绍房屋状况，回答客户在看房过程中提出的问题，根据房屋实际状况，核对房屋状况说明书
五．房地产交易合同代拟
1.向当事人说明存量房买卖合同的主要内容，协助买卖当事人洽谈，签订存量房买卖合同，向当事人提醒有关合同风险及注意事项。
2.向买受人说明新建商品房买卖合同的主要内容，协助买卖当事人洽谈，签订商品房买卖合同，向买受人提醒有关合同风险及注意事项。
3. 向当事人说明房屋租赁合同的主要内容，协助租赁当事人洽谈，签订租赁合同，向当事人提醒有关合同风险及注意事项。
4.根据房地产交易合同网上签约和备案的相关规定，协助当事人办理存量房买卖合同，新建商品房买卖合同和房屋租赁合同的网上签约和备案手续
六．房地产交易资金结算
1.向委托人或者交易当事人说明房地产买卖，租赁涉及钱款的种类（价款，定金，押金等）性质及有关规定，根据不同的付款方式（自由资金支付与贷款支付，一次性支付与分期付款，现金支付与转账支付等）的特点及交易当事人情况，提供付款方式咨询和建议
2. 向委托人或者交易当事人说明交易资金交割方式，包括交易当事人自行交割和通过第三方（房地产经纪机构，交易保证机构，政府部门或者有关单位等）在银行开立的客户交易结算资金专用存款账户划账。根据不同交易资金交割方式的特点，提供交易资金交割方式咨询和建议
3.对买卖双方自行交割交易资金进行指导及风险提示，根据存量房交易资金监管的规定，按照交易资金存储和划转程序，协助交易当事人结算交易资金
七．房屋查验与交接
1.根据存量房查验和交接的操作要点及注意事项，按照存量房买卖合同或者房屋租赁合同约定，核对，查验房屋状况，协助当事人办理房屋及附属家具，家电等交接和签收手续
2. 根据存量房查验和交接的操作要点及注意事项，按照商品房买卖合同，住宅质量保证书，住宅使用说明书，建设工程竣工验收备案证明等，核对，查验商品房的面积，设施设备，装饰装修，建筑质量等状况，协助当事人办理房屋交接和签收手续
3.根据存量房使用环节的费用种类（水费，电费，燃气费，供暖费，电话费，有线电视费，网络费，物业服务费，专项维修资金等），交纳主体，收取标准和房地产交易合同约定，协助当事人计算和结清房屋使用环节的费用
4.根据相关规定和要求，全程做好房地产经纪业务记录，依法妥善保存房地产经纪服务合同，房地产交易合同，房屋状况说明书，业务交接单据，原始凭证等与房地产经纪业务有关资料
八．房地产经纪业务风险防范
根据有关法律法规规定，全面了解和正确认识房地产经纪业务中存在的行政处罚，民事倍偿等风险，对房地产经纪业务风险进行识别，采取有力措施防范风险发生。
9 / 9