老旧小区加装电梯涉及法律问题研究.pdf
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1、URBAN CONSTRUCTION|91城市建设摘要:加装电梯需要符合实体合法和程序合法两个条件,在法律上涉及相邻权的保护;加装电梯符合大多数人的利益,是公共利益原则在社区实践中的运用;保障利益受损方的合法救济权利;加快出台老旧小区加装电梯的法律规定和司法解释。关键词:加装电梯;相邻权保护;利益受损主权利DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2023.06.011随着老旧小区加装电梯在全国的推进,相关法律问题日益凸显。特别是民法典实施以后,如何适用民法典相关规定处理老旧小区加装电梯纠纷成为十分紧迫的问题。一、加装电梯合法性研究加装电梯是一项利国利民的民生工程,加装电梯在法
2、律上的合法性分为两部分:实体合法和程序合法。(一)实体合法实体合法是指加装电梯要符合国家、地方的相关强制性规定。这包括两方面:一是需要符合相关住宅建设标准;二是需要符合国家和地方关于加装电梯的规定。1.加装电梯符合相关住宅建设标准这主要是关于日照、通风和消防等规定,不能因为加装电梯使相关标准达不到要求。四川省达州市渠县人民法院2022年受理加装电梯排除妨害案件,1原告起诉被告阻挠加装电梯施工,法院经审理认为,增设既有住宅电梯属于固定建筑物的一部分,如果不能够确保满足人员疏散、消防安全的要求,则将是一个巨大的安全隐患。本案原告所提供的证据,不足以证明在增设电梯行政审批程序中已全部合法,特别是未提
3、供消防部门的明确批准。只有合法权益受到侵害方能受到法律保护。故原告对既有住宅增设电梯缺乏合法性。最后法院判决:增设电梯方便业主出行,本是件利民的好事,原、被告应本着诚信、友善、和谐、互利的原则,兼顾各方利益协商处理。在方便出行的同时,也要以不存在安全隐患、行政审批合法为前提,不能以牺牲其他业主的合法权益为代价。故原告所主张的权益不受法律保护,其要求被告停止侵害、赔偿损失的诉讼请求不合法,本院不予支持。2.符合国家和地方关于加装电梯的规定国家和地方都出台了一些关于加装电梯的规定。例如,各地出台了加装电梯的技术导则,这些技术导则对加装电梯应符合的技术要求作了规范。2021年9月发布的广州市既有住宅
4、增设电梯技术规程规定,新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准,不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。具体规定如下:电梯井占地尺寸不超过2.5米2.5米;交通连廊净宽不超过1.2米(与电梯井直接等宽相连的连廊除外);电梯井若需占用现状通道,应确保剩余的通道宽度(可通过改造方式实现)不小于1.5米(仅供人行和非机动车通老旧小区加装电梯涉及法律问题研究文 曾永光 全国市长研修学院(住房和城乡建设部干部学院)靳 娟 全国市长研修学院(住房和城乡建设部干部学院)董 爱 全国市长研修学院(住房和城乡建设部干部学院)URBAN CONSTRUCTION92|城市建设行),供机动车通行不小于4米
5、。北京市既有多层建筑加装电梯工程技术导则(试行)(京建发2020184号)规定:当道路作为消防车道时,其宽度应满足现行国家标准建筑设计防火规范(GB50016-2014)的要求,若原道路宽度不满足该标准要求,不应再减少其宽度;当道路为一般道路时,其宽度应满足现行国家标准城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)的要求,若原道路宽度不满足该标准要求,不应再减少其宽度。2023年1月实施的宁波市既有住宅加装电梯管理办法第8条规定:加装电梯应在住宅小区用地界址范围内实施,满足建筑结构安全、消防间距及安全疏散等要求,不得侵占城市道路和影响城市规划实施;不得改变原有建筑主体结构形式,电梯外观、材
6、质应与原楼房建筑风格和周边环境相协调;应尽量减少对底层住宅及相邻建筑的不利影响,尽量少占小区公共道路和绿地绿化。(二)程序合法程序合法主要指加装电梯要履行公示制度和通知制度,保障利害关系人的知情权和异议权。加装电梯一般要履行以下程序:1.加装电梯意愿的征询根据上海市发布的关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见(沪建房管联2019749号)规定,在业主自我协商、业委会组织业主协商的基础上,按照关于加强本市城乡社区协商的实施意见(沪委办发201628号),居民委员会应根据需要,积极搭建社区协商平台,组织业主民主协商,引导各利益相关方理性表达意见诉求,寻求各方意愿的最大公约数,促成共识
7、达成。加装电梯意愿征询一定要公开,渠道要充分。公开是指征询工作要向加装电梯涉及的全体业主进行,不能仅限于部分业主;公开的渠道要保证全体业主能知晓征询工作,包括小区业主微信群、小区公示栏(如果单元门口有公示栏也需要进行公示)、短信或电话通知等方式。2.加装意愿的表决根据民法典第278条的规定,加装电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。表决前一定要做好通知工作,尽力通知全体业主来参加表决,通知的时间与表决时间应有合理间隔,保证业主能安排好时间来参与表决。3.达成书面协议加装意愿
8、表决通过后,同意加装电梯的业主需要就下列事项进行协商,达成书面协议:(1)增设电梯的品牌、型号及工程施工方案。(2)增设电梯工程预算及建设费用分摊筹集方案。(3)确定电梯使用单位和投入使用后的电梯维保方式。(4)电梯投入使用后的运行能耗、维修保养等费用的分摊筹集方案。(5)财政补助资金的分配使用。(6)对权益受损业主的补偿方案和补偿资金的分摊筹集方案。前4项是多数地方的要求,如成都、宁波。第5、6项是少数地方的规定,如济南市2020年颁布的济南市既有住宅增设电梯办法中有这方面的规定。4.公示公告增设电梯协议和方案由增设电梯住宅所在社区居委会在拟增设电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示决议结果。
9、公示期不能太短,否则起不到公示的作用。公示期满后,对增设电梯受到影响的利害关系人无实名书面反对意见的,由社区居委会核实盖章后抄告街道办事处。5.协商调解公示期间,因增设电梯受到影响的利害关系人有实名书面反对意见的,业主可协商解决增设电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜。业主协商不成的,社区居委会应组织调解。业主拒绝社区居委会调解或经调解仍未达成一致意见的,属地街道办事处应搭建平台,URBAN CONSTRUCTION|93城市建设召开协调会进行调解。社区居委会和街道办事处应出具相关调解情况记录。调解成功的,社区居委会、街道办事处应对申请人递交的增设电梯项目申请资料予以盖章确认。业主仍有异议的,
10、可通过法律途径解决。二、加装电梯与相邻权保护相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说,在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响,或者说对本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间,都可称作“相邻”。例如,建筑物区分所有中,一楼产生噪声,被六楼感知,仍可谓一楼与六楼相邻,可径直基于相邻关系行使相邻权。相邻关系中较常行使的权利包括:(1)土地或建筑物范围内历史形成的必经通道
11、,相邻各方享有通行的权利,土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞;相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的,他方应予以方便,但施工方应合理使用,完工后恢复原状,造成损失要给予补偿。(2)对自然流水,相邻各方都有权使用,不得擅自堵塞或排放;相邻一方必须通过另一方土地排水的,另一方应当允许,但使用者应采取措施减少损失,并给予对方损失补偿。(3)在建房挖沟时,应当与邻人房屋等不动产保持一定距离,不得影响邻人房基,不得将屋檐水或流水泄入邻人的土地或房屋,也不得影响他人通风、采光或生活;相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的,他方有权责令其截除根枝或伐去
12、竹木,已造成损失的,应予赔偿。相邻权是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产为使用或限制的权利。其基本内容包括两方面:一是对相邻不动产为特定使用的权利。即为自己不动产的使用便宜有必需或必要时,在相邻不动产上所为的特定使用,如邻地通行、铺设管道等,其中包括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容,主要体现在积极地役权方面,在这两大法系其内涵是一样的,即“供役地人必须允许在其土地上为特定行为,如通行、取水等”。二是限制相邻不动产使用人对其不动产为特定行为的权利。亦即当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害(包括危险)时,其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。加
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