法律中的业主范围.doc

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一、问题：
什么是法律上的业主？
1. 物权法中的业主仅仅是指房产证上登记的人吗？
2. 夫妻一方显名买房，其配偶算不算业主？
3. 联名买房，无亲属关系的登记人是不是都算业主？
4. 借名买房，业主归实际出资人所有还是名义买房人？
参考法条：
1. 《物权法》
2. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
3.《物业管理条例》
二、解析：
1. 物权法中的业主界定：
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）
第一条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
附：《物权法》第二章第三节
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权的，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
2. 国务院《物业管理条例》第二章第六条：
房屋的所有权人为业主。
三、结论：
由此可见，《物权法》中业主的范围一共分为三类：
1. 登记到产权薄上的人
2. 依事实行为取得物权，尚未登记的人
3. 依与建设单位的房屋买卖行为（交付）而占有房屋，尚未登记的人
对于这一类业主，需要注意的是房产买卖行为是一手房的买卖，也就是买受人与建设单位之间的商品房买卖，至于二手房买卖，情况比较复杂，在交易中也存在很大的不稳定性，如果仅通过一般性的规定很难覆盖具体的个案，这也只能具体案件具体分析了；再者需要注意的是本条第2款所称的”占有“指的是”控制“加”支配“，此处的占有是继受取得（自建设单位转移而来）、合法占有、自主占有、公然占有，可以是直接占有也可以是间接占有（存在承租关系、借用关系）。
四、问题解决：
1. 物权法中的业主仅仅是指房产证上登记的人吗？
见本文第三条，物权法中的业主共包括三类，除了登记到产权簿上的人可称作业主之外，还有未登记但依事实行为取得房屋所有权的人以及虽未登记但依与建设单位买卖行为而占有房屋的人。
2． 夫妻一方显名买房，配偶算不算业主？
根据《物业管理条例》的规定，在婚姻存续期间从开发商处购买新房并登记到一方名下，其配偶因共有而应当认定为所有权人而可以认定为业主。
这应当是法律中业主的应有之意，也不违反《解释》第一条第2款中的形式要求，即依买卖行为而占有房屋，尚未登记的人。
3． 联名买房，无亲属关系的登记人是不是都算业主？
登记薄上载明的人都可以算业主。
4． 借名买房，业主是归实际出资人还是名义出资人？
借名买房的名义出资人因登记而具有《物权法》中业主身份。
而实际权利人是否可以称作业主，取决于其是否属于房屋所有权人。在实践中，如果实际权利人要求对房屋行使权利，根据司法案例，实际出资人在主张对房屋权利时往往能够得到法院支持，进而可以要求名义出资人进行过户登记而取得业主身份，而此时名义出资人不再具有业主身份。
在其显名之前，这种情形是否符合《解释》中第一条第2款中所称“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人”中的标准，有待进一步的探讨。

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