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前期物业管理服务内容目录1. 第一章、物业管理前期工作概述52. 第一节、前期工作的概念与作用53. 第二节、前期工作的阶段性内容74. 第三节、前期工作的人员配置95. 第二章、前期工作规范、要点及示例106. 1.1.1对垃圾房的设置、管理用房的面积、位置和配备提出建议107. 1.1.3从节能角度对项目的、外立面及围护材料提出建议158. 1.1.5对节水节电降低消耗的措施提出建议239. 1.1.6对能源控制提出建议2510. 1.1.7对无障碍设计提出建议2611. 1.1.8对大堂及共公区装修及配套提出建议2712. 1.1.9对中央空调及通风系统提出建议2813. 1.1.10对电梯及扶手电梯、动力系统提出建议2914. 1.1.13对电视广播系统提出建议3915. 1.1.14对照明系统提出建议4016. 1.1.15对楼宇自控系统提出建议4617. 1.1.16对智能化弱电系统设计提出建议4818. 1.1.17对红外报警系统、防盗系统、可视对讲系统提出建议5119. 1.1.18对消防报警系统、应急报警系统、应急广播系统提出建议5420. 1.1.19对程控交换机系统、区域网络系统、综合布线系统提出建议5621. 1.1.20对停车场进出口、内部交通组织、车库的车道设计、车位布局提出建议：6122. 1.1.21对交通设施配备、交通流组织(通行便利)、交通安全提出建议：6323. 1.1.22对交通指示标志（停车诱导系统）提出建议：6524. 1.1.23对不间断电源系统（UPS）提出建议6725. 1.1.24对承包商免费维修保养期及维保操作手册提出建议6826. 1.1.25提交竣工验收方案及物业配合内容方案7127. 1.1.26提交接管验收方案、流程、表格8028. 1.1.27提交二次装修管理方案8329. 1.1.33制订成品保护方案9330. 1.2.1提交物业顾问公司的各阶段顾问内容9531. 1.2.4制定样板间的管理方案9832. 1.2.5协助对业主临时公约、物业管理委托合同、装修指南等文件审核确认9933. 1.2.6物业公司与销售部对接流程10034. 1.2.7结合项目情况和当地需求对项目物业管理进行定位10435. 1.2.8对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训10536. 1.3.1一个项目内大物业与自管物业对消防系统管理的协调10837. 1.3.2消防系统的验收接管10938. 1.3.3安保监控系统的验收接管11039. 1.3.4二装期间安保管理职责及与各方的协调、突发事件的处置11140. 1.3.6对公共安全责任、突发事件及应急预案等提出建议11341. 1.4.1地下车库四方验收前的交付标准11442. 1.4.2大物业对销售的地下停车场经营方案和管理方案11843. 1.4.3停车委托管理协议的制订11944. 1.4.4物业管理公司管理范围、内容和标准的制定12045. 1.4.5物业公司对业权人专属区域的车位自用、临停出租、长期出租的经营管理方案12146. 1.4.6物业管理公司对前端共用、末端自用设施设备的管理职责12547. 1.4.7地面交通组织规划及应急预案12648. 1.5.1制订各级员工招聘条件，职位说明书12749. 1.5.2制订项目的人员及部门人员构架12850. 1.5.3制订项目各阶段培训计划及培训内容13051. 1.6.2制订有偿服务方案、标准、范围、费用13852. 1.6.3二装进场的物业监管各项相关费用标准制订14253. 1.7.1对绿植的养护提出建议14554. 1.7.2施工垃圾清运及费用方案14755. 1.7.3绿化接管、验收方案14856. 2.1.1指导甲方做好本项目各专业图纸及最新变更图纸的接收和归档管理工作15257. 2.1.2指导甲方做好各系统设备清单的接收和归档管理工作15558. 2.1.3指导甲方做好系统原理图及主要设备控制范围的接收和归档管理工作15659. 2.1.4确定设备设施节点部位管理权责及设备的保养计划标准（保养计划书）15760. 2.1.5节能方案及建议15861. 2.1.6制订各机房管理制度15962. 2.1.7提交开业所需设备设施、物品材料及到货时间表16063. 2.1.8制订工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格16164. 2.1.9制订物业开荒及成品保护方案16365. 2.2.1客户手册及客户入迁流程的制订16666. 2.2.2商业部位广告位置的规范预留建议16767. 2.2.3制订商务功能及服务项目、设施设置及收费标准16868. 2.2.4提交项目标识标牌的数量、标准、样式16969. 2.2.5制订物业部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格17070. 2.2.6大物业、自营物业、业主在突发事件中紧急处理程序17171. 2.2.7提交迎接业主入住欢迎方案、重大节日及活动方案17272. 2.2.8提交项目物业管理公司的CI和VI标准17373. 2.4.1制订正式运行后地面交通组织方案17574. 2.4.2制订车管部岗位职责工作指导书规章制度工作流程和表格17675. 2.5.1制订行政人事部岗位职责、工作指导书、工作流程、人事管理规章制度和表格17776. 2.5.2制订正式运行后物业人员考核标准和内容17877. 2.6.2制订开荒所需设备设施物品物料18078. 2.6.3外墙清洗方案18179. 2.6.4制订项目租摆方案18280. 2.6.5制订项目绿化养护方案18381. 2.6.6制订环境部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格18482. 2.6.7制订环境部后勤准备方案18583. 2.6.8制订虫害消杀方案18684. 2.7.1提交与外联方联系工作方式及协调内容189第一章、物业管理前期工作概述第一节、前期工作的概念与作用物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大，各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效长期管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入模式。根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。1、早期介入物业开发，物业管理公司全程参与物业从设计施工到工程竣工验收，所以对该物业的整体情况会非常熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。物业公司从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，能够避免许多物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案在图纸阶段就已经落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的改进建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。物业公司的早期介入，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的工程管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。2、早期介入物业开发可以提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。在承接查验阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。3、此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把区域安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，物业投入使用时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。第二节、前期工作的阶段性内容1、立项决策阶段在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面向房地产开发企业提供参考建议，以协助减少决策中的风险性。2、规划设计阶段物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。物业管理公司参与规划设计，可以全面细致了反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交开发单位，责成设计单位在设计中予以纠正。因此，规划设计时物业管理公司一般应注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其它等方面的问题，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度提出建议。3、施工建设阶段物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业不仅接管理新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业，对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于安全和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些部分容易炙伤人等等。物业管理企业通过现场指导和监督，以期在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后使用和管理中难以克服的障碍。一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：（1）应选派或者计划留用有关专业人员参与工程施工质量监理；（2）要尽可能全面地收集项目的各种资料。同进熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备；（3）按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；（4）工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格设计按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等等。4、竣工验收阶段竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。物业管理公司通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题比较了解，应及时提出意见，适当地把问题暴露出来。竣工验收更多关注室内的装修、水电设施而对室外的公共部分关注较少。物业管理公司应关注例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可用等与物业管理息息相关的问题。5、接管验收阶段接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。第三节、前期工作的人员配置为了保证琼珠海岸项目的物业管理前期介入的成功，物业顾问管理公司选择并组织好参与前期介入的人员。由于物业开发周期长，人员组成采取两种方式：（！）中央团队人员（23人），由项目负责人、结构工程师和设备工程师三人组成；从项目开始到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，中央团队由一名经验丰富、知识全面的管理人员来领导物业管理的前期介入工作，结构工程师和设备工程师进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关，通过技术人员的技术把关，形成物业顾问中央团队的组织形式，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（2）选定一名物业实际操作经验丰富的管理人员进行物业的现场跟踪，组织或者选聘物业管理公司进行项目的物业管理工作。协助发展商组建物业管理公司的基本组织架构，各类文件体系的筹备，物业服务人员的鉴定，人员的组织培训与学习物业岗位职责的设定。为物业管理企业顺利进行项目接管奠定基础。同时进行现场发生的各类与项目和物业管理相关的问题建议，进行物业顾问项目团队和开发商之间的联系，以求得问题的最好解决。确保物业前期介入的目的实现。第二章前期工作内容要点及示例1.1.1对垃圾房的设置、管理用房的面积、位置和配备提出建议1. 物业管理用房配置目录用房部位办公室设备配置1、前台接待处直线、分机、宽带、电源插座2、项目经理办公室直线、分机、宽带、电源插座3、会议室分机、宽带、电源插座4、客服部办公室直线、分机、宽带、电源插座5、综合部办公室直线、分机、宽带、电源插座6、综合档案室电源插座7、综合服务间分机、传真机、打印机、电源插座8、财务办公室直线、分机、宽带、电源插座9、工程部办公室直线、分机、宽带、电源插座10、工具、材料间电源插座11、综合仓库分机、宽带、电源插座12、制作间电源插座13、保安员宿舍分机、电源插座14、员工更衣间、浴室电源插座15、餐厅/厨房分机、电源插座2. 垃圾房的设置（1） 干垃圾房用于办公、商场垃圾的处理，建议面积为50m2。房内具有烟感、喷淋及给排水设施，并要设立单独的消防分区。房屋大门宽度应在1.8米左右，为使生活垃圾与建筑垃圾有效分离（写字楼经常要装修），屋内要考虑砌筑分隔墙。（2） 干垃圾房只适于散垃圾的清运，桶装垃圾用于此并不合适。因为翻桶垃圾车高度太高，无法运作。（3） 公寓每层建议设立垃圾间，面积在2平方米左右。间内具有烟感、喷淋设施，并设立防火门。如方便，可考虑安装排风设施。1.1.2从节能角度对项目的、外立面及围护材料提出建议1. 窗墙面积比均不应大于0.702. 屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20%3. 外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置4. 海南岛是夏热冬暖地区，外窗宜设置外部遮阳5. 外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB/T7107规定的4级6. 透明幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理特性分级GB/T15225规定的3级7. 建筑外立面应力求平整，尽量减少凹凸流线8. 建筑外围护材料应环保、传热系数K0.7W/.K1.1.3对节水节电降低消耗的措施提出建议建筑物的耗能是时时刻刻的，日积月累的，要做到节能，首先必须对其水、电、气、热（冷）等消耗情况进行数据收集，采用现代信息技术手段，建立节能监控管理系统。通过建立节能监控系统，准确地掌握各种能耗信息，用科学的方法对这些信息汇总、统计、分析、审计，找出存在的问题及产生的原因，然后优化管理，优化设备运行管理，并制度化，以达到通过管理而节约能源的目标。能源费用的开支占整个物业管理费用的开支40%以上，为了降低物业的成本首先就要从能源招手控制水、电、燃气、的有效利用，以低能耗高效益的企业经营方式去参与市场的竞争。（1） 首先选用节能型的给排水设备如各种水泵、蓄水罐、热交换器、利用节水的节水阀（智能节水阀），用水企业和个人最好安装IC卡水表。（2） 采用集中空调，在选用空调机组和辅助机组时一定要考虑节能和设备的配比、利用先进的“冰蓄冷技术”以最小的能量消耗获得最大制冷效果，防止机组大马拉小车浪费能源现象。（3） 区域内有条件尽量使用市政中水系统，规模较大的区域应建中水站，现在有的地方将夏季的雨水收集起来沉淀后利用雨水浇花、浇树、浇绿地、洗车等。在地域允许的情况下加以提倡。（4） 物业工程专业维修人员平时要按维修计划，对给排水设备；给排管道系统进行维修保养，防止有跑、冒、滴、漏现象。按时对泵体、管道、阀门进行更换。（5） 同样在电气设备选型方面要考虑节电；动力设备考虑用变频控制箱、电动机选用节能型。电梯选用交流变频机组节能型的。动力设备安装时要按操作规程技术参数进行线路和负荷配备防止过负荷产生热效应消耗电能，同时要求机房有良好的散热条件。动力设备的控制系统纳入楼宇控制系统。（6） 照明系统选用的光源应该是节能型的，尽量不用带电感镇流器的日光灯、泛光灯及高热源的碘钨灯。公共部位、厅堂一般选用节能灯泡、节能型的日光灯、低压电子镇流器12V射灯。公共场所、厅堂的照明系统考虑按时段分控纳入智能化楼宇自控系统。1.1.4对能源控制提出建议建议开发商，要求建筑设计单位严格执行建筑节能设计标准，推动既有建筑节能的材料，使用新型墙体材料和节能产品等。 在公用设施、宾馆、酒店、商厦、写字楼以及住宅中推广高效节电照明系统等。节约能源、降低能耗，提倡绿色照明。1. 照明系统中有的区域可以采用声控开关、光控开关、人体感应开关、定时器等。有些照明系统可以纳入楼宇自控。2. 将公共场所的普通日光灯换成节能型日光灯，一年内节约能量提高20以上。使用节能灯在一次性的投资上可能高一些，但符合标准的节能灯寿命都比普通灯要长，而且耗能是普通白炽灯的1/8，所以长远来讲利远远大于弊。3. 电力系统可以配置自动化、楼宇自控、（如空调机组、风机组、冷却塔风机、循环泵变频泵电机、交流变频电梯）4. 以前那种老式的抽水马桶水箱的容量都为9升，但现在新的节水坐便器可以自由选择3升或者6升的冲水量，大大节省了用水量。公共卫生间的冲便器可以配置人体感应截门5. 区域内采用中水系统，废水二次利用，雨水收集。可以大大降低生活饮用水量的使用，限制开采地下水。6. 物业用房的公共洗澡堂应采用刷卡记时的方法，这样可以控制用水量。7. 夏季空调机组用的冷却水，应加以控制水处理的浓缩倍数（增设浓缩倍数控制仪以及电磁排放阀），准确控制排水量8. 政府已发出节能倡议，夏季空调室内温度不得低于26。对于商场、写字楼等公共建筑，要严格执行夏季空调室内温度26的最低标准。1.1.5对无障碍设计提出建议在建筑物整体环境的使用功能和相应的设计上，充分体现“对每一个人的关怀”，无障碍设计应体现在：u 建筑物内只要有电梯，就要设置无障碍电梯（声音通知、按钮控制盘下移）u 在建筑物的主要出入口、水平通道、门、门厅、餐厅、咖啡厅等位置最大限度进行无障碍设计u 每个公共楼层均应提供一个乘轮椅者可进入使用的、设有坐式便器的无障碍厕所u 公共场所要考虑供残疾人使用的通讯设备u 停车库设无障碍停车位参照 城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001） 1.1.6对大堂及共公区装修及配套提出建议1.2. 琼珠海岸项目酒店大堂及楼内公共区域的装修档次尽可能与高档写字楼楼盘相呼应，特别是大堂的天、地、墙、建议能选用高档次天然石材，配以适度华丽的灯具、天花造型、建筑装饰和旋转门等（或保温节能的门斗），在色彩上建议选用酒店般温馨的色调，突显酒店式写字楼的视觉冲击效果，大堂内还需将写字楼必备的功能融合进来，例如：问讯台、水牌和将来的信息屏等。3. 各楼层的电梯厅、走廊、卫生间等的装修档次可参考大堂的装修标准进行。4. 各楼层的茶水间的台面和水盆建议采用人造石台面和不锈钢材质水盆，上下配以高档防火板橱柜。5. 各楼层卫生间的洗手水，建议冬季采用电加热的方式供应热水，以提高档次。6. 各楼层垃圾间面积23平方米即可，建议可容纳两个垃圾桶为宜，墙面和地面选材考虑耐污染和易于清洁。1.1.7对中央空调及通风系统提出建议1. 系统设计步骤：确定冷负荷、热负荷容量设备选型（冷机、锅炉、新风机组、水泵等）末端选择2. 冷负荷、热负荷容量的确定：在建筑物整体布局、室外气象参数和室内要求温湿度给定的情况下，通过计算机模拟的方法，动态模拟出建筑的全年逐时自然室温和空调系统负荷变化情况，以便：u 计算建筑中每个房间的逐时自然室温u 计算建筑的全年逐时空调、供暖能耗u 比较不同热工性能的围护结构对采暖负荷和空调负荷的影响3. 用户可根据自己的需要对构件进行自定义和扩充， 4. 选择冷机时需注意的几个问题： 注意环保 考虑海口市当地的能源结构及能源价格 投资分析：初投、资运行成本 设备的使用寿命及维修方便性5. 不同功能分区（酒店区域、大堂、会议室、多功能厅、商场、咖啡厅、值班室、公寓区域、餐厅、会所、车库、后勤工作区域、员工宿舍等）根据具体的情况选择不同的末端1.1.8对电梯及扶手电梯、动力系统提出建议1. 选择电梯应首先重视安全,各项安全保护装置一定可靠；舒适、运行费用低2. 电梯井道应避免风洞效应3. 重视人性化设计：运行平稳、内装饰环保宜人、无障碍设计4. 评价电梯的几个参数u 能满足5分钟高峰期的乘梯要求（高峰期内，5分钟内运送全楼总人数的1215%）u 使用人乘梯时间不超过90秒u 电梯从底层直达顶层不超过4560秒（尤其对消防电梯）u 电梯运行时，轿厢内的噪音应小于25分贝5. 最终选择电梯前,建议请电梯供应厂家为本项目做交通流量图，以最终选择电梯的提升速度、电梯的数量、电梯的荷载及电梯的运行方式（建设单位需提供建筑物的高度、各楼层间距、每层面积或每层的总人数、侯梯时间、等有关数据）6. 设置消防专用电梯7. 客、货、梯区别1.1.9对电视广播系统提出建议1. 有线电视系统系统采用860MHz双向邻频FHC（光纤同轴电缆混合系统）宽带综合业务网，完成目前以模拟电视信号为主，今后可逐步升级成为交互式综合业务信息网，可开发电话、数据、视频电话、可寻址加解扰、电视会议、可视电话等多种宽带业务。系统基本设备应包括：调制解调器、前置放大器、干线放大器、分配器、分支器、终端电阻、TV/FM输出口等，使整个系统达到满意的效果所必须的一切部件。前端设备之混合器须满足接收系统包括卫视节目、接入当地有线电视台、自办节目频道混合之要求。（1） 该系统提供电视节目，调频广播及电视节目传输网络（包括各电视节目之分配网络）。（2） 系统采用同轴电缆传输网络，整个电视网络，并能提供回输路径的双向传送功能。除正向路径视像讯号外，网络兼备有回输路径数据讯号传送。此要求为实现未来交互动电视系统及讯息传送系统网络的连接及应用。（3） 该系统应能配合大厦自办节目系统。（4） 电视节目频道按不少于80个设置。（5） 系统应有可靠的防雷接地技术措施。2. 卫星电视接收系统（1） 本系统用以接收卫星电视节目。（2） 提供的卫星天线能接收鑫诺卫星一号转发的26套节目，并预留一座卫星天线基坐。（3） 系统提供以上电视节目的接收器、解码器、制式转换器、电视调制器、功分器、有源混合器、供电单元等。（4） 为方便进行卫星电视监视系统须包括一套监视设备。（5） 应考虑自办节目所须前端设备及占用频道。1.1.10对照明系统提出建议照明在楼宇内的用电量占有很大的比例，智能楼宇的最大特点之一便是节能，而自从照明质量和水平成为衡量楼宇智能化程度的重要标志“绿色照明工程”的计划制定并实施后，智能照明系统愈来愈成为智能楼宇中可持续发展的一项重要内容，它的控制水平的高低也直接反映出楼宇的智能化水平。建议高档写字楼、宾馆酒店、饭店、商务会馆使用C-Bus系统由输入单元、输出单元、系统单元三部分组成:u 输入单元：将外界的信号转变为C-Bus系统信号在系统总线上传播。u 输出单元：收到相关的命令，并按照命令对灯光做出相应的输出动作。u 系统单元：为系统提供弱电电源和控制信号载波，维持系统正常。1. C-Bus智能照明系统在智能楼宇中主要应用在如下几个方面：（1） 室内：室内办公区域、公共活动场所及会议室：如办公室、大厅、停车场、会议室等。u 控制功能如下：u 灯光场景控制u 动静探测器自动控制u 现场开关及调光控制u 电动设备(屏幕、窗帘等)联动控u 会议系统控制u 无线触摸屏图形控制u 消防、安防联动控u 计算机集中监控（2） 户外：户外装饰及泛光照明：如霓虹灯、泛光灯等。控制功能如下：u 灯光场景自动控制u 灯光定时控制，分时、分期、分日、分季自动控制u 根据外界光亮度自动控制u 计算机集中监控u 回路状态监测u 灯具寿命计算2. C-Bus系统在智能楼宇中的解决方案（1） 办公区照明u 职员办公区：由于员工办公区域面积大，可以将整个员工办公区分成若干个独立的照明区域，采用场景控制开关，根据需要开启相应区域的照明。由于出入口多，故实现办公区内多点控制，方便使用人员操作。在每个出入口都可以开启和关闭整个办公区的所有的灯，这样可根据需要，方便就近控制。同时可以根据时间进行控制，比如：平时在晚上6点自动关灯，如有人加班，可切换为手动模式。u 经理办公室：经理办公室是总经理办公与会客的主要区域，功能的多样性必然需要多样性的灯光来配合。因此经理办公室可采用多种可调光源，根据实际使用需要，通过系统预设照明回路的不同明暗搭配，产生各种灯光视觉效果，使经理办公室始终保持最符合使用需求的灯光环境（如办公、会客、休闲等多种灯光场景），操作时只需按动某一个场景按键即可调用所需的灯光场景。例如：经理上班时，只需按一下门口的控制面板上的“办公”按键，房间内的吊灯、装饰画前的射灯、办公桌上方的嵌入式日光灯以及位于柱边、墙边的定向射灯能分别自动达到80%、50%、70%、以及20%的照度，营造一种安静、明快，同时又不乏庄严的效果；经理入座后，如有客人来访，经理只需拿起手边的遥控器按一下“会客”按键，吊灯自动达到40%，射灯、正前方的冷光源日光灯、柱边、墙边的定向射灯以及位于房间中央的低压射灯、灯槽内的洗墙灯都分别达到60%、80%、50%、50%以及30%，衬托出房间的气派和明亮，代表了友好和欢迎；午休时，只需按一下“休闲”场景按键，房间内的主照明全部变暗，灯槽内的槽灯调到合适的亮度，达到休息的目的。经理离开时，按一下“OFF”按键，房间内的灯光能延时数秒钟或数分钟（根据预设值）后缓慢熄灭。（2） 会议室及多功能厅多功能厅主席台灯光以筒灯和投光灯为主；听众席照明以吊顶灯槽、筒灯和立柱壁灯为主。其中主席台可增加舞台灯光以满足演出的需求，其控制由舞台灯光、音响专业设备控制。多功能厅可根据其使用功能不同设立多种模式，如：u 报告模式：应以突出发言人的形象为主，主席台筒灯亮度在70%-100%之间，透光灯适当开启，以不影响发言人感觉为原则；听众席以筒灯（亮度80%）为主，方便与会人员记录，同时壁灯全部开启。u 投影模式：主席台只留讲解人所在位置，筒灯亮度在50%；听众席以筒灯由前排至后排逐渐增亮，壁灯全部开启。投影模式时可增加对投影仪的红外控制。u 研讨模式： 所有灯光全部开启，亮度90%-100%。u 入场模式：听众席灯槽、筒灯和立柱壁灯全部开启，亮度100%，主席台筒灯亮度50%。u 退场模式：听众席灯槽、筒灯和立柱壁灯全部开启，亮度100%。u 备场模式 ：主席台筒灯与听众席筒灯亮度均在70%。u 以上所有模式场景变换，均设置淡入淡出时间1-100秒可调，保持场景切换不影响会议进程和视觉效果。为方便工作人员平时进出该场所，在多功能厅外设置两键开关，当需要进入时只需点击进入开关，室内自动打开部分灯光，满足可视效果；当清场结束，关门后，只需点击清场开关，即可关闭所有灯具及电动设备。同时，在投影模式时可增加对投影仪的红外控制。（3） 辅助区照明u 大厅：人员进出较多的时段（如上下班时段），打开大厅全部回路的灯光，方便人员进出，人员进出较少时段，打开部分回路的灯光，此区域照明控制集中在相关的管理室，由工作人员根据具体情况控制相应的照明。操作既可由现场就地控制，也可由中央监控计算机控制，还可设置时间控制。u 走廊、楼梯间及洗手间：采用自动照明控制，正常工作时间全开，非工作时间改为减光照明，节假日无人时可以只亮少量灯。各出入口处有手动控制开关，可根据需要手动控制就地灯具的开关。可采用红外移动控制方式，人来开灯，人离开后延时关闭，以节约能源。（4） 户外照明u 停车场及停车场入口照明：在车库入口管理处内安装C-Bus开关，用于车库灯光照明的手动控制。平时在系统中央控制主机的作用下，车库照明处于自动控制状态。车库照明根据使用情况分为几个状态：车辆进出繁忙时，车库照明处于全开状态。白天，由于有日光，可适当降低照度，节省能耗。平时只开车道灯，如需观察车辆，可就地开启局部照明，经延时后关闭。LOADING DOCK区域采用智能移动探测传感器，当有人或车移动时开启相应的局部照明，方便保安和管理人员的管理。据实际照明及车辆的使用情况，可将一天的照明分成几个时段，比如上午、中午、下午、晚上、深夜五个时段，通过软件的设置，在这些时段内，自动控制灯具开闭的数量，以达到控制区域不同的照度的方式以供照明，这样使灯光的照明得到了有效的利用，又大大地减少了电能的浪费，保护了灯具，延长了灯具的使用寿命。如有特殊需要，可在管理室用按键开关手动开启或关闭照明。当符合了自动控制的要求时，系统会自动恢复到自动运行的状态，无需手动复位。u 建筑物户外景观照明：景观照明即指建筑物的夜景照明，就是利用各种光源和灯具所产生的不同效果，结合建筑物特点及周围环境。创造出建筑物在夜间同白天一样的动人效果。传统的景观照明控制使用室外的强电配电箱，安装普通定时器的方式来实现灯具开启和关闭的效果，这对控制的准确性，操作的方便性，以及更改的灵活性来考虑，这已经远远不能适应目前智能化建筑的标准和要求。而C-Bus系统在控制上可以完全满足上述各项要求。建筑物面积较大时，室外景观照明分散，为了节省大量的强电电缆，以就近设置为原则，结合强电配电箱，用C-Bus继电器单元进行控制，所有就近区域的C-Bus元器件用一根UTP5线进行连接，并入就近的C-Bus网络，通过光纤宽带信息传输，在中央监控计算机上建立图形化监控界面，可手动控制现场每条照明回路的开启和关闭，通过软件方式编写整个景观照明的定时程序，分为平时照明场景、节假日照明场景、重大活动照明场景，每天照明场景自动开启时，分别划分出18：00、20：00、22：00、00：00、07：00五个时段的照明控制效果，全部过程由计算机自动控制，省去大量的人手操作，增加了控制的准确性，并且有良好的图形监控界面，临时开启时，只需要在计算机界面上操作就行了。在C-Bus配电箱内的输出元器件上，可进行现场的手动开关控制，即使总线故障，也不至影响景观照明的正常运行。通过这种控制方式，有效的减少了电能的浪费，降低了运行成本。3. 采用C-Bus智能照明控制系统产生的总体效应智能建筑最主要的是体现在其先进与实用性，具体功能可视为用多元化信息传输，大楼全面监控及管理，体现一体化集成，资源共享，实现“绿色照明工程”计划。智能照明作为智能建筑智能系统的一部分，从各个方面无一不体现了“绿色照明工程”所要求的节能、高效、安全和舒适。（1） 安装便捷，节省线缆C-Bus系统是一种二线制的照明控制系统，以一对UTP五类线作为控制总线，将系统中的各个输入、输出和系统支持单元连接起来，大截面的负载线缆从输出单元的输出端直接接到照明灯具或其它用电负载上，而无须经过开关。安装时不必考虑任何控制关系，在整个系统安装完毕后再通过C-Bus软件设置各个单元的地址编码，从而建立对应的控制关系。由于C-Bus系统仅在输出单元和负载之间使用负载线缆连接，与传统控制方法相比节省了大量原本要接到开关的线缆，也缩短了安装施工的时间，节省人工费用。（2） 编程性C-Bus系统可以通过电脑，用C-Bus控制软件对整个照明系统进行远程控制和中央监控，并可以随时方便地根据用户需求修改控制关系。C-Bus系统提供的可编程性对今后可能发生的变动有很强的适应性，当某种原因需要变更照明控制关系时，只需在软件中进行修改，而无须重新敷设线缆。（3） 改善工作环境，提高工作效率在大楼办公室，配以可调光电子镇流器的