市场营销与物业管理前期介入的关系.doc

物业管理论文
从市场营销看物业管理的前期介入的必要性

作者：吴鹏飞 班级：09化工（2）班 学号：06109211
【摘要】：物业管理前期介入是指在房地产开发之初,物业管理部门或公司便开始参与,遵循便于今后物业管理的原则,在立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、销售和物业竣工移交阶段等全过程中提出建议,使开发的物业最大限度地满足住户的需求和物业管理的需要。这与过去那种物业管理直至物业竣工移交后才开始发挥作用的做法有很大区别。
【关键词】： 物业管理 前期介入 市场营销 必要性 住户
物业管理在我国已经成为政府、开发商、业主等社会各方面共同关注的热点问题。随着人们的生活水平的不断提高，海外归来的学子追求生活的品味越来越国际化，人们所追求的再不也仅仅是简简单单的温饱和温暖问题了，而是一种文化和享受，而物业管理已不仅仅是作为房地产业一个售后的环节，它已经成为政府全面推进城市化改造与城区规划发展、建设现代化城市文明的主动力行业。因此，我们就要在初始阶段做好一切准备工作——物业管理的前期介入。
前期物业管理是指在业主，业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。
【正文】：
一、物业管理前期介入的可行性
物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。
（一）、从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：
1．经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
2．从物业管理公司的角度
物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。
3．从社会总体的角度
从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。
（二）、技术力量的保证
为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。
长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。
正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。
（三）、政府、法律制度的保证
政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：
　1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度保证物业管理前期介入的开发与实行。
　2.政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。
二、物业管理前期介入的作用
物业管理的发展面临着许多制约因素，其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理，这为以后开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，产生问题后，物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然的作用。
所谓物业管理的“前期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议，一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管，工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。其内客主要包括：(1)物业规划设计和建设的介入；(2)施工中的质量监理介入；(3)设备安装及内装修阶段的介入。物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节；有利于加快施工进度，提高施工质量；有利于后期工作的顺利进行；能保证楼宇的安全启用、正常运行。
三、市场营销与物业管理前期介入的关系
从中国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然物业管理行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在物业管理营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，物业管理服务企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，房地产开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但许多房地产开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是房地产开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，物业管理前期介入的营销是关系物业管理企业经营成败的关键。
（一）进行准确的市场定位
  物业管理企业的市场定位是一种战略性营销，通过市场定位，企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场，寻找企业发展的市场机会。当机会来临时企业能够采取相应的措施。
全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同，有的擅长收益性物业管理有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。物业管理企业必须主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，从而获得更多物业的管理权。市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。开展市场定位的宗旨：一是充分展示自身的优点；二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。
（二）以良好的经营决策推动经营目标的实现
经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。经营决策具体包括产品决策、营销决策和财务决策等，通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略，不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题。使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权。在市场竞争中处于优势优地位。
（三）加强企业早期的自身完善
目前物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：管理不规范，服务意识不到位，管理手段、方法落后等等。物业管理企业应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。企业早期的自身完善具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企业文化的培育。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础，企业才会有强大的发展后劲。
在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里。在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场，除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和品牌价值才能真正体现。
（四）完善、优质的服务是创品牌的保证
物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供完善、优质服务。物业管理包括生活服务、家庭服务、设施维修、房屋修缮、治安管理、绿化保养等快捷方便的保证。在未来的市场中，只有提供优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增加服务项目这一措施。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念。将物业管理服务超越单纯的维修与维护，更强调为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式。
（五）加强物业管理企业品牌的宣传
物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，   提到物业管理的知名度、品牌，就要谈到宣传，因为知名度的扩大、品牌的建设离不开宣传，这一点对物业管理企业品牌的建设来讲更是毋庸置疑的。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的管业类型，结合媒体特点来选择宣传所用媒体，制定宣传策略。   随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。
早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都具有积极的作用，因此物业管理前期介入有利于促进物业的销售，反过来，市场营销也是与物业管理前期介入有一定关联的，只有二者统一起来才能更好的发挥物业在物业管理这个行业的高品质水平，才能更好地向国际物业行业进攻。
因此，在市场经济的大环境下，人才是企业获得成功的基础。要实现和全面推行物业管理前期介入，物业服务企业要拥有物业管理专业人才和复合型人才。除了企业自身采取多种形式培养外，还应通过建立物业管理专家人才库，或请物业管理咨询公司参与物业管理前期介入。让物业管理前期介入与市场营销更好地结合地结合在一起发挥他们最大的积极作用，有效促进房地产业及物业管理行业的发展。

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