市场营销与物业管理前期介入的关系.doc
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1、物业管理论文从市场营销看物业管理的前期介入的必要性作者:吴鹏飞 班级:09化工(2)班 学号:06109211【摘要】:物业管理前期介入是指在房地产开发之初,物业管理部门或公司便开始参与,遵循便于今后物业管理的原则,在立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、销售和物业竣工移交阶段等全过程中提出建议,使开发的物业最大限度地满足住户的需求和物业管理的需要。这与过去那种物业管理直至物业竣工移交后才开始发挥作用的做法有很大区别。【关键词】: 物业管理 前期介入 市场营销 必要性 住户 物业管理在我国已经成为政府、开发商、业主等社会各方面共同关注的热点问题。随着人们的生活水平的不断提高,海外归来的学子追求
2、生活的品味越来越国际化,人们所追求的再不也仅仅是简简单单的温饱和温暖问题了,而是一种文化和享受,而物业管理已不仅仅是作为房地产业一个售后的环节,它已经成为政府全面推进城市化改造与城区规划发展、建设现代化城市文明的主动力行业。因此,我们就要在初始阶段做好一切准备工作物业管理的前期介入。前期物业管理是指在业主,业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订前期物业服务合同,由受聘的物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。【正文】:一、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入,从前面的理论分析已得出
3、其十分必要,但在现实中是否可行呢?下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。(一)、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出,作为一个企业也必然要考虑经济效益,这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢?这可从三个角度来分析:1经济效益的可行性从房地产开发的角度来说,增加这种行为有利有弊,存在着风险收益。利的方面:有物业管理公司介入,加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量,促进物业销售,加快资金周转。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入费用由房地产开发商负责承担),假若物业管理公司提出返工建议,可能还增加工期等。综合而知,房地产开发商虽然在前期介入中承
4、担了一定风险,但会带来更大的收益,从经济性的角度来看,利大于弊,房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物业,为今后接受新业务奠定了基础,便于本企业进一步扩大业务领域,占领业务市场。不利的一方面是:可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。3从社会总体的角度从社会总体角度来看,由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关,减少了失误,把物业的不足之处消灭在萌芽状态中,有利于社会总体经济利益提高。综上分析,利明显大于弊,所以从经济的角度看,物业管理的早期介入是可行的。(二)、技术力量的保证为了保证物业管理
5、前期介入的成功,物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长,物业管理公司不可能抽调出大批人员介入,所以应采取精兵简政的组织构架,人员组成可采取两种方式:长期介入人员(23人),由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成;短期介入人员(34人),由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始,就进入角色,一直到项目结束,参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败,所以在人员选配上一定挑选,通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员(该同志应对物业情况十分熟悉,并有相关经验)来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师
6、和设备工程师来进行配合,分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关,来保证物业管理前期介入达到预期的结果。(三)、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正,维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中,物业管理以前期介入对未来业主是必须的,而在实际操作中,由于开发商急功近利,或者片面追求利润,却不愿意进行物业管理前期介入(物业管理前期介入,成本投资增加深)。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面:1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文,规定房地产开发时,物业管理必须前期介入,从而在制度保证物业管理
7、前期介入的开发与实行。2.政府委托行业协会成立监督机构,对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入,可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业,都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会,它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。 二、物业管理前期介入的作用物业管理的发展面临着许多制约因素,其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理,这为以后开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度不同,所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设
8、时的质量、进度和投资,较少花精力在房屋建设后的日常管理上,造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞,产生问题后,物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入的话,则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视,从而起到防患于未然的作用。所谓物业管理的“前期介入”,是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业,参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议,一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管,工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见,并制定出物业管理方案,以便为以后物业管理
9、工作打下良好的基础。其内客主要包括:(1)物业规划设计和建设的介入;(2)施工中的质量监理介入;(3)设备安装及内装修阶段的介入。物业管理早期介入有利于优化设计,完善设计细节;有利于加快施工进度,提高施工质量;有利于后期工作的顺利进行;能保证楼宇的安全启用、正常运行。三、市场营销与物业管理前期介入的关系从中国的经济体制看,市场经济体制尚不完善,企业的经营管理水平相对低下,市场对社会资源的配置作用还不够大,在优化产业结构合理组织社会生产等方面,政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的,是为了提高投资效益,降低投资风险,减少资源浪费,从而实现经济和社会发展的目标,这个目标的实现就需借助市场营销
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