物业管理房屋维修方案.doc
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1、第七部分 物业设施、设备维修、维护方案物业的维修养护1业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。2因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时,业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。3相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。4发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业公司可向相邻业主说明情况,在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。5因维修养护物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场
2、地的,应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意,并在约定期限内恢复原状。6建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。7本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。公共设施维护管理(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),保证共用设施设备能正常运行和使用,杜绝安全事故的发生。(2)建立共用设施设备清册档案(设备台账),有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。(3)有设施设备操作规程及保养规范,
3、按操作规程及保养规范开展工作。(4)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理。(5)特种设施设备和测量仪表、仪器,按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范。(6)设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整;操作规程、维护规范、管理制度上墙。(7)各类管线有分类标识和流向标识,各类记录本、登记本(运行、维修、保养、交接班等)齐全,记录完整;监控记录可保存15天,并能正常回放。(8)对
4、小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志,制定防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(9)公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次;雨、污水井每半年检查、清掏1次;雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次,每季度检查1次,防止外溢。(10)建立设备设施巡视制度,有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次,有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守,值守人员每班工作时间不超过8小时。(11)每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、
5、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用,无安全隐患。(12)设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度,专人管理,物品分类码放。(13)使用中水系统的,确保水质达到国家中水水质标准。(14)载人电梯日夜24小时正常运行。(15)消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。(16)小区主要道路及停车场交通标志齐全。(17)路灯、楼道灯完好率不低于95%。特种设备维护管理1电梯及自动扶梯(1)保证办公楼至少一台电梯24小时运行,电梯和自动扶梯运行平稳,乘座舒适,电梯准确启动运行,停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。(2)电梯和自动扶
6、梯应经有资质的检测机构检验合格,应由专业资质维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证,在有效期内安全运行。(3)应有专业人员对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理,并应做好日常电梯运行的巡检与记录。(4)电梯发生一般故障,一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时,物业管理人员应及时处理,专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。2空调系统(1)对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。(2)定期对空调系统进行检查,测试运行控制和安全控制功能,记录运行参数,分析运行记录。(3)定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷
7、却塔及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷却水。(4)定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养;定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。(5)定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固,测试绝缘值,作好记录。(6)定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。(7)各种管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏现象。(8)保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷冻水。(9)保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的采暖热水。(10)
8、对空调循环水质进行维护保养和水质分析,保证水系统内的水质符合国家标准要求。(11)定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参数。(12)定期安排对新风量、排风量的测定。(13)应考虑定期安排对空气品质的测定。(14)定期安排对风管系统的清洗。第八部分 小区房屋维修维护方案房屋维修维护管理1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查,根据普查情况制定维修和管理计划,上报委托方并组织实施。2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,保证房屋的使用功能和安全,杜绝安全事故的发生,填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。3、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维
9、修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理。4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好,开闭正常,需要维修的两个工作日内完成;照明设施一般故障(损坏的灯座、灯泡、开关等)在两天内安排修复完成,其他故障5个工作日内完成,保证楼道照明灯具90%能正常使用;墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损,应每1个月集中安排1次修补、除污;步行梯、楼房散水等设施,保持基本完好和使用功能,需要维修的,每1个月集中1次进行维修。6、按照政府有关规定
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