房地产开发企业土地增值税清算操作规程.pdf

房地产开发企业土地增值税清算操作规程第一节清算前准备工作一、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：1、纳税人应报送的资料房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国 有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及 结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用 有关的证明资料；主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明 资料（详见下一条）等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项 目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告。2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证 明资料开发项目立项批复；规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证;土地使用权证；建筑工程施工许可证；建设工程施工图设计文件审查批准书；商品房销（预）售许可证；工程概况及备案意见；房屋分户（室）面积对照表（加盖市房屋产权监理处面积复核专 用章）；销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖 公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途 等。转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够 按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有 关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相2关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴 纳情况、土地增值税的预缴情况。二、案头审核税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地 增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用 地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积 确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应 至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。项目用地面积：了解建设用地规划许可通土地使用权证 中土地面积，（主要以土地使用权证中登记土地面积确认），对分期 开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地 的分期占用情况，便于确认本期的土地成本。房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核 对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备 案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对 3相符的建筑面积确认房屋开发面积（与房产局复测的面积会有小额差 异，如有差异则以房管局测绘数据为准）。公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的 规划报告中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开 发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。可销售房屋面积（含地下室）：商品房销（预）售许可证、建设工 程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下 人防面积（A）与销售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许 可证中地下车库面积（C）之间的关系，应该是：A十B=C,销售许可 证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积。实际己销售面积：房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销 售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务 上的账务处理，确认实际已销售面积。未销售面积：房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗 口表，确认未销售面积。4经营或转作固定资产的用房面积。第二节 土地增值税清算的审核工作一、转让房地产收入审核要点1、审核收入确认的完整性销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度 的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主 营业务收入”科目。因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可 证（市房产管理局核发）、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料,与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收 入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营 业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产 等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。52、审核收入确认的符合性对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格 明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核 定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和 物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变 动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且 无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法 和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场 价格或评估价值确定O3、审核收入确认的准确性审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的 核算，与房地产开发企业提供的商品房销（预）售许可证、物价部门核 价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合 同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出 6租的收入。对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为 转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作 为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组 成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收 帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业 取得的代收费用收入和房地产的销售收入。二、取得土地使用权所支付的金额审核要点1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：7审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致。如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金 额的分配比例和具体金额的计算是否正确。审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。审核有无预提的取得土地使用权支付金额。(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得 土地使用权支付金额是否存在明显异常。房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家 规定缴纳的有关费用记入“开发成本一土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地 收据、契税票据(契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的 基数)、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目 的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土 地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存 8在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。对政府 返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占 总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。特殊情 况按税务机关确认的其他方式计算分摊。对房地产开发企业成片受让 土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设 施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审 核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料（加盖市房屋 产权监理处面积复核专用章），按照上述原则分摊土地成本，以判定 其上地成本的分摊是否合理、准确。3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异 常。9审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签 收花名册，并与相关账目核对。审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上 进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实 际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本一土地征 用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房 地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金 的行为。三、房地产开发成本审核要点1、审核成本费用的真实性在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据（财政部门监制收据）外，还要求该款项已实际支付。这要根据费用 发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成 本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报10销审核记录等，从而判断其交易的真实性。2、审核成本费用的配比性在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对 于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成 本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加 以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断,核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查 看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材 料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。同时，还应关注成 本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期 准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可 售而积和可售而积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销 开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位成本=成本对象可售部分成本总可售面积已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单II位计税成本通过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发 现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用 于自用或出租，如果以平均成本在已售面积与未售面积进行成本分 摊，会造成售价高的营业用房成本、售价低的车库的未售面积的预留 成本分摊不合理，市局多次进行调研，并征求基层参与清算人员的 意见，经研究决定对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平 均售价系数分摊法进行成本分摊，以确保已售面积的成本、土地增值 税增值额的合理性，同时解决了以后营业用房销售后因售价与扣除 成本差异太大、增值率高、税负重等问题。具体计算办法如下：将住宅商品房的平均售价作为参数，门面房平均售价、车库平均 售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行 分摊。所用数据营业用房平均售价 住宅商品房平均售价 车库平均售价营业用房总可售面积 住宅商品房总可售面积车库总可售面积营业用房已售面积 住宅商品房已售面积 车库已售面积总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）计算步骤（1）营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（Ml）=营业用房平 均售价/住宅商品房平均售价车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）=车库平均售价/住12宅商品房平均售价营业用房平均售价=已售营业用房收入/已售营业用房面积 车库平均售价=已售车库收入/已售车库面积住宅商品房平均售价=已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面 积（2）营业用房应分摊的总开发成本=总开发成本/（营业用房总可 售面积XM1+住宅商品房总可售面积xl+车库总可售面积 xM2）x（营业用房总可售面积xMl）住宅商品房应分摊的总开发成本=总开发成本/（营业用房总可 售面积XM1+住宅商品房总可售面积X1+车库总可售面积 xM2）x（住宅总可售面积xl）车库应分摊的总开发成本=总开发成本/（营业用房总可售面 积XM1+住宅商品房总可售面积X1+车库总可售面积XM2）X（车库 总可售面积x M2）（3）营业用房单位成本=营业用房应分摊的总开发成本/营业用房 总可售面积住宅商品房单位成本=住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商 品房总可售面积车库单位成本=车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积（4）已售营业用房开发成本=营业用房已售面积X营业用房单位成 本已售住宅商品房开发成本=住宅商品房已售面积x住宅商品房单 位成本13已售车库开发成本=车库已售面积X车库单位成本(5)已售房屋总开发成本=已售营业用房开发成本+已售住宅商品 房开发成本+已售车库开发成本(6)已售房屋可扣除成本=已售房屋总开发成本+税金。)未售营业用房开发成本=营业用房未售面积x营业用房单位成本未售住宅商品房开发成本=住宅商品房未售面积x住宅商品房单 位成本未售车库开发成本=车库未售面积x车库单位成本(8)对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，应审查成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目 是否正确，是否有成本多提的情况存在。3、审核成本费用的重要性对于在工程中出现的大额建安票据、材料票据，审核人员除核 对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，参 照建设主管部门颁发的料工费参数标准，确认合同工程造价，关注 合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据 14的真伪及开票方与领票方是否一致。审核监理方的监理日记，以判断 料工费的真实耗用情况，必要时，外调了解施工方收入、成本、费用 情况。4、审核票据取得的规范性根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范,主要依据以下的原则：如果对方单位是经营性企业（例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票。如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局 等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监 制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业 一般可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为 的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业一般应将该部分 支出列入“开发费用”或“期间费用”中。如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则,15只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单 位或个人签章要件，应予以认可。金额较大的补贴合同，税务人员应 至拆迁户抽查了解获取补贴情况。其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项日的凭证。5、审核会计核算的规范性开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明 细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据上 地增值税条例及相关文件进行归集分类。具体分类如下：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房 支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排 16洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套 设施发生的支出。(6)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等。在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰 的了解，根据票据上的费用性质进行分类。要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，防止企业会计对 成本或是费用把握不准，把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。6、审核代收费用的准确性根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费(县级人民政府 规定的收费)已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有 关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本 中，但不允许作为加计20%扣除的基数。17市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）一“土地征用及拆迁补偿费”；建制镇市政公用基础设施配套费一土地征用及拆迁补偿费，发展新型墙体材料专顶用费（经济适用房含安居工程免收）一“建筑安装工程费”；人防经费一“公共基础设施费”；供电工程贴费一“前期工程费”；（6）消防设施建设费一“公共基础设施费”；煤气建设费一“公共基础设施费”；散装水泥专项资金一“建筑安装工程费”；教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）一公共基础设施费（建委代收）。（10）其它。7、审核成本费用的可比性在清算中，审核人员在得出各项成本费用后，应与总成本作比较，得出各项成本占总成本的比例，并拿该比例与其他类似项目做 18横向比较。对于比值较为接近的，则基本可确认该项成本费用基本真 实。如比值与同类项目比值相差较大，则可能存在较大疑点，审核人 员应对此情况进一步核查。前期工程费的审核，应当包括下列内容：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收 规定扣除。对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票 据及对应的款项是否实际支付款确认。同时，审核人员还应计算出前 期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相 比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在 明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：i从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并19与相关账目进行核对；ii实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；iii审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进 行会计处理和税务处理。基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业 的费用。审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不20合理的金额开具的各类凭证。审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否 存在明显异常。审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已 经按规定分摊。各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有 关税收规定。对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，审核方法同上,注意不可预提未建设施的费用。审核人员还应计算出基础设施费占全 部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现 有严重偏差的，则应进一步核实。（4）开发间接费用的审核，应当包括下列内容：审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否21将应记入其他项目的费用记入了清算项目。审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的 各类凭证。审核是否将期间费用记入开发间接费用。审核有无预提的开发间接费用。审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管 理费用，是否在本项目中予以剔除。在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成 本的借款费用。对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包 含了部分自制凭证，如：发放工资、计提福利费、领用的劳保用品、计 提的折旧等。对于房地产企业借款产生的利息支出，是否列入房地产 开发间接费用核算，如已计入该科目的，应将其剔除并计入“房地 产开发费用一利息支出”科目核算。审核人员还应计算出开发间接费 用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，22若发现有严重偏差的，则应进一步核实。前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等不能 准确划分的，应按各个成本对象（含未完工）占地面积、建筑面积等方 法计算分配。四、开发土地和新建房及配套设施的费用审核要点1、审核开发费用列支的准确性。房地产开发费用的审核，应当 包括下列内容：审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具 实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机 构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发 项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应 记入其他项目的利息费用记入了清算项目；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；23审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。房地产项目的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，向非金融机构借 款其利息支出超过5%的按5%计算扣除，低于5%按实计算扣除。其他 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本 之和的5%以内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单 独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产 开发成本的10%以内计算扣除。2、审核利息支出的扣除标准利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部 分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。五、与转让房地产有关的税金审核要点1、审核印花税、土地使用税的扣除。与转让房地产有关的税金24审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符 合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或 者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不 包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为 清算的扣除项目。房地产开发企业在房地产非转让环节缴纳的印花税、土地使用税 列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复扣除。2、审核教育费附加的扣除。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。对省政府开征的教育地方附加费，可比照教 育费附加予以扣除。六、财政部规定的其他扣除项目审核要点国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行 任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一 25平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计 算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土 地的成本之和计算加计扣除。（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或 开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实 有无违反税收规定加计扣除的情形。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代 收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取,核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。七、清算需提供表格及材料1、土地增值税纳税清算申报表2、申报明细表及相应的证明资料：（1）房地产转让收入明细表附相关证明资料：房屋分户（室）面积对照表；商品房购销合 同统计表；当期财务会计报表；其他销售房地产的有关证明资 料;26(2)取得土地使用权所支付的余额明细表附相关证明资料：国有土地使用权出让合同、转让协议等；支付地价款的取得的发票或财政专用收据：契税凭证：付款纪录，如转让支票、汇款单；(3)土地征用及拆迁补偿费明细表附相关证明资料：拆迁补偿合同、协议；被拆迁单位开具发票或被拆迁人签字确认的相关单据；(4)前期工程费明细表附相关证明资料：合同及凭证代收费用的财政收据：(5)建安工程费明细表附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据；(6)基础设施费明细表附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据；(7)公共配套设施费明细表附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据；(8)开发间接费明细表附相关证明资料：合同及凭证：代收费用的财政收据：27（9）利息支出明细表附相关证明资料：银行贷款利息结算通知单及借款合同3、企业证明资料开发项目立项批复；商品房销（预）售许可证：土地使用权证、建设用地规划许可证；市建设工程施工图设计文件审查批准书：建筑工程规划许可证、建筑工程开工许可证；项目工程预算、概算书；项目竣工决算报表，工程概况及备案表。（8）项目竣工决算审计报告一、土地增值税清算通知书土地增值税清算通知书税土增税清字（）第 号（纳税人名称）：_根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国 土 地增值税暂行条例实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土 28地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006 187号）、江苏省 地方税务局、南通市地方税务局土地增值税清算有关管理办法的规定 你单位的 项日，已符合土地增值税清算的条件，请你单位自收到本通知书后，做好自行清算或委托中介机构的清 算，并于2008年11月10日前到所管辖分局办理土地增值税清算申报 手续，逾期按征管法有关规定执行。特此通知税务机关（公章）年 月 日注：一、本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存二、土地增值税清算补税通知书土地增值税清算补税通知书纳税人名称：_微机代码：29依据你单位的土地增值税清算申报情况，经审核，你单 位的_项目，需补缴土地增值税匚O以上款项限你单位在接到本通知书之日起15日内办理 有关手续，并调整有关帐目。税务机关印年 月 日告 知 事 项同税务机关在纳税上有争议时，必须先依照法律、行 政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可 以在收到税务机关填发的缴款凭证之日起六十日内 向上一级税务机关申请复议。注：本表一式二份，第一联交纳税人，第二联交管理所（科）三、土地增值税纳税清算申报表土地增值税纳税清算申报表30金额单位：元税款清算期:纳税人名称项目名称微机代码项目序号金额申报数审定数一、转让房地产收入总额（1=2+3）1其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计（4=5+6+13+16+20）41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用123、房地产开发费用13其中利息支出14其他房地产开发费用154、与转让房地产有关的税金16其中营业税17城市维护建设税18教育费附加等195、财政部规定的其他扣除项目20三、增值额（21=1-4）21四、增值额与扣除项目金额之比（%）（22=21+4）22五、适用税率（%）23六、速算扣除系数（%）24七、应纳土地增值税税额（25=21 x 23-4 x 24）25八、应纳税额合计26九、已交税额（含预缴）27十、缓交税款28十一、应补（退）土地增值税税额（29=26-27-28）29纳税人代表（签章）：纳税人公章：日期：年 月日代理申报中介机构（签章）：经办人：经办人执业证件号：日期：年 月 日主管税务机关经办人：日期：审核人；日期：年 月 日主管才抓务机关公章：31四、各类明细表表一、房地产开发及转让收入明细表税款所属期：金额单位：元单位名称:可出售房产公共配套设施类别行次住宅非住宅帐面数调整数审定数帐面数调整数审定数实际开发面积1实际销售面积2平均销售单价3=8/23收入 类别现金4实物5其他拆一还一67收入介计8=4+5+6+78其中房产转让收入9代收费用1032表二、扣除项目分摊计算明细表税款所属期：金额单位：元单位名称：项目名称：项 M行 次审定数各扣除项准予销售房产目每平方 米分摊额已销售未销售1、取得土地使用权所支付的金额12、房地产开发成本2其中土地征用及拆迁补偿费3前期工程费4建筑安装工程费5基础设施费6公共配套设施费7开发间接费83、房地产开发间接费用9其中利息支出10其他房地产开发费用114、与转让房地产有关的税金12其中营业税13城市维护建设税14教育费附加15综合基金165、财政部规定的其他扣除项目金额17其中财政部规定的加计20%扣除数18代收费用19其他规定扣除项目金额206、扣除项目合计21=1+2+9+12+17217、开发面积（平方米）228、分摊方式23填表说明：1、分摊方式应说明各类型房屋及已售、未售之间的扣除项目分摊方法。2、各扣除项目每平方米应分摊额为审定的各扣除项目除开发面积计算填列。33表三、取得土地使用权所支付的金额审定表金额单位：元会计期间或截止日：单位名称：编制人日期复核人日期项目帐面数调整?收审定到备注合计34表四、土地征用及拆迁补偿费明细表会计期间或截止日：金额单位：元单位名称：编制人日期复核人日期项目帐面数调整数审定数备注合计表五、前期工程费明细表会计期间或截止日：金额单位：元35编制人日期单位名称:项目帐面数调整数审定数备注规划设计项目可行性研究水文、地质勘察测绘三通一平合计表六、建筑安装工程费明细表会计期间或截止日：金额单位：元36单位名称：编制人日期复核人日期项目帐面数调整数审定数备注合计表七、基础设施费明细表会计期间或截止日:金额单位：元37单位名称：编制人日期复核人日期项目帐面数调整数审定数备注小区道路供水供电供气排污排洪通讯照明环卫绿化合计表八、公 共配套 设施费明细表会计期间或截止日:金额单位：元单位名称:编制人日期复核人日期38项目帐面数调整数审定数备注合计表九、开发间接费 审定表金额单位：元会计期间或截止日：单位名称：编制人日期复核人日期项目帐面数调整数审定数备注工资职工福利费折旧费39修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销合计表十、利息支出汇总表金额单位:元会计期间或截止日:金融机构名称行次借款金额借款期限利率允许列支利息 金额40合计五、土地增值机核定征收通知书海门市地方税务局土地增值税核定征收通知书项目名称 1纳税人名称微机代码核定征收的理由与依据分局意见海门市地方税务局第 分局（盖章）二OO八年 月 日41市局意见海门市地方税务局（盖章）二。八年 月日42