物业选聘流程.doc

关于选聘物业服务企业的一般程序
一、 达到选聘物业企业的合法性
前期物业合同到期。该前期物业服务合同是在前期开发商售卖房屋前，经过招投标进行物业企业的选聘确定的，该《合同》是在没有业主参与的情况下，实现的前期物业管理合同。根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
二、选聘物业企业的要素
物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理服务合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求，进行具体按法律法规运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标或邀标的方式选聘新的物业管理企业。
3、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前，应当就以下哪些事项形成决议。
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
（1）由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请投标方式；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种；
（3）业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人（企业）；
（4）物业服务价格幅度或水平。
4、业主委员会招标前，是否需要备案。
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：
（1）业主大会决议；
（2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件；
（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
5、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权。
应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听、询问有关该物业管理的方案制定、询问有关竞标企业的情况等；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
6、业主委员会通过招标或邀请方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业。
原物业服务合同即将到期或已经到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。如果是前期物业服务合同尚未到期，按照相关规定，由业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
7、业主委员会招标应当何时完成。
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。由于各种原因，在原合同到期前没有完成选聘，前物业服务企业是否继续提供服务，由企业与业委会达成协议，当完成选聘后协议失效。
三、邀请招标，业主委员会筛选应邀物业企业的要点
邀请三家（或三家）以上的物业企业对小区物业企业选聘竞标报名。由业委会组织的评审委员会对竞标企业要求提交的以下资料并审查提交资料的真实性：1、《物业服务方案》比较；2、物业资质等级比较；3、注册资本金多少比较；4、竞标企业获得的相关证书比较；5、营业执照、税务登记证、企业代码；6、质量认证书；7、对物业服务的方案评审；在审查其方案中的：对小区的服务内容、服务标准、存在瑕疵问题的整改办法、物业服务收费报价、公共收益的代管理及对全体业主的权益保障。8、服务费价格（根据市场行情，可由业主建议价格）
评审小组对评审标准的制定。根据评审标准对竞标企业的单项分值的和，以总分第一名为中标企业（按100分制）
序号
评分项目
分值
1
物业二级资质 物业三级资质

2
注册资本金

3
质量认证书

4
获得的各种书证

5
营业执照 税务登记证 组织机构代码 等

6
物业服务方案。根据企业提交的方案评审

7
企业对小区存在问题的改进方案评审

8
现场宣讲的评审

9
现场宣讲的组织评审

10
现场宣讲人的方案评审

11
对竞标物业企业所管理楼盘的评审

12
其他评审。如所管楼盘中的发电机、配电室、二次供水等设施设备的现场比较评审等，由业委会评审组组织考评项目

四、召开业主大会准备
1、在召开业主大会的时间确定后，在召开前应进行大会召开的文件公示（该文件要在召开前十五天张贴，文件内容要讲明业主大会召开的内容，张贴的文件进行拍照保留）。
2、选聘物业企业的理由及选聘时间安排用书面报辖区街道物业科备案。
3、业委会可以决议前物业企业进入选聘。参与这次的物业服务企业的选聘。
4、大会召开二种形式，一是现场召开业主大会，二是上门征集选票。
5、如果是现场召开，应邀请辖区街道监督、物业主管部门监督、片区民警维持秩序参加；如果是上门征集选票，在统计选票时，邀请辖区街道监督、物业主管部门监督、片区民警参加。
6、对选聘的所有文件进行封存保留，特别是业主的原始选票保留。
7、致（χχχ街道办事处）《关于 小区选聘物业服务企业的报告》函件。
8、致（χχχ物业管理有限公司）《关于 小区物业服务企业选聘邀请贵司参加》的函件。
9、致（ 小区全体业主）《关于选聘 小区物业服务企业，召开业主大会的公告》-张贴小区多处位置，让业主知情。
10、准备《 小区物业服务企业选聘表》
五、确定会议时间地点形式内容
由业委会，确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，并于会议十五日前在小区内向业主公示；一并将前会议内容（业委会成员和代表确认的二家企业）情况进行公告。
六、参与物业服务企业的宣讲
1、在大会召开前十五日，在小区张贴最后二家物业企业的《物业服务方案》和该企业的《各种证照》。
2、在大会召开前，由参选的企业在小区内向业主宣讲《方案》及服务该小区的理念。
七、选举完成及《物业服务合同》
1、在业主代表、街道、物业主管部门等监督下，对选票汇总。对汇总的选举情况向业主公示，确定那一家物业企业当选。当选要求按业主大会决议，按照《物业管理条例》双过半，即：小区业主户数过半和小区建筑面积过半。如果最终有三家企业参选，在选聘不能双过半的情况下，有业委会在投票前约定出胜出条件就可以了。
2、当某一家企业当选后，由业委会和该企业协议《物业服务合同》，当《合同》协议好后，进行张贴十五天，一并进行的业主大会召开时间和内容的公示。
3、召开业主大会。
八、确定业主表决权
由业委会，确认业主身份，确定参与该次大会主题的业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积，并于会议十日前在小区内向业主公告。
九、受理并处理业主异议
业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，由业委会予以复核并告知提出异议者复核结果。
十、召开业主大会会议
（一）大会会议前准备
1．业主表决权票并发放
2．投票箱
3．通知物业主管部门、街道（或居委）、派出所派员参加
4、各种文字资料准备
1）致：街道的报告
2）致：现在物业企业的函件
3）致：全体业主的大会内容、时间公示
4）业主投票的《表决权票》
十一、报送备案
1．将选聘情况报送街道办事处备案
2．将物业服务合同报送物业主管部门备案
十二、业委会资料收集
1、业主信息资料的收集。便于新进物业企业对业主的了解和物业费的收缴。
2、建设资料收集。便于公共管网、改造、设备等的维修维护。
3、协助前物业企业，对住户欠缴物业费、公摊、水电的催收。
4、监督前物业企业对业主预收款项的提交和公共收益的交出。
十三、大会召开
《物业管理条例》第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
十四、公共收益
《物业管理条例》第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。
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