云南省玉溪市凤凰山庄生态观光园建设项目可行性研究报告.docx

云南省玉溪市凤凰山庄生态观光园建设项目

可行性研究报告

项目名称：云南省玉溪市凤凰山庄生态观光园建设项目
主管部门： 云南省农业厅
建设单位：云南玉溪凤凰生态食品有限责任公司
建设地点：玉溪市红塔区大营街镇赵桅村委会
编制单位：云南玉溪市玉禾农业工程咨询有限公司
编制时间：二〇一三年十一月
项 目 名 称：云南省玉溪市凤凰山庄生态观光园建设项目
建 设 性 质：扩建
项目主管部门：云南省农业厅
项目承担单位：云南玉溪凤凰生态食品有限责任公司
法定代表人: 刘志华
项目负责人：刘志华
联系电话：0877—2698686

报告编制单位：云南玉溪市玉禾农业工程咨询有限公司
法定代表人：郭春平
技术负责人：许章俊 注册咨询工程师（投资）
编写人员：陈跃辉 注册咨询工程师（投资）
郭丛荣 兽医师
吕传友 高级兽医师
杨庆华 农业推广研究员

报告审定：

云南省新平县天鹿庄园建设项目可行性研究报告

目 录
第一章 项目概述 1
1.1项目提要 1
1.2可行性研报告编制依据 3
1.3简要结论 4
1.4主要技术指标 5
第二章 公司简介与项目背景 8
2.1公司简介 8
2.2项目背景 10
第三章 项目建设的必要性和可行性 12
3.1项目建设的必要性 12
3.2项目建设的可行性 15
第四章 市场供求分析及预测 22
4.1 山土鸡市场供求分析 22
4.2市场风险预测 24
4.3无公害蔬菜市场分析 25
4.4 休闲观光农业市场分析 25
4.5 目标市场 26
第五章 经营理念 28
5.1设计思想 28
5.2经营理念 28
5.3营销策略 30
第六章 项目地点选择分析 31
6.1场址选择 31
6.2场址条件 32
第七章 工艺、设备及工程方案 35
7.1生猪屠宰加工技术方案 35
7.2 山土鸡养殖技术方案 37
7.3 无公害水果蔬菜种植技术方案 40
7.4葡萄加工技术方案 43
7.5 工程方案 44
第八章 规划布局 46
8.1规划基本原则 46
8.2平面布局 47
第九章 工程方案 53
9.1 给水工程 53
9.2 排水工程 54
9.3供电工程 55
9.4 道路 56
9.5 绿化 56
9.6 节能措施 57
9.7 节水措施 58
第十章 环境保护 60
10.1 环境保护执行标准 60
10.2 施工期环境影响分析 60
10.3 运营期环境影响分析 62
10.4 环境监测与环保机构 64
10.5环境影响评价 64
第十一章 职业安全卫生 65
11.1 设计依据 65
11.2 安全措施 65
11.3 消防 67
11.4抗震 68
第十二章 项目组织管理与实施进度 - 70 -
12.1 项目管理 - 70 -
12.2项目建设期的组织管理 - 70 -
12.3 项目定员 - 71 -
12.4 施工进度 - 71 -
第十三章 投资估算及资金筹措 - 72 -
13.1建设标准及规范 - 72 -
13.2 投资估算 - 73 -
13.3 资金筹措 - 73 -
第十四章 财务评价 - 74 -
14.1 评价原则、依据及参数 - 74 -
14. 2 营业收入、营业税金及附加和增值税估算 - 75 -
14.3 总成本和经营成本估算 - 76 -
14.4 财务效益评价 - 77 -
14.5 不确定性分析 - 78 -
14.6 生存能力分析 - 79 -
14.7 财务评价结论 - 79 -
第十五章 招标方案 - 81 -
15.1招标依据 - 81 -
15.2招标方案 - 81 -
第十六章 可研结论和建议 - 83 -
16.1 可研结论 - 83 -
16.2 建议 - 83 -
附表、附图与附件 - 85 -
（一）附表 - 85 -
（二）附图 - 86 -
（三）附件 - 86 -

3

52

第一章 项目概述
1.1项目提要
1.1.1项目名称
云南省玉溪市凤凰山庄生态观光园项目建设
1.1.2建设单位
云南玉溪凤凰生态食品有限责任公司
1.1.3建设地点
玉溪市红塔区大营街镇赵桅村委会
1.1.4建设年限
项目建设工期为一年，即2014年1月至2014年12月
1.1.5建设目标
凤凰农业庄园2013年开始规划发展，规划面积500亩，计划投入资金1200万元，开发集休闲展示、娱乐、特色农业采摘于一体的生态农业休闲旅游体验地——凤凰山庄。先山庄拥有较为完善的基础设施及环境优势，游客接待能力每天为150人，现有会议室3间，餐厅10间，客房16间，建有可种植时令蔬菜的田园、休闲茶室， 项目拟在原山庄的基础上高起点建设酒店、休闲别墅、特色产品展示厅、规划园区功能分区，增加娱乐设施，增加种植200亩的葡萄园以及适合各季的蔬菜，打造涵盖休闲观光、农事参与、高端农业、生态农业等内容为一体的度假山庄。
1.1.6主要建设内容
1、主体工程。⑴迎宾景区：新建一个总面积为800m²的生态停车场，其中设置旅游车位8个、轿车位30个、摩托车位50个，车位之间种植林木间隔； ⑵酒店景区：住宿主楼1500 m²、附属娱乐中心600 m²、餐饮服务中心 500 m²。
⑶现代农业示范园区：无公害果蔬种植示范基地200亩，其中在葡萄园内设葡萄加工作坊2个，1个供游人动手加工，1个属专业加工。⑷山庄养殖区：养殖区、家庭牧场。建年放养12万只山土鸡养殖场一个，供游人捕猎。新建鸡舍5000 m²平方米，建沼气及污水处理池300m³，排污沟200 m，堆粪区50 m²，防疫设施及其它配套设施建设,购置相关设备。
⑸现代生猪屠宰技术展示区：在凤凰公司基地内进行对一流生产线的实时记录，在参观通道或展示厅处播放记录片及宣传片。
2、田间工程
①排灌沟渠：1246.89m
②灌溉蓄水坝塘：600m³
③更改圈舍石棉瓦屋顶：4327 m²
④圈舍混泥土地坪：5364 m²
⑤圈舍隔热保温吊顶：728 m²
⑥给水管道（80镀锌管）：2786m
⑦给水管道（65镀锌管）：3219m
3、附属设施建设：
⑴排管沟渠1246.89m， ⑵灌溉蓄水坝塘5000m³；⑶道路平整4km。⑷沼气池一座及配套设施300m³。
4、仪器设备及农机具等。
采购手扶拖拉机1台、土壤坚实度测定仪1台、V型输送机皮带1台、会议桌、椅3套、投影机1套、联想商用电脑3台、音响1套以及其他配套设备设施，建设消防设施、安装1000KVA高压变电器、电网改造升级。
1.1.7项目投资
项目总投资1200万元，其中：建设投资700万元，占总投资的58.33%，流动资金180万元，占总投资的15%。
1.1.8资金筹措
项目总投1200万元，其中：企业自筹投资700万元，占总投资的58.33%；申请财政补助500万元（省级财政补助 万元，市级财政补助 万元），占总投资的41.67 %。
1.2可行性研报告编制依据
1、《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》；
2、《全国休闲农业发展“十二五”规划》；
3、《农业部 全面推进“无公害食品行动计划”》
4、《中共云南省委 云南省人民政府关于加快高原特色农业发展的决定》；
5、《云南省“十二五”现代农业发展规划》；
6、《云南省农业优势特色产业发展规划》；
7、《玉溪市“十二五”现代农业发展规划》；
8、《中共玉溪市委 玉溪市人民政府关于加快高原特色农业发展的实施意见》；
9、《中共玉溪市委 玉溪市人民政府关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的实施意见》；
10、国家发改委、建设部编制的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
1.3简要结论
玉溪凤凰山庄生态观光园以观光农业为依托，以休闲度假为理念，以城市游客为对象，以生态农业与旅游业相结合为特色，以市场需求为导向，通过建设游客接待和观光休闲设施、现代生猪屠宰技术展示区、瓜果采摘园、山土鸡养殖场、葡萄园及葡萄加工作坊，使生态农业与休闲旅游开发有机结合，实现核心产业最优化、景观空间生态化、游览组织特色化。对开发利用农村旅游资源，调整和优化农业结构，拓宽农业功能，延长农业产业链，促进农民转移就业，增加农民收入，促进城乡统筹，增加城乡互动具有十分重要意义。项目建成后，将产生“三个示范带动作用”：一是凤凰山庄生态观光园将成为云南省规模较大的精品农牧庄园，为全省精品农牧庄园建设和农业现代化起到示范带动作用；二是对进一步挖掘农业自然资源和人文资源优势，实现农业与休闲旅游相结合，打造农业核心竞争力，辐射带动农民增收起到示范带动作用；三是对丰富城镇化内涵，化解 “三农”问题，促进城乡统筹协调发展具有重要的示范带动作用。
研究结纶：玉溪凤凰山庄生态观光园项目建设十分必要、切实可行。
1.4主要技术指标
表1 主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
数据
备注
1
项目总投资
万元

1.1
建设投资
万元

1.2
建设期利息
万元

1.3
流动资金
万元

1.4
其他资产
万元

2
资金筹措
万元

2.1
项目资本金
万元

2.1.1
自有资金
万元

2.1.2
财政拨款
万元

其中：申请中央财政投资
万元

申请省级财政投资
万元

申请地方配套资金
万元

2.2
项目负债资金
万元

2.3
其他资金
万元

3
年均营业收入
万元

4
年均总成本费用
万元

5
年均销售税金及附加
万元

6
年均增值税
万元

7
年均息税前利润（EBIT）
万元

8
年均利润总额
万元

9
年均所得税
万元

10
年均净利润
万元

11
总投资收益率
%

12
项目资本金净利润率
%

13
贷款偿还期

借款人贷款综合偿还期

14
项目投资税前指标

财务内部收益率
%

财务净现值（IC=8%）
万元

全部投资回收期
年

15
项目投资税后指标

财务内部收益率
%

财务净现值（IC=8%）
万元

全部投资回收期
年

16
项目资本金内部收益率
%

17
盈亏平衡点

生产能力利用率
%

第二章 公司简介与项目背景
2.1公司简介
云南玉溪凤凰生态食品有限责任公司，是以生猪屠宰肉类加工为主的农业产业化经营省级重点龙头企业，公司成立于2003年7月，注册资金4000万元，占地260亩，公司主要有三人股东均为自然人股东。公司致力于良种繁育、商品猪饲养、饲料加工、生猪屠宰加工、冷链物流、生物制药等工程体系，形成了养殖-屠宰-加工-冷冻冷藏为一体的产业链，当前产品远销全国各地并出口港澳、吉尔吉斯斯坦、蒙古等国家和地区，年产值10亿元，出口创汇3000万美元。
公司引进具有世界先进技术水平的生猪屠宰生产流水线，形成年屠宰加工生猪200万头的加工能力，采取“龙头+养殖基地+养殖小区+养殖专业合作社+农户”的产业化经营模式，拓展国内外消费市场，提高养殖效益，促进了农民增收，探索出符合云南畜牧产业发展特点的高原特色畜牧业发展模式。公司现有良种猪繁育示范基地3个，出口备案养殖基地42个，生猪养殖小区10个，养殖专业合作社5个，带动了出栏50头以上规模养殖户3500多户，帮助农户实现经济效益总收入近7亿元。2011年，公司总资产达31402万元，固定资产6199万元，盈利1355万元；2012年，公司总资产达32510万元，固定资产10609万元，盈利1443万元。
在带动经济发展的同时，得到各级部门的肯定，于2005年12月、2007年12月被国家农业部认定为“国家农产品加工技术创新机构”、“全国乡镇企业创名牌重点企业”；2008年8月、2011年11月先后被云南省人民政府评为“云南省农产品出口先进企业”；2010年9月被云南省商务厅评为“云南省猪肉储备先进企业”、“云南省‘放心肉’体系建设先进企业”；2011年12月被云南省工商行政管理局认定为“云南省著名商标”；2012年2月被云南省人民政府评为“推进高原特色农业产业化发展先进龙头企业”。
公司下设产品检测中心、研发中心。在云南省出入境检验检验局当地畜牧兽医局、动物卫生监督所等检验检疫部门的监督管理和指导下，公司建成了从生猪采购-入场-屠宰-分割-加工-储藏-运输-销售的全程质量控制体系，确保了食品安全。公司全面实施和通过了ISO9001:2008质量管理体系、HACCP计划、QS认证和出口食品生产企业卫生备案等食品安全管理体系。公司管理规范，财务管理制度健全，会计信用和纳税良好，及时按规定向同级财政部门报送财务报表；在进出口业务、出口退税、外汇管理、海关监管等方面历年来无不良记录。
2.2项目背景
2013年中央1号文件提出：在坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营；要创造良好的政策和法律环境，采取奖励补助等多种办法，扶持联户经营、专业大户、家庭农场。
在2013年2月19日中共云南省委农村工作暨全省第七批新农村建设指导员下派动员视频会议上，省委副书记仇和提出：要突出发展现代庄园经济。借鉴发达国家经验，力争5年内在烟草、茶叶、咖啡、果类、蚕桑、花卉、畜牧、药材、木本油料、林下经济等一批优势特色产业中建成100个现代特色农业精品庄园。要深入推进现代农业园区建设。探索建立省、州市、县三级农业园区创建标准和评估体系，建设一批布局合理、要素集聚、科技先进、机制灵活、产业链比较完整的现代农业园区，引导优势企业向优势区域集聚，推动农业规模化、集约化、集群化发展。副省长沈培平提出：加快发展高原特色农业，大力提升农业现代化水平。党中央、国务院将农业现代化放在与推进工业化、信息化、城镇化同等重要的位置，充分体现了党中央、国务院对“三农”发展的思路已从突出数量发展提升到注重品质效益上来。在农业现代化发展进程中，要紧跟世界发展的潮流和把握人们对未来美好生活的愿景，已从吃饱上升为吃好、吃安全、吃健康、吃愉悦、吃幸福，更加注重生命安全、身体健康、心理愉悦的大趋势，按照光荣书记提出的擦亮“丰富多样、生态环保、安全优质、四季飘香”四张名片和打造六大产业、实施八大行动的要求，从突出数量向突出质量、突出品质转变，立足特色化、高端化、品牌化、科技化，谋划大产业、打造大品牌、引进大企业、拓展大市场，最大限度地延长产业链，促进资源集约高效利用和附加值提高，从而提升发展的质量和内涵，实现产业大发展。要合理规划布局产业，走“规模化生产、市场化引导、集约化经营、标准化管理、集群化发展”的道路，推进产业从零散向规模化发展、向优势特色区域集中、农产品加工业向工业园区集中。要跳出农业抓农业，坚持走农业与二三产业尤其是旅游、休闲、文化、医药、保健、养生等产业相融合的发展路径，把发展现代庄园经济作为突破口，整合生产基地、产品加工、旅游服务、文化品牌四要素，实现一二三产业的有机结合，加快建设100个现代特色农业精品庄园。

第三章 项目建设的必要性和可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1凤凰山庄生态观光园项目建设符合国家、省、市的政策导向。
根据中央发展现代农业的有关精神，2013年，云南省提出将全力打造100个现代农业庄园，按照“有主体、有基地、有加工、有展示、有品牌、有文化”标准，整合产业基地、农业园区、种养大户和龙头企业资源，走农业与旅游、休闲、文化、保健、养生等产业相融合的现代农业发展路径，推进高原特色农业跨越发展。玉溪市提出按照“一业多园”、“一乡一园”要求，以综合示范园、园艺作物标准园、种业园、科技示范园、设施农业园、观光农业园等为重点，力争建成省级认定和重点支持的高原特色农业示范园30个、优质种业基地30个和农业科技示范园30个。实施高原特色养殖示范小区（场）创建工程，争创省级认定和重点支持的高原特色养殖示范小区（场）20个。开展休闲农业与乡村旅游示范创建工作，建设示范企业（点）10个。
凤凰现代生态农业示范观光园将建成一座以高新科技为起点，以现代化设施为基础，以新、特、优品种展示为主体，以菜、花、苗生产为龙头，以试验、示范、推广生态农业新技术为己任，兼容蔬菜等农产品加工、转化、销售为一体的农业高科技示范园和城市居民休闲、游览的现代生态农业观赏园。涵盖休闲观光、农事参与、高端农业、品牌农业等内容，是新形式下高原特色农业与旅游服务业有机融合的战略性选择，符合国家、省、市关于发展高原特色农业、打造旅游大省、加快城镇化步伐等政策导向，能充分发挥新平县自然资源和人文资源优势，促进农业农村经济发展。
3.1.2凤凰山庄生态观光园项目建设符合人民精神物质文明的需要。
随着红塔区工业发展速度的加快，外来人口增加，城镇居民需求一个休闲度假、放松心情、回归自然的去处，同时也为中心城区广大市民体验生活，学生学习自然知识创造一个场所。还能更好地展示我公司建设中取得的先进成果。
凤凰生态食品有限责任公司作为红塔区内定点的生猪屠宰厂，公司拥有先进的生产技术和设备，现今越来越多的人对这一生产工艺加工充满好奇心，为增进广大人对生猪屠宰加工企业的了解，满足人们的欲望，凤凰公司利用这一优势，结合原有的山庄自然环境，开发了以参观生猪屠宰加工生产线为主，以瓜果采摘体验休闲为辅的休闲旅游线路，既可充分挖掘潜在的旅游资源，又可以促进当地农村建设的发展。
随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已受到当地党委、政府的高度重视，得用和开发现有旅游资源，促进了当地经济发展，拉动当地的消费，同时解决了部分剩余劳动力，增加了群众收入，也促进了当地农业产业的发展，是一个一举三得的项目。
3.1.3凤凰山庄生态观光园项目建设有利于加快城镇化步伐。
凤凰山庄生态观光园项目是有效沟通城市与农村、市民与农民、农业与服务业的重要载体，它的发展在为农村消费市场注入活力的同时，可带动农村相关产业的发展，加快基础设施建设、村庄整治建设和生态环境建设，促进现代思想观念、生活方式和先进文化在农村的传播，必将对“三农”产生全面深刻的影响，是实现以工促农、以城带乡、统筹发展的一个有效途径。
3.1.4凤凰山庄生态观光园项目建设有利于农民增收。
凤凰山庄生态观光园项目建设不仅能促进人流、物流、信息流等从城市向农村的流动，带动农村特色种养业，农产品加工流通业、运输业和餐饮业等农村相关产业的发展，还能从深层次上激活服务业作为就业最大容器的潜在功能，激活服务业成为经济转型的新引擎，激活农业产业结构转型升级这盘棋，让更多的农民增加就业机会和增加收入。
3.1.5凤凰山庄生态观光园项目建设有利于提高农村居民综合素质。
凤凰山庄生态观光园项目是城市文明与农村文明双向互动的产物，为城乡居民交流、融合提供了大平台，缩短了农民了解和接受城市文明的距离，有利于提高农村居民综合素质，为加快农民、农业、农村现代化注入强大动力。
3.2项目建设的可行性
“庄园经济”作为一种农业产业化发展的新模式，能够将规模经营理念引入农业生产经营，通过对资金、土地、劳动力及设备各生产要素的优化组合，加快推进农业集约化，进而实现农业现代化。为实现高原特色农业、山地牧业的跨越发展，省委九届四次全委会作出大力发展“庄园经济”的战略部署，来推动我省高原特色农业、山地牧业实现大变革、大飞跃、大发展，形成一大批高原特色农业、山地牧业精品庄园，产出一大批高原特色农业、山地牧业产品。
玉溪凤凰生态食品有限责任公司2012年营业收入78727万元，盈利1443万元，公司现有良种猪繁育示范基地3个，出口备案养殖基地42个，生猪养殖小区10个，养殖专业合作社5个，带动了出栏50头以上规模养殖户3500多户，帮助农户实现经济效益总收入近7亿元。凤凰山庄生态观光园采用“公司+基地+休闲旅游”的模式，能够很好带动周边农民发展种养结合生态农业，为增加农民就业，促进农业增收致富开辟了一条新路。把凤凰山庄生态观光园作为高原特色农业、山地牧业精品庄园品牌来打造，主要有以下几点优势:
3.2.1经济和社会环境的优势
  中国国民经济已连续20多年保持持续快速、稳定健康发展，广大人民群众生活水平日益提高，据国家统计局的资料表明，我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上的消费水平增幅长期保持两位数的速率，人民迫切要求进一步提高生活质量，对于文化、娱乐、旅游等休闲项目的需求稳步上升。 经济的升温，不但催生了“生态”的观念，也强化了环保“和绿色”意识。仅以旅游为例，专家预测，未来的20年间，国内旅游产业步入黄金期。云南省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化都有其独特的地方，即使是在非典肆虐的2003年1-8月间，云南省国内旅游收入还是呈上升趋势，仅在今年“十一”黄金周，玉溪市共接待游客99.25万人次，同比增长99.26%，实现旅游总收入3.5亿元，同比增长76.65%，其中过夜游客16.45万人次，一日游客82.80万人次，平均客房出租率达到48%。，不仅家庭出游总量增加，而且过夜游客增幅达27.26%，近城周边休闲游也成为市场新宠。
在本项目中，我公司以现代高科技手段，将公司的国际先进技术生猪屠宰过程引入，再加上优越的地理交通条件，为项目提供了广阔的发展空间，市场前景喜人。在这样的背景下启动凤凰生态农业山庄项目，其综合效益的预期是不言而喻的
3.2.2政策保障优势
当前我市农业发展正处于传统农业向现代农业加速转变、实现高原特色农业跨越发展的关键阶段，要推动农业农村转型发展，促进工业化、信息化、城镇化和农业现代化的同步发展，实现城乡一体化、农业现代化，按照云南省五年内建成100个现代特色农业精品庄园的要求，大力发展现代“庄园经济”成为必然选择。为此，省、市高度重视凤凰山庄生态观光园项目，我市专门成立了领导小组，营造良好发展环境，加大财政扶持力度。因此，上级政策是建设“凤凰山庄生态观光园”的先决条件。
3.2.3项目建设地优越的区位优势和适宜的气候条件
玉溪市地处滇中腹地，北连昆明，东邻红河州，南接思茅，西交楚雄，交通便利。国道G8511穿境而过，昆玉速高公路、昆玉铁路和泛亚铁路纵贯南北，是通往滇南和东南亚邻国的重要通道。项目建设地点位于玉溪市经济文化中心--红塔区。红塔区位于北纬24°08′30″-24°32′18″、东经102°17′32″ -102°41′37"区间,东与江川县相连，南与通海县毗邻,西南与峨山县交界，西与易门交界，北与晋宁县接壤。距省会昆明88公里,区内交通便利, 国道G213穿境而过和1993年建成的与全国联网的昆玉铁路纵贯南北,形成云南省南北交通枢纽。在历史上,玉溪市红塔区被称为“省会屏藩”,她是通往滇南和东南亚邻国的重要通道,无论是交通，还是对外贸易，均占有重要的地位，游客来源得到了保障，为凤凰山庄生态观光园的顺利运营提供了便利。
区内平面形态呈北宽南窄不规则三角形状，区境四面环山，东有龙马山屏障，南有凤凰山拱卫，西有高鲁山雄峙，北有大黑山横亘。市区中心—州城，海拔1630米，境内最高点（高鲁山）海拔2614米，最低点（红塔区与通海县交界处的曲江河滩）海拔1502米。幅员周边长161千米，土地面积1004平方千米，森林覆盖率48.6%。土壤酸碱性适中，有机质含量和熟化程度高，宜种性广。气候为中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，四季如春。年平均气温16.7℃，极端最高气温31.9℃，极端最低气温0.5℃。全年日照时数为1947.5小时，日照率为44%。优越的自然环境为项目的实施提供了有利条件。
项目地周边山环水绕，山色秀丽，空气清新，场地位于玉溪市红塔区大营街街道赵桅居委会，地势优越，景观效果甚佳，拥有适合景观游憩的外部条件和打造高品质休闲农业生态园的基础。
3.2.4项目建设具有世界先进技术水平的生猪屠宰加工厂基础
公司从国内外引进并安装了目前最先进的机械化生猪屠宰生产线、同步检验线、冷链加工设备、分割生产线、化制设备等，形成年屠宰加工生猪400万头的加工能力，配套建设了占地18253平方米的一流标准的屠宰、分割车间、冷藏车间；占地2400平方米的待宰车间；占地1700平方米的腌腊产品加工车间；占地5600平方米的熟食产品车间；同时，在红塔区高仓镇排山营建设占地面积200亩养殖基地，建有生猪养殖厩舍面积14200平方米，其中种猪场5000平方米，保育场1000平方米，商品猪场8200平方米。生猪屠宰及分割的设备分别购进荷兰施拖克牲畜屠宰设备有限公司及韩国美泰克株式社生产的具有世界先进技术水平、操作简单、能耗低、同步检疫、自动控制的屠宰和分割流水线，整个生猪屠宰加工过程由16个环节，4道检疫组成，与之配套有国产的包括剥皮线、输送线、锅炉、制冷等生产设备，将标准化规范化的生猪屠宰加工的科学工艺流程，即：生猪全部进行宰前淋浴，三点式心脑电麻击晕，真空刀刺杀采血、蒸气烫毛、火焰燎毛消毒，胴体与内脏同步检验等，完全向观光人员展示，使他们认识了解生猪屠宰加工的一系列科学化操作过程，进一步展示我公司所生产加工的产品，保证质量，保证消费者能吃上安全、卫生的放心食品。本项目的建设不仅产生很好的经济效益，更能提高对凤凰生态食品有限公司的宣传，信誉度得以提高，为凤凰生态食品有限公司今后产生更大的经济效益奠定了基础。
3.2.5公司科学管理优势
公司拥有雄厚的资本、技术、人才和优秀管理团队支撑，在管理中推进现代企业管理理念和方法，对各个环节进行全面监管。项目实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系，依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外创新，传统与现代相结合的管理之路，做到各司其职、各尽所能、按劳分配，充分激发员工的积极性和创造性。负责人报酬实行年薪制，员工报酬采用定额和计件绩效工资相结合方式，有效促进了资金、技术、资源的合理利用。
3.2.6 旅游区位优势明显
玉溪是一个旅游资源类型多，品质高雅、特色突出、结构有序，潜在优势深厚的21世纪现代工业旅游强市、生态文化旅游资源富市和度假旅游基地。玉溪有高原明珠和泉乡的美誉以及“一山有四季，十里不同天”的地域特色。而项目所在地大营街，被誉为“云南第一村”，先后投资兴建了汇溪公园、汇龙生态园、映月潭、玉泉寺、玉泉湖等旅游景点和与此相配套的宾馆、交通等设施，形成了集文化娱乐、体育设施、餐饮住宿于一体的较为完整的旅游产业体系，无不吸引着省内外游客的目光，取得了一定的知名度。 “凤凰山庄生态观光园”距市区仅有20分钟的车程，，随着大量游客的到来，庄园的区位优势更加明显。庄园内道路四通八达，交通条件便利；符合现代消费“生态环保”、“安全优质”的观念。因此，形成了旅游发展带动“凤凰山庄生态观光园”建设、“凤凰山庄生态观光园”建设促进旅游发展的良好局面。
综上所述，玉溪凤凰生态食品有限公司建设凤凰山庄生态观光园具有经济和社会环境优势、政策保障、区位优势、产业基础和市场条件，公司拥有雄厚的资金、技术、人才和优秀管理团队支撑，结合原有的山庄自然环境，开发以参观生猪屠宰加工生产线为主，以瓜果采摘体验休闲为辅的休闲旅游线路，产品市场潜力巨大，实施条件得天独厚，具备项目实施的各种软硬件条件，只要抓住时机，乘势而上，必将产生良好的经济效益、生态效益和社会效益。

第四章 市场供求分析及预测
4.1 山土鸡市场供求分析
从当前国内外家禽产业发展的趋势分析，优质肉鸡产品逐步成为家禽业生产的主流，英、法等国家市场上出售的标签鸡，价6 格远高于一般良种快大鸡。在法国市场上白羽快大鸡2美元／千克，标签鸡3．5－4美元／千克，高出快大鸡1倍以上。我国出口日本市场的快大鸡，近年的出口价一般在1700－1800美元／吨，优质肉鸡则高达5000美元／吨，是快大鸡的2－3倍，马来西亚的快大鸡也在萎缩，而本地乡村鸡正在上升，快大鸡每千克2．6元，本地乡村鸡则为6．5元，在东南亚各国及我国台湾省均有类似情况。
随着市场经济的发展和生活水平的提高，我国人民的饮食消费观念开始转变为吃营养、吃风味，追求健康，优质土鸡的市场因此也越来越大。在北京快大鸡批发价每千克为7．6元，而三黄鸡为10元左右，中华宫廷黄鸡批发价为32－40元，在广东纯土鸡批发价每千克24－26元。国际上一些家禽育种公司，正看好中国的优质肉鸡市场。中国加入WTO之后，优质肉鸡、鸡蛋已成为国内外竞争的焦点。
　　随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，饮食文化在观念上呈现了由量到质的改变。健康、绿色、无公害无污染、已成饮食消费定势，在禽蛋消费领域，近年来人们吃土鸡肉、土鸡蛋已成为一种追求健康的时尚风弥全国各地。近些年来，土鸡市场的价位一路攀升走高。土鸡适应性强，利于散养，具有耐粗饲、抗病力强等生物特性。利用荒山、林地、河滩、田间、闲散土地散养土鸡。吃的是青草、粗粮、喝的是山泉、河水、空气清新，受病疫侵害率低，青年鸡成鸡生长过程中，基本不用药物，因此饲养土鸡正好迎合市场需求。在林地、荒山、果园散养土鸡，土鸡爱吃青草、害虫，可省去除草、灭虫开支。鸡在林下放牧，鸡粪肥林，又可省去林地化肥开支，林地又可向鸡群遮荫。它是一种完美而又理想的生态发展链。在林地散养土鸡利鸡利林，长短互补，效益双营，事半功倍。
改革开放30年，人们的温饱问题已基本解决，随着生活水平的提高，禽、蛋、肉在饮食结构中的比例越来越高，人们不但要求吃得好，还要求吃得安全，吃出健康，在饮食上注重食品的安全越来越崇尚天然无污染食品，绿色食品已成为一种消费时尚，天然放养的土鸡所产土鸡蛋以其味道鲜美、营养价值高而越来越受到城乡广大消费者的青睐，市场走俏，需求量逐年增多，土鸡肉、土鸡蛋价格居高不下(每斤鸡蛋7～10元，比普通鸡蛋贵 2～3倍)，土鸡养殖市场前景良好。
4.2市场风险预测
随着我国畜牧业的不断发展，养殖户面临的经营环境变得更加错综复杂，特别是近几年生产流通的进一步加快，一些大的养殖户不但面临着相互之间激烈的竞争,而且生产经营的各个环节中不确定、不稳定的因素大大增加,使得畜牧养殖户的风险来源增多、风险范围增大、风险程度提高。养殖过程中，山土鸡生产成本的增加和养殖利润空间的逐渐减少，谁养谁挣钱的时代一去不返。饲养品种好，规模化经营的单位抗市场风险能力强，竞争优势明显，即使在微利条件下，也可以很好的发展。加强“养殖行业十协会”合作，加强疫病预防和改善饲养环境减少肉牛疾病发生率，提高其营养水平，生产优质畜产品是抵御市场风险的主要措施。
4.3无公害蔬菜市场分析
在我国加入WTO以后，随着全面建设小康社会的目标逐步实现，随着人们生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求不断提高，消费者在满足蔬菜数量的同时，人们的消费理念发生了根本性变化，对蔬菜品种结构和内在品质要求日益强烈，因此推动了蔬菜的生产从数量型向质量型方向转变。近年来，无公害蔬菜深受市场青睐，价格上扬，经济效益十分可观。从近几年的蔬菜价格分析，只要达到优质、营养、无公害标准的蔬菜，其价格一直居高不下且畅销国内外。
  根据我国当前广大群众的消费水平，在今后一段时间内消费主流将以无公害农产品为主。我国无公害蔬菜的生产具有广阔发展空间和市场潜力。
4.4 休闲观光农业市场分析
据调查分析，我国旅游人群总量正处于大幅增长期，其中喜爱休闲占生态旅游的人群已占旅游人群的40%。随着我国小康社会的全面实现，城乡居民对休闲观光农业的需求将大幅增长。
2001年以来，玉溪市旅游接待人次和旅游总收入以年均12．6％和10．6％的速度递增，特别是2004年8月以来，市委、市政府深入调查研究，明确提出了打造“五山一村一河”，建设“红塔山——抚仙湖”滇中旅游线的开发建设思路，我市旅游业进入了一个新的发展时期。
到玉溪市旅游的游客近期以一日游为主，国内游客的消费水平为：2001年193.6元，2002年206.6元。2003年为177．9元，2004年236元，2005年为261．3元。随着玉溪市以及抚仙湖沿岸旅游设施的不断完善和精品旅游项目的不断推出，无论是游客数量，还是停留天数、人均旅游消费都将会得到大幅度的提高。
对玉溪市及周边居民来说，节假日出行一般为近郊，消费重点多集中在饮食、娱乐等方面。凤凰现代生态农业观光示范园项目的开发建设，集生态、观赏、休闲、娱乐为一体，必然会吸引部分人前来此旅游观光。
从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为当地和周边地区居民提供了一至二日游的机会。若全玉溪市226．4万人口有5％前来凤凰现代生态农业观光示范园，预计每年外来观光人数，将达11．32万人次，当地工业园区及城镇常住人口在2020年将达到10万人，固定观光客源将十分充足。
4.5 目标市场
根据市场分析，凤凰山庄生态观光园完全符合现代人的消费理念，具有十分广阔的市场前景。凤凰山庄生态观光园的目标市场分三类：
1、畜牧产品的目标市场是：除庄园内自用部分以外，大部分产品通过交易市场，销往本地及外地市场。
2、蔬菜、水果的目标市场是：蔬菜产品主要供庄园消费，水果产品除庄园内自用部分以外，大部分产品则利用新平水果的统一对外品牌，通过玉溪统一的水果批发市场销往省外、国外。
3、休闲旅游产品的目标市场是：立足玉溪，辐射昆明，面向国内，拉动国际。重点是省内市场，同时兼顾省外市场。

第五章 经营理念
5.1设计思想
本项目以参观生猪屠宰加工生产线为主，以瓜果采摘体验休闲为辅的休闲旅游思路，依托凤凰山庄生态观光园有利的区位条件和玉溪市繁荣的经济环境，以及抚仙湖、大营街“云南第一村”的旅游品牌，充分利用大营街镇赵桅村的自然生态资源，以市场需求为导向，坚持以实现核心产业最优化、环境代价最小化、景观空间生态化、游览组织特色化为规划设计理念，通过生态农业与休闲旅游开发的有机结合，将天鹿庄园建设成为一处体验生态农业、享受恬静田园生活、呼吸清新自然空气、感受民族文化风情的好去处。
5.2经营理念
1、观光。一是风貌观。观赏大自然绮丽的风光，感受鸟语花香，观看生态农庄田园风光、现代高科技农业。二是物候观。早观日出、晚观霞，晨看浓雾、夜听风；看鲜花烂漫，尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。
2、休闲。休闲垂钓、野外户外活动及娱乐活动相结合，带给游客吃农家饭、干农家活、享农家乐的独特体验。
3、采摘。（1）水果：收获季节，组织指导游客直接进入种植基地，边采摘边品尝新鲜水果，在劳作的过程中享受劳作的快乐及丰收的喜悦；（2）蔬菜：组织指导游客直接进入种植基地，有偿采摘新鲜蔬菜。让游客体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。
4、先进生猪屠宰加工技术的展示。通过参观生猪屠宰加工展示厅，了解世界级先进水平的生猪屠宰加工工艺，使游客了解安全、放心肉的生产加工工程，满