山西天健汽车集团下属8家4S店人民币4750万元固定资产回租赁项目调查报告.doc

山西天健汽车集团下属8家4S店
人民币4750万固定资产回租赁
项目调查报告
项目经理: 王皓亮
完成时间：2016年02月22日
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授信客户: 山西天健汽车集团及其下属8家4S店
山西天健之星汽车销售服务有限公司（太原奔驰）
晋城天健之星汽车销售服务有限公司（晋城奔驰）
临汾嘉信汽车销售服务有限公司（临汾现代）
临汾天健英华汽车销售服务有限公司（临汾现代）
临汾天健弘毅汽车销售服务有限公司（临汾福特）
临汾天健博雅汽车销售服务有限公司（临汾上汽大众）
临汾天健致远汽车销售服务有限公司（临汾雪佛兰）
临汾天健国风汽车销售服务有限公司（临汾一汽大众）
授信品种: 4S门店固定资产作为标的进行售后回租赁
授信金额: 合计人民币4750万元 授信期限: 36个月
风险敞口：不超过人民币4275.00万元
担保措施: （1）山西天健汽车集团有限公司为全部8家实际承租人提供连带责任保证；（2）全部8家实际承租人交叉互保；（3）贺英奎（10%）、山西天健汽车集团有限公司（90%）各自持有的山西天健之星汽车销售服务有限公司合计100%股权对全部8家实际承租人债务提供股权质押担保；（4）实际控制人贺英奎对全部8家实际承租人债务提供个人连带责任保证；（5）临汾锦绣前程汽车销售有限公司位于临汾开发区河汾路北一块土地（使用权总面积6648.10平方米）与两处房产（建筑总面积2344.45平方米）抵押估值4506万元对全部8家实际承租人债务提供抵押担保
操作方式：拟同民生租赁开展合作，以联合租赁方式或者民生租赁独立作为出租人方式进行操作

项目合规性自检表
合规要求事项
自检内容
自检结论
集团经营历史7年以上，区域市场规模处于前三位
2002年企业成立
临汾地区市场占有率第一
合规
实际控制人具备10年以上从业经历，无不良经营历史
2002年从业，经营无负面信息
合规
集团合并销售规模不低于人民币12亿元，经营性现金流为正
8家承租人2015年合并收入15.47亿
合规
集团整体负债率还原数值原则不超过80%，对外担保不超过净资产40%
负债率不超过50%
未披露对外担保情况
合规
集团没有过多涉及其他行业
专注汽车销售，无主业外投资
合规
具备宝马、奔驰、奥迪或同等级中高端品牌的4S店
2家奔驰4S店
合规
取得厂家正式代理授权证书，必须为该品牌一级经销商
均可在公开信息中确认一级经销商
合规
全部4S店正式开业年限均大于1年，且具备一个完整年度的审计报告
均取得一个完整年度的审计报告
开业满足1年
合规
最近三年的年营业合并收入平均不低于人民币5亿元
平均年合并收入12.25亿
合规
月均合并维修收入不低于350万元
月均合并维修收入766万
合规
整体库存车辆周转率/年不低于3
存货周转月数3.09
合规
风险敞口上限不超过合并年度维修收入总额的50%
年度维修收入9193万
风险敞口4080万
合规
风险敞口不超过税前利润X融资年限
合并税前利润5615万*3年
合规
质押股权账面净值大于风险敞口1.5倍
股东权益7908万
合规

目 录

第一部分 项目基本情况
一、项目基本情况
二、现场考察人员
三、历史交易记录
第二部分 客户基本情况
一、客户概况
二、股权结构
三、实际控制人简介
第三部分 客户财务状况
一、重要科目分析
二、经营指标分析
三、财务总体评价
第四部分 投融资分析及还款来源分析
一、资金用途
二、投资活动评价
三、融资活动评价
四、还款能力分析
第五部分 项目风险分析
一、主要风险分析
二、风险防范措施
第六部分 调查报告结论
一、项目基本情况
1.1 项目基本情况
1. 项目来源：山西金租介绍
2. 承租人：山西天健之星汽车销售服务有限公司（太原奔驰）、晋城天健之星汽车销售服务有限公司（晋城奔驰）、临汾嘉信汽车销售服务有限公司（临汾现代）、临汾天健英华汽车销售服务有限公司（临汾现代）、临汾天健弘毅汽车销售服务有限公司（临汾福特）、临汾天健博雅汽车销售服务有限公司（临汾上汽大众）、临汾天健致远汽车销售服务有限公司（临汾雪佛兰）、临汾天健国风汽车销售服务有限公司（临汾一汽大众）共8家
3. 租赁金额：租金合计人民币5316.20万元 （实际合同融资敞口4275.00万元）
4. 租赁标的：承租人以其全部计入固定资产的有形动产、附属在不动产上的可分离辨识的有形动产、各项工程中可分离辨识的有形动产，合计租赁标的转让作价总额不超过人民币4750万元（签约前另行提供租赁物清单附件）
5、租赁方式：售后回租赁
6、融资用途：用于补充流动资金
7、担保条件：
（1）山西天健汽车集团有限公司为全部8家实际承租人提供连带责任保证；
（2）全部8家实际承租人交叉互保；
（3）贺英奎（10%）、山西天健汽车集团有限公司（90%）各自持有的山西天健之星汽车销售服务有限公司合计100%股权对全部8家实际承租人债务提供股权质押担保；
（4）实际控制人贺英奎对全部8家实际承租人债务提供个人连带责任保证；
（5）临汾锦绣前程汽车销售有限公司位于临汾开发区河汾路北一块土地（使用权总面积6648.10平方米）与两处房产（建筑总面积2344.45平方米）抵押估值4506万元对全部8家实际承租人债务提供抵押担保
8、零售合作条件：
山西天健汽车集团与同辉租赁签署零售合作协议，约定在山西地区全部天健集团经营的4S门店每年开展融资租赁零售合作总量不少于人民币5000万元，租赁期内合作总量不少于人民币1.5亿元。

9、租赁方案：

1.2 现场考察人员
经销商业务部总监：王皓亮

1.3 历史交易记录
新客户，与同辉无历史交易。
晋城奔驰店与山西金融租赁有过400万回租赁融资，余额2,253,835.74元，还款正常。

二、客户基本情况
2.1 客户概况
山西天健汽车集团有限公司成立于2002年，是一家专注于汽车4S运营的集团化公司，主要业务为汽车销售及售后服务、原厂配件、汽车美容装饰等。
目前集团旗下控股的子公司有：山西君和奥迪4S店（太原）、山西天健之星奔驰4S店（太原）、晋城天健之星奔驰4S店（晋城）、临汾嘉信北京现代4S店、临汾天健英华北京现代4S店、临汾天健国风一汽大众4S店、临汾天健博雅上海大众4S店、临汾天健弘毅长安福特4S店、临汾天健致远雪佛兰4S店。
2014年山西天健之星奔驰4S店(太原)和晋城天健之星奔驰4S店(晋城)成立。
2013年临汾天健国风一汽大众4S店和临汾天健博雅上海大众4S店成立。
2012年临汾天健致远雪佛兰4S店成立。
2011年太原君和奥迪4S店成立。
2009年临汾天健英华北京现代4S店成立。
2006年临汾天健弘毅长安福特4S店成立。
2005年山西天健汽车集团有限公司成立。
2004年临汾嘉信北京现代4S店成立。
2002年临汾市天健亚飞汽车贸易有限公司成立。

山西天健之星是梅赛德斯-奔驰(中国)授权的太原经销商之一， 2013年12月05日注册成立，2015年4月正式开业，具备1万㎡超大豪华体验馆，是目前山西省规模最大的奔驰体验店，位于太原市新晋祠路新能源汽车城内，长风商务区5分钟开车直达，地理位置优越。
山西天健之星不仅拥有最先进最完备的维修设施，还有一支技术高超的维修团队，528件奔驰专用工具，34个维修工位，60分钟快速保养、4小时单件划痕及时修复。
晋城天健之星奔驰4S店是梅赛德斯-奔驰在晋城市区唯一授权的4S店，占地约10000平米，位于豪德光彩广场最南段，是晋城西高速口入处的窗口和形象。它是豪德光彩广场中投资最大的项目，对整个广场产业集聚及辐射作用具有较大影响力。

2.2 集团股权构架

2.3实际控制人简介
实际控制人：贺英奎
性别：男 身份证号：14263119720930741X
履历：
1994-2002 农行临汾市支行业务监督科 科长、 办公室主任 2002年-2004年临汾市天健亚飞汽车贸易有限公司 董事长 2004年-2005年 临汾嘉信汽车销售服务有限公司 董事长 2005-至今 山西天健汽车集团有限公司 董事长 2013年至今 临汾天健国风汽车销售服务有限公司 法人代表

三、客户财务状况
3.1、重要财务科目分析
（1）8家承租人审计报表 合并

（2） 山西天健汽车集团内部合并报表（未经审计）

（3）承租人山西天健之星汽车销售服务有限公司（太原奔驰）审计报表

（4）承租人晋城天健之星汽车销售服务有限公司（晋城奔驰）审计报表

（5）承租人临汾嘉信汽车销售服务有限公司（临汾现代）审计报表

（6）承租人临汾天健英华汽车销售服务有限公司（临汾现代）审计报表

（7）承租人临汾天健弘毅汽车销售服务有限公司（临汾福特）审计报表

（8）承租人临汾天健博雅汽车销售服务有限公司（临汾上汽大众）审计报表

（9）承租人临汾天健致远汽车销售服务有限公司（临汾雪佛兰）审计报表

（10）担保人临汾天健国风汽车销售服务有限公司（临汾一汽大众）审计报表

3.1.1、资产分析
（1）8家承租人合并

（2）集团内部合并报表

（2）全体承租人15年末资产分列数据

（3）主要资产项说明
u 货币资金：主要为银行票据保证金和还贷准备资金
u 应收账款：为在途POS机款，且绝对金额较小
u 其他应收款：部分为各类汽车金融保证金和担保保证金
u 预付账款：几乎全部为预付购车款
u 存货：几乎全部为待售车辆和维修零部件
u 长期待摊：装修费等
小结：
Ø 合并报表因未经审计，资产项无从验证；8家门店报表已审计，数据基本可信
Ø 流动资产/总资产占比平均不低于73.93%，尚符合一般汽车销售集团的75%-85%认知值；
Ø 统计8店的库货/总资产占比38.28%，占比流动资产51.78%，存货/流动资产占比差于一般汽车销售集团的40%-45%认知值，显示中低端品牌虽在临汾区域性市场具备绝对市场垄断优势，但此种优势以牺牲部分销量放缓周转为前提
Ø 流动资产中其他应收（保证金）、预付（车款）具有一定交易时点性，本身变现利用能力差，整体流动资产的快速变现能力取决于存货销售

3.1.2、负债分析
（1）8家承租人合并

（2）集团合并
（3）全体承租人15年末负债分列数据

（4）全体承租人15年末银行贷款与票据

（5）应缴税金说明
上期增值税有留抵税额，且本期进项税额大于销项税额累计所致。

小结：
Ø 银行短期贷款和票据融资基本为主要负债项，保持4亿使用额度和3亿多实际敞口
Ø 单店资产负债不超过55%，集团整体负债率低于行业认识平均水平
Ø 两家奔驰店的流动和速动数据优于东南地区奔驰店

3.1.3、收入分析

u 8家收入经报表审计和增值税网上报税系统交叉验证与现场复核，数据可信
u 2015年整体8家维修收入占比总收入5.94%，合并月均维修收入766万
u 维修毛利符合行业平均数据44%，基本可信
u 两家奔驰存货周转较快，整体8店周转情况在3个月左右，大大优于行业认识水准，解释为太原奔驰店为太原第三家且位于市中心，方便客户上门；晋城唯一一家奔驰且无宝马，奥迪处于歇业状态；临汾已基本实现中低端品牌的区域垄断和品牌垄断

3.2、客户经营指标分析
3.2.1、盈利能力分析：
（1）集团合并

（2）全体承租人15年利润数据

基于我司前期对东部和中部4S店考察调研的认知对比发现：
Ø 山西地区的汽车销售利润仍然较高和销量增长较快，东部中部地区3年内新开4S门店无法赢利，但此次山西考察情况均反映3年左右门店盈利情况良好，且地区中高端品牌无竞争以及选址优势可令销量和维修收入持续增加。
Ø 中东部门店一般税前利润在1%左右，而此次山西考察情况表明该地区税前利润率仍可达到2%，重点品牌的核心门店的税前利润率超过3%，区域性垄断可维持暴利。

3.2.2、偿债能力分析
（1）集团合并

2013/12
2014/12
2015/12
资产利润率
5.13%
4.27%
5.96%
资产净利率
3.91%
3.55%
4.78%
库存周转月数
2.15
2.78
2.50
借款依赖程度
31.20%
43.82%
37.55%
银行借款对每月交易额比率
2.65
4.07
3.20

（2）全体承租人15年数据

Ø 客户提供的合并财务报表未过审计，仍具备一定参考性；8家承租人审计报表具备一定的可信度；
Ø 整体收入和维修收入增长情况良好；
Ø 盈利情况良好，利润率具有区域垄断特点，高于一般行业认知水准；
Ø 流动资产中库货比例逊于行业认知水平，实际流动资产变现能力一般；
Ø 资产负债率优于行业认知水平，负债结构单一；
Ø 融资依赖度因负债率不高，处于较低水平，流动性基本全部依靠银行贷款和票据，如遇大额贷款续贷发生问题，易造成资金时点性紧张；
Ø 库存周转维持在3个月水准，优于行业认知水平；
Ø 集团整体运营状况良好，但所在区域缺乏融资渠道，导致负债率不高
3.3、财务状况总体评价

四、投融资分析及还款来源分析
4.1资金用途
本次融资是用于补充流动资金，重点解决月度经营性现金流为负对销售进货的资金影响。因奔驰的销售政策为年终业绩达成后给予返点补贴，而在实际经营过程中，4S店往往已经在销售价格中提前预支了这部分补贴，造成越卖现金越不足的情况。

4.2投资活动评价
实际控制人历史从业年限较长，投资脉络清晰，涵盖中低档车销售到中高端车销售。经营管理能力已经在过去数年有了充分验证。集团近年扩张速度较快，但两条主线仍然较为明晰：（1）立足临汾地区的快速扩张，全面覆盖中低端品牌，形成地域性价格垄断；（2）从低端到中端再到高端的品牌发展模式非常清晰，重点在省会城市和无其他中高端品牌竞争的地域拓展中高端品牌，扩张并不盲目。

4.3融资活动评价
各项银行借款合计4亿，相对于资产规模筹资能力一般。

4.4 还款能力分析
基于8家承租人审计报表15.47亿合计销售收入真实，合理预测未来3年内2家奔驰店收入略有增长而其他6家店收入持平或小幅下降，分别按照乐观4%税前利润（报表15年平均水平）、常规2%税前利润率（参照中东部）、保守1%税前利润率，估算租金覆盖比如下表：
还款能力测算
2015
2016
2017
2018
收入预测（万元)
154693
170000
180000
190000
4%乐观可支配利润
6187.72
6800
7200
7600
当年租金偿还额

1328.85
1771.8
1771.8
租金覆盖比

5.12
4.06
4.29
2%常规可支配利润
3093.86
3400
3600
3800
租金覆盖比

2.56
2.03
2.14
1%保守可支配利润
1546.93
1700
1800
1900
租金覆盖比

1.28
1.02
1.07
小结：即便在保守情况估算下，合并税前可支配利润仍足够覆盖年度租金还款金额。
五、主要风险分析
5.1 风险分析
1、 未披露其他表外负债、或有担保，致使负债率、债务成本计算、利润估算出现重大偏差；
2、 融资依赖度偏紧，流动性基本全部依靠银行贷款，如遇大额贷款续贷发生问题，易造成资金时点性紧张；
3、 区域垄断是否会被打破，则高利润率不可持续，存在预期可支配利润下降，租金覆盖比下降的风险。

5.2 风险防范措施
风险防范主旨：集团内互保+核心门店股权质押+土地建筑抵押
l 山西天健之星汽车销售服务有限公司作为太原地区第三家奔驰店，地理位置位于市中心内，易于收入快速增长。建店资本投入过亿，股权净值7900万，50%质押率足以防范风险，较容易寻找到收购方接盘。
l 位于临汾开发区河汾路北一块土地（使用权总面积6648.10平方米）与两处房产（建筑总面积2344.45平方米，产证号：临房权证水字第01011001599-01号和第01011001599-02号）估值4506万元，按60%估算快速变现价值2700万可提供更多的安全边际和处置抓手。

六、调查报告结论
综合上述分析，运营部认为本项目售后回租赁业务虽然存在一定风险，但仍继续推进申报的理由如下：
1、资金用途明确；
2、项目存在相当安全边际，在保守利润率预测下仍能覆盖年度刚性租金支付金额；
3、承租人提供多项担保措施，违约成本巨大，违约概率发生可能性较小；
4、一旦发生不良后，可实现多种退出渠道，违约损失率可控；
5、有利于零售业务在山西的开展。

结论：建议公司同意该售后回租赁项目授信人民币4750万元，实际风险敞口不超过人民币4275.00万元。
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