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某安置用房新建项目可行性研究报告.doc
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1、靖江市XX镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告(含项目建议书)目 录1 总 论11.1 基本情况11.2 建设单位简介12 项目建设的背景及必要性32.1 项目建设背景32.1.1 XX镇社会经济发展状况32.1.2本项目提出的理由42.2 项目建设必要性52.2.1项目的建设,利于提升城市形象52.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件52.2.3盘活土地资产,充分利用土地资源63 项目市场分析73.1 项目定位73.1.1项目目标定位73.1.2项目定位73.2 项目前景分析74 建设内容与规模84.1 建设内容84.2 建设规模84.3主要建设规模指标85 建设方案95.1
2、 规划设计理念及原则95.1.1规划设计理念95.1.2规划设计原则95.2 设计构思105.3建筑单体设计105.4结构设计105.5 公用设施设计方案125.5.1 给排水设计125.5.2燃气设计146 节能、绿化及环保156.1节能156.1.1设计依据156.1.2设计范围156.1.3主要节能措施156.2绿化166.3环保176.3.1 建设场地环境现状176.3.2施工期和营运期的主要污染176.3.3环境保护措施196.3.4环境影响评价227、劳动、安全及消防237.1 劳动、安全及卫生等措施237.2 消防工作238 项目建设进度258.1 建设工期258.2 建设进度计
3、划258.3项目实施进度279 工程招投标方案289.1 招标形式289.2 资质要求289.3 招标信息发布289.4 招投标工作组织2910 投资估算与资金筹措3010.1 投资估算3010.1.1投资估算范围3010.1.2投资估算内容3010.1.3投资估算依据3010.1.4相关投资估算说明3010.2投资估算结果3110.3 资金筹措3311 社会评价3411.1 社会效益3411.2 社会影响分析3411.3 社会风险分析3512 经济评价3612.1 经济分析的依据、原则和方法3612.2 基础数据3612.3 财务评价3712.4财务评价结果3713 结论与建议3813.1
4、结论3813.2 建议38靖江市XX镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告1 总 论1.1 基本情况1.项目名称:XX镇安置用房新建项目2.项目性质:新建3.建设地址:靖江市XX镇XX村 4.项目业主:靖江市XX镇人民政府5.建设规模及内容:总用地面积30亩,总建筑住宅楼12栋,楼层设置分别为5、10、11层,其中住宅建筑面积26157.3平方米。6.项目建设工期:20个月(2010.92012.4)7.总投资:项目开发建设总投入9000万元。8.资金筹措:资金来源:自筹资金9000万元,占总投资的100%。1.2 建设单位简介本项目的建设单位是XX镇人民政府,XX镇地处靖江市西南,全镇6.
5、1万人口,镇域面积61.3平方公里。东临广靖高速公路和江阴长江公路大桥,北靠江平公路,南与无锡,常州隔江相望,镇内夹港汽渡连接长江南北,公新公路直通江阴长江大桥,上海浦东国际机场、南京禄口国际机场同处两小时交通圈内,交通十分便捷。上世纪80年代曾有“苏北第一镇”的美誉。XX镇是江苏省特殊合金材料开发及应用星火技术密集区,全国闻名的“不锈钢之都”,在靖江市乡镇综合考评中历年名列前茅,2001年起,连续8年保持了泰州市经济工作十强乡镇称号,综合竞争力最新排名列全国千强镇714位,获全国创建文明村镇工作先进单位、江苏省文明镇、泰州市经济工作十强乡镇、泰州市创平安先进乡镇等称号。近年,XX工业快速发展
6、,但在工业发展的背后,矛盾也逐步凸现:全镇住宅、企业分散在18个村里。居住及工业布局分散,影响着集镇的建设,一直没有形成规模和气候。从长远看,XX工业经济、产业发展还不充分,与小城镇的发展要求还有差距。2006年来,靖江市将小城镇建设放在重要位置,通过强化组织、科学规划、突出重点、以点带面、整体推进措施,努力推进农村城镇化,城乡一体化,增强小城镇内涵,塑造小城镇特色,加快构筑农村新型城镇体系步伐。XX的小城镇建设已迫在眉睫。XX镇委镇政府提出了坚持工业化、城市化“两轮驱动”,统筹推进新园区、新城镇、新农村建设,打造有实力的经济强镇、有魅力的宜居城镇、有特色的生态名镇。合理布局镇域61.3平方公
7、里,规划了一个中心区(新城镇),两个工业板块和8个农民集中居住点。积极参与小城镇建设;引导、实施农民集中居住区的建设,促进土地资源开发利用,功能完善;促进农业产业化;积极开发生态旅游业产品;完成市委、市政府交办的其他任务。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 XX镇社会经济发展状况近年,靖江市面对宏观调控新形势,认真落实科学发展观,积极探索土地节约集约利用的方法和途径,走出了一条节约集约用地、保护资源与保障发展相得益彰的新路子。靖江市引导和推动工业向园区集中、人口向城市集中、居住向社区集中,以集中布局实现集约发展,2009年全市共建设公寓式农民安置房120万平方米,比一家一
8、户式的安置节约土地40%左右。为提高土地使用效益,靖江市提高项目准入门槛,用足用好土地指标。市委领导要求,要坚决落实集约用地的措施,坚定不移地走集中发展之路,以产业建设园区、以园区吸引企业、以企业集聚人口、以人口发展城镇;坚定不移地执行各项节约集约利用土地的措施,并不断研究节约集约利用土地过程中出现的新情况、新问题,促进经济增长方式从粗放型向集约型转变。要提高管理土地的能力,结合靖江实际情况,坚决贯彻落实中央宏观调控措施。要强化调控,通过“挖潜力、保重点、促发展”做好调控这篇文章,促进节约集约用地。近年来靖江市国民经济快速增长,综合实力明显增强。“十五”期间,农民人均纯收入达到4945元,全市
9、农业总产值(不变价)完成7.66亿元;农业增加值完成8.42亿元,同比增长20.73%,农业机械新增200台,增幅128%。“十五”取得的巨大成效为“十一五”计划的顺利实施奠定了良好基础。靖江“十一五”计划要求人均生产总值达34122元,年均可比增长18.50%,年均增长14.4%。财政总收入20.47亿元,占GDP比重15.5%,年均增长24.2%。社会消费品零售总额40.83亿元,年均增长10.5%。固定资产投资五年累计达152.9亿元。随着城镇化进程加快,生态环境不断改善。靖江的新城区启动建设,旧城区通过有序改造,城北区的适度发展,靖江市得到快速发展。城市人口规模和地域规模扩大,城区人口
10、达22万人,建成区面积25.2平方公里。小城镇建设加快,农村劳动力得到转移。2.1.2本项目提出的理由2009年,泰州市启动重点城镇建设工作,确定了靖江XX、泰兴黄桥、姜堰溱潼、兴化戴南为城镇化及新农村建设的重点镇。经过多年发展,靖江市已形成“一城四片区”的城乡总体布局、“一区四园”的工业布局、“一区三园”的现代农业布局,正着力打造“一个中等城市、两个小城市、两个特色镇若干个新农村集中居住点”的城镇建设新格局。作为泰州市四个重点城镇之一和靖江市两个小城市之一的XX镇,地理位置优越,第一、二、三产业全面发展,在靖江市城镇建设的总体规下,完成了8.3平方公里的XX片区中心控制性规划和2.2平方公里
11、的中心城市设计规划,将镇域划分为工业集聚区、商贸物流区、生态农业区、居民集中居住区和政治文化中心等五大功能区,高起点定位,高标准规划,高品位建设,高质量服务,分期组织实施,拟将XX镇建设成经济强镇、宜居城镇、生态名镇。本项目的建设是落实靖江市重点工程的需要。为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发展的需要,2008年XX镇人民政府实施拆迁改造,拆迁、改造量空前巨大,使城市建筑、空间布局更为科学合理,人居环境得以提升,很大程度上美化了城市形象。目前XX镇城市化的速度迅速加快。作为经济强镇、科教文化名城,该地区是全市改造任务最重的区域之一,其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点
12、比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。但是目前XX镇政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆迁效率,尽量减少政府拆迁的财力改造投入,是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。推进社会主义新农村建设,实际上是要建立起一个发达的、社会化的大农业和一个富裕、文明的现代农村,切实从根本上解决城乡二元结构问题,缩小城乡差别、提高农村生活质量、普及现代生活方式、提高农民整体素质。而现代村庄建设涉及农村经济、政治、文化、社会等各个方面,所以现代村庄建设水平是建设社会主义新农村现代化程度的测量器。2.2 项目建设必要性2.2.1项目的建设,利于
13、提升城市形象本项目地块的现状是建筑陈旧落后,内外部环境脏、乱、差,已经跟城市发展非常不协调2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件地块内现有居住条件比较恶劣,建筑摆放布局错乱,道路高陡不平,内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修,墙壁斑驳,土木构件有不同程度的损坏,居住的安全性较差,急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈,迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因,通过本项目的拆迁,重新规划建设,将会大大改善提高当地居民的生活环境。2.2.3盘活土地资产,充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大,容积率低,土地利用不充分,对土地资源日益紧张的城市建设区来说,是
14、一种资源的浪费。该项目依据城市规划,合理利用容积率,将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大;且由于该项目的实施,盘活了周边大面积“城中村”土地,大幅度提升其原有价值,真正体现城市土地的价值。综上所述,本项目的建设是很必要的。3 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于本项目是旧城改造项目,具有拆迁安置的特殊社会属性,因此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面:(1)通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象;(2)通过拆迁、还建安置拆迁住户,大幅度改善其居住生活条件;(3)充分利用有限的土地资源,将土地价值最大化利用。3.1.2项目定位经调查研究,分析
15、得出以下二种业态为项目的发展方向少量公共活动用房和普通住宅。住房全部按照约定作拆迁安置,档次定位中等稍偏低档次。3.2 项目前景分析根据与所有拆迁户达成协议,本项目住宅全部为安置房,不存在销售问题。4 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是拆迁安置工程,根据项目业主委托要求及其提供的相关资料,本项目以安置房建设为主,辅以少量公共活动用房。4.2 建设规模总用地面积30亩。总建筑面积26157.3m2。4.3主要建设规模指标总用地面积 30亩 总建筑面积 26157.3m25 建设方案5.1 规划设计理念及原则5.1.1规划设计理念规划设计要根据靖江市城市总体规划,针对XX镇现状及周边环境的分析
16、,特别是鉴于XX镇现状和发展规划,以促进XX镇城市化建设进程。(1)文化性:在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时,还必须与XX镇规划的主题文化相联系。(2)合理性:根据地块的特点和项目建设目标要求,合理布局空间,最大限度满足目标要求。(3)统一性:项目规划设计与XX镇镇整体风貌相协调,充分发挥景观艺术性与绿地系统。(4)人性化:规划设计体现以人为本的精神,给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。5.1.2规划设计原则本项目规划设计遵循市镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。(1)协调性原则:建筑风貌不得破坏XX镇整体形象,要符合地方文化特征,做到协调一致,体
17、现地方文化特色。(2)生态性原则:通过地块内部合理布局以及绿化景观设计,在满足开发需求的前提下,创造一个具有良好居住环境。(3)经济性原则:充分节约土地,提高土地的利用率,将土地的经济价值发挥到最大。5.2 设计构思项目地块为多边形地块,地势高低不平,地块内部起伏很大。在尽量减少土方量的前提下,充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连,内部贯通,做到人车分流;景观设计坚持绿地最大化原则,营造生态居住小区环境。5.3建筑单体设计住宅建筑分别为5、10、11层建筑,户型以中小型为主,每单元8户,大部分户型南北通透,按景观资源扬长避短,充分发挥位置优势,最大程度地利用景
18、观资源。建筑选址根据现有的地形,尽量减少土石方量,将道路干扰对住户的影响降至最小。并在考虑与XX镇风格呼应的同时有所突破,力求继承中求创新,利用高层建筑挺拔的形体,强调体块穿插,虚实对比、简约大气、层次分明,利用色彩对比与协调,充分体现有艺术气息,朴实淳朴的生活风貌。5.4结构设计1.设计依据(1)混凝土结构设计规范(GB50010-2002);(2)砌体结构设计规范(GB50003-2001);(3)建筑结构荷载规范(GB50009-2001);(4)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002);(5)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2002);(6)钢筋混凝土高层建筑结构设计与
19、施工规程(JGJ3-2002)。2.设计要求 建筑结构安全等级:二级 建筑结构设计使用年限: 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度,设计地震分组: 6度,一组 人防设计及等级: 无 基本风压:0.4KN/m23.设计荷载标准值(1)车库: 4.0kN/m2(2)公共活动用房: 3.5kN/ m2(3)卧室、客厅等 2.0kN/ m2(4)厨房、卫生间 2.0kN/ m2(5)楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m2 (6)挑出阳台 2.5kN/ m2(7)屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑(8)消防车道 20.0kN/ m2(9)设备房.电梯
20、机房 7.0kN/ m2(10)其它均应按国家相应规范规程执行4.结构类型及材料住宅均采用钢筋混凝土框架结构;公共活动用房只有1-2层,全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构,共同承受水平荷载。主要结构材料:混凝土C25C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋,HRB335,HRB400。 5.基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩,实际基础形式根据地质报告确定。5.5 公用设施设计方案5.5.1 给排水设计1、给排水1)水源本工程属自来水厂供水范围,小区进水由地块周边道路市政给水管引入,进水管管径不小于DN200mm。2)用水量用水标准:住宅:200L/人.dK=2.
21、5,153m3/d道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d用水量:并考虑10%不可预见用水,日均用水量180m3/d,日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量:按生活给水量的85%计算,每天排放污水量约153m3。雨水量:按靖江市暴雨公式计算,即:q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年,地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管(沟)组织排放,污水管管径为d300-d700mm,雨水管管径为d300-d1100mm,分别排入小区雨污水管。5)污水处理小区生活污水先采用标准化粪池处理,必须达标
22、后方能排放至市政污水管。1)电源 小区内设有变电站,供给小区业主用电。2)荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户6kw计算,60平方米左右住户按照每户5kw计算,45平方米住户按照每户4kw计算,公共建筑按照30W/平方米计算,道路按照2W/平方米计算。经测算,项目拟采用一台800kva干式变压器,另外备用一台315kva变压器,以备检修及发生故障。3)照明根据功能不同,本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。3、弱电设计1)通信普通住宅每户考虑一门电话,另考虑10%富余量,约需电话280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入,电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带
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