雷音洞生态农业观光园区开发项目可行性研究报告.doc

*******现代生态园建设项目·总体规划

雷音洞生态农业观光园开发项目
可
行
性
研
究
报
告

目 录
第一章：总论
1.1 项目提出
1.2 项目概况
1.3 研究范围
1.4 编制依据
1.5 项目建设内容及工期
1.6 总投资概算
1.7主要经济效益
1.8 研究结论
第二章：项目建设背景
2.1 生态园发展总趋势
2.2 区域基本情况
2.3 规划区基本情况
第三章：项目建设的意义及必要性
3.1 建设意义
3.2 项目建设的必要性
3.3 项目建设的可行性
第四章：市场分析
4.1 客源市场分析
4.2 目标市场选择
4.3 市场营销
第五章：项目建设的目标及主要内容
5.1 项目建设的目标
5.2 主要建设内容
第六章：建设场址及建设条件
6.1 项目建设地理位置
6.2 社会概况
6.3 地质地貌
6.4 基础设施条件
第七章：项目建设方案
7.1 设计依据
7.2 设计指导思想和原则
7.3 主要项目工程概况
7.4 绿化景观设计
7.5 排水系统
7.6 雨水工程
第八章：环保节能
8.1 环保
8.2 节能
第九章：消防
9.1 编制依据
9.2 消防系统
第十章：组织机构与人员编制
10.1 组织机构
10.2 人员编制
10.3 职工培训
第十一章 项目实施进度计划
11.1 项目实施各阶段进度计划
11.2 项目实施进度
第十二章：投资估算及资金筹措
12.1 投资估算及资金筹措
12.2 固定资产投资估算
12.3 铺底流动资金估算
12.4 项目总投资
12.5 项目融资
第十三章：财务评价
13.1 评价依据
13.2 营业收入和营业税及附加估算
13.3 成本费用估算
13.4 利润总额及分配
13.5 财务盈利能力分析
13.6 风险分析
第十四章：结论和建议
14.1 评价结论
14.2 建议

第一章 总论
1.1 项目的提出
“雷音洞生态农业观光园项目”（以下简称“生态园”）位于西峡县北部米坪镇。
西峡，一个因发掘大量恐龙蛋化石群，被誉为“二十世纪世界第九大奇迹”而闻名中外的“恐龙之乡”，如今正成为八百里伏牛山脚下一颗璀璨的明珠。
伏牛山，位于河南省西南部，东西绵延八百余里，属秦岭山脉东段。西北—东南走向，西北接熊耳山，南接南阳盆地，东南遥接桐柏山。为淮海与汉江分水岭，属北亚热带向暖温带的过渡地带，也是河南省境内平均海拔最高、人类活动相对稀少、地质地貌、自然生态保存完好的山水胜地，是一座景色优美的世界地质公园。
“生态园”地处伏牛山南麓西峡县城北部米坪镇，距县城70km,距米坪镇政府所在地10km。“生态园”地域呈东西走向，长约5.5km,南北宽约2.5km,南与五道幢、龙潭沟、老界岭、野人谷相邻，东与“中原第一漂”、灌河军事漂流相接。木行战备公路自“生态园”山下穿过。与丁河镇的天宝寨景区紧紧相连，形成一条环形旅游线路。
“生态园”开发建设，坚持以保护自然与种植、养殖为核心，合理规划，为游人创造教育与休闲环境为理念，按照现代农业旅游规划与设计的原则进行合理的项目开发与工程修建。总投资达 119277.7万元，主要进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。社会消费市场对农产品质量将会提出越来越更高的要求，生产质优、价高的无公害畜禽、果蔬及中草药培育等。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
雷音洞生态农业观光园
1.2.2 建设单位
西峡县龙山林木种植有限公司
1.2.3 建设地点
西峡县米坪镇
1.2.4 项目负责人
西峡县龙山林木种植有限公司
董事长：
1.3 研究范围
受项目承办单位委托，编制方有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：
1.3.1 项目建设的必要性
1.3.2 市场预测
1.3.3 项目目标及主要内容
1.3.4 建设规模的确定
1.3.5 工程建设方案
1.3.6 投资估算与资金筹措
1.3.7 经济效益评价
1.4 可行性研究报告编制依据
1.4.1 《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（財发字〔1999〕1号）
1.4.2 《河南省农业发展“十二五”规划纲要》
1.4.3 《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（財发字〔1999〕57号）
1.4.4 国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字〔2002〕175号）
1.4.5 《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（194）国农综字第28号】
1.4.6 本项目的项目建议书
1.4.7 企业提供的相关技术资料
1.4.8 企业提供的相关协议、资质、证书。
1.5 项目建设内容及工期
1.5.1 建设内容
﹡景区入口牌楼
﹡生态旅游景点建设（包括溶洞开发）
﹡商业街（1200米）
﹡百姓宗祖祠堂（3000㎡）
﹡双向复合索道（3000米）
﹡游客服务中心（1200㎡）
﹡娱乐园（1000㎡）
﹡特殊职业培训学校（2200㎡）
﹡疗养院（10000㎡）
﹡民俗风情园（12000㎡）
﹡大酒店（50000㎡）
﹡ 山庄风味酒楼（总占地15000㎡）
﹡特种水产养殖（三文鱼、鲟鱼）
﹡特种畜禽养殖（笨猪、山鸡）
﹡中药材培育基地
﹡香菇菌培育基地
以及相应的配套工程和附属工程（包括景区内供水、供电、通信工程）
1.5.2 建设期限
项目计划采用滚动建设模式，边开发边运营，规划全部项目5年完成。
1.6 总投资估算
1.6.1 总投资
项目总投资 119277.7万元 。其中，固定资产投资116518万元；流动资金2566.2万元；建设期利息193.5万元。
1.6.2 资金来源
银行贷款 5000.00万元，争取政府基础设施部分支持 6000万元，建设单位自筹18277.7万元，其余招商引资。
1.7 主要经济效益
表1-1 主要经济指标
序号
指 标
单位
数量
备注
1
总投资
万元
119277.7

1.1
固定资产投资
万元
116518.0

1.2
铺底流动资金
万元
2566.2

2
总成本费用
万元
22809.8
年均
3
营业收入
万元
48239.1
年均
4
营业税金及附加
万元
2338.5
年均
5
所得税
万元
4497.8
年均
6
税后利润
万元
13493.4
年均
7
投资利润率
%
15.1

8
财务内部收益率
%
15.5
税前
9
财务内部收益率
%
12.2
税后
10
财务静观值（Ic＝12）
万元
40387.4
税前
11
财务静观值（Ic＝12）
万元
15105.8
税后
12
财务投资回收期
年
8.1
税前
13
财务投资回收期
年
9.3
税后

1.8研究结论
1.8.1 本项目以西峡县旅游业为依托，以龙山生态农业观光园开发为未来可持续发展驱动，将为本地提供高端观光设施，为游客提供更好的服务，增加休闲度假产品。这一工程的建成，对提高西峡农业产业的整体竞争力具有重要示范意义。
1.8.2 生态农业观光园项目拥有很大的市场空间和发展潜力，并且可以带动相关产业的发展，对经济和社会发展意义重大。本项目主要为农业文化旅游设施建设，同时为“生态园”大发展奠定了基础，符合国家产业政策，是当地政府重点支持的产业项目。
1.8.3 生态农业观光园作为一个朝阳产业，是国民经济新的增长点，大力推进农业观光旅游产业的创新和发展，不仅可以推动经济增长，繁荣市场；还能够增加社会人员就业机会，提高人民的生活水平质量。
1.8.4 本项目地址在西峡县米坪镇，位于西峡县70多公里处，项目完成后对提升西峡农业产业品位和档次以及为游人提供良好的度假休闲环境都有积极的意义。
1.8.5 该项目不仅具有经济效益，而且对于西峡县生态农业形象的提升和完善农业高端高端功能，满足现代农业发展的需求，促进农业产业跨越式可持续发展意义重大。
综上所述，该项目符合国家政策和行业发展需求，建设条件具备，建设方案合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益和经济效益。研究结果认为，本项目切实可行，建议尽快组织实施。

第二章：项目建设背景
2.1 生态园发展总趋势
2.1.1 项目的由来
生态农业观光园，是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业——生态农业观光园营运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游发展的新领域。
生态农业观光园主要是以发展种植、养殖为主的经营项目，品种力求做到新、奇、特。让游客在生态园内不但可吃到无公害水果、蔬菜，还能看到各种观赏性强的动植物，享受农家风味美餐，参与就地消费，利润和效益要比普通种养殖及上市产品高至15倍。生态园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需求而提出的，是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业生态园新体系。

2.1.2 项目建设的重要性与必要性
生态农业与现代农业概念和内涵是相辅相成。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约，环境零损害的绿色性。生态农业观光园的发展既符合农业生态可持续发展方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业观光园是一种可操作、可实现的产业。
雷音洞生态农业观光园不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的的森林浴、山地露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中，所带来的紧张感和压迫感。于是，农业农村与旅游边缘交叉的新兴产业——生态农业观光园应运而生。可以肯定，生态农业观光园是非常具有前景的。但需要不懈的努力，才能实现预期目的。雷音洞生态农业观光园，强化真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各组分、各链条有机整合，对不同产业之间进行有机结合，把初级农产品生产与其后续性加工紧密衔接起来，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业产业，实现可持续发展的具体举措。

2.1.3 项目建设的意义
（一）生态农业观光的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的主题
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依，喧器的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦，疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫者人们的神经，于是“生态热”“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无际的大地、淳朴的农民、清新的无公害食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，重新体验过去生活。
（二）高效益观光农业是为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策，观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的协作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地和谐共存的更广阔的背景之中，这也正契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精英、高附加值深度开发转放的农业现代化主流方向之一。
2.2 西峡县基本情况
西峡，一个因发掘大量恐龙蛋化石群，被誉为“二十世纪世界第九大奇迹”而闻名中外的“恐龙之乡”，如今正成为八百里伏牛山脚下一颗璀璨的明珠。西邻陕西省，南距湖北省十堰市，总面积3454平方公里，人口45万。属暖温带大陆季风气候，年平均气温15.2℃，年降水量830毫米，无霜期220天。目前西峡经济已形成以机械、医药、电子、建材、轻工、冶金等工业为主的生产体系，拥有中国驰名商标3个（仲景、飞龙、月月舒）占南阳市的60%（南阳市域共5个），地理标志一个（西峡香菇）。土特产有白助烟、猕猴桃、油桐、生漆、西峡玉、香菇、山茱萸等。旅游景点有灌河漂流、龙潭沟、老君洞、五道瞳、老界岭景区、白羽城遗址、恐龙蛋化石遗址、云华蝙蝠洞、屈原岗遗址、寺山国家森林公园、银树沟、哪咤庙等，拥有国家4A景区4家（西峡县老鹳河漂流风景区、西峡恐龙遗址园、西峡龙潭沟、西峡县伏牛山老界岭景区）居南阳市首位。
西峡系豫、鄂、陕三省交汇处的“金三角”地带，处在西安、武汉、郑州三大城市圈和南阳、洛阳、十堰三中等城市的中间核心地带，境内旅游资源丰富，景色秀丽，森林覆盖率86.23%，是河南省资源大县和区域大县，被誉为“绿色王国”和“天然药库”，古代李时珍《本草纲目》中所涉及的药材共有1800多种，且在西峡发现的药材就有1300多种。交通便利，境内有311、312、207三条国道，已开通的西安至南京铁路，沪陕高速公路穿越全境，武陟至西峡高速正在修建中，规划中的三门峡至十堰铁路及西安至武汉高铁有望过境，县城距南阳机场百余公里。
2.2.1 自然环境
西峡境内地形复杂，北部是海拔高坡度大的中心山地，南部是鹳河谷地，西侧是起伏大的低山丘陵。全县最高山峰犄角尖海拔2212.5米，最低点位于丹水镇马边村，海拔181米，自然坡降为33%。处于亚热带向暖温带过渡地带，属亚热带季风气候区大陆性气候，气候温和，雨量适中，光照充足，年均气温15.1℃，年均降雨量800毫米左右，年均无霜期为236.2天，年均日照2019小时，素有“春前有雨花开早，秋后无霜叶落迟”之称。境内河流众多，属长江流域丹江水系的鹳河纵贯全县南北，并与526条大小河流，呈羽状分布于峻岭之中，主要河流有鹳河、淇河、陕河、双龙河、丹水河等。
2.2.2 社会经济
西峡区域经济独具特色，已形成以猕猴桃为主的林果业，山茱萸为主的中药材，香菇为主的食用菌和生态旅游四大主导产业；以及药材制造、冶金建材、汽车配件铸造、农副产品加工四大工业体系。经济实力在南阳市和河南省增长较快，先后荣获全国绿化先进县，全国创建文明小城镇示范点，全国依法治县百强县，全国名特优经济林——猕猴桃之乡、山茱萸之乡等称号。
2011年全县生产总值完成180亿元，人均GDP达到突破6700美元。
2.2.3 历史文化
西峡历史源远流长，文化积淀深厚。公元前3000年，西峡就有聚居人群落，西周初年为古若国属地，并设为白羽邑。公园前524年至506年，曾是许国国都，秦时置县。唐时西峡县被称为西峡口，为内乡县治；宋代内乡县沿迁内乡县城北，西峡仍属内乡域。走过漫长曲折的历史，新中国成立后，西峡于1950年从内乡分出，划内乡西坪、重阳、桑坪、二平镇、太平镇、丹水等归西峡。古时记载：西峡“陆通秦晋，水运吴楚”“山产百货风行，千里万商云集”。自古以来，许多圣哲贤达，历史名人曾在西峡留下了传奇遗踪：颜母坟（大书法家颜真卿母亲）、酒仙刘伶坟、孔子回车返鲁、屈原苦谏楚王、武则天建造行宫、李自成兵屯西坪操场，李白、孟浩然、白居易、李商隐、苏辙、司马光等都游历西峡，金代诗人元好问曾出任内乡县令，留下3000多首曾歌吟西峡山水风光的诗词佳句。民国时，内乡西峡口还是原宛西民团司令别廷芳实施宛西自治的大本营。蕴藏在西峡这块土地上的有形无形的文化遗产，具有较高的文化价值。
2.3龙山旅游景区基本情况
规划区龙山风景区地处伏牛山南麓西峡县城北部米坪镇，距县城70km,距米坪镇政府所在地10km。景区呈东西走向，长约5.5km,南北宽约2.5km,南与五道幢、龙潭沟、老界岭、野人谷相邻，东与“中原第一漂”、灌河军事漂流相接。木行战备公路自景区山下穿过。与丁河镇的天宝寨景区紧紧相连，形成一条环形旅游线路。

第三章：项目建设的意义及必要性
3.1建设意义
随着西峡旅游业的蓬勃发展，景区接待能力和档次的提高。旅游已不能满足单一的观光旅游，而是追求更多的休闲度假和娱乐健身等多元化旅游活动。这样不仅为农业产业开拓了巨大的商机，吸引了游客，增加了景区旅游收入，而且通过农业综合项目的开发建设，为游客增加了活动内容和游览趣味，提升了景区的档次和水平，在我省也具有了一定的示范作用。
3.2 项目建设的必要性
项目开发建设，将从休闲度假、农业观光、生态餐饮、经济种植、绿色养殖、游道路网、食品开发等方面提高和改善“生态园”的投资意义和游览环境，开发与利用形成良性循环，为今后项目的经营和开发奠定良好的基础。
“生态园”项目综合式设施建设发展的必要，符合区域开发和旅游市场的需求，对于完善西峡整体旅游景点调整和活动项目，吸引更多相关旅游创意项目实施，均有积极意义。
项目的建设，具有较好的经济效益和社会效益，通过良好的服务和有效经营，能够有效规避风险，获得长效收益，农业产业综合效益显著。
农业旅游在当今社会已成为一种时尚，一个拉动社会生产巨大需求的项目。在现实经济生活中，可以通过旅游过程中的吃、住、购、娱要素，把不同形式的消费统一到一个过程中来，把单个的消费活动变成群体的规模消费，是个人可支配收入更多地流入到国民经济的循环体系中来，促进社会产品由生产到价值实现的飞跃，加快从供给到需求的转化过程，这是一种社会经济发展的巨大推动力，是一种促进经济健康繁荣的重要力量。
3.3 项目建设的可行性
（一）资源优势：景区内山峦起伏交错，峰回路转，遍布奇胜美景。有壮观的岩石、瀑布、茂密的森林，清新纯净的空气、水流和争奇斗艳的山花、野果，还有天然奇石群、历史久远的庙宇等奇观，更有那纯朴憨厚、热情好客的大山群众，割剪不断的传奇故事，造型别致的天宝寨寨门等人与自然的巧妙组合。
而且，景区周围景点密布，东与龙潭沟、五道幢、老界岭、野人谷相邻，南与“中原第一漂”、灌河军事漂流相接。线路组合容易，搭车上线不愁，易于融入全县、全市、全省旅游网络。
（二）区位优势：从宏观区位来看，本项目位于伏牛山旅游区的核心，旅游区位条件优越。由于伏牛山旅游区是全省旅游重点开发地区，在全省、全国旅游格局中具有举足轻重的地位，因此，雷音洞生态园项目开发和发展必定会借伏牛山旅游发展之势，在省内外拥有越来越大的影响力。同时，西峡县位于豫鄂陕三省结合部，是中原地区进入西北的门户，是承东启西的“桥头堡”，这种区位条件对于开拓省级客源市场极为有利。
西峡县具有优越的交通优势，省道纵贯南北，距312国道、宁西铁路也不到60公里，宁西高速公路西峡段已完工，因此，对外交通条件十分便利。
（三）稳定增长的市场机会：西峡在全国已具有知名度，随着人们对山岳型休闲旅游需求的日益增长，生态园的开发将会吸引大批的游客旅游。
综上所述，该项目的建成将对推进西峡农业旅游经济的快速发展，促进景区经济和项目结构的调整，改善投资环境，促进景区快速发展和提升，提高在河南生态农业旅游知名度等方面都具有积极的意义，项目建设十分必要，而且该项目建设符合国家产业政策，盈利能力和抗风险能力较强，具有良好的经济效益、生态效益和社会效益，建议加快项目建设，力争尽早发挥效益。

第四章：市场分析
4.1 西峡县客源市场分析
4.2.1旅游接待情况分析
据西峡旅游接待统计资料表明，自2005年旅游接待人数逐年增长，其中最近年份2010年接待旅游人数18万人次，比2005年增长了11.5万人，将近5倍，旅游收入增长3440万元。
4.2.2 客源市场区域分析
据南阳旅游业提供的近三年旅游经济统计资料表明，南阳旅游现阶段的客源市场具有以下特点：
1. 以国内客源市场为主体约占95%，以海外客源市场为辅约占5%。
2. 国内客源市场以本省旅游者为主占69.9%。以省外旅游者为辅占31%。
3. 海外客源市场以港、澳、台、东南亚市场为主，其他国家为辅。
4. 省内客源市场以郑州、洛阳、开封、平顶山地区为主，其他城市为辅。
5. 省外客源市场以华北市场为主。
4.2.3 旅游者行为特征分析
年龄对旅游需求具有较大的影响。一般来说，35—50岁的中年人大都事业有成，经济状况较好，子女已经独立，旅游需求愿望容易实现。老年人时间充裕，有一定的积蓄，如果身体健康，对旅游的需求也很强烈，目前出游率呈现日益增长的趋势，故而“银发市场”值得关注。
4.2.4 旅游职业构成分析
据西峡旅游调查统计得出，到西峡旅游者的职业主要以行政事业单位人员、专业技术人员为主，其他职业间的区别较小。在未来时间内，学生、专业技术人员等具有较大市场发展潜力，将成为景区旅游的新生力量。
4.2.5 旅游者动机分析
据资料显示，到西峡旅游者其旅游动机主要以游览观光和登山为主体。可见目前景区仍然以大众旅游为主，其他旅游产品的开发与市场尚未形成规模与效应，是景区开发的重点发展方向。
4.3 目标市场选择
从生态农业资源与市场分析可知，生态园以国内游客为主，其独特的资源魅力可以满足现代和未来旅游者回归自然、度假养生、科普探险等方面的需要。
具体来讲，以南阳市域客源为重点，积极开拓郑州、洛阳、驻马店、漯河、平顶山、十堰、襄樊、西安等周边大中城市市场，通过加强广告策划和宣传，力争开拓山西、安徽市场。
1.本地市场（南阳）
雷音洞生态农业观光园内容是以原始生态、奇石茂林、庙幽寨险、秀水洞天、香菇基地、水产养殖、畜禽散养、农家风情等项目为主体，是西峡县城、南阳市及邻近城镇居民双休日、节假日休闲度假的好场所。因此以西峡县、南阳市为主的本地客源市场是景区最稳定的客源层次，而且随着经济的进一步发展，居民生活水平的提高和旅游需求的增强，客源人数将呈稳定增长趋势。但关键是要形成有影响力的年度促销主题，并在提高生态园品味以及提高园区生态性、观赏性、参与性上下功夫，使之独具特色，使本地旅游者成为取得稳定经营效益的基础客源。
2、周边城市客源市场
指郑州、开封、洛阳、驻马店、漯河、平顶山、三门峡、许昌、信阳、湖北襄樊、十堰、武汉、陕西西安、商洛、渭南等城市和地区。应积极开拓周边这些大中小城市市场，这也是本景区市场的主体。特别是应高度重视省会郑州市场的开发。龙山景区充满山野情趣的自然风光，为市民、为商客提供了一个回归大自然的理想去处，也为周边大中专院校地理、地质、生物、生态等专业的学生提供了良好的野外实习基地，因而有望争取较多的周边客源层次和市场。
4.4 市场营销
4.4.1 景区营销力分析
影响生态园营销的构成，可以从两个方面来分析，一是营销动力，即驱动游客到生态园景点观赏、购物、休闲消费的源动力。二是营销阻力，既阻碍游客到生态园购物消费的反动力，它主要包括交通道路状况的好坏，交通条件的优劣。
4.4.2 营销策略
1.根据生态园的核心品质，在不同时期针对不同群体凝练一句具有广泛市场号召力的对外宣传口号，或者做一个能深刻反映景区本质特色与种不同的策划等，然后，将这些特征予以固化，再通过所有可能媒介手段，包括电视、报纸、杂志、展览会、企业员工的名片、景区所有可能利用的标示，将这些特征予以不断强化。
2.根据生态园的产品结构，正确运用推广组合，把广告、公关、促销、推销四种营销手段加以整合运用，根据不同的消费市场特征、营销目标，选择和组合这四种推广方式，以各取其所长，补齐所短，制定出适合的推广策略，迅速提高景区的知名度和美誉度。目前以绿色、生态、文化等概念引领旅游的新潮流，正是景区的优势所在。

第五章：项目建设的目标及主要内容
5.1 项目建设的目的
依托龙山丰富的旅游资源优势，在基础设施建设和游客参与互动性上提升生态园档次，同时兼顾未来发展需求，为创造雷音洞生态农业观光园，做好布局，打好基础，加大力度招商引资，延伸旅游经济产业链，为本区域经济发展探索一条产业转型与升级的新路。
5.2 主要建设内容
本项目建设以龙山的自然景观为基础，突出鲜明的与众不同的特点，整个旅游项目集观光、娱乐、文化、探险、科研、养老、种植、养殖等为一体，以满足不同层次游客和社会发展的需要。（注：本报告主要生态园基础建设为主）拟建项目主要有：
1.景区入口牌楼
2.商业街
3.百姓宗祖祠堂
4.民俗风情园
5.疗养中心
6.星级酒店
7．山庄风味酒楼
8.双向复合索道
9.水产、畜禽养殖、经济果蔬、中药材、菌种种植
10.景观建设

第六章：建设场址及建设条件
6.1 项目建设地理位置
项目区位于西峡县米坪镇行上村龙山。生态园全长5.5公里，自然落差700多米。生态园内森林茂密，山清水秀，四季分明，环境宜人，集林木、花草、溶洞、鸟兽、奇石为一体的旅游资源十分丰富，成为旅游、休闲、养生、健身的好地方，整个景区秀丽迷人，令人流连忘返。
6.2 社会概况
米坪镇是一个山区镇，位于西峡县县城西北部，自然现状是“九山半水半分田”，自然形成五沟一冲，灌河串中，总面积32.9万亩，其中林地面积28.5万亩，人均近15亩。辖17个行政村，204个村民组，总人口21041人。
米坪镇自然资源比较丰富，地上主要有林业资源，活立木积蓄总量达37万立方米。板栗、山萸肉、油桐等林业资源具有很大优势；地下已探明有开采价值的矿藏有黄金、红柱石、大理石、铁、铜等23种，水资源比较充沛，除灌河穿境而过，还有5条小河，可开发潜力很大。
6.3 地质地貌
生态园地处伏牛山腹地，地势西北高，东南低，具有明显的阶梯特征，最高海拔1494m，最低海拔720m。属于侵蚀石质的深山区山涧谷地地貌。山体的岩石结构以花岗岩、砂岩、砾岩及变质岩为主，地层主要有三迭纪千峰系砂质岩以及花岗岩为主的火岩等。

6.4 基础设施条件
米坪镇基础设施健全，交通条件方便，豫48线横贯全境，5条乡村公路相连接，形成快速捷达的交通网络；通讯畅通，全镇204个小组，大都通了电话，已建成了电话镇；有线电视网络覆盖全镇，共有2个有线电视台，入户率达到85%；有2座水电站和一座变电站，供量充足；集镇功能完美，有香菇、中药材市场和日用品市场。

第七章：项目建设方案
7.1 设计依据
7.1.1 文件依据
1、《河南省旅游产业“十五”发展计划》
2、《伏牛山旅游开发总体规划》
3、《南阳市旅游业发展“十五”计划和2011年远景目标》
4、《南阳市旅游业发展总体规划》
5、《西峡县生态旅游发展“十五”规划纲要》
6、《西峡县生态经济发展十年规划》
7、《西峡县生态旅游开发总体规划》
8、西峡县委、县政府《关于鼓励旅游开发若干政策的意见》
9、西峡县委、县政府《关于引进资金发展旅游业的优惠政策》
7.1.2 资料依据
1、《西峡县志》
2、《西峡县政府工作报告》
3、《西峡县林业“十一五”规划》
4、其它相关历史资料和统计资料
7.1.3 法律依据
1、《中华人民共和国森林法》
2、《中华人民共和国环境保护法》
3、《中华人民共和国水法》
4、《中华人民共和国野生动物保护法》
5、《风景名胜区管理暂行条例》
6、《中华人民共和国国家标准旅游规划通则》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布）
7、国家标准化管理委员会《中华人民共和国国家标准旅游资源分类、调查与评价》
8、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》
9、《旅游厕所质量等级的划分与评定》
10、《旅游安全管理暂行办法实施细则》
11、《河南省旅游管理条例》及其实施细则

7.2 设计指导思想和原则
7.2.1规划指导思想
树立建设旅游名县、生态大县的观念，以优美的山水风光为基础，以便利的交通条件为依托，以生态观光、休闲度假、农业生产为主要功能，围绕“奇石、奇山、奇水”主题做文章，结合传说故事，丰富景区文化内涵，通过科学、合理的开发，实现旅游的综合配套与协调发展，努力将生态园建设成为集观赏性、知识性、参与性、娱乐性于一体的现代农业生态园，推动米坪镇社会经济快速发展，提高西峡旅游名县、生态大县的知名度。
7.2.2 规划原则
1.市场导向原则
市场是确定生态园项目发展的前提条件。市场决定效益，没有市场就没有效益，没有效益，生态园就无法生存。因此，生态园的开发首先要看市场是否需要，是否有客源。必须考虑到市场的需求和竞争力，以农业产业资源对旅客的吸引力为出发点，把市场的需求作为规划设计的目标。同时还要根据市场的趋势，预测未来的发展方向和空间，做出长远的发展决策。
2.突出主题和特色
特色是生态园生命力的体现，没有特色，就没有强大的吸引力，有了自己的特色就能够激发人们的观光欲望。所以多一份特色就多一份竞争力。在一定程度上，有特色就有效益，有特色就有发展。因此，要坚持“人无我有，人有我新，人新我奇”的原则，寻找特色，打造特色，尽量满足游客“求新、求奇、求特、求美”的消费心理需求。本景区应重点突出奇石、奇树、奇水等生态主题和特色，保护自然生态环境，强化景观营造，丰富文化内涵。
3. 保护原则
生态园开发与建设应始终贯彻“保护第一、合理开发利用”的原则。任何一项建设都应保持与环境的和谐与协调。环境包括自然环境和社会环境两方面。生态园开发之后能否生存下去，与周围环境是否适应有着密切关系。只有保护了当地的自然与人文环境，才保住了景区的特色和发展的基石。
4. 科学性、知识性和娱乐性相结合
生态园开发要具备科学性，坚持以科学的态度和方法，在尊重科学的基础上，把传说故事与这里奇特、优美的自然环境结合起来，在增加趣味性、参与性的前提下，尽量符合现代人旅游的要求，利用各种艺术及技术，强化表现效果，使自然物更形象化，使其艺术性和娱乐性相结合，让游客观赏游览的同时，能够积极参与，尽善尽美地激发游客兴趣。如可以精心筹划各类娱乐活动，当地民俗文艺演出等，提高生态园文化品位和娱乐功能。又如在景点解说词中，可以掺入相关的科学知识，对地质学、地理学、生物学、动物学、植物学、气候学、医药科学等方面进行解释说明，让游客在游览过程中轻轻松松地学到有关科学知识，从而达到科学性、知识性与娱乐性相结合的效果。
5. 协调、配套原则
协调包括宏观上的协调和微观上的协调。宏观上的协调主要指与周围大环境的协调，如恐龙遗迹园、龙潭沟、老界岭、鹳河漂流、石门湖等大环境的协调，微观上的协调如植被绿化与生态园内容的协调，建筑物相互之间的协调，建筑设施与自然景观的协调，艺术手段与活动内容的协调，娱乐服务设施与旅游区主题的协调等。生态园所有建筑物要与景区主题相一致，与周围自然环境相协调，坚持以藏不宜露或似藏似露，宜疏不宜密，宜小不宜大，宜低不宜高的原则，依山就势，错落有致，和谐自然。
在综合配套上，要根据游客需求、游客规模和环境容量大小，力求使各种设施配套，形成综合接待能力，力求全面满足游客的行、游、住、吃、娱、购各方面的需求，让旅游者感到方便、舒服，不虚此行。

7.3 主要建设项目工程概况
1）大酒店：位于景区入口处，三面环山，环境安静且优美，游客置身于酒店，既能感受龙山雄伟壮美的气势，也能体会到历史沧桑变换的情感。酒店安排住宿、办公、会议、餐饮及游泳健身和休闲娱乐等功能。有机布置在酒店各层满足游客轻松、观光、休闲、健身等需求。（酒店面积约50000㎡）
2）民俗风情园：利用景区内特殊地形借山造景，建设西峡民俗风情园，葱郁的山体与建筑互为依托，演艺、展示交相辉映，将儒道释三教文化在这里得到延伸和升华，木屋餐饮、竹林茶吧给游客带来轻松与休闲的感受。（面积约1200㎡）
3）双向复合游览索道：索道在生态园中心，东西长度2000米，横跨南北1000米。
4）疗养中心：我省目前养老产业发展滞后，水平低，数量少，康复疗养产业几乎为空白。龙山景区交通便捷，山清水秀，空气质量优良，是发展养老康复疗养的绝佳的养生地。拟建占地130亩养老托管中心、康复医疗中心、疗养中心和休闲度假中心。
5）雷音洞（钟乳石洞）
雷音洞位于景区中部，堪称“伏牛第一洞”，故名“响洞”。每逢佳节，人们游山踏青投石入洞，即可传出清脆悦耳的响声，且响声变化无穷，时而如钟，时而如弦，时而如萧，久鸣不绝，甚是奇特。入洞内有大片的天然钟乳石群，大小不一，高低不等，遍布四壁，石柱、石笋、石锣、石兽不计其数，形态万千，难以形容。洞内有泉水小溪，水声如乐，悦耳舒心，泉水清澈透亮，既不见源头，也不见出处，实乃奇中之奇。洞外上部是茂密的原始古林，奇树成群，下部是茱萸连片。无论洞内还是洞外，景观奇特，都是其它溶洞无法相比的，真可谓称得上是旅游观光的绝佳圣地。
总之，各项目建设总体风格与设计应以共同传承的建筑语言，形成一个相互对话、一脉相承、彼此呼应，即对历史与文化的尊重。
各项目的建筑形态应该是既有传统元素，又有现代的负有时代气息。今天的我们就是要做今天的建筑，但是其中蕴涵的是对历史的昨天尊重。整个建筑群的内部空间本质要与中国古建筑的精神暗合，墙和庭院要不断演化。建筑群中应纳入一系列大大小小、长长短短的历史元素、符合，使龙山景区呈一种开放的态势。整个设计应做到三个“和谐”，即人文、历史、自然和建筑景观相和谐；地面、水景、色彩、艺术品及雕塑相和谐；建筑景观、自然景观、人文景观相和谐。是整个建筑成为既有现代气息，又有传统文化内涵的标志性建筑物，真正成为经得起时间考验的精品。
在建筑材料的运用上，切忌按照现代城市建筑、现代公园建筑风格，放眼望去满目钢筋水泥。外形的古朴和功能的现代化应巧妙有机的结合，亦庄亦谐能够满足现代游客，即追求现代享受，又恋恋不舍传统文化的多重心情。
建筑位置的选择上，追求建筑与地势的高度统一，与山谷黄静的和谐一致，即有依偎山谷怀抱的恬静雅致，也有视野开阔的临风之意，与山川应成浑然一体之感。
建筑造型上充分考虑景区的自然属性，借路、借桥、借水，就高、就低、就势，大胆设计一些异性建筑，给游客一种视觉享受。
7.4 绿化景观设计
“创造灵动气氛”“彰显自然生态”是本次规划的两大重要指导思想，因此，作为各个项目建设，绿地与景观系统必须被提高到非常突出的位置，新的人造绿化在项目区内，应有重点，有特色地分布；在建筑区内，为了营造静谧幽深的居住氛围，避免建筑与建筑物之间的视觉冲突，