韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目建设可行性研究报告.doc
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1、目 录第1章 总 论11.1 项目建设单位概况11.2 项目概况11.3 项目建设背景及必要性21.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则51.5 研究结论与建议7第2章 市场分析10第3章 建设内容与建设规模123.1 建设内容123.2 建设规模12第4章 项目选址与建设条件134.1 项目选址134.2 项目建设条件13第5章 工程技术方案195.1 土建工程195.2 总图215.3 公用工程22第6章 环境保护286.1 项目采用标准286.2 项目周围环境质量现状286.3 项目施工期的污染物及其防治措施296.4 项目营运期的污染物及其防治措施316.5 环境影响分析结论31第
2、7章 劳动安全337.1 标准和规范337.2 施工期劳动安全337.3 项目建成后劳动安全34第8章 节 能358.1 用能标准和节能规范358.2 节能措施36第9章 企业组织和劳动定员419.1 企业组织机构419.2 人力资源配置429.3 人员培训42第10章 项目实施计划与招标4410.1 项目进度4410.2 建设期管理4410.3 项目招标45第11章 投资估算与资金筹措4811.1 投资估算4811.2 资金筹措及投资计划51第12章 效益分析5212.1 经济效益5212.2 社会效益53第13章 风险分析54附图:附图一:项目地理位置图附图二:项目总平面布置图III韩资工
3、业园二期20-22号标准厂房工程项目可行性研究报告第1章 总 论项目名称:韩资工业园二期20-22号标准厂房工程建设单位:江苏沿海东方置业股份有限公司建设地点:盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西法人代表:李兴国项目负责人:李春成联系电话:182612835761.1 项目建设单位概况江苏沿海东方置业股份有限公司(以下简称“沿海东方置业”)组建于2008年8月28日,公司注册地位于盐城经济技术开发区盐渎路8号,注册资本200000万元人民币,公司经营范围,许可经营项目:房地产开发经营;一般经营项目:房屋建筑工程施工,物业管理服务,会展服务(除展览场馆),自营和代理各类商品和技术的进出口业务
4、(国家限定企业经营或者禁止进出口的商品和技术除外)。沿海东方置业在盐城经济技术开发区已经建成盐城国际软件园、盐城综合保税区、盐城广电产业园、盐城新能源园区、盐城韩资工业园等,为韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目的出台积累了经验,探明了路径。1.2 项目概况“韩资工业园二期20-22号标准厂房工程”位于江苏省盐城市经济技术区,盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西,系江苏沿海东方置业股份有限公司开发的标准厂房项目。项目总规划用地面积为40579.21m2,总建筑面积21537m2,工程拟定规划建设期为8个月,项目总投资为7775.79万元。韩资工业园二期20-22号标准厂房工程位于盐城
5、经济技术开发区,周围地势开阔,交通便利,配套优越。地块紧靠开发区管委会周边有大量的配套设施。1.3 项目建设背景及必要性1.3.1 项目建设背景盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部,成立于1992年7月,1993年被省政府批准为省级开发区,2010年12月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积200平方公里,是江苏省省级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。目前,区内现有外商投资企业300多家,利用外资领域已拓展到30多个国家和地区,是盐城经济发展的重要基地和对外开放的示范窗口,现已成为中国长
6、三角地区最具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早对外开放的窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头,经过20年的开发和建设,现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门类较为齐全的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界500强企业和悦达集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。2012年,全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点,深入开展“重大项目突破年”活动,真抓实干,拼搏奋进,各项指标呈现出全面攀升的强劲态势。全年完成GDP超200亿元;财政收入超100亿元;实际到账外资3.3亿美元;规模以上工业增加值189.9亿元,全面超额完成了年度各项目标任务
7、。随着盐城市经济技术开发区的发展,开发区的环境、服务得到社会广泛认可,更多新的企业有入驻意向,而原有工业用地已基本用尽,可供使用工业用地日趋紧张,这种矛盾不仅大大弱化了开发区的功能,而且经济发展势头受到遏制,其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥,对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥开发区的集聚效应和龙头带动作用,走新型工业化道路,盐城市政府在大量调研和反复研究讨论的基础上,因地制宜,合理利用一切可利用资源,决定在盐城市经济技术开发区韩资工业园建立标准化厂房工业园。建立标准化厂房是盐城市经济社会发展的客观要求,有利于拉动盐城市经济技术开
8、发区以及附近区域的经济增长,有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级,大力促进盐城市“特色四城”(生态之城、科技之城、节能之城、宜居之城)战略的实施,对促进盐城市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此,项目的建设不仅是必要的,而且迫在眉睫。总之,随着我国改革开放的深入及盐城市经济技术开发区的规划实施,国民经济的不断发展壮大,整体工业化水平的逐步提高,生产规模扩大化、技术及装备水平的提高,建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2 项目建设的必要性(1) 本项目建设,是优化土地资源配置,促进工业节约集约用地,提高土地利用效率,缓解用地紧张矛盾的需要。近年来,
9、经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。2011年4月初,国土资源部调研组完成了对31个省区市179个县市的实地调研。调研结果表明,31个省区市全年用地需求总计达1616万亩,但是下达指标只能满足需求的三分之一。如何破解土地供应总量不足和经济发展的矛盾是摆在各级政府面前的一道难题。其实,解决的方法很多,而加强土地的节约集约使用就是一个行之有效的办法,而实践表明,工业项目中,集中建设标准厂房则是实现节约集约用地的一大途径。与传统的“各立门户”、单层建设的建厂方式相比,标准厂房区的土地利用效率提高了数倍。因此,建设标准厂房可以有效缓解工业项目用地紧张的矛盾,是“向天借地”、集约发展的基本模式。(
10、2)本项目建设,将大大强化盐城经济技术开发区的功能和作用,拉动盐城市经济增长,富民强市。就当前盐城经济技术开发区发展现状而言,有限的发展空间遏制了开发区的纵深发展,使开发园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房建成后,将极大拓展了开发区的发展空间,进一步强化开发区的功能和作用,强力推进盐城经济技术开发区的发展。将会使企业在园区内集聚成群,形成群体优势,产生集聚效应和辐射带动效应,通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等,有效拉动盐城经济的增长。同时,在园区内降低门槛,放宽限制,完善政策,强化服务,激发各类主体投资建厂的积极性,通过优化环境,扩大招商引资,从
11、而拉动全市经济快速增长,达到富民强市的发展目的。(3)本项目的建设,符合发展循环经济,构件资源节约型经济社会的精神。“十二五”以来是我市实现全面小康社会、加快推进现代化进程的关键时期,也是盐城市经济社会发展的重要战略机遇期。建设标准化厂房工业区,实行多层标准化厂房设计,可以有效节约土地资源,集约化使用土地。同时工业区以高新技术企业为主,以资源高效利用为核心,形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。综上所述,实施本项目是盐城市经济社会发展的客观要求,有利于拉动盐城的经济增长,有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级,大力促进“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战
12、略的实施,对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此,项目的建设不仅是必要的,而且迫在眉睫。1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则1.4.1 编制依据(1)产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正);(2)江苏省沿海地区发展规划(2009年6月10日经国务院常务会议通过);(3)江苏省城市规划管理技术规定;(4)盐城市城市总体规划(2003-2020);(5)盐城市国民经济与社会发展“十二五”发展规划;(6)签订的技术咨询合同书;(7)江苏沿海东方置业股份有限公司提供的相关资料。1.4.2 主要研究范围本报告主要对江苏沿海东方置业股份有限公司拟开发“韩资工业园二期20
13、-22号标准厂房工程”项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括:(1)项目建设背景和必要性;(2)市场分析;(3)项目建设规模、项目建设条件;(4)工程技术方案;(5)环境保护、安全生产、节能;(6)投资估算和资金筹措;(7)效益分析。1.4.3 编制原则项目可研报告的编制原则是:(1)必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求,坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则,真实全面地反映项目的有利和不利因素,为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。(2)项目可研报告是建设前期工作的重要内容,是投资建设决策的重要依据和基础。项目可研报告必须满足国家有关
14、法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目可研报告的内容和深度规定的要求。(3)贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准,做到“三同时”。(4)在满足用户要求的前提下,结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施,降低土建工程造价的初步设想。(5)尽量利用社会协作条件和公司管理优势,减少项目建设过程中的重复建设,最大限度地降低成本,提高经济效益。1.5 研究结论与建议1.5.1 研究结论(1)对照国家发改委产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正)核查,本项目不属于限制淘汰类项目。(2)本项目符合盐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第二篇构建现
15、代产业体系中第三章加快推进产业发展中第四节提高产业聚集发展水平中“规划建设物流类、金融和商务类、软件和服务外包类、科技创意类、商贸流通类和旅游类集聚区,促进服务业企业集中、产业集聚、发展集约。优化集聚区空间布局,推进公共服务平台建设,进一步提升要素集聚能力和辐射带动能力。重点建设23个市级以上服务业集聚区,力争三年内形成基本框架,五年左右初具规模”。(3)项目选址在盐城经济技术开发区,盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西,符合盐城市城市总体规划要求,其优越的地理位置,使开发“韩资工业园二期20-22号标准厂房工程”项目的条件更具优越性。(4)本项目污染因素简单,在采取相应的污染防治措施后,
16、项目实施不会对地表水、环境空气、声环境产生明显不利影响。从项目周边环境现状分析,项目拟建地的环境质量能够满足项目建设的要求。因此,从环保角度看,该项目在当地可行。本项目建成后,在各项环境保护措施到位的情况下,对该区域生态环境影响较小。(5)本项目建设期为8个月。(6)项目投资及资金筹措本项目总投资为7775.79万元,由项目建设单位自筹。(7)财务评价本项目在正常的运营期间的年租赁收入的初步估算,本项目年租赁收入为448.08万元。综上所述,本项目符合国家产业政策,符合盐城市城市总体发展规划,项目的市场前景较好,工程技术方案先进,环境措施到位。1.5.2 建议(1) 建议企业抓紧项目前期准备工
17、作,尽快落实资金,确保工程项目的按期开工。在总体规划确定的基础上,制订项目分项实施细则,以保证项目如期实施。(2)建议企业加强各项基础管理,减少各项消耗,降低建筑成本和各项费用开支,增强项目的抗风险能力。(3)在项目建设过程中,项目单位和上级主管部门应加强领导,建立和落实有关制度,包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度,项目建设资金设立专户存储、专款专用。(4)项目建设单位应加强与规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门的联系,多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见,完善相关手续,确保项目在操作过程中严格按照程序
18、办事,从而确保整个项目的顺利实施。(5)在工程开工前落实好项目建、管、养等问题的有关方案,实施一系列行之有效的措施,降低工程建设成本,保证工程建筑质量符合国家规定要求。第2章 市场分析盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部,成立于1992年7月,1993年被省政府批准为省级开发区,2010年12月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积200平方公里,是江苏省省级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。经过近20年的发展,初步形成了以汽车及汽车零部件产业为主导,新能源汽车及零部件、软件及服务外包、光
19、电光伏及LED等新兴产业为重点,机械装备、纺织服装等传统产业为基础的产业体系,目前,区内现有外商投资企业300多家,利用外资领域已拓展到30多个国家和地区,是盐城经济发展的重要基地和对外开放的示范范窗口,现已成为中国长三角地区最具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早对外开放的窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头,经过20年的开发和建设,现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门类较为齐全的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界500强企业和悦达集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。2012年,全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点,深入开展
20、“重大项目突破年”活动,真抓实干,拼搏奋进,各项指标呈现出全面攀升的强劲态势。全年完成GDP超200亿元;财政收入超100亿元;实际到帐外资3.3亿美元;规模以上工业增加值189.9亿元,全面超额完成了年度各项目标任务。盐城经济技术开发区交通便捷:境内贯穿沈海、盐徐、宁靖盐3条高速公路,距上海仅2个多小时车程;距国家一类口岸盐城南洋国际机场15分钟车程,现已开通至韩国首尔、台湾、香港、北京、广州等地航班,正积极筹划开通至日本的航班;距国家一类口岸大丰国际深水海港20分钟车程,已开通至韩国釜山港、仁川港,台湾基隆港,日本门司港、博多港等国际航线和上海、大连等地的国内航线;国家级干线新长铁路纵贯境
21、内,从开发区5分钟可达火车客货站,盐沪高铁建成通车后,盐城至上海仅需1小时车程。盐城韩资工业园是江苏省首家韩资工业主题园区,起步区规划面积3平方公里。园区以承载韩资企业为主,着力打造集汽车关键零部件生产及其配套的物流、咨询、研发、服务等为一体的现代制造业集聚区和创新发展示范区。随着入园企业数量的不断增多,对标准厂房的需求也将越来越多,本项目为韩资工业园四期标准厂房二期项目,未来随着园区硬件设施的不断完善,入园企业数量的增加,产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现,园区对外部资本的吸引力将日益显现,因此,项目的前景很好。第3章 建设内容与建设规模3.1 建设内容本项目建设内容主要包括3幢标准厂房
22、。3.2 建设规模 项目总规划用地面积为40579.21m2,总建筑面积21537m2,项目建设规模详见下表:项目建设规模一览表序号项 目面积(m2)备 注1用地面积40579.2160.87亩2总建筑面积215372.120#厂房建筑面积74192.221#厂房建筑面积70592.322#厂房建筑面积7059 第4章 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.1.1 用地现状项目区内自然环境独特优越,生态环境良好。区内用地形状大体上呈长方形,扩建项目占地面积为40579.21m2,总建筑面积20572.18m2,东至九华山路,南至盐渎路,西至中东河,北至前进河。4.1.2 项目选址韩资工业园二期
23、20-22号标准厂房工程项目规划用地面积为40579.21m2,总建筑面积21537m2,项目位于盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西。总的来说,该场址交通便利,地势平坦,地理位置优越,周边环境好,适合统标准厂房的建设。4.2 项目建设条件4.2.1 政策条件4.2.1.1 产业政策符合性分析本项目是标准厂房建设项目,对照国家发改委产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正),不属于“淘汰”、“限制”类项目,同时不属于国家限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)中的项目,项目建设符国家产业政策、用地符合国家的土地利用政策。4.2.1.2 相关规划符合性分
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