国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总论41.1项目概要41.2项目报告编制依据61.3综合评价8第二章 项目建设必要性和可行性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性112.3项目建设的可行性13第三章 建设条件183.1项目选址183.2建设条件193.3项目用地分析20第四章 市场分析214.1养老需求的不断增长214.2我国老年住宅的特点244.3市场容量分析264.4市场发展定位27第五章 项目建设方案275.1项目设计原则275.2项目建设目标285.3项目建设规模和主要建设内容295.4生态多样性保护措施435.5服务体系435.6总平面布置455.7项目实施进度45第六章 节能分析486.1节能
2、486.2项目所在地能源供应条件496.3节能措施506.4项目能源消耗种类和数量分析536.5节能效果分析546.6节水54第七章 环境影响评价567.1编制依据567.2设计采用标准567.3环境现状567.4建设项目对环境影响因素577.5环境治理与保护措施577.6环境管理和监测587.7环境影响评价59第八章 项目组织与管理598.1组织机构与职能划分598.2项目经营管理模式608.3经营管理措施608.4技术培训618.5劳动安全卫生与消防61第九章 投资概算与资金来源649.1 投资概算依据649.2投资概算649.3资金来源659.4资金使用与管理65第十章 财务评价6510
3、.1 财务评价依据6510.2销售收入、销售税金及附加估算6610.3总成本费用估算6810.4财务效益分析6810.5财务评价结论69第十一章 项目招投标方案6911.1招标原则6911.2项目招标范围7011.3投标程序7011.4评标委员会的人员组成和资格要求72第十二章 结论与建议7512.1效益分析7512.2研究结论7612.3建议77第一章 总论1.1项目概要1.1.1项目单位基本情况项目单位名称:易县汇海旅游开发有限公司经营范围:景区景点开发建设、生态农业、观光采摘、旅游休闲服务等。1.1.2项目建设内容:项目名称:汇海国际生态养老产业园项目负责人: 电话:建设地点:易县易州镇
4、西庄村项目性质:新建建设规模:项目园区总占地6063亩,其中:养老康体居住用地3250亩,配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩,山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化1500亩。项目建成后床位达到1.3万张,将成为本地以及京津冀周边地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区。实现综合经济效益100亿元,带动当地3000多人直接就业,极大促进当地生态农业、休闲养老、旅游健身、社会服务业新更高水平跨出一大步。主要建设内容:项目规划总建筑面积194万m2,其中:回迁住宅23.18万m2,养老休闲居住120.2万m2,配套公建15.39万m2,老年康体休闲会所12.31万m2,
5、配套医院15万m2、学校1.42万m2。绿色生态工厂6.67万m2。园区容积率0.6382,绿化率50%,提供1.3万老年人的养老服务。1.1.3项目建设期规划建设期3年, 2015年8月2018年8月。1.1.4投资概算及资金来源本项目总投资406123.2亿元,其中:建设投资370123.2亿元(建安工程费314432.2万元,主要设备投资29153万元,工程建设其它费用投资8938万元,预备费用17600万元),流动资金36000万元。资金来源:企业自筹、引资合作。1.1.5销售收入及利润项目达产运营年营业收入为224706.4万元(前两年),第620年均为60453.7万元。运营期年均
6、利润总额为33931万元,投资回收期(含建设期)10.6年。1.1.6主要技术经济指标表1-1 主要工程技术指标表序号建设项目建筑面积(m2)占地面积(m2)备注1老年住宅建筑1433777.342167134.731.1汇海生态住宅区582428.65441295.51.2回迁居民安置区231803.4470787.811.3汇海休闲养老社区87179.92222563.861.4老年公寓养老中心532365.331432487.56含园林区2公共建筑513022.75875549.682.1配套服务设施158953.6251893.132.2老年康体休闲会所123131.12408051.
7、472.2.1休闲康体保健中心88614.11267523.112.2.2圣塔寺院祈福中心34517.01140528.362.3北京联合学校14240.6729930.852.4北京联合医院1500002000002.5低碳加工厂房66697.34185674.23小计1946800.093042684.413生态高效作物种植区10000003.1林木经济区5000003.2苜蓿草种植区3000003.3其它作物种植区2000004公益指标4.1容积率0.63824.2建筑密度4.3绿地率0.5合计4000000(6000亩)表1-2 项目主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总投资万
8、元406123.21.1其中:固定资产投资万元370123.21.2建设期利息万元暂不计入1.3铺底流动资金万元36000达产年值2年销售收入万元224706.4达产前两年平均3利润总额万元33931达产各年平均4投资利税率%38.2达产前两年5财务内部收益率%6投资回收期年10.61.2项目报告编制依据1.2.1政策依据1、中华人民共和国城市规划法;2、中华人民共和国土地管理法;3、中华人民共和国自然保护区条例;4、中华人民共和国地表水环境质量标准(GHZB11999);5、产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正);6、旅游资源分类、调查与评价(GB/T189722003);7
9、、旅游规划通则(GB/T189712003);8、保定市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要;9、易县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;10、易县土地利用总体规划;11、易县城乡总体规划。1.2.2技术依据1、易县近年国民经济统计资料;2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准;3、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版);4、国家现行的产业政策、财会、税收制度;5、由项目建设单位提供的其它项目基础材料。1.2.3项目实施原则1、与区域发展相协调休闲养老与区域发展相衔接、与区域公共基础设施相配套,同时协调好休闲养老与生态、环保、农田之间的关系,
10、使休闲养老产业与经济、社会、环境协调一致。2、因地制宜,适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响,休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。为此,园区规划建设应与易县城乡总体规划、易县土地利用总体规划、易县旅游业发展总体规划等发展规划相衔接,依托本地资源,明确优势,抓住机遇,预见未来发展的可能性,高起点和高标准地引导养老休闲产业的发展。园区规划在充分研究本地文化的基础上,要因地制宜,突出特点,强调个性,通过创意和策划,塑造具有明显差异性的独特休闲产业产品与形象。同时,园区建设在遵循城镇经济发展规律的前提下,适度超前规划,强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可
11、持续发展原则汇海国际生态养老产业园的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中,要突出“环境就是生产力”的原则,进一步加强对生态环境的保护和建设,对土地资源的保护与合理利用,保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标,保护、开发、利用相结合,实现生态、经济、社会效益的综合协调。1.3综合评价汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区,园区主要地块坐落于易州镇西庄村。园区北面有建于大辽乾统三年(公元1103年)的荆轲塔,由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院,荆轲塔又称“圣塔院塔”;南水北调工程经此而过,近百米宽的水面穿越园区东邻,成为生态园区中一道靓丽的水景观带。该项目规划总占地面
12、积为6000余亩,其中养老康体居住、住宅回迁、配套服务、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积300多万m2。易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议,以国家土地政策为准绳,合理流转城郊土地,充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能,准确把握易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。依托“千年古县”文化品牌优势,为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城,致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。项目实施后,除实现养老服务、生态观光、康体健身、休闲体验等直接收入
13、外,还带动交通、餐饮及配套医疗卫生、教育等其它服务业发展。有利于推进城南休闲养老产业与易县生态旅游业的共同发展,有利于促进资源开发、保护自然生态环境,有利于实现康体服务、休闲体验与生态产业的良性互动发展,推动当地产业结构的优化调整,提高经济社会发展水平。本项目的建设实施,将产生良好的经济、社会、生态效益,为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。63第二章 项目建设必要性和可行性2.1项目建设背景2.1.1易县概况易县古称易州,因易水而得名。位于河北省保定市西北部,总面积2534平方公里,辖28个乡镇(处),469个村,总人口57万,有汉、满、蒙、回等22个民族。地势西高东低,是“七山一
14、水二分田”的山区大县。易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶,发展旅游业具有得天独厚的资源优势。1、易县区位优越。地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘,距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家庄170公里,地处京津保腹地,位于环首都经济圈建设的优势节点,是河北省环京津休闲旅游产业带19个特色休闲县之一。京昆、张石、荣乌三条高速在易县有6个出口,交通极为便利。2、易县历史悠久。早在8000年前就有人类活动,4000多年前,因有易氏部落定居易水流域而得名;2300年前燕国国都即设于此,1400年前设置易州,280年前建设清代皇家陵寝,2006年被联合国命名为首批“千年古县”。3
15、、易县是革命老区。1927年建党,1938年建政,是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地,曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹,日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙,震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。4、易县是资源大县。特别是生态文化旅游资源丰富,现有可开发生态文化景点145处。境内地形地貌齐全,有5条主要河流17座大中小型水库,有林地面积达到182.5万亩,林木覆盖率达到50.5%,被誉为“太行山最绿的地方”。5、易县文化底蕴深厚。既有以北福地遗址为代表的史前文化,以燕下都、古长城为代表的历史文化,又有以洪崖山为代表的宗教祈福文化,以清西陵
16、为代表的清史文化,以狼牙山为代表的红色文化。有省级以上非物质文化遗产6项,其中国家级3项(东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺),200多处古文化遗存遍布全县。6、易县是文物大县。目前已发现的不可移动文物有300处左右,馆藏文物2000多件。其中,三级重点文物保护单位39处,分别是世界文化遗产1处(清西陵),全国重点文物保护单位7处(燕下都含丛葬墓群、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔),省重点文物保护单位7处(城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址),县重点文物保护单位25处(血山塔、白塔、阿部规秀击毙处
17、等);三级以上珍贵馆藏文物330件。7、易县物产丰富。盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品,享有“全国磨盘柿之乡”称号。易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。8、易县是生态氧吧。这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密,林木覆盖率高达50.5%,被授予“国家级生态示范区”。清西陵、狼牙山、易水湖等5个主要景区,负氧离子浓度在2000-22000个立方厘米,整体平均值达到8324个立方厘米,远远超出世界卫生组织的清新空气标准(1000-1500个立方厘米),按负氧离子浓度登记与健康
18、的评价标准均达到6级,是当之无愧的“天然氧吧”,是一个可以深呼吸的地方。2.1.2人口老龄化趋势分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来,而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。近60年来,中国大陆的家庭结构、户居模式、养老模式有了很大改变。在家庭结构与户居模式方面,传统的“四世同堂、三代同院”大家庭族居(代际集居)的家庭结构和户居模式,已经过渡到“两代一单元、一代一单元”代际分局的户居模式。目前我国老年人选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女
19、共居、与子女邻居、独居,除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓(老年社区)是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住,又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家,90年代在美国一些城市发展起来,成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化,老年公寓的市场需求将呈现强劲的增长势头。2.2项目建设的必要性老年公寓特别是独立的老年公寓,在欧美国家发展较早,建设较多,也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高,对老年公寓的需
20、求的不断增长,老年公寓在一些城市也相继发展起来,如北京太阳城国际老年公寓,是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山,占地面积42万平方米,总建筑面积18万平方米,可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市,老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓,是全国首批老年公寓之一,目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张,相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所,其中老年公寓11所,总床位7993张。这些城市的老 人公寓和养老机构的发展,为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件,并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好
21、基础。 但是,由于我国老年公寓的发展刚刚起步,从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 2.2.1 老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家,进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例,60岁以上的老人71.1万,占城市总人口的24.9,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重,按3的比例分析,70多万的老年人中,将有近2万人入住老年公寓和养老机构,而目前仅有7千多个床位,这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2.2.2老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理
22、的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。2.2.3老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,但是租售价位较高,有的月租价高达20003000元,很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中,86.3希望每月所需费用不超过1000元(中外房地产导报2001年18期)。北京市2000年调查显示,50岁以上的常住人口中,60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓,但他们所能承受的平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的
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