上海财富中心项目可行性研究报告.doc

上海·普陀区XX财富中心

可行性研究报告

0
上海XX财富中心项目可行性研究

目 录
1.项目情况 1
1.1地理位置 1
1.2主要经济技术指标 1
1.3地块现状 2
1.4周边环境 2
1.5配套设施 3
2.区域规划情况 3
2.1区域建设规划 4
2.2产业发展规划 5
2.3轨道交通规划 6
2.4区域发展环境比较 7
2.5区域规划总结 8
3.区域办公市场分析 9
3.1宏观背景 9
3.2区域办公竞品分析 10
3.3项目办公客户定位建议 12
3.3项目办公类型定位建议 13
3.4项目办公开工时序建议 13
3.5甲级办公楼租金/售价建议 14
3.6公寓式办公售价建议 16
4.区域商业市场分析 17
4.1宏观背景 17
4.2区域商业分布情况 17
4.4区域商业消费者定位建议 19
4.3项目商业业态定位建议 20
5.项目初步财务评价 22
5.1项目评估说明 22
5.2项目开发经营方案 22
5.3项目总投资估算 23
5.3.1估算参数 23
5.3.2总投资估算 23
5.4项目经营收入估算 24
5.4.1估算参数 24
5.4.2项目经营收入测算 24
5.5项目财务评价 24
5.5.1静态盈利能力 24
5.5.2动态盈利能力 25
5.5.3资金平衡分析 25
5.5.3资金平衡分析 26
5.6项目盈亏平衡分析 27
5.7项目评估结论 27
1.项目情况

1.1地理位置
本项目
本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。

1.2主要经济技术指标

地块基本经济技术指标
项目
数量: m2
备 注
总占地面积
69,930
占地：104.9亩
总基地面积
23,986
建筑密度：34.3%
地上建筑面积
244,775
容积率：3.5
其中：办公部分
181,266
可售(50%)
商业部分
63,489
可售(50%)
总建筑面积
289,775

地下建筑面积
45,000
不计容积率
地下室停车库
45,000

绿化面积
27,972
绿化率：40%
注：地下45000㎡中含停车位约1500个

1.3地块现状
真北路
子洲路
曹安公路
金汤路
该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧、西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。

真北路
曹安路及高架下匝道
真光新村
如家及住宅区
1.4周边环境

n 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。
n 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。
n 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。
n 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。

1.5配套设施
交通配套：
项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。

商业配套：
项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。

项目环境现状总结——
项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。
由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。
2.区域规划情况

2.1区域建设规划
根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设5大区域——真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群。

五大重点区域定位情况

商务
商业
娱乐
真如城市副中心
综合商务中心
便利性购物中心
历史风貌旅游文化区
长风生态商务区
高科技生态商务港
高端商业品牌店
苏州河娱乐休闲区
真北组团商贸群
长三角商务平台
大型专业商贸中心
都市休闲娱乐中心
桃浦都市产业园
物流枢纽中心
--
--
长寿综合服务带
现代服务业集聚区
餐饮娱乐购物区
旅游休闲区
目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。
真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积70.66万㎡，规划建筑面积200.36万㎡。
——真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区域采购中心和营销结算中心等。
——金沙江路区域，重点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体”汽车商贸集聚区；
——梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商贸展销中心、配送中心等。
——在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。

2.2产业发展规划
在“十一五”规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点：
——提升发展都市型商业：鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。
——重点发展商务服务业：重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区；以要素市场为主体，以电子商务和互通联动为特色的新型要素市场集聚区；以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色的现代物流园区；以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础的科技型产业集群。
——大力发展休闲娱乐业：加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿、长风大型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光、健身娱乐、文化活动、会务展示等功能于一体的特色休闲商业区。
——配套发展酒店住宿业：新建四星－五星级酒店、会议中心，开发若干假日宾馆、酒店式公寓，进一步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务、旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮、购物、娱乐等产业发展。
根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都是区政府鼓励的商业形态。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。

2.3轨道交通规划
根据上海轨道交通规划，项目所处真北路、曹安公路周边规划建设有轨道交通14号线（原来的M6线，起讫点为环西二大道至金桥）、15号线（原来的轻轨L1线，起讫点为上海西站-环南二大道），作为轨道交通远景规划，目前尚未确定具体走向，预计在2010-2020年间全部建设完成。
在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直接的利好。由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。
规划真北路站
规划铜川路站
本项目

2.4重点规划板块发展比较
作为普陀未来重点发展的4个办公板块，真如与其它板块相比优势何在？

Ø 长风生态商贸区
办公120.5㎡，商业30万㎡，酒店式公寓70万㎡。
优势——1、普陀政府重点打造商务板块
2、具有长风公园、苏州河等自然景观资源
3、规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应
劣势——1、区域办公市场完全没有基础
2、目前区域内多为老厂房，环境条件较差
3、东西走向金沙江路、光复西路道路条件较差
4、体量较大，经营初期阻力较大

Ø 真如城市副中心
商业办公52万㎡
优势——1、上海市4大城市副中心之一
2、具有上海西站货运交通枢纽
劣势——1、区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围
2、规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰
3、铜川路、曹杨路地面道路交通较为拥堵
（由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注）

Ø 长寿综合服务带
办公37万㎡，商业27.75万㎡，酒店4.5万㎡
优势——1、普陀商办发展最为成熟的区域
2、地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好
劣势——1、未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为4大区最少
2、租金、售价较高，办公入门门槛相对较高

Ø 真北组团商贸群
办公67万㎡，商业51万㎡，公寓式酒店17万㎡。
优势——1、地理区位条件最为优越
2、沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道；中环线为上海市内交通动脉
3、区域经济发展较为成熟，商业、生活配套齐全
劣势——1、办公组团尚未形成聚集效应

2.5区域规划总结
真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。
在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。
依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综合商务休闲中心。

3.普陀区办公市场分析

3.1宏观背景
普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风、真如、真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，3-5年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后3-5年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。

普陀区2006年共计新增办公楼7.23万㎡，环比下跌63.58%。全年成交办公楼16.15万㎡，环比下跌21.07%。由于写字楼供应结构问题，06年区域写字楼成交均价11293元/㎡，环比下跌11.85%。

普陀区新增企业个数
新增企业类型
2004年新增企业数
2005年新增企业数
2006年新增企业数
私营企业户
1069
1919
2237
内资企业户
273
230
193
“三资”企业家
46
43
52
从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有一定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北、真如、长风共计规划有近300万㎡左右的办公项目，且有国浩、旭辉、长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。

3.2区域办公竞品分析
项目名称
开发面积
功能定位
规划
百联中环
购物广场
43万

商业25万
酒店7万
办公10万
大型百货购物中心
家居卖场
餐饮休闲广场
五星级酒店
公寓式办公楼

绿洲湖畔商务港
30万

办公8.8万
酒店公寓5.6万
商业2.85万
住宅7.5万
国际化高标准写字楼
环型商业休闲街
酒店与酒店式公寓
高层经典住宅

创邑·金沙谷
2.3万
创意办公
时尚美食街
创意产品专卖店

旭辉世纪广场
11万

商业办公6 万
公寓式酒店5 万
创展“LOFT” SOHO公寓式办公5A甲级写字楼

北岸·长风

29万

一期2.6万办公
写字楼
购物中心
休闲娱乐
五星级酒店
酒店式公寓

受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政区之一，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。

特征1：均为大型商办综合项目
如上图所示，目前本项目竞品个案中，除「创邑·金沙谷」为小型创业园区外，其余项目均为10万㎡以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼、酒店式公寓、五星级酒店、创业办公等。
该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到18万㎡，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。

特征2：写字楼类型雷同，竞争压力大
区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业，也是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于某些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。
3.3项目办公客户方向
Ø 据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达1.03美元/平方米/天，同比上涨了11.96%，创下了上海自1999年以来的新高。而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统CBD外围的准CBD区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注的热点。
Ø 据统计数据显示，普陀区07年一季度引进内资企业887户，注册资金17.28亿元。其中服务业375户、物流业37户，注册资金1000万元以上的企业20户，其中5000万元以上的4户，引进企业规模和质量在不断提高。
Ø 上海陆上货运交易中心4月26日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市终端网络，服务于长三角和全国。

综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线、沪宁高速公路的地理优势，以市区传统CBD区域外迁的大中型企业、外省市（主要为长三角）大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。

另外，据调查，长寿路、中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸一条街，更是聚集了大量的贸易类公司。

所属区域
物业名称
入驻企业特点
入驻率
中山北路
联合大厦
各地办事处、纺织公司
95%
物贸大厦
金属贸易、期货公司
100%
新建业中心
电脑、电器、家具贸易等小型企业
60%
万千大厦
贸易、进出口公司
90%
中星经贸大厦
贸易、科技、电子等私营小公司
85%
中期大厦
贸易、进出口、医药科技、成套设备
85%
华源世界广场
华源药房、华源集团内部各部门
70%
振源大厦
服饰、塑胶、电子、精细化工等企业
85%
长寿路
恒达广场
房产开发、数码科技、投资、机械
98%
沙田大厦
房产、投资、贸易、家具
95%
世纪商务广场
律师行、投资公司、银行、机械设备业
95%
中环商务大厦
中环集团、广告、装潢公司
100%

本项目在产品上较这些老式办公楼具有一定优势，部分成长阶段的中小企业随着公司的发展，将会产生出置业或是改善办公环境的需求，加上普陀区每年有近2000家新开私营企业，因此本项目应以普陀区内有改善型需求的中小企业和新开私营企业为次要客户目标。

3.3项目办公类型定位建议
根据客户目标定位，建议将本项目办公部分拆封为两部分：
Ø 高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）
Ø 中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼

建议面积配比为：
Ø 甲级办公楼：10万㎡（双塔）
Ø 公寓式办公：4万㎡（2栋）

本项目办公部分剩余4万㎡，结合周边项目情况，以及本项目商务休闲的定位目标，建议引进1幢星级酒店，与甲级办公、公寓式办公、商业购物共同组成集商务、居住、休闲为一体的高档综合商务休闲中心。
不过由于本项目体量较大，周边商务环境尚未成熟，酒店经营所需时间较长，建议先启动办公楼部分，待商务环境成熟，外省市商务人流增多后，再行启动酒店项目。

3.4项目办公开工时序建议
目前项目周边已开盘项目有4个，办公总体量达35万㎡，后续规划量更是达到300万㎡，因此建议本项目办公部分首先启动上市，尽早抢占市场。
另真如地区长江实业地块预计于08年中旬启动，项目总建面72万平方米（14.4万平方米住宅），为真如城市副中心的启动项目，定位为面向长三角的生活服务中心，其开发时序与本项目十分接近，但预估其将首先开发住宅项目，考虑到长江实业的品牌效应，因此本项目应在其先上市，避开直接竞争，随着长江实业地块的成熟，也将给本案带来一定的辐射利好效应。

3.5甲级办公楼租金/售价建议
对于本项目销售/租赁价格的评估，我们主要通过竞争个案比较定价的方法，依据以目前市场上类比楼盘的售价水准，并结合本项目各项因素比较考虑，并对项目价格进行修正，最终对本项目未来销售/租赁价格进行综合评估。

项目名称
级别
地址
租金(元/㎡/日)
出租率
绿洲中环中心
甲
金沙江路、真北路
——
——
创邑·金沙谷
——
金沙江路、真北路
2.5
——
新长征商务大厦
甲
梅川路、真北路
2-2.9
85%
旭辉世纪广场
——
丹巴路、云岭东路
——
——
北岸·长风
甲
大渡河路、光复西路
$0.65
50%
绿地和创
甲
曹杨路、近中山北路
$0.45
售为主
振源大厦
乙
中山北路、镇坪路
3
90%
中期大厦
乙
中山北路、江宁路
2.4
92%
中星经贸大厦
乙
中山北路、镇坪路
2.3
90%
富丽大厦
乙
江宁路1286号
2.5
90%
联合大厦
乙
中山北路、武宁路
2.6
95%
华源世界广场
乙
中山北路、光新路
2.5
90%

本项目租金建议所取比较个案主要为真北路沿线新建办公楼、长风生态商务区新建办公楼、中山北路沿线乙级办公楼。
Ø 目前真北路沿线办公楼区域项目多数为在建，因此高档甲级办公楼租金情况为空白状态，根据周边已建成办公楼租金情况，区域平均租金价格在2.5元/㎡/日左右。
Ø 中山北路沿线是普陀区成熟的办公楼聚集区域之一，但是目前在租项目多数为乙级办公楼，由于入住率较高，租金水平有所上涨，平均租金在2.5-3元/㎡/日左右。
Ø 长风生态商务区作为普陀区新兴的商务区，目前刚刚启动建设，首个项目北岸·长风租金价格达到0.65美元/㎡/日，虽然长风生态商务区定位较高，但以上价格已接近虹桥甲级办公楼租金（约0.75美元/㎡/日），有虚报租金嫌疑。
Ø 普陀环线内甲级办公楼代表绿地和创大厦，目前租金0.45美元/㎡/日，市场需求良好。

考虑到以下因素：
n 本项目定位为区域内标志性办公楼，其产品、规划均在区域内有较大优势，可在目前区域平均租金水平上有所提升。
n 中环线、沪宁高速的双重交通优势，加上未来轨道交通13、14号线的利好。

以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为10%计算
2年后本项目甲级办公楼开盘租金为3.5-3.8元/㎡/日

由于甲级办公楼如以租赁为主，则将会长期占用大量资金，因此以租金反推及参考区域在售办公楼。

级别
项目名称
地理位置
成交均价（元/m2）
甲级
绿地和创大厦
曹杨路450号
17000-20000
元茂金豪大厦
西康路1018号
16000
乙级
浦发广场
中山北路1721号
10000
上海新体育广场
华池路58号
10000
绿洲中环中心
金沙江路\真北路
13000

以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为10%计算
2年后本项目甲级办公楼开盘售价为15000-17000元/㎡

3.6公寓式办公售价建议
本项目周边公寓式办公产品较少，目前在售个案主要为绿洲中环中心，售价在13000元/㎡，考虑到本项目公寓式办公商住两用的特性，特将周边公寓产品列为比较对象。
项目名称
所属板块
距本案
价格
现状
祥和名邸
长征
近
10000
在售
海上名庭
真如
近
9700
在售
绿洲中环中心
长征
近
11000
售完
金沙雅苑
长征
远
9000
在售
象源丽都
长征
远
9500
在售
星河世纪城
真如
远
8500
在售

从上表可以看出，目前本项目周边公寓价格集中在9000-10000元/㎡。
参考距离最近的2个项目——祥和名邸和海上名庭以及绿洲中环中心产权式办公13000元/㎡的售价，利用本项目酒店式公寓单套面积偏小有利于控制总价和商住两用的优势得出——

以未来上海住宅售价平均年增长幅度为5-10%
2年后本项目公寓式办公开盘售价为15000元/㎡

注1：真北地区办公市场刚刚启动，办公氛围尚不浓郁，而周边竞品较本项目先期上市，因此为吸引市区CBD溢出客户，与周边竞品竞争，易采用具有较强吸引力的营销模式进行销售。

注2：为方便计算，后期财务测算中酒店以18000元/㎡为预估售价。

4.区域商业市场分析

4.1宏观背景
普陀区商业布局较为分散，整体档次有待提高。由于区内存在大量的快速干道，区域内的商业网点布局随意性、无序性较为突出，营业网点较为分散，商业规模较小，经营层次较低，致使该区域整体商业竞争能力弱，与城市商业发展不协调。
为此普陀区在规划中提出结合现代服务业集聚区建设，实施错位竞争和商务商业、文化休闲、旅游宾馆、快速交通联动发展的策略，高起点规划建设区域性的商业中心。推进专业特色街区建设，集聚知名专业店、专卖店。形成以大众型商业为主体、以区域性商业中心为标志、以特色商业为补充的商业体系，保持区域商业的持续健康发展。

4.2区域商业分布情况
迪卡侬
百联购物中心
百安居
苏宁电器
澳特莱
农工商超市
国美电器
麦德龙
乐购
红星美凯龙
富龙建材市场
家电卖场
大型超市
购物中心
建材市场
本项目

梅川路步行街

项目所处真北地区是目前普陀区现有两大成熟商圈之一（另为长寿路商圈），商业发展较为成熟，沿真北路拥有众多大型商场，其主要分为大型购物中心、大卖场、建材超市、家电卖场。

各类行业总体量表
行业
体量
典型商户
建材卖场
12
红星美凯龙、百安居
家居超市
8
月星家居
餐饮休闲
7.5
梅川路步行街
大型超市
6.3
农工商、麦德隆
百货商场
5.5
东方商厦
品牌直销店
1.3
奥特莱
家电卖场
0.5
苏宁、国美
体育用品超市
0.31
迪卡侬

特征1：超市大卖场扎堆现象
真北地区5公里范围内，就集中了乐购、麦德龙、农工商、世纪联华（百联中环中心内）4家大型超市、卖场，分布非常密集，一般而言由于居民对于卖场价格敏感度较高，超市大卖场的扎堆易产生恶性竞争现象。
虽然由于真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且不错，但考虑到区域中卖场需求已经本饱和，且普陀区政府不鼓励发展大卖场，加之本项目定位于区级商务休闲中心，以涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为主，卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。

特征2：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群
与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美、苏宁、百安居、红星美凯龙、富龙建材市场、月星家具（百联中环中心内）近18万㎡的家电、家居、建材专业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政府规划所契合，市场前景看好。
不过由于大型建材市场多以独立仓储式卖场为主，如百安居、红星美凯龙，在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本项目商务区定位不符，也不建议在本项目中引进。家居市场定位相对较高，如引进则如何导入客源是其最大的问题。

特征3：区域内高端百货商场较少
作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村、真如西村、长征新村、梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看，该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近5.5万㎡百货商场，并不能满足区域内巨大的购物需求。
因此在“真北组团商贸群”的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意向，加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物功能。

特征4：区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺
目前真北地区商业形态多以百货、超市、餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街、百联餐饮街定位属于中低端，如肯德基、必胜客、避风塘、味千拉面、新亚大包、沧浪亭、丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心、真北组团商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。
休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世纪环球影城、天行健健身房、加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进SPA、美容、健身、酒吧、KTV等多种休闲娱乐设施。

4.4区域商业消费者定位建议
真北地区作为普陀大型居住聚齐区之一，拥有梅川路餐饮步行街、铜川路水产一条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。
真北地区北靠桃浦工业园区、西接曹安专业市场，区域个体工商户、私营业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。
因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需求为主。

4.3项目商业业态定位建议
本项目拥有超过6万㎡的商业面积，且以餐饮、娱乐功能为主，为区别于百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用“STREET MALL”形式打造。

Street Mall即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购物、都市娱乐等功能于一身的个性化休闲娱乐中心，Street Mall更能体现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。

——商业建筑形态
建议建成2－3层的商业群落，整个商业部分或连接、或分割，形成动线明确、处处有景的旅游消费休闲场所。2－3层的建筑高度有利于保证人流的密度，也利于商铺的出售与经营。

——商业业态配比
建议Street Mall经营业态以餐饮、娱乐、购物为主，混合艺术、文化、旅游、康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下：
餐饮：娱乐：购物：其他＝4：3：2：1
业态
规模
说明
餐饮
中餐
中小型
周边缺乏此类高档定位的餐饮场所，有知名品牌的支撑，可以提高整个商业的档次和知名度
西餐
中小型
酒吧
中小型
娱乐
DISCO
中型
集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应
KTV
中型
其他
小型
购物
特色店
中小型
特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户
其他
美容、健身会所
中小型
为周边酒店、办公及公寓住客提供高尚配套

——商业建筑面积
根据经验，Street Mall商业建筑面积建议为2.5万㎡

商业剩余面积约4万㎡，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大，建议带区域市场成熟后再行启动入市。

5.项目初步财务评价

5.1项目评估说明
本项目是一个大型的商业、办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位还没有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。
Ø 本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》。
Ø 项目自有资金按总投资的35%以上估算，其他筹措资金来自于银行借款。
Ø 项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率6.12%，并考虑到本项目自身的一些因素取7%为本项目的年贷款利率。
Ø 本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开发本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为10%。

5.2项目开发经营方案
本项目拟定整体开发周期为5年，开发产品包括10万平方米的甲级办公楼，4万平方米的公寓式办公，4.13万平方米的产权式酒店。
项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成2期计算。
Ø 第1期为前期阶段。
Ø 第2期开工，第4期部分结构封顶，第7期竣工。
Ø 第4期开盘销售，其中甲级办公楼销售期为3.5年，公寓式办公销售期为1.5年，产权式酒店销售期为2.5年。

5.3项目总投资估算
5.3.1估算参数
Ø 土地费用：本项目除商业部分的土地成本按30000万元估算
Ø 建安工程费：估算本项目的甲级写字楼建安工程造价为5500元/㎡，公寓式办公建安工程造价为4200元/㎡，产权式酒店建安工程造价为5000元/㎡。
Ø 前期费用：估算该费用按建安工程费的4%计提。
Ø 基础设施费：估算该费用按建安工程费的6%计提。
Ø 管理费用：该费用按项目销售收入的2%计提。
Ø 销售费用：该费用按项目销售收入的3%计提。
Ø 财务费用：按7%的贷款利率计算。
Ø 不可预见费：该费用按建安工程费的5%计提。

5.3.2总投资估算
项目总投资为153567.50万元。各项开发成本构成详见下表：

序号
项目
单位
数量
1
建筑安装工程费用

92433.00
1.1
甲级办公楼
万元
55000.00
1.2
公寓式办公
万元
16800.00
1.3
产权式酒店
万元
20633.00
2
土地费用
万元
30000.00
3
前期费用
万元
3697.32
4
基础设施
万元
5545.98
5
公共配套设施
万元

6
开发期税费
万元

7
其他工程费用
万元

8
间接开发费
万元

9
管理费用
万元
6487.82
10
销售费用
万元
9731.73
11
不可预见费
万元
4621.65
12
财务费用
万元
1050.00
13
合计
万元
153567.50
5.4项目经营收入估算
5.4.1估算参数
Ø 甲级办公楼3.5年内售完，预计首年平均售价为16000元/平方米，年增幅度10%。
Ø 公寓式办公1.5年内售完，预计平均售价为15000元/平方米。
Ø 产权式酒店2.5年内售完，预计平均售价为18000元/平方米。

5.4.2项目经营收入测算
项目经营收入为324391.09万元。包括甲级办公楼的销售收入190112.25万元，公寓式办公的销售收入60000.00万元，产权式酒店的销售收入74278.80万元。各种产品的销售收入见下表：

产品
甲级办公楼
公寓式办公
产权式酒店
销售收入(万元)
190112.25
60000.00
74278.80
平均价格(元)
19011.23
15000.00
18000.00
数量(M2)
100000.00
40000.01
41266.00

5.5项目财务评价
5.5.1静态盈利能力
本项目总投资为153567.50万元，总收入为324391.09万元，利润总额为121092.85万元，税后利润90819.64万元。项目投资利润率为78.85%。各项主要经济评价指标具体如下：
序号
指标名称
单位
数量
1
项目总投资
万元
153567.55
2
资金筹措

153567.55
2.1
资本金
万元
55000.00
2.2
长期借款
万元
20000.00
2.3
预租售收入
万元
78567.55
2.4
短期借款
万元

3
营业收入
万元
324391.09
4
营业税金及附加
万元
18165.91
5
土地增值税
万元
61564.82
6
利润总额
万元
121092.85
7
所得税
万元
30273.21
8
税后利润
万元
90819.64
9
全投资内部收益率
%
102.07
10
资本金内部收益率
%
108.51
11
投资利润率
%
78.85

5.5.2动态盈利能力
项目全投资财务净现值为52452.39万元，全部投资财务内部收益率IRR= 91.63%。
5.5.3资金平衡分析
项目开发投资的资金来源主要有三个渠道：企业自有资金，银行借贷资金，预售收入。
本项目估算资本金为55000万元，占总投资额的35.8%，主要用于土地成本的支付和建设投资；银行借款20000万元，占总投资额的13.0%，主要用于预售之前的开发建设投资。
根据累计盈余资金图显示，本项目每期的累计盈余资金均大于0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，具有操作可行性。

5.6项目盈亏平衡分析
变化因素
盈亏平衡点（利润=0）
临界点（内部收益率=10%）
变化率（%）
收入或费用（万元）
变化率（%）
收入或费用
（万元）
售价
-59.65
130897.79
-43.40
183609.65
工程造价
191.42
269366.61
139.56
221431.91

根据本项目的售价、成本和利润三者之间的关系，测算出项目的盈亏平衡点。通过对本项目的盈亏平衡的分析可知：
当本项目的销售价格下降43.40%，本项目的投资收益率等于基准收益率，达到临界点；当本项目的销售价格下降59.65%，本项目的投资利润率为0。
当本项目的建安成本上升139.56%，本项目的投资收益率等于基准收益率，达到临界点；当本项目的建安成本上升191.