海南甘肃家园项目可行性研究报告.doc
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1、海南甘肃家园项目可行性研究报告建设单位:澄迈恒润达实业有限公司编制单位:海南方能投资顾问有限公司编制日期:2014年3月10日目 录第一章 项目总论11.1 项目名称与项目单位11.2可行性研究报告编制依据21.3 项目概况31.4 结论与建议5第二章 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性16第三章 市场分析183.1我国整体投资环境分析183.2海南省投资环境分析253.3 海南房地产市场分析323.4项目市场定位与竞争能力分析423.5项目建设规模与销售方案43第四章 项目选址与建设条件464.1 项目选址464.2 建设条件47第五章 建筑方案525.1总图
2、布置方案525.2 建筑单体设计585.3工程方案59第六章 节能分析736.1合理用能标准及节能设计规范736.2 项目所在地能源供应和消耗状况分析736.3项目能耗数量及用能指标分析756.4项目节能措施776.5项目节能效果分析82第七章 环境和生态影响分析837.1生态环境依据和标准837.2 生态环境现状837.3 生态环境影响分析867.4生态环境保护措施897.5 特殊环境影响907.6环评小结91第八章 劳动安全卫生与消防928.1危害因素及危害程度分析928.2职业安全卫生健康对策与措施928.3 消防93第九章 组织机构及人员配置969.1组织架构969.2管理工作内容96
3、9.3人员资源配置97第十章 项目实施进度计划9810.1 项目建设期9810.2 项目实施进度计划98第十一章 项目招标9911.1招标内容9911.2招标组织形式和招标方式9911.3预期目标10011.4招标方案100第十二章 投资估算与财务分析10112.1投资估算及财务分析说明10112.2投资估算与资金筹措10212.3资金筹措10612.4资金投入计划10712.5财务分析107第十三章 社会效益分析12213.1 社会影响效果分析12213.2 社会适应性分析12413.3社会评价结论124第十四章 风险分析12514.1 项目主要风险因素识别12514.2 风险防范和降低风险
4、对策12614.3 风险分析结论127第十五章 结论及建议12815.1结论12815.2建议128第一章 项目总论1.1 项目名称与项目单位1、项目名称:海南甘肃家园项目2、项目建设进度概况:海南甘肃家园整体项目总规划用地面积200亩,总投资为172605.8万元。项目分两期工程建设,一期工程建占地面积为项目总规划用地面积的45%,即总用地面积为90亩,总投资为66103.58万元。一期工程建设内容包括1栋23F会所、园林景观、项目规划的3#、4#、5#、6#栋23F的住宅楼,项目一期工程于2013年6月开工,本项目工程包括会所、90亩园林景观建设已经全部竣工,4栋住宅楼目前正在建设当中。本
5、报告主要针对海南甘肃家园项目一期工程进行可行性研究及论证。23、项目建设单位:澄迈恒润达实业有限公司34、建设单位概况:澄迈恒润达实业有限公司成立于2010年8月30日,注册地点为:澄迈老城镇谭脉村南边,注册号为:469027000016131。是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为:房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装(以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司已取得房地产开发资质,资质证书号:【2011】琼建房开证暂字第71807号。1.2可行性研究报告
6、编制依据1、中华人民共和国土地管理法;2、中华人民共和国城乡规划法;3、中华人民共和国环境保护法;4、中华人民共和国招投标法;5、国家发改委、建设部联合制定的建设项目经济评价方法与参数(第三版);6、投资项目可行性研究指南(2002年中国电力出版社);7、海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要;8、海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020);9、海南省澄迈县旅游发展总体规划;10、澄迈县老城片区总体规划修编(2011-2016.20);11、澄迈县土地利用总体规划(2006-2020);12、国家有关政策、法规、规范、标准;13、澄迈恒润达实业有限公司提供的其它资料。1.3 项目概况1
7、.3.1项目选址及用地本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。用地性质:商业及居住用地。1.3.2项目建设性质本项目为新建项目。1.3.3项目建设内容及规模本项目用地约117379.0960000.3(已扣除道路面积18213.39),容积率1.91,建筑密度20.1717.32%,绿化率49.92%,项目总建筑面积374981.44114766.37,其中地上建筑面积334183.83,地下建筑面积40797.61(不计容)。地上建筑面积包括:会所建筑面积37996.993335.9,4栋会所及配套建筑面积7084.03,商业建筑面积24219.48,住宅建筑面积259360.811143
8、0.475,架空建筑面积5522.38,计容面积328661.45;停车位26241404个,其中地上停车位1097624个,地下停车位1527780个。1.3.4投资规模及资金筹措方式该项目总投资66103.58万元。其中,建筑工程费用36438.72万元,设备购置与安装工程费8015.47万元,工程建设其它费用15775.66万元,预备费1891.65万元,建设期利息3564.130.00万元,铺底流动资金7087.153982.08万元。本项目估算总投资额为118119.1566103.58万元,资金全部由项目建设单位自筹98119.1566103.58万元。项目建设单位运营状况良好,资
9、金力量雄厚,能够为本项目提供资金保障。1.3.5项目建设期本项目建设,建设期总共为6012个月,即20134年46月-20194年35月。1.3.6项目主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号项 目合计1营业收入135105.29 万元2营业税金及附加7093.03 万元3土地增值税5164.48 万元4开发成本666103.58万元5销售及管理费用12470.71万元6印花税1591.37万元7财务费用0.00万元8利润总额(1-2-3-4-5-6)14330.88万元9应纳所得税额14330.88万元10所得税3582.72万元 11净利润10748.16万元 12公积金107
10、4.81万元13未分配利润9673.35万元15总投资收益率21.68%16总投资利税率32.41%17动态投资回收期3.94年18财务内部收益率15.25%19财务净现值2236.03万元1.4 结论与建议本项目建设符合国家房地产政策的要求,顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求,符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划,是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求,设计方案科学合理,具有前瞻性。本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益,风险可控。通过对项目各专
11、题的分析,本报告认为,项目的实施是可行的。建议项目单位在项目建设过程中,尽快落实建设资金;高度重视市场预测;加强工程建设“三控制、两管理、一协调”,加强核算,减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加;做好节能环保和消防安全措施。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1国家及行业发展1、国家政治经济形势及有关房地产政策2012年全年国内生产总值519322亿元,比上年增长7.8%。其中,第一产业增加值52377亿元,增长4.5%;第二产业增加值235319亿元,增长8.1%;第三产业增加值231626亿元,增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,第二产业
12、增加值比重为45.3%,第三产业增加值比重为44.6%。图2-1 2008年-2012年国内生产总值及其增长率全年全社会固定资产投资374676亿元,比上年增长20.3%,扣除价格因素,实际增长19.0%。其中,固定资产投资(不含农户)364835亿元,增长20.6%;农户投资9841亿元,增长8.3%。东部地区投资10151742亿元,比上年增长16.5%;中部地区投资87909亿元,增长24.1%;西部地区投资88749亿元,增长23.1%;东北地区投资41243亿元,增长26.3%。图2-2 2008-2012年全社会固定资产投资及其增长率全年房地产开发投资71804亿元,比上年增长16
13、.2%。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%;办公楼投资3367亿元,增长31.6%;商业营业用房投资9312亿元,增长25.4%。表2-1 2012年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表指标单位绝对数比上年增长%投资额亿元7180416.2其中:住宅亿元4937411.4房屋施工面积万57341813.2其中:住宅万42896410.6房屋新开工面积万177334-7.3其中:住宅万130695-11.2房屋竣工面积万994257.3其中:住宅万790436.4商品房销售面积万1113041.8其中:住宅万984682.0本年资金来源亿元9653812.7其中:国内贷款亿元14
14、77813.2个人按揭贷款亿元1052421.3本年土地购置面积万35667-19.5本年土地成交价款亿元7410-16.72011年“国八条”出台,确定了全年房地产调控基调,同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕:a.控价格:“国八条”首次释放通过调控平抑的信号,即“将房价控制在合理水平”,并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障:再次强调加强保障性住宅建设,并确定年度、十二五期间建设目标,并要求地方政府逐级分解。c.严问责:对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制,并要求对公众公开,使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围:将限购、限贷等调控政策的涉及范围进
15、一步扩大,进行全国性的房地产调控。2、中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控 进一步落实地方政府责任和问责机制,把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标,由省级人民政府负总责,市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地,有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度,加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管,规范房地产市
16、场秩序。加快住房信息系统建设,完善信息发布制度。 3、海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)第九章 房地产业 积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业,科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度,保持房地产业平稳健康发展。 第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色,积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系,满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产,加快保障性住房建设,积极发展会所、度假村等经营性房地产,适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心,东部、中部、西部地区均衡发展,区域之间特色各异、
17、互补性强的房地产空间发展格局。第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导,适度供应土地,合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策,合理引导住房消费,促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度,建立房地产业诚信体系,建立健全土地和商品房市场信息披露机制,加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业,规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为,遏制房地产投机炒作,促进房地产市场规范健康
18、发展。2.1.2海南省总体发展规划1、海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见(琼府201368号)(九)适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起,逐步降低商品住房开发比例,增加高端、经营性房地产比重,力争至2017年末,全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%(2012年,全省为84.4%,全国为73.7%)。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定,并纳入市县考核指标体系,由省统计局制定指标考核方案,呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标,省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划
19、和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例,确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地,鼓励市县根据产业布局,依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目,由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。(十三)加大对区域(社区)基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限,对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施,应加大投入和建设,避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉,造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的,由市县政府适当减
20、免城市基础设施配套费。2、海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)海南省房地产业发展战略与中长期规划确定海南房地产发展的总体目标为:以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充,建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系,并与国际旅游岛建设紧密结合,良性互动,打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展,罗保铭省长强调,要加强规划的约束性要求,要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位;要继续对规划
21、做深度定量分析,使规划的指导性更强;要尽快制定“十二五”海南保障性住房建设专项规划,要摸清全省房地产的基础资料,要抓紧制定全省房地产业发展指导意见,结合海南情况研究制定海南房地产专项政策,促进海南房地产持续健康发展。3、海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)发挥生态宜居特色,积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系,满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产,加快保障性住房建设,积极发展会所、度假村等经营性房地产,适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心,东部、中部、西部地区均衡发展,区域之间特色各异、互补
22、性强的房地产空间发展格局。“北部组团”即以海口市为中心,包括文昌、定安、澄迈三市县,面积7965平方公里,占海南岛面积23.37。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。4、海南省城乡经济社会发展一体化总体规划(2010-2020)积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心,东部、中部、西部地区均衡发展,因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型(郊区型)等五种地域类型房地产,逐步形成“两大中心、三大区域、五种地域类型”
23、的空间格局。图2-3 海南房地产业功能空间组织规划图2.1.3项目建设区域发展战略1、澄迈县土地利用总体规划(20062020年)“北部沿海平原重点建设区:包括老城镇、桥头镇,区域总面积22952.08公顷,占全县土地总面积的11.05%。本区以平原为主,拥有优越的区位优势,是澄迈县经济发展最快的地区。”“土地利用方向:以老城经济开发区为“龙头”,充分利用其港口、铁路和公路设施,与海口市的发展紧密结合,形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心,以工业化发展为重点,带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。”2、澄迈县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要“
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