房屋及设施、设备管理维修保养制度.doc

房屋及设施设备管理
维修、保养制度
一、根据《物业管理条例》规定，房屋及设施设备管理是指对房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。
二、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。
三、做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并把安全管理工作放在最重要的位置上。
四、开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。
五、房屋及设施设备管理的内容与方法
（一）使用管理
房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。
（二）维修保养
维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
（三）安全管理
（1）通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。
（2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。
（3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理
房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。
（五）采购和零备件管理
一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。
（六）工量具和维修用设备的管理
工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。
（七）外包管理
外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。
（八）技术支持
技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。
各类物业常见机电设备一览表
物业类别
设备种类

多层
住宅
高层
住宅
工业
厂房
商业
楼宇
物业类别
设备种类

多层
住宅
高层
住宅
工业
厂房
商业
楼宇
供 配 电
变压器
O
O
O
O
给 排 水
水泵
S
O
S
O
配电柜和线路
O
O
O
O
水箱水池
S
O
S
O
发电机
N
O
S
O
阀门和管网
O
O
O
O
公共照明
O
O
O
O
沉砂井和化粪池
O
O
O
O
消 防
报警系统
N
O
S
O
电 梯
载人电梯
S
O
S
O
消防控制中心
N
O
S
O
载货电梯
N
N
O
S
消防水泵
N
O
S
O
手扶电梯
N
S
N
S
消火栓
O
O
O
O
杂物电梯
N
S
N
S
喷淋系统
N
S
S
O
电信和智能化系统
电话
O
O
O
O
自动灭火系统
N
S
S
S
有线卫星电视
O
O
N
S
防排烟系统
N
O
S
O
闭路电视监控
S
S
S
O
空 调
中央空调
N
S
S
O
对讲报警
S
O
N
S
局部空调
S
S
S
S
公共信息服务
S
S
N
S
混合空调
N
S
N
O
网络专线接入
S
S
S
O
采 暖
热水供暖
O
O
S
S
周界防越系统
S
S
N
S
蒸汽供暖
S
S
O
S
电子巡更系统
S
S
S
S
热风供暖
N
S
S
S
室内报警系统
S
S
N
S
管道煤气
O
O
N
S
车场管理系统
S
S
S
S
注：O：通常具备；S：有时具备；N：一般不具备。