CHJ项目建议书.doc

上海尚道企业管理有限公司
SinoSound Consulting Co., Ltd.

致：上海汇成房产经营公司

漕河泾地块商业设施运作

规划、招商与管理

之

合作建议书

二零零三年九月

概要

通过前期漕河泾项目的成功合作，我们之间建立了相互的信任和了解，根据我们的专业经验，我们认为漕河泾地块的运作存在较大的联动运作机会，我们建议汇成房产考虑进一步的合作，已达到地块开发价值的最大化

Ÿ 希望通过前期的商业设施规划，使住宅以高于同地区的价格水平顺利销售

Ÿ 通过后期的持续管理，既能维护住宅物业的不断升值，又能使商业设施的经营价值或物业价值达到最大化

Ÿ 建立汇成房产商业设施和居住住宅联动开发的模式，形成市场强有力的品牌认同

尚道企业管理有限公司联合上海商业经济研究中心具有专业的商业设施规划、招商和管理的能力，可以为汇成房产提供到位的服务

一、 项目背景

漕河泾旧区改造地块占地52500平方米；地理位置闹中取静，离主干道有一段距离，邻近的街道与主干道相连；空气污染少，绿化茂盛，临水而居，环境优雅；漕河泾小学紧贴地块，光大会展中心距地块500米；周边已经建起多个中高档小区。
现今计划在此地块上进行旧区改造，初拟修建130000平方米的建筑，其中包括10000平方米的商业设施，其余部分皆为居民住宅。

二、 项目目的

我们的目标是以完善适用、定位准确的商业设施促进住宅楼盘的销售，提升整个楼盘的档次和品位；并以我们对市场情况的精确把握和专业的定位分析保证商业设施尽快进入盈利期，做到盈利最大化。

我们希望通过连续完整的咨询与管理服务为开发商带来价值的增值和利润的扩展。我们的服务可以包括对此地块的商业设施的详细规划、商家招商的全盘代理和后续的商场管理。

三、 项目内容

周边的基础设施提供了良好的人文居住环境，历史文化上的积淀和原有的规划营造了一个适合的居住和商业环境。地块附近已有多个中高档小区，此地块上也会建设新的住宅。因此商业设施的建设应该与整体住宅的价格定位与建筑风格相吻合，并符合原有的和新增的居民对生活品质的要求。我们可以从周围整体的收入水平和消费需要出发做到这一点。

从我们上次项目的市场调查结果来看，附近居民对全新的商业网点的建议中，排在前三位的分别是“定价合理，性价比高”；“人性化服务，购物便捷”；“商品有特色，种类齐全”等。周边居民会选择在附近购买日用品，5000平方米左右的购物超市受到大部分人的认可，此外休闲娱乐方面发展潜力也较大。

此项目四周居民贴近，对交通、噪音和废弃物等承受力不足，因此要做到网点带来的车流量不能破坏整体环境的幽静；控制噪音不超过居民区能够承受的上限；注意控制热消耗和光污染；保持环境整洁，特别注重包装废弃物的处理，也是必须注意的问题。

因此，在此基础上如何确定商业设施的功能和风格定位，使项目的商业设施与居住住宅的相互配合和促进，既能达到服务周边居民，在招商和经营过程中需要做到价格、服务和商品三管齐下，又能满足经营回报，需要专业细致的设计。 只有这样，才能使整个地块项目的总体收益和效益最优化，并使之成为上海的一个成功样板，从而树立汇成住宅和商业联动的市场品牌。

我们认为，尚道企业管理有限公司和上海商业经济研究中心可以为汇成提供以下内容的合作，达成上述目标。

1. 设施规划
1.1 总体定位　商业设施的客户定位、业态组合、商户组合、平面布置等，在小区住宅设计的基础上，要求设计师考虑商业近、中、远期要求，并且予以细化。

1.2 经营设计 可以就商业设施建设工程提早进行规划方案，也可以帮助筹集商业设施建设资金，保证动土开工之后各项必需资金的及时到位。

1.3 住宅配合　通过提早招商，设计适合的业态组合、商户价格、付款方式，促进住宅的销售、增值。

2. 店铺招商

2.1 租售选择 对于店铺是租是售，在何时采取何种方式，或者租售各占怎样一个比例，需要考虑工程支出、预期收益和机会成本。我们将从周围的地价、建设成本和市场利率等方面综合对比分析，拟定出适宜的租售配比方案。

2.2 店铺选择 我们根据周边居民的年龄构成、教育程度、职业状况和收入分布拟定了商业设施的业态组合、经营方针和风格定位，由此出发确定符合附近居民消费能力和需要的品牌，吸引此类商家入驻。

2.3 商家吸纳 从我们对大小供应商所做的采访结果来看，有规模和品牌的供应商看重周边居民的消费能力，但前期有可能持观望态度；周边中小供应商则更多考虑到竞争方面，且对租金的承受能力有限。需要针对各类供应商的顾虑做出适当的调整。

3. 商场管理

3.1 后续调整 在已经确定的经营方针下持续关注周边的居民环境和竞争环境的变化，针对居民收入或偏好的明显变化、新的竞争对手出现等情况，适度调整商业设施里的业态比例和品牌构成。

3.2 经营管理 商业网点对外作为一个购物娱乐的整体，在重大举措上的同进同退有利于形成规模效应，吸引顾客眼球，比如商业与娱乐的配合、季节性的大减价等活动。通过合约上的承诺与具体协调使得各商家响应总体调度，做到共赢。

3.3 物业管理 在这一方面我们将建立完整的体系从事物业维护、日常清洁、安全措施、员工培训等，从后勤支持上确保商业设施前台的正常运作，这也是正常盈利的必备条件。
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