高新技术开发有限公司土地开发项目可行性研究报告书.doc
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1、*市*高新技术开发有限公司项目可行性研究报告*市*高新技术开发有限公司*建筑咨询有限公司二零一三年二月*市*高新技术开发有限公司项目 可行性研究报告目 录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表1.1.4 研究工作依据1.2 项目概况1.2.1 项目地点、范围1.2.2 项目建设内容1.2.3 项目用地情况1.3 可行性研究报告的内容和结论1.3.1 项目的优劣势分析1.3.2 项目建设条件分析1.3.3 项目的功能定位和规划目标1.3.4 项目规划结构1.3.5 项目实施策略1.3.6 投资估算和资金筹措1.3
2、.7 项目评价1.3.8 项目综合评价结论1.4 存在问题及建议第2章 项目建设的背景和作用2.1 项目提出的背景2.1.1 宏观经济背景分析2.1.2 区位背景分析2.1.3 经济背景分析2.2 建设*市级高新技术产业园的作用和意义2.2.1 高新技术产业聚集地2.2.2 构筑工业发展战略的新平台2.2.3 推动产业集聚和转型升级的主动力。2.2.4 承接*市区技术创新资源和产业辐射扩散的载体2.2.5 促进区域环境持续优化的主基地第3章 *高新技术产业园项目的优劣势分析3.1 发展*高新技术产业园的优势3.1.1 区位优势3.1.2 用地优势3.1.3 生态环境优势3.2 发展*高新技术产
3、业园的劣势3.2.1 受限指标多3.2.2 地形起伏大3.2.3 基础设施差第4章 *高新技术产业园建设条件分析马 4.1 现状用地条件评价4.1.1 地形地貌评价4.1.2 建设条件评价4.2 建设与开发条件4.2.1 现状用地构成4.2.2 现状景观风貌4.2.3 基地资源条件4.2.4 区内村庄和人口统计第5章 项目的规划目标和功能定位5.1 公司规划理念和规划重点5.1.1 规划理念5.1.2 规划重点5.2 公司产业园功能定位和发展方向5.2.1 功能定位5.2.2 发展方向5.3 规划目标第6章 项目规划结构6.1 人口容量预测6.1.1 工业就业人口6.1.2 服务设施就业人口6
4、.1.3 总就业人口6.1.4 居住人口6.1.5 各类人口的整合及总人口容量的确定6.1.6 其它6.2 产业园用地性质结构6.3 用地功能布局规划6.3.1 工业用地规划6.3.2 公共设施用地规划6.3.3 居住用地规划6.3.4 绿地、河流系统规划6.3.5 仓储物流用地规划6.3.6 市政工程用地规划6.3.7 非建设用地6.3.8 道路交通系统规划6.3.9 景观系统规划第7章 产业园项目实施策略和进度7.1 土地利用开发模式7.1.1 工业用地采用梯级台地式开发模式7.1.2 居住用地采用适应地形的布局形式7.1.3 路网结构采用直线式与环状道路相结合的形式7.2 产业引进策略7
5、.2.1 产业引进原则7.2.2 产业布局第8章 投资估算与资金筹措8.1 项目总投资估算8.1.1 投资估算范围8.1.2 项目投资估算的依据8.1.3 集体土地报批费用8.1.4 集体土地征收费用8.1.5 集体土地房屋拆迁补偿8.1.6 安置房建设费用8.1.7 场地平整工程费用8.1.8 项目投资估算汇总表8.2 资金筹措第9章 项目评价9.1 销售收入估算9.2 偿债能力分析和用款、还款计划第10章 可行性研究结论与建议10.1 结论10.2 建议*市*市级高新技术产业园项目工程可行性研究报告第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*市*高新技术开发有限公司银行贷款融资项
6、目。1.1.2 项目承办单位该项目承办单位为*高新技术开发有限公司。是受市政府委托在市土地收购储备管理委员会指导和监管下,代表政府实施土地收购、储备和出让前的前期准备工作的机构。中心为非经营性事业单位,具有独立法人地位,隶属市国土资源管理局。项目主管部门项目所属的主管部门为*市土地收购储备管理委员会。1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表项目可行性研究单位:*建筑咨询有限公司;1.1.4 研究工作依据1、*市土地利用总体规划、*市城市总体规划;2、关于*市基准地价更新结果的批复(浙土资函(2006)9号);3、*市人民政府建政(2003)29号关于印发*市征用集体所有土地实施办法的通知
7、;4、*市关于贯彻的实施意见的通知(建政函(2007)164号);5、*市人民政府办公室(2004)268号关于征(使)用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策;6、*市*高新技术开发公司控制性详细规划;7、*省建筑工程预算定额(2003)、*省安装工程预算定额(2003)、*省市政工程预算定额(2003)、*省建设工程收费定额(2003);8、*省建筑工程计价暂行办法;9、*市建筑工程造价信息。1.2 项目概况1.2.1 项目地点、范围*南峰高新技术产业园地处*市梅城镇与下涯镇辖区内,即在*市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪,南接浦江,北靠桐庐,是*市融入环*湾产业带的重要阵地,也是环*湾
8、产业区与金衢丽产业区的融汇处。本公司范围包括*、*和南峰三个区块,规划总面积为13.52平方千米。*区块西倚塘庄坞村,东与*下河凌家坞相接,南至白章线向*高山脚延伸300米左右,北至新安江南岸,规划区面积5.94平方千米;*区块东、南、西三面环山,北至新安江南岸,规划区面积3.84平方千米;南峰区块西靠严州大桥,南临白章线,北临新安江,规划区面积为3.74平方千米。1.2.2 项目建设内容项目用地总计13.52平方千米,具体如下:序号用地名称面积(hm)比例(%)1村庄居住用地71.865.32工业用地77.455.73污水处理厂2.50.24道路32.312.35公建用地4.530.36林地
9、652.1548.37耕地473.1935.08水域38.932.99合计1352.921001.2.3 项目用地情况本项目可供实施用地1600亩左右。1.3 可行性研究报告的内容和结论1.3.1 项目的优劣势分析发展*高新技术开发公司项目的优势:区位优势、用地优势、生态环境优势。公司项目的劣势:受限指标多、地形起伏大、基础设施差。1.3.2 项目建设条件分析基地内地形复杂多变,山坡与谷地相间,两者面积相当。各区块内地势南高北低,地形标高25米110米不等,河渠甚少,池塘较多,生态环境良好。三个区块中,南峰区块基本建设成形。*、*两个区块除少量现状建设用地和村庄之外,主要为低丘缓坡地,农田、菜
10、地和水塘居多。区内水域主要为新安江,其次为较低的山谷形成的水面,还包括山谷中的一些水库沟渠等。项目区内现状道路有下施线(*大桥)和白章线 等,交通条件较为便利。1.3.3 项目的功能定位和规划目标*产业开发公司将发展成高新技术产业聚集地、传统产业提升示范区、科技创新先导区、科技创新先导区。规划到2020年区内力争培育成*市级以上高新技术企业10家,*市级企业研发(技术)中心10家。以有机硅和精细化工等高新技术产业为主,大力发展新材料、新化工、新医药产业,形成高新技术特色产业。1.3.4 项目规划结构根据公司整体的形态为“三城夹两山”的特点,将本园划分为两个结构层次:层次一是指对整个高新产业园而
11、言,以白章线为发展主轴线,串联*、*、南峰三个区块,各区块间由山体生态廊道隔离。打造“三轴、三区、二廊”为主体结构的现代化高新产业示范区。层次二是每个块自身的用地结构:1、*区块:一心、两廊、三轴、四片;2、*区块:一心、一廊、两轴、两片;3、南峰区块:一心、一廊、三轴、三片。1.3.5 项目实施策略土地利用开发模式:采用台地式土地开发模式。产业引进策略:主要安排有机硅及相关产品、新材料、先进装备制造、综合化工、以及其他一些低污染、高产出、高附加值的产业。1.3.6 投资估算和资金筹措1、项目所需总投资额:经估算,*市级高新技术产业园项目总投资2.3亿元。2、资金来源。本项目由*市土地收购储备
12、中心自筹资金7000万元作为项目资本金,占总投资的30.43%,已经达到基础设施项目资本金比例的要求。其余的16000万元根据工程进度申请银行贷款。待本项目竣工后,由土地收购储备中心进行土地经营,偿还贷款。1.3.7 项目评价本项目经营收入主要为土地出让金收入。1、出让土地的收入估算为48000万元在完全市场经济条件下,土地的价值取决于市场的价格,根据*市国土局提供的资料分析,该该地块经改造开发后用地平均出让的地价约30万元/亩。2、经营总收入估算为44800万元。3、经营成本估算为28000万元,税金及附加1464万元,财务费用984万元,4、项目总利润27797万元。1.3.8 项目综合评
13、价结论从研究报告包括必要性研究、区域优劣势分析、建设条件分析、规划目标和功能定位、项目规划结构、项目实施策略、项目建设进度、投资估算和资金筹措、财务效益分析等方面,其主要研究结论如下。1、*完全有必要发展*南峰*市级高新技术开发公司,现在的选址是正确合理的。2、从各承载力分析,规划范围内适合并有条件建设高新技术产业园。3、产业公司建设定位清晰、配套齐全、位置优越,将有效的改善区域的投资硬环境,提高土地价值,加速区域经济发展,促进产业结构调整。4、有利于城市的环境改善和保护,对市域经济的可持续发展有重大意义。5、本公司的开发建设,可增加当地居民的就业机会。6、本公司的环境保护规划符合国家标准。综
14、合上述研究结论,不管从公司土地开发经营效益,还是考虑对地方经济和社会效益的贡献,以及对地方经济的跨越式发展和可持续发展战略的实施来看,本项目都是可行的,因此建议有关部门加强各方面的支持,促成该产业园项目尽快启动。1.4 存在问题及建议1、提高公司规划区内的土地使用率,协调基地与周边地区在生活配套、外部交通、城市道路、防洪排涝和生态廊道等方面的关系;2、统筹安排与协调已出让的土地和项目;3、完善区内的基础设施和服务设施;4、处理好与“两江一湖”风景区冲突的问题;5、严格控制工业污染,切实加强环境保护。第2章 项目建设的背景和作用2.1 项目提出的背景2.1.1 宏观经济背景分析1、经济全球化背景
15、当今世界各国经济乃至综合国力的竞争,关键是科技实力的竞争,竞争的焦点是高新技术及其产业,发展高新技术产业以提高国家的科技实力及综合国力也早已成为人们的共识。目前世界高新技术产业呈现发达国家主导和控制、跨国公司垄断的总体格局。发达国家主要是美国主导着世界高新技术产业的发展进程和方向,占据着国际分工的龙头地位。发展中国家既要充分利用比较优势发展战略,更要致力于培养本国的核心竞争能力。在坚持对外开放,广泛开展国际合作的同时,要始终坚持自主发展道路,才有望打破目前的被动格局,最终成为世界高新技术产业的强国。*南峰高新技术产业园通过经济全球化,将吸引更多的外资,参与世界新的劳动地域分工,拥有更大的产品市
16、场。*市在长三角的位置随着世界经济金融危机日益严峻,为抵御国际经济环境对我国的不利影响,政府出台了一系列措施,促进经济平稳较快增长。其中明确指出:要支持高新技术产业化建设和产业技术进步,支持服务业的发展。中国目前已经到了比较优势转型升级的时期,在人民币升值的背景下,劳动力成本以及生产资料价格上升已经成为必然趋势,面对压力,中小企业只有转变发展方式,生产含有更高技术含量和附加值的产品,才能在竞争中生存下去。为帮助解决中小企业发展中面临的困难和问题,政府出台了包含“完善科技创新政策体系,支持中小企业创业和技术创新”等六大政策,有力支持中小企业健康发展。2、长江三角洲经济一体化的背景“长三角”地跨江
17、、浙、沪三省市,位于长江和钱塘江的入海口,处在中国东部沿海开放城市带和沿长江产业密集城市带的“T型”结合部,具有得天独厚的江海交汇、南北居中的区位条件,是中国经济持续快速增长的核心地区之一。*市位于“长三角”地区的西南部,所依托的区域性城市包括上海、*等。从交通联系看,随着杭千、杭金衢、金丽温高速公路的贯通,*将在未来通过高速公路网络重点强化与*、上海等地的联系。*南峰高新技术产业园应该充分利用区域中心城市以及相应的长三角都市带所具有的巨大人口、经济能量,并成为其中重要的特色发展区域。*应抓住这种机会,搭建平台,吸引周边发达地区的高新技术产业转移。3、*省高新技术产业发展战略背景高新技术产业已
18、经成为*省发展迅速的产业部门,其在国民经济中的地位也越来越突出,对*省的经济增长也起着重要的作用。为了继续保持*省高新技术产业发展的良好势头,进一步积聚*良好的创新资源,加快经济发展的步伐,近年来,全省落实了一系列重大部署,把发展高新技术产业作为全省经济社会发展战略的核心和实施“科教兴省”战略的重点。4、*市高新技术产业发展战略背景*作为中国经济最发达的长江三角洲中仅次于上海的区域性大都市,交通便利,是华东地区的交通枢纽。*市自改革开放以来,科技与经济发展较快。近年来*市委、市政府先后颁发了关于进一步打造“天堂硅谷”推进创新型城市建设的决定(市委200611号)和关于加快推进高新技术产业由“点
19、”到“面”发展的若干意见(市委200719号)等文件,针对*市各产业技术的发展,提出了发展传统优势工业、适度发展新型重化工业、大力发展高新技术产业的“三位一体”方针,着力提高自主创新能力,加快结构调整、产业升级步伐。5、*自身发展背景随着*市政府先后出台了关于鼓励工业企业技术创新的意见、关于加快科技型企业发展扶持政策的意见,进一步完善了政策环境,有力地推动了产业结构的调整优化和企业技术创新机制建立,高新技术产业不断发展壮大,成为国民经济的重要组成部分。但高新技术产业在*市整个国民经济中的比重还是偏小,高新技术企业总产值只占全市工业总产值的13.78%,高新技术企业的规模不大。*市在不断贯彻落实
20、市高新技术产业发展会议精神中,积极从理念、思路、模式上破旧立新,找准结合点,把高新技术对接进一步做细、做实。提出了“做强精细化工、延伸资源产业,做大块状经济,大力发展高新技术产业”的*工业发展总体思路。落实措施,努力实现全市高新技术产业量的扩张和质的提升。*南峰高新技术开发公司凭借独天独厚的地理优势、平台优势和生态优势,将为发展高新技术产业提供便利的条件和快捷的通道。2.1.2 区位背景分析1、地理位置区位分析*地处浙西区域的中心位置,地理位置优越,东距*135km,上海350km,宁波北仑港315km,西可达黄山(180km),南离金华80km,温州机场250km,与兰溪诸葛八卦村、龙游石窟
21、紧密相连。作为国务院首批公布的国家级风景名胜区,辖有千岛湖、富春江风光最精华的地带,外围更与*西湖、安徽黄山遥相呼应,区内风景秀丽、景色宜人。*南峰高新技术开发公司地处*市梅城镇与下涯镇辖区内,即在*市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪,南接浦江,北靠桐庐,是*市融入环*湾产业带的重要阵地,也是环*湾产业区与金衢丽产业区的融汇处。随着*省接轨大上海、融入长三角战略的实施和杭新景高速公路、沪杭高速铁路的建成,连接乾潭的乌龙山隧道的打通以及富春江大坝通航能力提升改造工程的竣工,更将使这一区域的区位优势凸现。随着三江口区域内严州大桥、*大桥和三都大桥的开通,白章线、杨梅(杨桥村至梅城)公路、梅
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