高新技术开发有限公司土地开发项目可行性研究报告书.doc

**市****高新技术开发有限公司项目

可行性研究报告

**市****高新技术开发有限公司
****建筑咨询有限公司

二零一三年二月

**市****高新技术开发有限公司项目 可行性研究报告

目 录

第1章 项目总论 １
§1.1 项目背景 １
§1.1.1 项目名称 １
§1.1.2 项目承办单位 １
§1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表 １
§1.1.4 研究工作依据 １
§1.2 项目概况 ２
§1.2.1 项目地点、范围 ２
§1.2.2 项目建设内容 ２
§1.2.3 项目用地情况 ２
§1.3 可行性研究报告的内容和结论 ２
§1.3.1 项目的优劣势分析 ２
§1.3.2 项目建设条件分析 ３
§1.3.3 项目的功能定位和规划目标 ３
§1.3.4 项目规划结构 ３
§1.3.5 项目实施策略 ３
§1.3.6 投资估算和资金筹措 ４
§1.3.7 项目评价 ４
§1.3.8 项目综合评价结论 ４
§1.4 存在问题及建议 ５
第2章 项目建设的背景和作用 ６
§2.1 项目提出的背景 ６
§2.1.1 宏观经济背景分析 ６
§2.1.2 区位背景分析 ８
§2.1.3 经济背景分析 ９
§2.2 建设********市级高新技术产业园的作用和意义 １０
§2.2.1 高新技术产业聚集地 １０
§2.2.2 构筑工业发展战略的新平台 １０
§2.2.3 推动产业集聚和转型升级的主动力。 １０
§2.2.4 承接****市区技术创新资源和产业辐射扩散的载体 １０
§2.2.5 促进区域环境持续优化的主基地 １１
第3章 ******高新技术产业园项目的优劣势分析 １２
§3.1 发展****高新技术产业园的优势 １２
§3.1.1 区位优势 １２
§3.1.2 用地优势 １２
§3.1.3 生态环境优势 １２
§3.2 发展****高新技术产业园的劣势 １２
§3.2.1 受限指标多 １２
§3.2.2 地形起伏大 １２
§3.2.3 基础设施差 １３
第4章 ****高新技术产业园建设条件分析 １４
马
§4.1 现状用地条件评价 １４
§4.1.1 地形地貌评价 １４
§4.1.2 建设条件评价 １４
§4.2 建设与开发条件 １５
§4.2.1 现状用地构成 １５
§4.2.2 现状景观风貌 １７
§4.2.3 基地资源条件 １７
§4.2.4 区内村庄和人口统计 １７
第5章 项目的规划目标和功能定位 １８
§5.1 公司规划理念和规划重点 １８
§5.1.1 规划理念 １８
§5.1.2 规划重点 １８
§5.2 公司产业园功能定位和发展方向 １９
§5.2.1 功能定位 １９
§5.2.2 发展方向 ２０
§5.3 规划目标 ２０
第6章 项目规划结构 ２２
§6.1 人口容量预测 ２２
§6.1.1 工业就业人口 ２２
§6.1.2 服务设施就业人口 ２３
§6.1.3 总就业人口 ２３
§6.1.4 居住人口 ２３
§6.1.5 各类人口的整合及总人口容量的确定 ２３
§6.1.6 其它 ２４
§6.2 产业园用地性质结构 ２４
§6.3 用地功能布局规划 ２４
§6.3.1 工业用地规划 ２４
§6.3.2 公共设施用地规划 ２５
§6.3.3 居住用地规划 ２５
§6.3.4 绿地、河流系统规划 ２５
§6.3.5 仓储物流用地规划 ２６
§6.3.6 市政工程用地规划 ２６
§6.3.7 非建设用地 ２８
§6.3.8 道路交通系统规划 ２８
§6.3.9 景观系统规划 ２８
第7章 产业园项目实施策略和进度 ３０
§7.1 土地利用开发模式 ３０
§7.1.1 工业用地采用梯级台地式开发模式 ３０
§7.1.2 居住用地采用适应地形的布局形式 ３０
§7.1.3 路网结构采用直线式与环状道路相结合的形式 ３０
§7.2 产业引进策略 ３０
§7.2.1 产业引进原则 ３０
§7.2.2 产业布局 ３０
第8章 投资估算与资金筹措 ３２
§8.1 项目总投资估算 ３２
§8.1.1 投资估算范围 ３２
§8.1.2 项目投资估算的依据 ３２
§8.1.3 集体土地报批费用 ３２
§8.1.4 集体土地征收费用 ３２
§8.1.5 集体土地房屋拆迁补偿 ３３
§8.1.6 安置房建设费用 ３３
§8.1.7 场地平整工程费用 ３３
§8.1.8 项目投资估算汇总表 ３３
§8.2 资金筹措 ３３
第9章 项目评价 ３５
§9.1 销售收入估算 ３５
§9.2 偿债能力分析和用款、还款计划 ３５
第10章 可行性研究结论与建议 ３７
§10.1 结论 ３７
§10.2 建议 ３７

**市********市级高新技术产业园项目工程可行性研究报告
第1章 项目总论
§1.1 项目背景
§1.1.1 项目名称
**市****高新技术开发有限公司银行贷款融资项目。
§1.1.2 项目承办单位
该项目承办单位为****高新技术开发有限公司。是受市政府委托在市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让前的前期准备工作的机构。中心为非经营性事业单位，具有独立法人地位，隶属市国土资源管理局。
项目主管部门
项目所属的主管部门为**市土地收购储备管理委员会。
§1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表
项目可行性研究单位：****建筑咨询有限公司；
§1.1.4 研究工作依据
1、**市土地利用总体规划、**市城市总体规划；
2、《关于**市基准地价更新结果的批复》（浙土资函（2006）9号）；
3、**市人民政府建政（2003）29号关于印发《**市征用集体所有土地实施办法》的通知；
4、《**市关于贯彻<****省城市房屋拆迁管理条例>的实施意见的通知》（建政函（2007）164号）；
5、**市人民政府办公室（2004）268号《关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策》；
6、**市****高新技术开发公司控制性详细规划；
7、《****省建筑工程预算定额》（2003）、《****省安装工程预算定额》（2003）、《****省市政工程预算定额》（2003）、《****省建设工程收费定额》（2003）；
8、《****省建筑工程计价暂行办法》；
9、《**市建筑工程造价信息》。
§1.2 项目概况
§1.2.1 项目地点、范围
****——南峰高新技术产业园地处**市梅城镇与下涯镇辖区内，即在**市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪，南接浦江，北靠桐庐，是**市融入环****湾产业带的重要阵地，也是环****湾产业区与金衢丽产业区的融汇处。
本公司范围包括****、****和南峰三个区块，规划总面积为13.52平方千米。****区块西倚塘庄坞村，东与****下河凌家坞相接，南至白章线向****高山脚延伸300米左右，北至新安江南岸，规划区面积5.94平方千米；****区块东、南、西三面环山，北至新安江南岸，规划区面积3.84平方千米；南峰区块西靠严州大桥，南临白章线，北临新安江，规划区面积为3.74平方千米。
§1.2.2 项目建设内容
项目用地总计13.52平方千米，具体如下：
序号
用地名称
面积（hm）
比例（%）
1
村庄居住用地
71.86
5.3
2
工业用地
77.45
5.7
3
污水处理厂
2.5
0.2
4
道路
32.31
2.3
5
公建用地
4.53
0.3
6
林地
652.15
48.3
7
耕地
473.19
35.0
8
水域
38.93
2.9
9
合计
1352.92
100

§1.2.3 项目用地情况
本项目可供实施用地1600亩左右。
§1.3 可行性研究报告的内容和结论
§1.3.1 项目的优劣势分析
发展****高新技术开发公司项目的优势：区位优势、用地优势、生态环境优势。
公司项目的劣势：受限指标多、地形起伏大、基础设施差。
§1.3.2 项目建设条件分析
基地内地形复杂多变，山坡与谷地相间，两者面积相当。各区块内地势南高北低，地形标高25米~110米不等，河渠甚少，池塘较多，生态环境良好。三个区块中，南峰区块基本建设成形。****、****两个区块除少量现状建设用地和村庄之外，主要为低丘缓坡地，农田、菜地和水塘居多。区内水域主要为新安江，其次为较低的山谷形成的水面，还包括山谷中的一些水库沟渠等。项目区内现状道路有下施线（****大桥）和白章线 等，交通条件较为便利。
§1.3.3 项目的功能定位和规划目标
****产业开发公司将发展成高新技术产业聚集地、传统产业提升示范区、科技创新先导区、科技创新先导区。
规划到2020年区内力争培育成****市级以上高新技术企业10家，****市级企业研发（技术）中心10家。以有机硅和精细化工等高新技术产业为主，大力发展新材料、新化工、新医药产业，形成高新技术特色产业。
§1.3.4 项目规划结构
根据公司整体的形态为“三城夹两山”的特点，将本园划分为两个结构层次：层次一是指对整个高新产业园而言，以白章线为发展主轴线，串联****、****、南峰三个区块，各区块间由山体生态廊道隔离。打造“三轴、三区、二廊”为主体结构的现代化高新产业示范区。
层次二是每个块自身的用地结构：1、****区块：一心、两廊、三轴、四片；2、****区块：一心、一廊、两轴、两片；3、南峰区块：一心、一廊、三轴、三片。
§1.3.5 项目实施策略
土地利用开发模式：采用台地式土地开发模式。
产业引进策略：主要安排有机硅及相关产品、新材料、先进装备制造、综合化工、以及其他一些低污染、高产出、高附加值的产业。
§1.3.6 投资估算和资金筹措
1、项目所需总投资额：经估算，********市级高新技术产业园项目总投资2.3亿元。

2、资金来源。本项目由**市土地收购储备中心自筹资金7000万元作为项目资本金，占总投资的30.43%，已经达到基础设施项目资本金比例的要求。其余的16000万元根据工程进度申请银行贷款。待本项目竣工后，由土地收购储备中心进行土地经营，偿还贷款。
§1.3.7 项目评价
本项目经营收入主要为土地出让金收入。
1、出让土地的收入估算为48000万元
在完全市场经济条件下，土地的价值取决于市场的价格，根据**市国土局提供的资料分析，该该地块经改造开发后用地平均出让的地价约30万元/亩。
2、经营总收入估算为44800万元。
3、经营成本估算为28000万元，税金及附加1464万元，财务费用984万元，
4、项目总利润27797万元。

§1.3.8 项目综合评价结论
从研究报告包括必要性研究、区域优劣势分析、建设条件分析、规划目标和功能定位、项目规划结构、项目实施策略、项目建设进度、投资估算和资金筹措、财务效益分析等方面，其主要研究结论如下。
1、**完全有必要发展****—南峰****市级高新技术开发公司，现在的选址是正确合理的。
2、从各承载力分析，规划范围内适合并有条件建设高新技术产业园。
3、产业公司建设定位清晰、配套齐全、位置优越，将有效的改善区域的投资硬环境，提高土地价值，加速区域经济发展，促进产业结构调整。
4、有利于城市的环境改善和保护，对市域经济的可持续发展有重大意义。
5、本公司的开发建设，可增加当地居民的就业机会。
6、本公司的环境保护规划符合国家标准。
综合上述研究结论，不管从公司土地开发经营效益，还是考虑对地方经济和社会效益的贡献，以及对地方经济的跨越式发展和可持续发展战略的实施来看，本项目都是可行的，因此建议有关部门加强各方面的支持，促成该产业园项目尽快启动。
§1.4 存在问题及建议
1、提高公司规划区内的土地使用率，协调基地与周边地区在生活配套、外部交通、城市道路、防洪排涝和生态廊道等方面的关系；
2、统筹安排与协调已出让的土地和项目；
3、完善区内的基础设施和服务设施；
4、处理好与“两江一湖”风景区冲突的问题；
5、严格控制工业污染，切实加强环境保护。

第2章 项目建设的背景和作用
§2.1 项目提出的背景
§2.1.1 宏观经济背景分析
1、经济全球化背景
当今世界各国经济乃至综合国力的竞争，关键是科技实力的竞争，竞争的焦点是高新技术及其产业，发展高新技术产业以提高国家的科技实力及综合国力也早已成为人们的共识。
目前世界高新技术产业呈现发达国家主导和控制、跨国公司垄断的总体格局。发达国家主要是美国主导着世界高新技术产业的发展进程和方向，占据着国际分工的龙头地位。发展中国家既要充分利用比较优势发展战略，更要致力于培养本国的核心竞争能力。在坚持对外开放，广泛开展国际合作的同时，要始终坚持自主发展道路，才有望打破目前的被动格局,最终成为世界高新技术产业的强国。****—南峰高新技术产业园通过经济全球化，将吸引更多的外资，参与世界新的劳动地域分工，拥有更大的产品市场。
**市在长三角的位置
随着世界经济金融危机日益严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，政府出台了一系列措施，促进经济平稳较快增长。其中明确指出：要支持高新技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业的发展。中国目前已经到了比较优势转型升级的时期，在人民币升值的背景下，劳动力成本以及生产资料价格上升已经成为必然趋势，面对压力，中小企业只有转变发展方式，生产含有更高技术含量和附加值的产品，才能在竞争中生存下去。为帮助解决中小企业发展中面临的困难和问题，政府出台了包含“完善科技创新政策体系，支持中小企业创业和技术创新”等六大政策，有力支持中小企业健康发展。
2、长江三角洲经济一体化的背景
“长三角”地跨江、浙、沪三省市，位于长江和钱塘江的入海口，处在中国东部沿海开放城市带和沿长江产业密集城市带的“T型”结合部，具有得天独厚的江海交汇、南北居中的区位条件，是中国经济持续快速增长的核心地区之一。
**市位于“长三角”地区的西南部，所依托的区域性城市包括上海、****等。从交通联系看，随着杭千、杭金衢、金丽温高速公路的贯通，**将在未来通过高速公路网络重点强化与****、上海等地的联系。****——南峰高新技术产业园应该充分利用区域中心城市以及相应的长三角都市带所具有的巨大人口、经济能量，并成为其中重要的特色发展区域。**应抓住这种机会，搭建平台，吸引周边发达地区的高新技术产业转移。
3、****省高新技术产业发展战略背景
高新技术产业已经成为****省发展迅速的产业部门，其在国民经济中的地位也越来越突出，对****省的经济增长也起着重要的作用。为了继续保持****省高新技术产业发展的良好势头，进一步积聚****良好的创新资源，加快经济发展的步伐，近年来，全省落实了一系列重大部署，把发展高新技术产业作为全省经济社会发展战略的核心和实施“科教兴省”战略的重点。
4、****市高新技术产业发展战略背景
****作为中国经济最发达的长江三角洲中仅次于上海的区域性大都市，交通便利，是华东地区的交通枢纽。****市自改革开放以来，科技与经济发展较快。近年来****市委、市政府先后颁发了《关于进一步打造“天堂硅谷”推进创新型城市建设的决定》(市委[2006]11号)和《关于加快推进高新技术产业由“点”到“面”发展的若干意见》(市委[2007]19号)等文件，针对****市各产业技术的发展，提出了发展传统优势工业、适度发展新型重化工业、大力发展高新技术产业的“三位一体”方针，着力提高自主创新能力，加快结构调整、产业升级步伐。
5、**自身发展背景
随着**市政府先后出台了《关于鼓励工业企业技术创新的意见》、《关于加快科技型企业发展扶持政策的意见》，进一步完善了政策环境，有力地推动了产业结构的调整优化和企业技术创新机制建立，高新技术产业不断发展壮大，成为国民经济的重要组成部分。但高新技术产业在**市整个国民经济中的比重还是偏小，高新技术企业总产值只占全市工业总产值的13.78%，高新技术企业的规模不大。**市在不断贯彻落实市高新技术产业发展会议精神中，积极从理念、思路、模式上破旧立新，找准结合点，把高新技术对接进一步做细、做实。提出了“做强精细化工、延伸资源产业，做大块状经济，大力发展高新技术产业”的**工业发展总体思路。落实措施，努力实现全市高新技术产业量的扩张和质的提升。****——南峰高新技术开发公司凭借独天独厚的地理优势、平台优势和生态优势，将为发展高新技术产业提供便利的条件和快捷的通道。
§2.1.2 区位背景分析
1、地理位置区位分析
**地处浙西区域的中心位置，地理位置优越，东距****135km，上海350km，宁波北仑港315km，西可达黄山（180km），南离金华80km，温州机场250km，与兰溪诸葛八卦村、龙游石窟紧密相连。作为国务院首批公布的国家级风景名胜区，辖有千岛湖、富春江风光最精华的地带，外围更与****西湖、安徽黄山遥相呼应，区内风景秀丽、景色宜人。
****——南峰高新技术开发公司地处**市梅城镇与下涯镇辖区内，即在**市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪，南接浦江，北靠桐庐，是**市融入环****湾产业带的重要阵地，也是环****湾产业区与金衢丽产业区的融汇处。随着****省接轨大上海、融入长三角战略的实施和杭新景高速公路、沪杭高速铁路的建成，连接乾潭的乌龙山隧道的打通以及富春江大坝通航能力提升改造工程的竣工，更将使这一区域的区位优势凸现。随着三江口区域内严州大桥、****大桥和三都大桥的开通，白章线、杨梅（杨桥村至梅城）公路、梅兰（梅城至兰溪）公路的改造，麻车大桥的建成通车，以及**市梅城、大洋、****等综合作业区，该区域的区位优势已跃然在目。
⒉、**在区域城镇体系中的定位
根据**市城市总体规划，**在****市区域城镇体系中的定位为：
（1）特色经济强市、生态休闲名城
（2）工业强市、商旅活市、环境立市
（3）特色工业基地、生态农业基地、休闲度假旅游胜地
（4）经济发达、资源集约、城乡一体、社会文明、环境优美、特色明显、有效管控的长三角中等城市。
另外，****省城镇体系规划中指出：**市地处****省中部，可以作为联系环****湾城市群和浙中城市区的枢纽，在交通、产业、生态等方面起承接作用。
⒊、交通区位分析
（1）交通现状与规划
**交通便捷，320国道纵横境内，目前已形成集铁路、公路、水路、**通用机场为一体的发达的立体交通运输网络，接轨“交通西进”，特别是杭新景高速公路的建成，使**市距****缩至108公里、上海280公里。规划建设的临金高速公路由北向南穿越****——南峰高新技术产业园，商务交往与货物流通均十分方便。
（2）应对交通区位的改善
**应该充分发挥其现有的交通区位优势，强化区域经济合作，增强**在****地区对外联系与交流的纽带作用。承接国际和国内发达地区的高新产业梯度转移，形成产业的集聚效应，提升区域特色化工工业的竞争能力和持续发展能力。
§2.1.3 经济背景分析
区位分析图
1、经济总量
近年来现工业总产值逐年增长，其中化工产业是**工业的主要支柱，销售产值、实现利润、上缴税收分别占到全市规模以上工业的29.7%、49.0%和41.7%。高新技术产业的迅速发展与壮大，为**市工业经济新一轮的提质提速打下了坚实的基础。
2、**的产业优势
化工行业是**市的一个支柱行业，**市化工行业已经具备了坚实的产品、市场、人才、技术等基础。在各高新的技术企业中，有9家是化工企业，共实现销售产值43.57亿元，占全市高新技术企业销售总值的90%以上。其中，新安化工、新化化工2家为国家级高新技术化工企业；IFF、福斯特药业、建业有机、大洋化工5家企业为省级高新技术化工企业。
目前，已基本形成以新安化工为龙头，以有机硅单体和纳米级碳酸钙为主导的新材料类；以IFF、新化化工为主体，以异丙胺、环氧血松丸香精香料为主的精细化工类；以福斯特药业为主体，以吴茱萸次碱、异己酮酸钙及异己酮酸精氨酸盐为主导产品的生物医药类。新安化工的年产4.5万吨草甘磷产量列亚洲第一，其中70％销往国外，成功占领南美等市场。有机硅单体实际产量国内第一。建业有机的低炭脂肪胺系列产品国内市场占有量在80%左右；新化化工的异丙胺生产规模位居世界第一、有机胺系列产品亚洲第一；IFF的香料中间产品在亚太地区名列第一。
近年来，化工新品开发不断，新安化工“高性能室温硫化硅橡胶技术开发”等3个项目列入省级重大科技专项重点计划；新化化工的2000吨/年二氢月桂烯和1500吨/年二氢月桂烯醇被列为国家火炬计划。****——南峰高新技术产业园作为**市化工产业的聚合平台，将成为高新技术特色产业的基地。
§2.2 建设********市级高新技术产业园的作用和意义
§2.2.1 高新技术产业聚集地
以本产业园为载体，引导**现有相关化工企业逐步向此处集聚搬迁，优化产业空间布局，培育和引进一批高新技术企业，使其成为促进**技术进步和增强自主创新能力的重要载体、带动区域经济结构调整和经济增长。
§2.2.2 构筑工业发展战略的新平台
要实现全市工业总产值持续增长这一目标，平台建设是基础和保障。****、****区块腹地开阔、地势平缓、环境容量大，是**市今后工业发展的一块比较理想的战略平台。****——南峰高新技术产业园扩容整合，将为**工业今后五年、十年乃至更长时期内实现更好、更快发展提供平台保障。
§2.2.3 推动产业集聚和转型升级的主动力。
****——南峰高新技术产业园的规划建设，有助于引导市区分散的企业和新上项目向此区域集聚。同时，引导产业结构的调整和升级，重点发展以有机硅及下游产品和精细化工为重点的高技术含量、高附加值和低污染产品，改造提升有机胺和香精香料产业。加快推动**市高新技术产业的全面发展，进而带动全市产业的转型升级和可持续发展。
§2.2.4 承接****市区技术创新资源和产业辐射扩散的载体
建设****——南峰高新技术产业园，构筑高新技术产业发展平台，可以发挥交通便捷、生态环境良好、要素成本相对低廉优势，积极主动承接****高新技术由点到面发展的辐射，有利于地方特色高新技术产业的培育和发展，与****市区高新技术产业形成互动的发展格局。
§2.2.5 促进区域环境持续优化的主基地
环境保护和可持续发展是工业经济发展的大趋势，由于历史原因，**化工业布局较分散，对环境保护带来不少矛盾，可持续发展受到一定制约。建设高新技术产业园将突出高新技术产业发展导向，进行集中分布、集中供热、集中排污，有利于推进清洁生产和发展循环经济，实现区域内产业发展和生态保护的协调发展。

第3章 ******高新技术产业园项目的优劣势分析
****高新技术产业园的发展方向和发展路径取决于内外多方面因素，既有利用自身优势对城市现有产业结构的合理调整，也有着眼未来，顺应世界经济技术发展趋势的新选择。只有全面考虑和综合分析内部条件和外部环境，准确把握发展****高新技术产业园的优势与劣势，才能制定出切实可行的发展战略。
§3.1 发展****高新技术产业园的优势
§3.1.1 区位优势
****高新技术产业园位于**市主城区的东面，距**市主城区约15公里，目前产业公司块可通过下施线（****大桥）、白章线（二级公路建设中）、严州大桥、杨梅公路等直通320国道和杭新景高速，交通极为便利。
§3.1.2 用地优势
产业公司块内腹地开阔、民房较少、环境容量较大。产业园位于环境敏感区域的非控制区，是《**市生态环境功能区规划》划定的重点准入区。大部分用地与“两江一湖”无明显冲突，复核国家土地管理政策。
§3.1.3 生态环境优势
产业公司内山体植被保护良好，特别是临新安江的山体及区块南侧的山体。利用自然山体的保护，可起到隔离屏障保护作用，其自然环境十分优越。
§3.2 发展****高新技术产业园的劣势
§3.2.1 受限指标多
受《**市城市总体规划》、相关旅游规划以及环境指标和总量控制指标制约较大。
§3.2.2 地形起伏大
区内地形有较大起伏，将使产业园基础设施的建设费用相对增加，土方整理工作较大，企业基建成本也将相应偏高。
§3.2.3 基础设施差
区内缺乏统一的现代配套服务设施，设施陈旧，公共配套设施偏少，功能不齐全，商业、医疗卫生和其它市政配套设施比较欠缺，公共资源共享能力弱。现状设施主要依托梅城镇镇区的配套，相对比较落后，影响产业园综合功能的形成。

第4章 ****高新技术产业园建设条件分析
本章的主要目的是分析研究****高新技术开发公司产业园规划场地的建设条件。
****——南峰高新技术开发公司产业园地处**市梅城镇与下涯镇辖区内，即在**市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪，南接浦江，北靠桐庐，是**市融入环****湾产业带的重要阵地，也是环****湾产业区与金衢丽产业区的融汇处。规划区面积13.52平方千米。
§4.1 现状用地条件评价
§4.1.1 地形地貌评价
（1）基地内地形复杂多变，山坡与谷地相间，两者面积相当。
（2）各区块内地势南高北低，地形标高25米~110米不等，河渠甚少，池塘较多，生态环境良好。
（3）三个区块中，南峰区块基本建设成形。****、****两个区块除少量现状建设用地和村庄之外，主要为低丘缓坡地，农田、菜地和水塘居多。
（4）区内水域主要为新安江，其次为较低的山谷形成的水面，还包括山谷中的一些水库沟渠等。
§4.1.2 建设条件评价
（1）****区块：
现状道路主要有下施线（****大桥）和白章线等，交通条件较为便利。两条公路把整个区块分成三片，东北片的场地以低丘缓坡为主，山体高度相对较小，均在30米以下，只需适当整平即可，开发建设条件较好；其余两片的山体较高，最高100米以上，开发建设条件一般。
平地上以园地和农田为主，另有一定数量的村庄分布在其中。
区内水系较多，多为山洪冲击而成，水深较浅。
（2）****区块：
区内以低丘缓坡为主，山体高度较小，均在30米以下。土地开发时需适当平整，开发建设条件良好。
对外道路只有白章线一条，目前交通略为不便，但随着白章线的改造（建设中的二级公路）以及规划中的****大桥及接线的建设，该区块交通状况将大大改善。
平地上以园地和农田为主，另有一定数量的村庄分布在其中。区内河流较多，但水深很浅。
（3）南峰区块：
本区位于新安江和兰江交汇地区，且多数用地位于两江一湖风景名胜区范围以内，东北角的南峰塔是一处旅游景点，环境较好。故本区块适于开发居住、商贸、旅游等功能为主的城镇新区。也可适当发展一些污染较小的轻工业项目。
现状已有较多的开发建设，但多以工业为主，在规划的过程中应当予以整合。
区块北侧的严州大桥沟通了本区块与梅城镇区，交通条件较好。
§4.2 建设与开发条件
§4.2.1 现状用地构成
区内土地大部分未经开发，以耕地、林地和水域等非建设用地为主。建设用地大多为村庄、工业、道路等，另有少量的市政设施和道路用地。
居住用地：规划区内居住用地基本为现状村庄建设用地。
学校：现状南峰区块有一处中学、一处小学，占地分别为1.15万平方米和2.12万平方米。
公共设施用地:包括行政办公用地、商业金融业用地等，主要分布在南峰区块。
工业用地：区内的工业用地主要分布在****和南峰两个区块，工业区配套建设相对落后。南峰区块的南峰塔附近现有五星化工、奥赛诺化工、福斯特医药和一些电镀企业，与风景区的环境景观不相协调。****区块内的年产10万吨有机硅单体项目已经建设完成，占地约53万平方米。另外，规划区内还有大明化工、建业有机等大量的已批未建工业用地。
市政公用设施用地：区内现状有10KV****128号高压线为****和****两个区块提供用电。另外****区块北侧的污水处理厂一期工程已基本建成。南峰区块内由数条高压线为区内提供用电。
对外交通用地:****区块和南峰区块的对外交通条件较好，主要有下施线（****大桥）、白章线、严州大桥、联桐公路等对外道路；****区块对外仅依靠白章线，对外交通条件相对较差。
道路用地：****和南峰区块的道路主要是白章线和一些乡村小路，道路质量较差；南峰区块则在严州大桥附近形成了小规模的工业区路网。
具体现状用地结构如下表：
****区块用地一览表
序号
用地名称
面积（hm）
比例（%）
1
村庄居住用地
13.8
2.32
2
工业用地
53.73
9.04
3
道路
12.73
2.14
4
林地
293.67
49.42
5
耕地
216.45
36.42
6
鱼塘
24.49
4.12
7
水域
3.87
0.65
8
合计
594.25
100
****区块用地一览表
序号
用地名称
面积（hm）
比例（%）
1
村庄居住用地
42.46
11.05
2
污水处理厂
2.5
0.65
3
道路
9.58
2.49
4
林地
255.28
66.45
5
耕地
55.17
14.36
6
鱼塘
26.57
6.92
7
水域
19.2
5.0
8
合计
384.19
100
南峰区块用地一览表
序号
用地名称
面积（hm）
比例（%）
1
村庄居住用地
15.6
4.17
2
公建用地
4.53
1.21
3
工业用地
23.72
6.33
4
道路
10
2.67
5
林地
103.2
27.56
6
耕地
201.57
53.83
7
鱼塘
5.02
1.34
8
水域
15.86
4.24
9
合计
374.48
100

§4.2.2 现状景观风貌
基地内拥有优越的自然山水景观资源。众多的自然山体，蜿蜒而过的新安江为区域增添了许多情趣。在现状调查过程中，项目组对现状景观风貌较好地段及问题存在地段进行了照片拍摄工作，挖掘现状较好的景观资源，并对其保护和利用，发现现状较差的建设问题，并对其改造和调整。
§4.2.3 基地资源条件
（1）生态资源—山
基地滨水靠山，生态特色明显，在开发区建设的前提下，优化滨水地区和山地地区的生态组织，规划可通过水系和山地形成生态廊道，保产业圆内的生态环境。并通过公园、河流的连通，形成良好的景观体系。
（2）水系资源—水
基地内河流主要为新安江兰江以及由山洪冲击而成的水网，水塘等，通过对河流两岸绿化的整治，组织工业区与居住区之间的步行通道空间及绿地，形成亲水景观特色。
（3）景观资源—田
现状景观有农田、山水等自然景观要素，规划可充分利用其自然景观特征组织开发区的景观建设，形成具有较典型的邻水面山的山水自然生态特色和景观效果。
（4）土地资源—城
基地位于城市郊区，以村庄、农田、园地为主，土地资源充沛，地价低廉，开发成本低，是城市产业发展的重要空间。
§4.2.4 区内村庄和人口统计
规划区内，其中****区块共14个村庄、477户、1854人；****区块12个村、203户、762人；南峰区块10个村、321户、1237人。各区块的村庄及人口统计如下表。

南峰区块：321户、1237人
源垄口村：5户，21人
姚家塘村：36户，142人
朱家塘村：63户，226人
何家岗村：28户，104人
葛家埠村：50户，195人
大水垄村：34户，134人
林家村：36户，147人
茅草垄村：32户，113人
童家村：19户，77人
新塘坞村：18户，78人
第5章 项目的规划目标和功能定位
§5.1 公司规划理念和规划重点
§5.1.1 规划理念
1、生态、绿色、环保的理念
选择性的保留区内现有的绿色要素，结合道路绿化，水系绿化、地块绿化，形成生态网络，将生态绿地渗透到各功能区；创建层次分明，富有活力、人与自然和谐共生的人居环境及现代工业园新形象。
2、用地集约、节约开发的理念
主要体现在两个方面。一是要强化工业的集聚，对于大型工业企业统一供应土地，对小型企业统一建设标准厂房；二是要加快村庄居住向农村新社区集聚，现状村庄住宅分布散乱无序，占地较大，规划将建造一定的联排住宅、多层公寓等对其统一安排。
3、科技、创新、循环的理念
强化企业在自主创新中的主体地位，把发展高新技术产业和提升企业竞争力结合起来。积极支持优势产业领域中自主创新性强、技术含量高、具有竞争力、市场前景好的研发项目。构建园内产业链，促进园内循环经济的发展。
§5.1.2 规划重点
1、提高规划公司区内的土地使用率，协调基地与周边地区（主要是梅城镇、下涯镇及新安江城区等）在生活配套、外部交通、城市道路、防洪排涝和生态廊道等方面的关系。
2、统筹安排与协调已出让的土地和项目
公司区内现有已批未建的工业项目多处，这些项目批而未建，项目用地占而不用，缺乏统筹安排与协调，使得宝贵的土地资源被空置，浪费比较严重。
3、完善园内的基础设施和服务设施
区内缺乏统一的现代配套服务设施，设施陈旧，公共配套设施偏少，功能不齐全，商业、医疗卫生和其它市政配套设施比较欠缺，公共资源共享能力弱。现状设施主要依托梅城镇镇区的配套，相对比较落后，影响产业园综合功能的形成。
规划区与两江一湖风景区的关系
4、处理好与“两江一湖”风景区冲突的问题
在****和****两个区块的新安江沿岸，沿新安江岸有一定距离的江岸被划定为“两江一湖”风景区控制范围，应禁止各类用地的开发。两江一湖风景区中的南峰塔（报恩禅寺）景区在规划区域的南峰区块中，因此，南峰区块工业用地的布置将受到一定的制约。
5、严格控制工业污染，切实加强环境保护。
§5.2 公司产业园功能定位和发展方向
§5.2.1 功能定位
1）高新技术产业聚集地——大力招揽高新技术产业，在符合环保达标排放要求的前提下，引导**现有存量化工企业根据产品类型逐步向此处集聚搬迁，优化产业空间布局，培育和引进一批高新技术企业，使其成为促进**技术进步和增强自主创新能力的重要载体、带动区域经济结构调整和经济增长。
2）传统产业提升示范区——依托区位、土地、环境容量等优势，整合市域产业资源，构筑良好的基础设施、产业化平台和服务体系，推动城区化工企业搬迁与产业改造升级相结合，集聚发展以有机硅、有机胺、香精香料及下游深加工为代表的高技术含量、高附加值和低污染的高新技术产业，带动全市产业转型升级。
3）科技创新先导区——推动高新技术产业与生产型服务业联动发展，突出研发服务功能建设，构建以企业为主体，高新技术产业园为基础，科技中介机构为纽带，高等院校科研院所为依托的区域科技创新合作体系，促进全市高新技术产业的进一步发展。
4）循环经济推广基地——依据****省关于“生态化公司建设指导意见”的目标要求，新型科技产业基地将以节能、节水、节材、节地、减排和加强资源综合利用为方向，并将循环经济理念贯穿基地产业定位与布局、企业生产、各项配套设施建设的全过程，逐步促进基地工业生态链网形成、实施集中供热、集中污水处理、推进企业清洁生产和ISO1400认证、推广绿色物流、建节能型建筑、倡导绿色服务与消费等。通过完善公共基础设施、优化产业空间布局等，把基地建设成为基础设施完备、产业集聚