开发利润率选取.doc

利用假设开发法评估在建工程过程中投资利润率
选取的案例探讨
摘要：假设开发法是评估在建工程价值的常用方法，在利用传统假设开发法评估在建工程价值时需要确定合理的投资利润，而开发利润的合理与否关键是投资利润率的选取，本文通过对利用假设开发法评估在建工程过程中根据不同的形象开发进度确定不同投资利润率的案例，探讨利用假设开发法评估在建工程时如何确定投资利润率比较客观、合理。
关键词：在建工程 假设开发法 开发进度 投资利润率
假设开发法是一种实用而科学的估价方法，只要是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等，因此在中国现阶段房地产估价活动中，传统假设开发法测算项目内容与工程造价测算项目内容、财务会计的利润表项目内容口径一致，得到广泛应用，特别是在建工程估价时倍受青睐。其基本公式为：
在建工程价值=开发完成后价值-取得税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续投资利润
在建工程投资利润率与投资开发进度对应关系：投资者投资在建工程所要求的投资利润率与投资风险密切相关，风险因素包括时间和流动性。一项投资所需的时间越长，它的投资利润率就应该越高； 投资在建工程所需的时间长短与其投资开发进度密切相关，开发进度越快，续建所需时间越短，投资者要求的投资利润率越低；反之，开发进度越慢，续建所需时间越长，投资者要求的投资利润率越高，因此在建工程投资利润率与投资开发进度相对应。
笔者在日常评估工作中发现，在利用传统假设开发法评估房地产在建工程价值时，往往直接根据不同物业类型按成本利润率扣除投资利润，投资利润率未与开发进度相匹配，没有反应房地产开发成本与投资风险的关系。房地产开发成本与投资风险都对时效性有很高的要求，在建工程不同的开发进度，后续投资利润率应有所不同，选用不同的利润率，估价结果也会有较大的差异。因此房地产在建工程评估中如何确定不同的开发进度相对应的投资利润率值得关注。本文结合一宗房地产在建工程价值评估案例，对利用假设开发法评估房地产在建工程时如何根据不同的开发进度确定对应投资利润率进行了探讨：
一、案例在日常实务操作的评估过程
（一）案例在建工程现状
XXX印象新城位于A市中心区，占地面积33072平方米，为商住用地，计容积率建筑面积200,153平方米，其中住宅92,058平方米，商业108,098平方米，不计容积率面积（人防工程）5,541平方米。XXX印象新城为A市城市广场，裙楼1-4层为商业综合体，1-5号主楼为住宅。根据该项目的监理公司提供的形象进度表和现场查勘，项目工程形象进度为主体已封顶，安装工程完成部分管线的埋设。
（二）案例的开发成本及续建成本
根据委托方提供的《工程进度表》、《项目总平面图及规划设计方案》和估价人员现场勘查确定项目形象进度为主体工程、地下人防工程和前期费用（包括勘查设计等）基本完工；安装工程的给排水、水电、消防、电梯、通风完成50-60%；公共装修、室外配套、园林绿化未开工。经测算项目的总开发成本为59,271.54万元，已投入成本为41,509.87万元，总体投资进度为70%，续建成本为17,761.67万元。
（三）案例项目开发期及投资利润率的确定：
根据项目所在地房地产开发期估算标准，总建筑面积为200,153平方米，开发期T设定为4年；
根据项目所在地房地产市场状况，参照《企业绩效评价指标》，设定项目成本费用年利润率R为15%；设定项目投资在整个开发期内均匀投入，年投资额为Ft，则项目总投资利润率为Pt，则：
Pt = = = -1（公式1）
当R=15%, T=4时，项目总投资利润率P=43.56%；
按项目投资利润率43.56%测算，需要扣除的投资利润为43,612万元，在建工程评估值为75,050万元。
二、考虑投资利润率与投资进度对应关系时，案例评估值
（一）、案例在建工程项目不同的开发进度相对应的投资利润率确定
在建工程项目投资利润率应与开发进度相匹配，设定项目投资在整个开发期内均匀投入则在建工程项目投资利润率如表1：
与在建工程投资进度相匹配的续建投资利润率明细表
表1

（二）. 考虑投资利润率与投资进度对应关系，项目投资进度已完成70%时，对应的在建工程投资利润率为13.07%，测算扣除的投资利润为15,751万元，在建工程评估值为94,246万元。与实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系相比，扣除的投资利润减少27,860万元，扣除的土地增值税增加8,664万元，在建工程评估值增加19,196万元，增加25.58%。
（三）案例在建工程不同投资进度应扣除的投资利润
通过对案例在建工程在考虑不同投资进度与投资利润率对应关系和按在实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系两种情况分别测算得知，由于考虑不同投资进度与投资利润率对应关系，投资利润率随投资进度的增加而降低，由43.56%降到4.36%（见表4），估价时需要扣除的投资利润随投资进度的增加而减少，且减少的速度逐步加快；在实务操作中，由于经常不考虑其与投资进度的对应关系，投资利润率不随投资进度变化，估价时需要扣除的投资利润虽然会随投资进度的增加而减少，但不显著，两种情况差异较大，如项目开发投资进度为80%时，前者需要扣除的投资利润为10,646万元，后者则需要扣除投资利润43,152万元，相差305.33%（见表2和图1）。
表2

图1

（四）案例在建工程不同投资进度的在建工程评估值
通过对案例在建工程在考虑不同投资进度与投资利润率对应关系和按在实务操作中经常不考虑投资进度与投资利润率对应关系两种情况分别测算得知，考虑不同投资进度与投资利润率对应关系，在建工程评估值随投资进度的增加而增加，在实务操作中经常不考虑其与投资进度的对应关系，在建工程评估值也会随投资进度的增加而增加，两种情况下在同一投资进度时在建工程评估值差异较大，如项目开发投资进度为80%时，前者的评估值为101,411万元，后者的评估值为79,608万元，相差27.39%（见表3和图2）。
表3

图2

三、项目工程不同的形象开发进度所对应的投资利润率，与项目开发期有密切关系。
同一项目如开发期不同其投资利润率会有较大差异，如设定项目年投资利润率R为15%；设定项目投资在整个开发期内均匀投入，年投资额为Ft，则项目总投资利润率为Pt，根据公式1，则：
当 T=4时，项目总投资利润率P=43.56%；
T=3时，项目总投资利润率P=33.11%。
（一）案例不同开发进度下开发期如为3年、4年时的投资利润率（见表4）
表4

（二）案例不同开发进度开发期如为3年、4年时对应不同投资利润率下的评估值
同一项目开发期分别为3年和4年时，按考虑不同投资进度与投资利润率对应关系和按在实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系两种情况分别测算在建工程价值得知，两种情况下在建工程评估值，开发期为3年的价值大于开发期为4年，且随着开发进度的增加，差异逐渐减小，从17.61%至0.75%。比较项目开发期为3年和4年的在建工程估值差异得知，考虑不同投资进度与投资利润率对应关系时在建工程价值差异比按在实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系时在建工程评估值差异小，如项目投资进度为70%时，考虑不同投资进度与投资利润率对应关系时，开发期为3年时比4年时的评估值多2.54%，按在实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系时，开发期为3年时比4年时的评估值多7.81%（见表5）
表5

四、小结与讨论
房地产开发成本与投资风险都对时效性有很高的要求，利用假设开发法评估在建工程价值，项目工程不同的投资进度，后续投资利润率应有所不同。不同投资进度对应不同的投资利润率，在建工程评估值随投资进度的增加而增加，虽然在实务操作中经常不考虑其与投资进度的对应关系，在建工程评估值也会随投资进度的增加而增加，但在同一投资进度时两种方法的在建工程评估值差异较大，因此在建工程评估考虑不同投资进度与投资利润率对应关系更能客观反映在建工程评估价值。
确定不同投资进度与投资利润率对应关系需要客观合理地确定项目的开发期、开发投资进度和项目投资利润率，而项目的开发期、开发投资进度和项目投资利润率与项目所在区域、项目规模、房地产市场状况等诸多因素有关，各地差异较大，各评估公司取值差异较大，特别是评估异地在建工程项目时应特别关注。
参考文献（References）：
1、《房地产估价理论与方法》，（修订第四版），中国房地产估价师资格考试用书，主编 柴强，书号：ISBN978-7-112-10922-7，中国建筑工业出版社出版，2009年4月第四版
2、《假设开发法应用公式及参数选取诌议》，道客巴巴网，作者：上海立信资产评估有限公司 王进江
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