旧城改造项目方案.doc

旧城改造项目方案

目 录

第一章 总 论 1
一．项目背景 1
1．项目名称 1
2．承办单位概况 1
3．可行性研究报告编制依据 2
4．项目提出的理由和过程 2
二． 旧城改造项目的必要性与重要性 3
1． 旧城改造项目的经济社会意义和重要性 3
2． 旧城改造项目的经济社会发展条件 4
三． 旧城改造的目标和总体规划 5
1． 旧城改造的规划定位 5
2． 旧城改造的规划目标 5
3． 旧城改造的总体规划 6
四．项目概况 6
1．项目区位 6
2．主要开发建设条件 8
3．项目开发建设方案 8
五．项目主要研究结论和技术经济指标 9
1．项目市场研究的定位 9
2．项目投入总资金和主要技术经济指标 11
3．项目分析评价结论 14
六．问题与建议 14
1．项目开发建设存在的主要问题 14
2．实施建议 15
第二章 市场分析 17
一．我国房地产市场态势分析 17
1．房地产市场发展及当前主要问题 17
2．存在问题的原因分析 18
3．稳定房价的主要政策措施 19
4．市场发展态势 22
5．2006年及近期房地产政策和市场走向 24
二．武汉房地产市场态势分析 27
1．武汉市经济与社会发展状况 27
2．武汉的土地交易市场 37
3．武汉市房地产市场基本情况 39
4．武汉市房地产市场特点分析 46
5．国家宏观调控政策对武汉房地产市场的影响 47
6．武汉房地产市场政策影响因素的综合分析 48
7．政策影响下的武汉房地产市场未来的演变趋势分析 48
8．武汉房地产市场市场规模和供需状况的趋势分析 49
9．武汉房地产市场发展态势分析 50
三．黄陂区和前川区域房地产市场态势分析 54
1．黄陂区经济与社会发展状况 54
2．前川街经济与社会发展状况 59
3． 房地产市场基本情况 60
4． 房地产市场特点分析 61
5． 房地产市场的发展时机 62
6． 重点竞争项目分析 64
四．项目SWOT分析 66
1．项目SWOT分析分析表 66
2．项目SWOT分析结论 68
五．项目市场定位 69
1．项目定位依据 69
2．物业定位 70
3．项目命名 70
4．项目目标顾客群定位 71
5．项目价格定位 71
第三章 旧城改造总体规划 74
一．现状概况 74
1．区位 74
2．用地及建筑 74
3．交通及市政设施 75
4．环境与景观 75
二．规划定位研究 75
1．战略思考 75
2．指导思想 77
3．规划定位 78
4．功能组成 79
三．概念性详细规划 79
1．规划结构 79
2．用地布局 80
3．详细规划 82
第四章 房屋拆迁和土地价格评估 83
一． 旧城改造房屋拆迁调查 83
1．房屋拆迁基本情况摸底调查 83
2．房屋拆迁入户调查 84
二．房屋拆迁和土地整理出让模式分析 84
1． 旧城改造的房屋拆迁模式 84
2． 旧城改造的土地出让模式 86
3． 旧城改造的土地整理模式 87
三． 旧城改造拆迁安置和土地整理出让方案 88
1．房屋拆迁安置成本分析 88
2．拆迁安置和土地整理出让方案研究 88
3．拆迁安置和土地整理出让实施方案 92
四． 旧城改造土地价格评估 93
1．估价项目名称 94
2．估价目的 94
3．估价对象 94
4．估价基准日 94
5．估价日期 95
6．地价定义 95
7．估价依据 95
8．估价原则 96
9．估价方法 96
10．估价结果 97
第五章 项目运行机制和市场运作模式 100
一． 旧城改造项目运行机制研究 100
1． 旧城改造项目的分类 100
2．旧城改造成片开发项目的运作模式研究 100
3． 旧城改造项目的运行机制 101
二． 旧城改造市场运作项目的运作模式 102
1．土地整体出让模式 102
2．土地分块出让模式 102
3．土地整体出让分块落实模式 103
4．模式对比和倾向性结论 103
第六章 项目开发建设方案 105
一．项目主要技术经济指标 105
二．项目规划建设方案 106
1．基本要求 106
2．规划设计 107
3．住宅建筑设计 112
4．居住区环境设计 115
5．住宅装修设计 116
6．人防和消防设计 117
三．节能及新能源利用 117
1．围护结构节能 117
2．电气设备节能 118
3．新能源利用 118
四．环境及其保障 118
1．绿化 118
2．水压水质保障 119
3．生活垃圾收运处理 119
4．其它环境保护措施 119
五．物业管理智能化 120
1．基本配置 120
2．超前型配置 121
第七章 项目组织 122
一．组织机构与人力资源配置 122
1．组织机构 122
2．人力资源配置 123
二．项目任务组织和工程招投标 124
1．项目实施的原则 124
2．工程招投标 124
3．营销工作的组织 127
4．物业管理工作的组织 128
第八章 项目实施进度 129
一．项目建设开发周期 129
二．项目实施进度安排 129
三．项目实施进度表 129
第九章 投资估算 131
一．建设投资估算 131
1．投资估算范围 131
2．投资估算编制依据 131
3．投资估算说明 132
二．项目投入总资金及分年投入计划 132
1．项目投入总资金 132
2．项目分年投资计划 133
第十章 融资方案 134
一．项目资金来源 134
1．项目资本金筹措 134
2．项目债务资金筹措 134
二．融资方案分析 135
1．资金来源可靠性分析 135
2．融资结构分析 135
3．融资成本分析 135
4．融资风险分析 135
第十一章 财务评价 137
一．财务评价基础数据与参数选取 137
1．财务价格 137
2．利率 137
3．项目计算期选取 137
4．财务基准收益率（ic）设定 137
二．营业收入与成本费用估算 137
1．营业收入估算 137
2．销售成本费用估算 138
3．所得税的估算 138
三．财务评价报表 138
四．盈利能力分析 138
1．财务内部收益率 138
2．财务净现值 139
3．投资回收期 139
4．投资回报率 139
五．偿债能力分析 139
六．不确定性分析 139
七．财务评价结论 140
八．分项目财务评价结论 140
第十二章 社会评价 141
一．社会影响分析 141
二．互适性分析 142
三．社会风险分析 143
第十三章 风险分析 145
一．风险因素的识别和评估 145
1．风险等级划分 145
2．风险因素的识别和评估 145
二．风险防范对策 147
1．风险对策的基本类型 147
2．政策风险对策 148
3．市场风险对策 148
4．工程风险对策 148
5．资金来源风险对策 149
6．社会风险对策 149
第十四章 研究结论和建议 150
一．结论 150
二．建议 150
1．对项目承办方的实施建议 150
2．对项目发起人的实施建议 151
附图、附表、附件 153
一．附图 153
二．附表 153
三．附件 154
第一章 总 论

一．项目背景
1．项目名称
旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的一系列项目的总称。具体包括的项目如下：
旧城改造A地块项目
旧城改造B地块项目
旧城改造C地块项目
旧城改造D地块项目
旧城改造E地块项目
旧城改造一期还建和经济适用房项目
旧城改造二期还建项目
旧城改造改制企业用地项目
旧城改造工业还建用地项目
旧城改造道路基础设施配套项目
以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。
2．承办单位概况
项目承办单位：武汉市黄陂区城建投资开发有限公司
公司住所：湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦
法定代表人：吴继红
注册资本：人民币捌亿叁仟陆佰万元整
3．可行性研究报告编制依据
（1）国家建设部及湖北省、武汉市及黄陂区颁布的相关法律、法规与政策；
（2）武汉市及黄陂区国民经济和社会发展“十五”计划、“十一五”计划草案和远景目标纲要；
（3）武汉市及黄陂区2003、2004、2005年国民经济和社会发展统计公报；
（4）武汉市及黄陂城市总体规划大纲（2000年-2020年）；
（5）武汉市、黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神；
（6）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)(1993年)；
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)；
（8）国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)；
（9）《城市房屋拆迁管理条例》；
（10）《城镇土地估价规程》；
（11）武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（12）黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。
4．项目提出的理由和过程
旧城改造区地处 老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北至接驾湖，占地面积407亩。其间有“二程”（宋代理学家程颐、程颢）遗址，建筑以民宅为主。该区域俗称“老三街”，房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市政基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重影响居民生活和城市形象。
由于该区域人居环境恶劣，安全隐患较多，长期以来，居民多有反映要求改造。黄陂区人大、政协也多次提出改造的议案、提案。近年来黄陂区政府虽然进行了一些局部整治，但没有、也不可能解决根本问题。
2005年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作、规划编制、开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这一区域，以彻底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。 旧城改造指挥部随之成立，由黄陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工作。
二． 旧城改造项目的必要性与重要性
1． 旧城改造项目的经济社会意义和重要性
旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进， 的城市面貌和城市功能将得以根本改观。
（1） 旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作为黄陂区的区域中心，作为一个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的商业业态散乱、无序、规模偏小偏弱，一个重要原因就在于前川的城市风格和特性不明显，被类同于一般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台，可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的位置和正在实施并已见成效的区—乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得应有的发展。
（2） 旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地，为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前川不仅是黄陂区的行政中心，而且是今后的商业服务业中心，现代工业产业化发展的支持服务基地。围绕旧城改造项目，将陆续在前川周围形成和举办一系列的产业园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设施条件，必将成为武汉市北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展离不开现代化的城市功能的支撑。
（3） 旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能，实现武汉市卫星城快速发展，改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展一直呈现为轴射状圈层式的发展形态，以这种模式发展下去，给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城市发展经验，特大城市一定阶段圈层式扩展之后，都会明显减缓这种扩充的态势，转而注重周边卫星城的建设和发展，以强化和完善城市发展格局，既体现特大城市的城市竞争力，又能有效缓解特大城市的城市弊端。 具备这种卫星城的发展条件和发展能力。相应的决定 发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节奏，主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展，与主城区在功能与定位上的互补和相互支撑关系。通过本项目的实施推进，将有利于形成这样的城市格局，并切实提升与其他卫星城镇的竞争能力，获取更多的发展机遇。
（4） 旧城改造项目不单纯是个房地产开发项目或城市建设的一个简单个例，要通过项目的实施推进，改变目前散乱缺乏有效控制的城市建设格局，为规范土地和房产市场，特别是政府的调控机制的形成提供契机，全面提升黄陂城区的发展质量和发展水平，实现城区的跨越式发展，将成为黄陂城区城市建设和城市发展的重要模式。
2． 旧城改造项目的经济社会发展条件
旧城改造项目的经济社会发展条件可以归纳为以下几点：
（1）经过这些年经济与社会的快速发展，黄陂区已经在各方面积累了相应的实力，有能力对前川的城市道路基础设施和条件进行改造和进行城市创新。
（2）通过近年来房地产市场的培育和发展壮大，特别是商品房开发已经成为解决住房问题的主体路径，着手解决旧城区的居住状况、改善旧城区居民的生活质量和水准，提高城市的现代功能和城市吸引力，已经具备了相应的条件。
（3）围绕项目发展建设的经济社会重要意义和必要性全区上下已经形成了高度的一致，已经明确列入黄陂区“十一五”规划，具备了促成项目尽快实施的强烈意愿。
三． 旧城改造的目标和总体规划
1． 旧城改造的规划定位
按照武汉市政府2004年批准实施的前川城区总体规划，本改造区域确定为区级商业中心、文化娱乐中心和部分生活居住区。
按照此地块新近编制的控制性详细规划，此区域规划定位为：融商业、文化、娱乐、居住为一体，凸显黄陂人文风情，服务配套设施完善的21世纪“新前川城市生活”示范区。
融商业、文化、娱乐、居住为一体：现代城市生活的魅力之一就在于城市的积聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统的旧城居住和商业区。规划考虑在此地区重点提供商业、文化、娱乐、居住的活动和空间，四大主题呼应互动，充分展示该地区的城市复合魅力；
凸显黄陂人文风情：该地区要继承黄陂历史、前川风情、“二程”文化，推陈出新，通过物化的城市与建筑空间，以用相应的活动，凸显其别具“黄陂”特色的人文风情；
服务配套设施完善：按照现代化、小康标准，提升和完善该地区的服务和配套设施，建立高水平的支撑体系，也确保高质量的工作和生活；
21世纪“新前川城市生活”示范区：我们试图引导和倡导一种具有浓郁地方人文特色的现代健康生活，它构成城市亮丽的风景线，它给予市民舒适感、自豪感和归属感，它必将成为奠定21世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。
2． 旧城改造的规划目标
基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标：
新前川、新城市、新街道、新生活
3． 旧城改造的总体规划
从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活的“交融”特征，形成“一轴交五带，一园融四区”的空间结构。具体地：
一轴：以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意义上的维系和引导作用；
五带：规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业、文化、娱乐服务带；民安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，（规划小区内道路）居住服务带，石阳街商业带；
一园：在民安街至文教巷之间、前川大道南侧用地规划“前川新天地”，依托文教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成“BLOCK”形式的文化商业主题园，这里将是“前川新的天地，前川新天地”；
四区：城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区；湖畔休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。
四．项目概况
1．项目区位
旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。项目具体的区位描述如下：
（1） 旧城改造A地块项目： 旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，石阳街和模具小区之间。规划总用地面积：39700平方米（59.55亩），规划净用地面积：32845平方米（49.3亩）。
（2） 旧城改造B地块项目： 旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，民安街和模具小区之间。规划总用地面积：38110平方米（57.165亩），规划净用地面积：33920平方米（50.9亩）。
（3） 旧城改造C地块项目： 旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，民安街和共和巷之间，人民道以北。规划总用地面积：87020平方米（130.53亩），规划净用地面积：56150平方米（84.3亩）。
（4） 旧城改造D地块项目： 旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，石阳街和共和巷之间，人民道以北。规划总用地面积：87900平方米（131.85亩），规划净用地面积：73752平方米（110.7亩）。
（5） 旧城改造E地块项目： 旧城改造规划控制红线内，石阳街以西，前川大道和人民道之间。规划总用地面积：18080平方米（27.12亩），规划净用地面积：14320平方米（21.5亩）。
（6） 旧城改造一期还建和经济适用房项目： 旧城改造规划控制红线外，向阳大道西侧，区教育局西南方。规划总用地面积：54亩。
（7） 旧城改造二期还建项目： 旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，前川大道和黄陂公园之间。规划总用地面积：62624.58平方米（93.94亩），无代征和保留，规划净用地面积：62624.58平方米（93.94亩）。
（8） 旧城改造改制企业用地项目： 旧城改造规划控制红线外， 旧城改造指挥部已收购完成的前川街改制企业玻璃厂的土地。土地的主要用途用于前川旧城改造的房屋还建，也可视旧城改造的具体运作方案转为市场开发用地。规划总用地面积：15亩。
（9） 旧城改造还建工业用地项目： 旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，分两个独立地块，前川大道北侧地块和前川大道南侧地块。前川大道北侧地块规划总用地面积：7823.65平方米（11.74亩），规划净用地面积：5586.06平方米（8.38亩）。主要用于物流企业的还建安置。前川大道南侧地块规划总用地面积：18804.61平方米（28.21亩），无代征和保留，规划净用地面积：18804.61平方米（28.21亩）。主要用于工业企业的还建安置。合计：规划总用地面积26628.26平方米（39.94亩），规划净用地面积24390.67平方米（36.586亩）。
（10） 旧城改造道路基础设施配套项目： 旧城改造规划控制红线内，由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建造。
项目用地在 的地理位置情况参见附图《项目用地范围示意图》。
2．主要开发建设条件
（1） 旧城改造项目已经列入黄陂区“十一五”规划的重点项目。
（2）已完成 旧城改造项目的规划编制工作。
（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已取得城市规划行政主管部门出具的规划选址意见，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见，环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。
（4）为配合旧城改造的拆迁工作，已冻结相关证件的办理。
（5）已完成拆迁的入户调查工作。
（6）项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。
（7）项目建设资金已经开始筹备。
（8） 旧城改造项目的开发方案和拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和相关部门的肯定。
（9） 旧城改造项目的道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区的城建计划。
（10）一期的还建房和廉租房项目已经启动，正在全力兴建当中。预计年底可为旧城改造项目提供还建房面积5.8万平方米。
3．项目开发建设方案
根据 旧城改造项目总体规划和地块划分情况，5个市场运作项目的规划技术经济指标和整体的规划技术经济指标情况见下表所示。
表6-1 规划技术经济指标表
类别
合计
A
地块
B
地块
C
地块
D
地块
E
地块
规划总用地面积(公顷）
27.08
3.97
3.81
8.70
8.79
1.81
其中
可开发建设总用地
20.83
3.19
3.19
5.71
7.33
1.41
规划道路代征地
4.07
0.69
0.47
1.19
1.32
0.40
保留改造建筑占地
2.18
0.08
0.15
1.80
0.15
0
规划建设总建筑面积(㎡)
394800
49800
65400
109100
141200
29300
其中
商业建筑
大型商业
42300
8500
7800
17800
8200
0
小型店铺
32800
4800
4200
8500
11440
3860
商务办公

25900
0
4400
16000
5500
0
文化建筑

11500
0
0
11500
0
0
居住建筑
高档住宅
42000
4500
28000
9500
0
0
中档住宅
237500
32000
21000
45000
115700
238000
其它建筑
公共设施
2000
0
0
0
360
1640
其它
800
0
0
800
0
0
建筑基底面积(㎡)
87810
15370
6840
32620
26210
6770
建筑密度（％）
35
43
19
41
33
44
容积率
1.895
1.56
2.05
1.911
1.926
2.078
绿化用地面积 (㎡)
58750
8900
15340
11580
18430
4500
绿化率
0.282
0.28
0.48
0.20
0.25
0.32
道路用地面积 (㎡)
76650
14310
11640
18770
25720
6210
道路占地率
0.368
0.44
0.36
0.33
0.35
0.44
建筑层数
平均层数
4.5
3
9.5
3.3
5.5
4.3
最高层数
15
6
15
12
6
6
地面停车位（个）
180
22
50
24
76
8

市场运作项目建设开发周期确定为4年。自2006年5月始，至2010年5月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。项目的建设期为3年，其中筹建期为1年；营销期为2年，其中预售期为1年。
主要的里程碑事件的相应时间为：2006年12月31日前出让人正式将出让宗地交付给受让方；2007年4月30日之前正式动工建设；2009年4月30日之前竣工交付使用；2010年4月底前销售完毕。

五．项目主要研究结论和技术经济指标
1．项目市场研究的定位
（1）物业定位
项目所需发展的物业类型及结构如下表所示。
规划建设总建筑面积(㎡)
394800
其中
商业建筑
大型商业
42300
小型店铺
32800
商务办公

25900
文化建筑

11500
居住建筑
高档住宅
42000
中档住宅
237500
其它建筑
公共设施
2000
其它
800

（2）项目命名
本案项目命名的总体思路建议简洁直接，切中项目旧城改造的社会主题，在朴实中折射强烈的地理文化信息，贴合项目业主的品位，以宁静致远的手法展现物业永恒的品质。
（3）项目目标顾客群定位
1）住宅的目标顾客群
项目的目标顾客群主要锁定为：拆迁后回购的原住户，企业管理者、小企业主、经商一族，机关、事业单位的公务员和职员，户籍仍在前川但在外从业有一定收入水平的人员，周边乡镇政府及工商业人士，外地购房人群，投资客/其他人士。
2）商业物业的目标顾客群
项目的目标顾客群主要锁定为：大型连锁商业发展商，专业化商品市场运营商，品牌专营店投资者，娱乐餐饮经营企业，社区服务型的西餐厅、咖啡屋、茶室、美容美发店和便利店的企业和个体经营者。
3）商务文化场所的目标顾客群
项目的目标顾客群主要锁定为：黄陂区区域金融、证券、保险业机构，周边产业地带企业运营总部，集团企业黄陂代表处或办事处，咨询服务业机构，商贸公司，医疗、社会教育、文化企业等。
（4）项目价格定位
项目当前的价格定位结论如下：
中档住宅：1600元/平方米
高档住宅：2080元/平方米
商业建筑：3840元/平方米；
办公楼：2560元/平方米。
项目在计算期内的价格上涨率确定为：7.44%。这一上涨率为不考虑价格绝对上涨因素的上涨率，即实价上涨率。
2．项目投入总资金和主要技术经济指标
表1-2 市场运作项目投入总资金和主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
数量
备注
主要经济结果和数据
一
项目投入总资金
万元
68152.75

1
建设投资（不含建设期利息）
万元
64286.96

2
建设期利息
万元
3865.79

其中自有资金
万元
8438.98

二
销售收入
万元
100994.91
项目总销售收入
三
销售成本
万元
5049.75
项目总销售成本
四
销售税金
万元
5908.20
项目总销售税金
五
销售利润
万元
90036.96
项目总销售利润

开发利润
万元
21884.22
项目总利润
六
所得税
万元
6565.27

七
税后利润
万元
15318.95

经 济 评 价 指 标
一
项目财务内部收益率%

26.39%
基准收益率Ic=10%

税后项目财务内部收益率%

20.83%
基准收益率Ic=10%
二
资本金收益率

29.94%

税前资本金收益率

42.41%

三
财务净现值（税后）
万元
7511.06

财务净现值（税前）
万元
11995.23

五
税后投资回收期
年
3.39

税前投资回收期
年
3.32

四
税前投资回报率

32.11%

税后投资回报率

22.48%

六
税前自有资金投资回报率

259.32%

税后自有资金投资回报率

181.53%

七
借款偿还期
年
3.24

表1－3
分地块项目主要经济评价指标汇总表
序号
项 目
单位
地块A
地块B
地块C
地块D
地块E
主要经济结果和数据
一
项目投入总资金
万元
10186.94
12173.75
20060.11
22131.2
4795.72
1
建设投资（不含建设期利息）
万元
9600.91
11466.36
19032.11
20867.19
4516.33
2
建设期利息
万元
586.03
707.39
1028
1264.02
279.4

其中自有资金
万元
1332.84
1654.31
2432.53
2816
658.03
二
销售收入
万元
14639.06
17100.8
33098.32
32312.52
6696.22
三
销售成本
万元
731.95
855.04
1654.92
1615.63
334.81
四
销售税金
万元
856.39
1000.4
1936.25
1890.28
391.73
五
销售利润
万元
13050.73
15245.36
29507.15
28806.61
5969.68

开发利润
万元
2863.78
3071.62
9447.04
6675.41
1173.95
六
所得税
万元
859.13
921.48
2834.11
2002.62
352.19
七
税后利润
万元
2004.65
2150.13
6612.93
4672.78
821.77
经 济 评 价 指 标
一
项目财务内部收益率%

23.79%
21.89%
35.69%
25.13%
21.40%

税后项目财务内部收益率%

18.81%
17.35%
28.19%
19.85%
16.97%
二
资本金收益率

25.14%
21.61%
44.28%
27.62%
20.68%

税前资本金收益率

36.63%
32.34%
59.19%
39.62%
31.20%
三
财务净现值（税后）
万元
913.23
910.98
3714.88
2217.39
340.32

财务净现值（税前）
万元
1500.03
1540.37
5650.61
3585.21
580.87
四
税后投资回收期
年
3.44
3.48
3.21
3.42
3.49

税前投资回收期
年
3.38
3.41
3.16
3.35
3.42
五
税前投资回报率

28.11%
25.23%
47.09%
30.16%
24.48%

税后投资回报率

19.68%
17.66%
32.97%
21.11%
17.14%
六
税前自有资金投资回报率

214.86%
185.67%
388.36%
237.05%
178.40%

税后自有资金投资回报率

150.40%
129.97%
271.85%
165.94%
124.88%
七
借款偿还期
年
3.27
3.3
3.08
3.25
3.31
3．项目分析评价结论
1、 旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点建设项目。通过项目的实施推进， 的城市面貌和城市功能将得以根本改观。
2、市场运作项目的地块位置颇佳，市场前景看好，开发条件成熟。
3、市场运作项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，财务上是可行的。符合项目承办方的决策要求。
4、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。
综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。
六．问题与建议
1．项目开发建设存在的主要问题
本项目开发建设存在的主要问题有：
（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。
（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。
（3）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响，存在预期利益难以兑现的可能。
（4）项目开发的主体是商业、办公及相对高尚的居住区，受限于当地的经济条件和收入水平，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好而不叫买的可能。
（5）存在一定的市场竞争压力，项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。
2．实施建议
（1）对市场运作项目项目承办方的实施建议主要有以下几点：
1）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。
2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。
3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。
4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。
5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。
6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。
7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。
8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。
9）虽然是旧城改造项目，但须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。
10）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。
（2）对项目发起人的实施建议主要有以下几点：
1）黄陂不论是南部、中部还是北部都具有较为广阔的发展空间和较多的发展机会，黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力的长期战略合作伙伴关系，从而实现双方长期共赢目标。
2）严控拆迁成本，保证供地价格。 旧城改造项目的拆迁补偿费用将通过政府出面组织进行的方式，严格控制在预定的标准以内，进而保证对开发商的供地价格落实在约定的价格以内。
3）政府补贴、个人比例负担，实现拆迁户的就地安置。根据自愿原则，除政府另行安排还建房之外，对愿意回购住房的，按照政府与开发商事先达成的价格，由政府补贴一部分，拆迁补偿费抵充一部分，个人负担增加一部分的方式，解决这部分拆迁户资金和购买能力上的不足。政府补贴的数额与个人增加负担的数额大体相当。并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。政府补偿资金主要来源于用于修建安置房的土地转用于市场出让的土地收益。
4）以优惠政策，集合各类商品市场，做大做强。对于能够影响和辐射整个黄陂地区的商品市场优惠政策主要体现为减免税费，通过城市规划和城市管理等手段对市场进行培育和有效保护。
5）尽快落实前川周边各类产业园区的规划，加强招商引资工作。除工业园区之外，重点发展物流园区、现代生态农业产业园区。如农产品交易园区，改变目前农产品运进城后再行交易的物流态势，以更靠近和贴合产地的交易园区，实现交易和物流配送，先交易后进城，并实现门对门的农产品供应物流链。以更具效应、更低成本提高本地农产品的竞争力和市场份额。同时将贸易活动的外部扩散效应惠及当地。
6）制定 旧城改造项目所需的城市道路和基础设施建设方案，尽快纳入城市建设重点项目计划，并保证所需资金的落实，如期开工建设。
7）围绕项目规划的实施，公益性项目如学校、医院等，调集政府资源，优先投入、优先解决。
8）作为区里“十一五”规划的重点项目，项目相关的各行政机关必须在项目指挥部的统一协调下，全力支持配合，做到特事特办，并加强与市相关部门的协调和沟通。
9）全区土地开发工作要形成大局观，要为本项目的实