中粮农产品冷链配送中心物流园项目建议书.doc

农产品冷链配送中心物流园项目

中粮农产品冷链配送中心

物流园项目建议书

二0一七年三月十日

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目录
第一部分 项目概述 2
第二部分 项目建设背景 4
第三部分 项目建设的必要性 7
第四部分 项目特点、定位和基本功 16
第五部分 项目建设目标和规模 21
第六部分 总体规划布局 23
第七部分 环境保护与劳动保护 24
第八部分 投资估算和资金筹措 24
第九部分 经济效益分析 26
第十部分 社会效益分析 28
第十一部分 项目结论 29

第一部分 项目概要
一、项目名称：中粮农产品冷链配送中心物流园（暂定名）
二、项目拟建地址：本项目在宿州市宿州绿色家居产业园内，北外环路与港口路交汇处东南。
三、项目建设单位：中粮·国内贸易工程设计研究院及凤巢市场投资有限公司
以中粮集团公司资本资源为纽带，以现代农产品及冷链物流和信息技术为支撑，从农产品批发市场的建设和整合入手，利用中粮集团系统内外资源，构建现代化农产品流通体系，逐步形成以批发市场为龙头，集农产品生产、加工、检验、仓储、批发、销售、配送、电子商务等于一体的经营网络格局。
公司在新时期落实国务院提出的央企瘦身健体改革中，以创新动力多元化、专业化、现代化为发展目标，致力于成为全国性农产品流通的信息发布中心、价格形成中心、质量检测中心、网上交易中心，最终成为在农产品流通领域领先、综合优势明显、具有核心竞争力的一流国际集团公司。
国内贸易工程院（二级法人，现隶属中粮集团）于1954年创建成立，原名商业部直属设计院，是国家甲级工程勘察设计单位，具有建筑工程、商业、物流、粮食全行业（含食品冷冻冷藏、冷藏库、屠宰与农副产品加工、成品油储运、）项目投资，并具有工程总承包（EPC）、建设监理、工程咨询等甲级资质。以食品冷冻冷藏工艺、制冷系统自控技术、冷藏库建筑热工技术、肉类食品屠宰分割加工技术、石油储运技术、民用建筑技术及各类商业物流及批发市场与物流中心技术为专有核心技术，接受部位委托，以完成或在修在编国家和行业规范标准《冷库施工及验收规范》、《农产品批发市场建设标准》、《农业生产资料配送中心建设标准》、《冷库设计规范》等十余部。现有在职员工500余人，全国政协委员1人，国家级设计大师2人，享受国务院津贴32人，各类专业国家注册工程师180余人，具有高级工程师180余人。建院 60年来已完成各类工程项目几千项，工程业绩遍及全国 150 多个省、市地区和海外近40个国家。其中 160余项分获国家优秀金、银、铜奖，国家科技进步奖和省、部级奖，在该行业领域拥有知名品牌。其主要业务范围：民用、商业、农业、石油、外贸、轻工、食品、粮食、供销、医药等行业提供工程咨询设计、工程总承包、工程监理、项目投资、运营管理等一体化服务。为实现中粮·宿州农产品冷链物流配送中心项目提供管理、技术、投资、运营保障。
四、编制依据
(1)国务院《关于促进流通业发展的若干意见》
(2)国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》
(3)国务院《物流业调整振兴规划》
(4)国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》
(5)《安徽省国民经济和社会发展第十三个五年规划发展纲要》
(6)《宿州市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》
(7)《宿州市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》
（8）《宿州市现代服务业推动工程实施方案》
（9）《宿州市农业现代化推进工程实施方案》
五、编制原则
1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运 输、贮藏及卫生等标准的规定;
2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一定的发展余地;
3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化;
4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资;
5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响;
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
第二部分 项目建设背景
1、国家“十二五”规划纲要
国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会文化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，发展区域性物流中心。
2、安徽省农业“十二五”发展规划
支持农产品精深加工，提供农产品加工能力，延长农业产业链条。按照在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化的总体要求，坚持大力发展现代农业，着力在现代农业产业化取得突破。实施农业产业化“671”转型倍增计划，建设省级农业产业化示范区，鼓励农业产业化龙头企业利用资本市场发展壮大。以大宗农产品产后初加工为重点，提升产后贮藏、保鲜、烘干、分级、包装等技术研发和装备水平，促进农产品产地加工业新发展。
3、宿州市农业产业化“十二五”发展规划
按照统筹城乡发展和建设现代农业的总体要求，以建立农业产业化示范区、发展农产品加工产业集群为主攻方向，紧紧抓住推进“两型城市”建设和实施“一主两翼”战略的历史性机遇，抓项目、树品牌、促发展，推进我市农业产业化发展再上新台阶，使我市农业产业化水平和龙头企业的核心竞争力得到全面提升。
4、 "十二五"期间，我国将积极扩大物流市场需求，推进物流服务社会化和专业化；提高物流标准化程度和信息化水平。将根据市场需求、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点建设一批物流节点城市，优化物流业的区域布局，这给宿州农产品冷链物流配送中心项目建设提供了发展契机。 加快农产品物流体系建设，尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩序混乱的状况，建立顺畅高效、便捷安全的农产品流通体系，逐步取消露天摊档式农贸市场。积极鼓励和引导农产品批发市场和农产品加工企业直接配送至采购方，与农产品生产基地建立长期的产销联盟。
5、改革开放三十年多来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。商贸流通已经由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，由计划经济下的末端行业上升为市场经济下的先导性行业，在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。农产品批发市场作为农副产品领域商流、物流、信息流的集散中心，联结着亿万小规模生产者与消费者，承担着农产品集中、分散和价格形成功能，在整个农产品流通体系中处于中心地位，在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化以及农产品大市场、大流通格局的形成，及至引导调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民“菜篮子”、“米袋子”供应等方面，发挥着不可替代的重要作用。
从国际经验和国情来看,在今后相当长时期内,农产品批发市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,都明确提出要把加强农产品批发市场的升级改造和农村现代流通体系建设,作为发展现代农业、推进社会主义新农村建设的重要支撑。
本项目建议书主要通过调查研究，结合宿州区域经济与农产品批发市场未来发展趋势和方向，围绕宿州战略发展目标和城市化进程，根据市域农业产业整合规划，论证宿州农产品冷链物流园建设的必要性和存在的问题。借鉴国内发达市县先进经验和国外发达国家及其城市成功做法，因地制宜的确定宿州农产品物流园建设的模式、重点、布局、规模、发展战略，构建起点高、定位准、功能全、多层次、网络化的农副产品市场体系，形成覆盖宿州，辐射长三角的农副产品市场体系，与我公司十三五建设的全国农产品批发市场和国内外大中型农产品市场形成销售网络，集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体，具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。并依托该体系，充分发挥宿州产业资源优势和区位优势，推动区域都市型现代农业经济的发展，做大做强一批农副产品的龙头企业，加强衔接产需、满足消费、增加就业机会，全面提高城乡居民生活质量，实现全面建设小康社会做出更大的贡献。
第三部分 项目建设必要性
一、响应国家产业政策
发展区域物流中心，国家“十一五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善 鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
国家“十二五”规划纲要明确提出，大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
国家“十三五”规划纲要指出，促进生产性服务业专业化，深化流通体制改革，促进流通信息化、标准化、集约化，推动传统商业加速向现代流通转型升级。加强物流基础设施建设，大力发展第三方物流和绿色物流、冷链物流、城乡配送。实施高技术服务业创新工程。引导生产企业加快服务环节专业化分离和外包。建立与国际接轨的生产性服务业标准体系，提高国际化水平。
二、降低农副产品配送成本，发展现代物流
农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题，物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。“新鲜”是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。
宿州市农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在宿州市建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还必须达到标准，影响了农民出口贸易。目前，宿州农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。
三、开拓国内农副产品市场
现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农副产品流通速度，还可以降低农副产品流通的成本，使宿州市农副产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动宿州市农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。
四、宿州“十三五”农业经济与市场建设发展的需要
一、指导思想
牢固树立创新、协调、开放、绿色、共享发展理念，以打造全国创新性农业现代化先行区为目标，以国家现代农业示范区和全国农村改革实验区为平台，以“4636行动计划”为抓手，坚持实施“三次产业联动、体制机制创新、多元主体参与、项目强力支撑”的“四位一体”发展战略，大力实施绿色增效、品牌建设、科技推广、主体培育、改革创新“五大”示范行动，扎实构建现代农业产业、现代农业生产、现代农业经营和现代农业服务“四大体系”，着力提升粮食、果蔬、畜禽、林木、生态休闲观光五大产业发展水平，积极探索和实践以农业现代化支撑新型城镇化、以农村改革发展支撑经济社会跨越发展新路径，以产业、产城、产村融合创新农业发展新模式，以美丽乡村建设打造农村发展新面貌，努力实现创新型农业现代化先行区跨越式发展。
二、基本原则
（一）立足“三农”。统筹农业农村农民工作，强化“三农”与“三产”的联动改革，推进农业“接二连三”，农村“退二进三”，农民“进二进三”，实现农业强、农民富、农村美。
（二）强化“三基”。着力加强农业基础设施建设，提升农村基本公共服务水平，提高农民基本技能，全面提高农业现代化的综合竞争力。
（三）融合“三产”。加快农业供给侧结构性改革，创新产业链与农户利益联结模式，发展多功能大循环农业，推进一二三产业深度融合发展，延伸产业链，提升价值链，全力打造宿州版“第六产业”。
（四）统筹“三区”。着力推动中心城区、产业园区、农村新型社区“三区”共进，以工促农，以城带乡，城乡一体发展，以农业现代化支撑新型城镇化。
（五）巩固“三权”。着力促进农村基层政权、乡村治权和农民权益不断巩固提高，创新和完善乡村治理机制。
（六）管控“三险”。着力防范化解农业生产风险、农村生态风险和农民转化过程中的社会风险，确保农业现代化可持续发展。
三、主要目标
以人的现代化为核心，以物的现代化为基础，以产业的现代化为依托，以社会治理的现代化为目的，打造全产业链、多功能和产村融合的农业现代化，促进农业农村全面深入可持续发展。
（一）加强新型农民培育，促进人的现代化。让农民转化成为新型职业农民、熟练的产业工人和高素质的市民。五年实现脱贫攻坚“人脱贫、村出列、县摘帽”目标，培育万名新型职业农民，新增农业转移人口100万人落户城镇。农民人均可支配收入年均增幅10.5%，达到15100元。
（二）夯实农村发展基础，促进物的现代化。加强农村基础设施和公共服务建设，改善农村人居环境，促进农村基础设施和公共服务与城市接轨、与城市同步，实现城乡基础设施和公共服务差距显著缩小，美丽乡村建设目标与全面建成小康社会同步实现。
（三）壮大农业新产业新业态，促进产业的现代化。促进农村“三产”融合，让农民在产业链延伸中获益。全市农业企业加工产值突破2000亿元，农业信息化服务实现全覆盖。
（四）推动协调发展，促进社会治理的现代化。促进人与人、人与社会、人与自然和谐相处。山水林田湖生态治理成效显著，自然生态系统修复程度大幅度提高；农村基本经济制度、农业支持保护制度、农村社会治理制度、城乡一体化体制机制进一步完善，推动农业大市向现代农业生态强市跨越。
（五）优化农业结构与区域布局。
1.稳定发展粮食生产。以粮食生产大县为重点，稳定小麦、玉米和大豆生产，重点打造专用小麦、玉米和大豆优质安全生产基地，大力发展专用品牌粮食。到2020年，全市粮食面积稳定在1200万亩以上，总产量达到440万吨，其中优质专用粮比重达到85%；市级以上粮食加工龙头企业120家，产值超亿元60家以上；粮食加工能力提高到700万吨，粮食生产产值和加工产值分别达到120亿元和400亿元；建设现代粮食物流园区8个；打造埇桥区、灵璧县粮食产业百亿元大县。
2.加快现代畜牧业建设。根据环境容量调整区域养殖布局，优化畜禽养殖结构，稳定生猪和家禽生产，大力发展草食畜牧业，积极发展地方特色品种和特种养殖。启动实施种养结合循环农业示范工程，加大粮改饲扶持力度，引导发展青贮玉米、苜蓿等优质饲草料，加快构建粮饲兼顾、农牧结合、循环发展的新型种养结构。到2020年，全市实现肉蛋奶总产量100万吨，规模化养殖比重达到75%以上；市级以上龙头企业发展到120家，产值超亿元企业35家以上；畜牧业产值和加工产值分别达到180亿元、200亿元，创建部省级标准化示范场10个、市级标准化示范场40个。打造埇桥区畜牧产业百亿元大区。
3.大力提升林木产业。大力发展生态产业，积极发展平原林业，努力提升荒山绿化水平。到2020年，建设100万亩杨树速生丰产林基地，全市林地面积达到500万亩，活立木蓄积量达到1800万立方米，森林覆盖率达到32.8%；市级以上龙头企业达到100家，产值超亿元企业50家；林业生产产值和加工产值分别达到30亿元和400亿元。打造埇桥区林木产业百亿元大区。
4.大力促进果蔬产业发展。立足传统优势，结合生态产业发展，提升果蔬产业发展水平。到2020年，全市果园面积稳定在125万亩，其中设施栽培10万亩，鲜食果品优质率、分级包装等商品化处理率均达到80%；瓜菜年种植面积稳定在180万亩；果蔬生产产值达到110亿元；市级以上龙头企业发展到120家，产值超亿元企业40家；果蔬加工总产值达到150亿元；专业合作组织1800个，优质生产基地250万亩，带动农户40万户。打造砀山水果产业百亿元大县。
5.大力推动农产品加工业转型升级。加强规划和政策引导，继续出台和落实支持农产品产地初加工扶持政策，促进我市农产品加工业加快发展。创建安全食品产业示范基地。加强农产品加工技术创新，促进农产品初加工、精深加工及综合利用加工协调发展，增强对农民增收的带动能力。重点引进一批在全省乃至全国知名的大型农业龙头企业，提升农产品精深加工水平，带动产业转型升级。支持符合条件的农业重点龙头企业上市融资、发行债券，增强企业发展实力。引导龙头企业向优势产区、农业产业化示范区集中，促进产业集聚。到2020年，力争全市新增一批年加工产值超20亿元、超10亿元、超5亿元的农业产业化产业集群，农业加工产值与农业生产总值之比达到2。
6.大力扶持现代农业产业化联合体做优做强。加快组建现代农业产业化联合体，理顺联合体内三大经营主体的功能定位和职责分工，通过契约、股权设置、利润返还等方式完善利益联结机制，尽快形成分工明确、高效合理、利益紧密联结的分工体系和利益分配体系；支持联合体建设一批专业化、规模化、标准化的原料生产基地，创新发展订单农业；鼓励联合体延长农业产业链条，实现农工商、产加销、贸工农、农科教一体化；继续加强对联合体的政策和项目扶持力度，创新金融支持方式，引导金融机构向联合体提供资金信贷、农业保险等金融和政策支持。到2020年，全市联合体发展到300家。
五、面临形势与促进农业产业分析
一是新型工业化、城镇化推动农产品市场格局深刻变化。随着我国新型工业化和城镇化进程的不断推进，大量农村人口进城务工和落户，农产品消费逐渐向经济发达地区集聚，消费总量不断增长，城市农产品自给率大幅下降，农产品市场格局发生深刻变化。大规模、跨区域、反季节、长距离流通需求快速增长，在给农产品市场体系发展带来机遇的同时，也提出了新的要求和挑战。
二是新型农业现代化加速农产品市场转型升级。随着农村综合改革的不断深入，农业现代化步伐逐步加快，农业生产由传统、粗放经营向现代、集约经营转变。这就要求农产品市场在硬件设施、组织方式、流通方式和交易手段等方面加快转型升级，更好发挥流通的基础和引导作用，以适应新型农业现代化的要求。
三是新型信息化促进农产品流通模式不断创新。随着移动互联网和物联网等技术在农产品流通领域的应用和发展，流通方式不断创新，传统的农产品流通模式受到挑战，电子商务等新型方式在农产品流通中发挥着越来越重要的作用。“互联网+”成为创新农产品流通模式、密切农产品产销衔接、推动农产品市场体系健康发展的重要力量。
四是消费结构升级要求农产品市场建设量质并重。随着城乡居民收入水平提高和生活质量的提升，我国农产品消费结构持续升级并趋于多样化，鲜活农产品的市场需求潜力将进一步释放。同时，消费者也越来越注重农产品的安全和品质，农产品市场体系建设的目标从保供为主向量质并重提升。
五是促进农业产业升级。第一，发达的物流业能推动物资合理流动，加速资金周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农产品流通，从而将农民更多精力和资金集中在发展精品农业上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。
第四部分 项目特点、定位和基本功能 
宿州农产品冷链物流园配送中心项目是借鉴世界最先进农产品流通模式，结合我国农业生产结构特点，采用全产业链运营理念，搭建农产品交易流通高速通路和平台，建设一个立足宿州，辐射皖北，对接皖豫苏鲁四省交汇流域的规模较大、业态全、标准高、理念新、多功能、综合型、现代服务业标志性工程。以展示、展销、会展、博览、商贸 服务汇聚人流;以电子网络平台汇聚信息流、商流和资金流;以冷链配送体系汇聚物流;形成国内外农产品、食品展示交易中心;华中区域地方名、优、特产品展示、展销中心;农产品、食品生产经营企业的总部经济中心;成为推动安徽东部地区农业产业化强有力的引擎，促进宿州现代农业建设的重要支撑。
一、项目特点
(1)高起点。在吸收和总结国内外现代农产品批发市场先进经验的基础上，根据宿州的农产品的优势和特色，在现有基础上的探索发展机会和空间，创造具有中国特色的农产品交易模式和新兴的流通方式。
(2)现代化。市场管理现代化，坚持科学发展观，引进现代化管理理念，构造科学的组织管理架构，以产品质量标准化为核心建立规范化的管理制度，提升市场管理水平。是运作手段的现代化，市场设施建设现代化，交易方式现代化。
(3)多功能。市场不仅提供交易功能，构建国内农产品及其加工品的交易平台。还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储配送功能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算功能、应急储备调控功能和商务综合服务功能等多种服务功能，是一个市场效率更高、为经营者创造的价值更大的市场。
(4)综合型。市场不是单一型或专业批发市场，而是一个场中有市、市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场。可以提供各类农产品及加工产品产需直接见面的交易平台，多品种、大规模的流通特点，使任何需求者到此都可一站式购齐商品，一次性满足需求。市场中的综合服务区还提供产品展示、订货，结算、融资等商务服务、必要的生活服务和政府一站式的行政服务，极大方便了各类市场主体的经营活动。
二、项目定位与要求
根据安徽省及宿州经济社会发展的需要、安徽省和宿州农产品流通的比较优势和发展趋势，宿州农产品冷链物流配送中心项目经过2-3年的建设和发展，在皖北及四省交汇流域农产品流通中将占据重要地位。其主要定位是:
(1)成为立足宿州、面向皖北、辐射皖豫苏鲁四省交汇流域的现代化、综合性、一站式农产品集散中心;
(2) 成为安徽境内进入和向外发送的端口，成为新的经商口岸;
（3） 成为引导和促进安徽省现代农业发展的引擎和加速器。
项目要求
1、强化市场基础设施建设，改善交易条件
重点加强市场供水、供电、道路和通讯等系统的建设,切实完善市场硬件条件。市场交易区建设应严格遵循建筑工程设计有关消防安全要求,将商户的经营档口（摊位）与其生活居住设施彻底分开,杜绝安全隐患。
2、推进市场信息化建设,提高市场经营管理水平
一是建立面向市场经销商户、面向社会公众的市场信息收集发布平台,以引导农副产品生产、流通和消费；二是充分利用现代信息技术,建立以电子统一结算为核心,集财务管理、安全监控、人事管理、商户管理、物业管理等于一体的市场运营管理系统和客户服务系统,提高市场现代化管理水平和运营效率。
3、建立健全农副产品质量安全检验检测机构和监管制度,严把农副产品市场准入关
农副产品批发市场要认真贯彻《农副产品质量安全法》和《食品安全法》,对驻市场经销商建立经济户口档案和信用记录制度,对进入市场的农副产品执行索证索票制度、质量抽检制度和不合格产品销毁制度,确保消费安全。
4、加强储运保鲜等冷链设施和物流配送系统建设，提高流通效率
（1）着力改变农副产品产后商品化处理严重滞后的局面,在产地市场和销地市场有重点地配备必要的农副产品加工、分选、包装、标识等设施设备；
（2）大力加强生鲜农副产品冷冻冷藏、冷藏运输和销售等冷链设施建设,以减少农副产品产后损失,保证上市农副产品的质量；
（3）充分发挥农副产品批发市场货源充足稳定、品种齐全、可全年供货的优势,加之强化农副产品质量安全监管,在此基础上大力发展农副产品物流配送业,建立农副产品供应数量、质量、品种、信誉有保障的供应链体系。
5、培育市场内有活力的经营主体，激活农副产品批发市场
培育市场经营主体的目标是：以自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者为主，以投资者为辅；交易的商品以大宗农副产品为主。借鉴日本由批发业者和中间批发商构成的经营主体，培育和壮大农村流通中介组织，提高农民参与流通的组织化程度，完善批发市场、优化价格形成机制。
6、积极探索交易方式创新
在有条件的地区和批发市场,开展农副产品拍卖和电子商务试点、现货交易与期货市场相结合的试点。同时,重视提高市场内商户的组织化、规模化程度,培育发展大批发商、大代理商和大配送供应商（企业）。为优质农副产品种植用户和产地批发市场提供在线服务的网络平台，包括农副产品网络全年在线销售、优质有机系列生产资料全年优惠供应、种植技术经验分享三大增收途径以及全国农副产品批发市场、农业展会、农业气象等辅助信息的提供。
7、加强对市场内商户的培训教育,提高经销商队伍整体素质
培训的主要内容包括：国家有关法律法规和政策,定期不定期的各类农副产品产销走势分析预测,农副产品营销促销基本知识与技能,诚实守信的职业道德操守等。
8、品牌为先信息铺路 打造特色订单经济：除了打造品牌，农副产品种植还要结合市场需求，发展订单农业，打通物流环节，指导农民规划发展。
9、加强垃圾、污水处理等环保设施建设，净化市场环境。
10、加强商户餐饮、居住、文化娱乐等配套设施建设，方便商户生活。
11、增加就业，贡献税收。
三、项目基本功能
宿州农产品冷链物流配送中心项目突出特点是在电子信息技术和现代化管理方式支持下，具有强大的多种综合服务功能，以减少农产品的流通环节，降低流通成本，保证上述目标的实现。
(1)大规模交易服务功能
(2)信息收集与发布功能
(3)合理价格形成功能
(4)物流仓储功能
(5)会展、博览商贸服务功能
(6)农产品加工功能
(7)全覆盖式配送服务功能
(8)电子结算功能
通过电子网络平台，为市场经营活动提供资金存取、汇兑服务;为经营活动提供信贷服务;市场与金融机构合作，提供多种融资服务;在专业市场实行电子结算卡结算，方便经营活动，实现产品可追溯;电子商务，提供第三方监管和方便、快捷、安全的网上结算、支付服务，控制市场风险，保证履约率。
(9)质量检测功能
(10)综合服务功能
(11)应急储备和调控功能
在市场建立和推行“滚动储备”制度，市场主体设立和保持一定的合理库存，建立固定的供应渠道和合作关系，可以在突发事件出现时，随时调动一定资源进行保障，使批发市场成为安徽省及宿州市政府预防和应急突发事件的重要载体和平台。当市场价格出现较大波动时，政府可以利用市场作为载体和平台，投放储备物资，稳定供需，平抑价格。
第五部分 项目建设目标和规模
一、建设目标
根据农副产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综合考虑各方面主要功能因素，规划建设产品交易区、农产品加工区、物流配送区、商务综合区、生活配套服务区等。宿州农产品冷链物流园配送中心项目是“全国先进的农业仓储技术、全国农副产品展示展销、冷链物流配送、电子商务”等功能为一体，延伸上下游产业，促进生产标准化、管理信息化、服务现代化，实现订单农业，成为“全国一流、品种全、设施完善、业态先进、辐射范围广”的综合性农副产品交易平台。
二、项目规模
项目总占地面积360亩，总建筑面积220243.40平方米。
(1)综合展示交易区:占地面积121.6亩，建筑面积88097.36平方米。
(2)农产品加工区:占地面积48.1亩，建筑面积32958.47平方米。
(3)冷链物流配送区:占地面积55.72亩，建筑面积39643.81平方米。
(4)商务综合区:占地面积48.1亩，建筑面积32958.47平方米;
(5)生活配套服务区:占地面积30.48亩，建筑面积26429.21平方米。
（6）绿地及其他构筑物：56亩。
第六部分 总体规划布局
规划总用地面积254亩。项目周边道路四通八达，各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施较为完善，人文环境良好。根据批发市场的基本功能，市场服务对象和市场相关运作要求，批发市场规划分为商务综合区、综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套服务区五大功能部分组成。
结合本项目的实际建设场址状况，根据市场在城市的区位关系和市场规模，该项目总平面规划围绕江东大道或香港大道建设商务综合区和产品展示销售区，通过道路、广场、 平台彼此交织渗透，使其各个功能区联系方便，动静分离，互相协调， 同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求。
规划用地指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注

规划用地面积
亩
360
240000m2
1
商务综合区
亩
48.1
15%
2展示交易区121.6亩
蔬菜展示交易区
亩
25.32
20%
果品展示交易区
亩
25.32
20%
粮油展示交易区
亩
12.16
10%
水产品展示交易区
亩
12.16
10%
肉禽展示交易区
亩
12.16
10%
地方名优精品区
亩
12.16
10%
农资展示交易区
亩
12.6
10%
农机具展示交易区
亩
12.16
10%
3
农产品加工区
亩
48.1
15%
4
冷链物流配送区
亩
55.72
18%
5
生活配套服务区
亩
30.48
12%
第七部分 环境保护与劳动保护
一、环境保护
本项目不产生废气、废水等污染，但会产生少量废料垃圾和生活垃圾，按照城市环境管理要求进行规范处理。本项目不存在大的污染环境问题。
二、消防
根据消防部门的要求，配备各种必要的消防器材，并建立消防责任制，定期进行消防知识教育，提高全体人员的消防意识，并将责任落实到人。
三、劳动保护
根据国家和地方有关劳动保护法规执行，增强企业安全意识，采取妥善的安全措施，确保企业的安全运转。
第八部分 投资估算和资金筹措
一、估算范围
本项目投资估算范围包括一类工程费用:新建建筑物的土建、设备、 安装、室外工程;工程建设其它费用、基本预备费、流动资金等。
二、 总投资
本项目总投资100000万元，土地成本4572万元（按18万元/亩不含契税）、建设成本66000万元、其中：设备成本及露天停车场和其他成本29428万元。

主要经济指标
序号
名称
数值（万元）
序号
名称
数值（万元）
1
项目总投资
100000
3
年出租收入100m2/20000年
1912.5
1.1
一类工程投资
44000
3.1
营业税
95.62
1.2
工程建设
22000
3.2
营业附加税
4.78
1.3
土地购置
（含契税）
4572
+183
3.3
利润总额（扣去管理费用）
1800
1.4
预备费6%
3960
3.4
所得税25%
450
2
年营业收入
70000
3.5
年税后利润
1350
2.1
年营业税5%

3500
4
销售收入（房产）4500元/m2
48510
2.2
附加税5%
175
4.1
营业税5%
2425.5
2.3
年利润总额
（取7%）
4900
4.2
附加税3%
72.76
2.4
所得税25%
1225
4.3
利润总额
16170
2.5
年税后利润
3675
4.4
所得税25%
4042

三、资金筹措
本项目总投资10亿元，除国家扶持资金外全部由企业采取以下自筹和方式解决。
(1) 公司目前积累的自有资金; (2)对外招商引资，引入战略合作伙伴；(3)银行融资；(4)申请国家专项资金 。
四、资金运筹计划
(2) 项目采取“总体布局，详细规划，分步实施，突出特色”的原则，统一规划，分期建设，边建设边经营。其中，一期建设2017年启动，并于2019年底内投入运营；此后，按年度计划进行开发，全部投资于3年内完成（2017年—2019年）。
(3) 资金运筹计划：分2年5期，第一期投入资金的20%，为2亿元；第二期投入资金的20%，为2亿元；第三、四期投入资金的40%，为4亿元；第五期投入资金的20%，为2亿元。
第九部分 经济效益分析
一、产品成本估算
(4) 本项目劳动定员1000人，工资福利年人均按40000元计，年工资总额为4000万元。
(2)其它费用:包括销售费用及管理费用，以销售收入为基础计算。
(3)财务费用:运营期贷款利息。
(4)建设成本费用:根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费 用即为该建筑物的土地成本及建设成本。
(5)固定资产折旧:固定资产折旧按直线折旧法计算，房层建筑按 20年计，设备按15年计，残值率均取5%。场地使用权按50 年计，无形资产和其它资产按10 年计。
二、经营收入
经营收入一览表
序号
名称
规划面积
（平方米）
单价
总额
（万元）
备注
1
经营收入
220243.4

70000

1.1
产品交易管理（商务服务）
107800

经营
1.2
农产品加工区
32958.47

20000
经营
2
出租
112200

1912.5

2.1
冷链仓储物流配送区
39643.81

出租
2.2
配送区
15857.52

出租
2.3
冷库区
11893.14

出租
2.4
常温仓库
11893.14

2.5
商务综合
服务区
32958.47

出租
2.6
商务办公
8239.62

出租
2.7
总部基地
11535.46

出租
2.8
会议展览
3295.85

出租
2.9
商业服务
9887.54

出租
2.10
生活配套服务
26429.21

出租
3
销售
107800

48510

建设期
3.1
综合展示交易区
88097.36

50000
销售收入
4
年税后利润
5025
4.4
所得税
5717

年营业税
6021
4.5
税后利润
9629
本表暂5%营业税，25%所得税列入，年营业税、所得税、税后利润含建设期。
三、 税金及税后利润
(1)经营收入及税后利润:年经营收入70000万元，营业税3500万元，附加税175万元，利润率按7%计，利润总额为4900万元，所得税为1225万元，年税后利润为3675万元。
(2)出租收入及税后利润:年出租收入1912.5万元，营业税95.62万元，附加税4.78万元，利润率按70%计，利润总额为1800万元， 所得税为450万元，年税后利润为1350万元。
(3)销售收入及税后利润:销售收入48510万元，营业税2425.5万元，附加税72.76万元，利润率按25%计，利润总额为16170万元， 所得税为4042万元，税后利润为9629.74万元。
第十部分 社会效益分析
本项目建成后社会效益比较明显，主要表现在以下几点:
(1)加快宿州市及周边地区农产品贸易和资金流通，促进城乡经济的繁荣，为人民提供更加充足的购物品种，进一步丰富大家的生活，提高生活品味和生活质