房地产项目投资分析汇报PPT(模版).pptx

XXX项目投资分析汇报获取类型：项目开发：XX区域项目拓展：XX区域投资部/独立投资团队汇报人：XXX年月日注：勾地、直接招拍挂、股权收购、土地转让、一级开发、合作开发等，如为两种模式复合，表述为：A及B注：选取最有代表的几幅照片2项目投资分析会编制总体指引（一）：一、项目投资分析会主要解决“怎么做”的议题，理清土地、客户、产品三要素的关系，精准定位，是拿地前的一次系统性决策和预演；二、坚持“四位一体”，即区域项目主导，投资、营销、设计协同；三、在上投资分析会之前，区域项目要明确上会需要解决的核心问题，以便会议讨论能聚焦核心问题，避免发散性讨论；四、尤其要重视“市场分析与定位”的分析，要求区域项目认真研究市场，这是产品定位的核心基础；五、项目汇报时间控制在2530分钟以内，汇报内容尽量精炼，不能长篇累牍的陈述，提高会议召开的效率；六、须按照本模板编写，不能随意删除其中的页面内容，不能出现重要信息的缺失；七、汇报PPT内容尽量采用精炼的图表形式，减少纯粹的文字性描述；此页不是投资分析会的内容，编制时请予以删除2项目投资分析会编制总体指引（二）：八、要求区域项目必须于前一周周四下午下班前按集团统一要求向相关中心提交会议资料，若未能按时提交，当期投资分析会将不予安排；九、要求增加页码编号，以便集团领导浏览。此页不是投资分析会的内容，编制时请予以删除项目情况介绍市场分析与定位（产品定位的前提条件）规划定位（核心内容）财务测算（盈利状况和成就共享）投资分析会汇报资料中的各板块内容之间具有很强的逻辑关系，不能随意打乱次序项目开发筹划逻辑关系 项目介绍第一部分 目 录 市场分析与定位第二部分 规划定位第三部分 财务测算及成就共享初步分配方案第四部分 项目开发第五部分 项目介绍第一部分 分 目 录一、项目介绍一、项目介绍-地理位置地理位置如东县地处江苏省东南部，隶属南通市，位于长江三角洲北翼。距离泰州市80公里（1.5小时车程），距离无锡、上海均170公里（2.5小时车程）。经济实力雄厚，连续六年跻身全国百强县。如东县在南通市东北部一、项目介绍城市地理位置2024/6/17 周一宏观经济指标如皋市城市人口145万市区人口26万GDP/增速630亿元/14%人均GDP/增速41179元/15.7%固定资产投资/增速211亿元/22.3%城市居民人均可支配收入/增速23028元/16%居民储蓄存款余额三产比例1.8:58.0:40.2城市居民人均居住面积40.2平方米支柱产业情况即船舶制造和配套、汽车及其配件、石油及精细化工等三大主导产业和建筑、纺织、服装、食品四大传统产业如皋市县域经济基本竞争力居南通市 第1位指引：重点介绍城市的宏观经济状况，特别是GDP、人均GDP、人均可支配收入、支柱产业等。具体简析方式和页数不限。一、项目介绍城市经济统计数据来源：XXXXXXX为确保统计数据的真实性，请注明统计数据来源，尽量采用统计年鉴或当地统计部门一手数据。地块江阴市政府11公里23分钟青阳镇12公里23分钟月城镇8公里15分钟城市发展方向城市发展方向p地块位于靖江新城市中心滨江新城市中心滨江新城新城;通江路西侧，阳光大道南侧;p紧邻新市政府紧邻新市政府、五星级酒店、外国语学校、省靖中、市人民医院;p周边在建体育中心，拟建商业广场；p距老城区中心约距老城区中心约10分钟车程分钟车程。指引：1.标示地块在城市中的位置、与市中心的距离关系（道路距离、驾车用时）、城市发展方向。2.是否存在城市空白带，如有，需要标记。一、项目介绍地块区位示例示例建议附上地块现状和周边建议附上地块现状和周边城市路况的拍摄城市路况的拍摄视频视频老城区中心本案本案龙游湖商务区海海阳阳南南路路万万寿寿南南路路城南大道城南大道204国国道道苏皖区项目市政府市政府老老334省道省道新新334省道省道环湖北路环湖北路重大交通节点距离/用时路径路况靖江市政府1.6公里/3分钟阳光大道双向6车道靖江市人民医院1.6公里/3分钟通江路-中洲路双向6车道靖江市汽车站4公里/7分钟阳光大道-兴业路双向4车道城南工业园区3.3公里/5分钟阳光大道-人民南路-东进路双向4车道靖江市中心6公里/10分钟阳光大道-人民路双向4车道指引：需详细介绍地块交通的通达性，标示地块与城市核心区域或主要地标的实际路线、距离和开车用时、路况、公共交通设施、轻轨或高速的出入口等情况，提炼所在地块的地段优劣势。可附上主要可附上主要道路图片道路图片一、项目介绍地块交通条件示例示例首期二期三期供地计划：首期：100亩，容积率1.5，地价60万/亩计划于2012年12月供地.二期：100亩，容积率2.0，地价80万/亩计划于2013年3月供地 三期：80亩，容积率2.0，地价100万/亩计划于2103年9月供地地块基本信息占地：总面积亩首期亩容积率：地价：万元/亩总价：楼面地价：付款时间:建筑密度：建筑限高：90/70:商业比例：公建配套：是否符合土规：是否符合林规是否符合城规：是否具备开工条件：注：以卫星图为底图，若不清晰则以地形图为底图。标注项目红线及分期供地红线，并进行描述。一、项目介绍地块概况示例示例一期二期三期旅游景点山林景观球场河流、湖泊、海洋注：选取最有代表的几幅照片，可分页展示。并说明距离。一、项目介绍地块周边景观示例示例一期二期三期XX Kv高压线待拆迁的村庄通讯基站煤气管线注：选取最有代表的几幅照片，可分页展示。并说明各附着物拆迁完成时间、费用。指引:需详细介绍地块内部及周边的地形地貌现状，存在拆迁的区域及拆迁量，由此带来的需要处理的问题。地块原貌：地块范围内为农田，比较平整；可在地块内实现土方平衡，拆迁范围集中在地块北段，拆迁量和拆迁难度不大。一、项目介绍地块原貌及地块内附着物示例示例指引:标示地块周边（东南西北）的状况（如道路、周边建筑、市场、周边地块性质等），主要的接驳道路，与城市交通的关系等。一、项目介绍地块四至图示例示例目目标标地地块块土地利用规划（图例说明）：首期地块中含XX%建设用地，XX%农用地（共XX亩），XX%未利用地（共XX亩）。农用地和未利用地可于XX之前调整为建设用地。注：注：截取地截取地块范围的土块范围的土规图、林斑规图、林斑图图首首期期林业规划：目标地块不涉及林地。目标地块涉及一般/特殊林地XX亩，可于XX之前调整。一、项目介绍土地利用总体规划、林业规划城市总体规划（或控规）：现状规划用途为XXX。可于XX之前调整为XX。注：注：若有水若有水利方面要求，利方面要求，需补充水利需补充水利规划。规划。目目标标地地块块首首期期一、项目介绍城市总体规划（控规）首期用地首期用地416.89亩亩报批：首期地块416.89亩，已批199.5亩，已报未批217.39亩。首期范围已征地XX亩。已完成补偿面积XX亩。已征已征XX亩亩批文文号：批准面积鲁政土字2012460号：42.322公顷一、项目介绍报批、征地、补偿情况后 期一 期市政配套情况水临水满足永久满足。电临电满足。永久满足。规划高平110KV变电站计划2016年初投产。排污满足。规划DN1200污水管计划2015年中接通。燃气满足。已敷设至红线边。供暖满足。已敷设至红线边。路市二自来水厂：约15公里，供水能力8万m3/天，富余3万m3/天东升热源厂：约5公里，富裕容量50万m2110KV迎宾变电站：距离、富余容量5万千瓦规划DN1200污水管燃气站一、项目介绍市政配套情况示例示例DN300供水管，实际流量4千m3/天DN600供水管，实际流量1.8万m3/天规划高平110KV变电站DN300供水管，实际流量4千m3/天备注：开发报建费用中，其他特殊收费是指如东莞的城建金，江西的商品房调节基金等特殊性收费较高的规费一、项目介绍政策要求开、竣工要求政府要求年月之前动工，年月之前竣工，周期为年开工报建手续办理未付清地价款前能否办理开工报建手续预售条件提前预售 提早预售政策要求的预售形象进度要求。预售监管政策现行政策要求。能否豁免，或放宽的程度。限购/限价抗震设防等级按揭贷款对接情况是否已经跟银行对接相关业务，预计放款周期。融资条件是否已对接融资问题融资方式及具体要求（利率、额度、期限）冬歇期月至月雨季月至月开发报建费用总费用：元/（总费用涵盖所有开发报建费用）；其中：城市基础设施配套费元/、人防易地建设费元/其他特殊收费元/（上述数据均以折算至可售建筑面积为准）土地税费标准土地使用税：、契税：%；特殊税费：如价格调节基金、建设履约保证金优惠政策描述规费、税费优惠情况重要情况补充 目标地块其他特点；土地获取方面有无合作、收购、外资的特殊要求；额外需承担的费用和公建配套；当前推进难点；一、项目介绍重要情况补充指引：该部分主要是由汇报团队进行补充说明，可根据实际情况取舍、补充，调整说明顺序。操作方式说明操作方式（勾地/合作开发/一二级联动）股权比例（我方X%，合作方Y%）是否同股同酬合作方是否承认成就共享合作要点及步骤1.2.3.4.一、项目介绍操作方式1、收地难度2、复杂地质3、复杂地形地貌4、高压线迁移5、环境（噪音）污染6、其他不利条件指引：客观、完整的列出地块存在的不利因素，并对不利因素进行分析、评估及提出解决措施与建议一、项目介绍地块不利因素分析1、2、3、4、5、6、指引：根据前面的项目介绍，对该项目情况进行一个精炼的总结一、项目介绍小结 分 目 录 市场分析与定位第二部分15二、市场分析与定位城市发展方向分析城市发展方向城市发展方向目标地块目标地块老城商业中心XX政府指引：重点判断城市发展方向，项目是否符合，以及城市发展方向对于项目的利弊因素，需要有分析结论。1、城市发展方向的走向；2、形成目前城市发展方向的原因；3、政府对于城市发展方向的实质性扶持措施；4、对于城市发展方向上重点行政、商业、配套设施项目的布局及计划（学区分布、机场、火车站等重要交通枢纽、政府办公地点分布等）；5、周边是否存在影响发展方向的城市（如一线城市、省会，重要的经济工业文化中心）城市发展方向对目标地块利弊的分析结论：省实验中学初中部地块厦漳跨海大桥（预计2013年上半年通车）厦漳海底隧道（预计2013年底开建）漳州开发区中心到达地块12公里，车程14分钟龙海市城区到达地块19公里，车程20分钟云盖山厦门市海沧区近三年商住地块成交均价726万元/亩厦门岛内(湖里区、思明区）近三年商住地块成交均价1417万元/亩疏港公路，双向四车道地块招商局漳州开发区近三年商住地块成交均价163万元/亩项目地块边仅在09年成交过一宗地，成交价36万/亩，至今三年多未出让商住用地。龙海市区近三年商住地块成交均价218万元/亩，龙海市角美镇近三年商住地块成交均价206万元/亩恒大XX项目，2012年1月。150亩，容积率1.5，100万元/亩。万科XX项目，2011年5月。00亩，容积率1.5，130万元/亩。图例：区域地价个案地价厦漳跨海大桥（预计2013年上半年通车）厦漳海底隧道（预计2013年底开建）规划的城轨龙海市城区漳州开发区中心到达地块16公里，车程17分钟到达地块12公里，车程14分钟注：此图标识区域地价及竞争对手的拿地个案，以不同颜色标示。二、市场分析与定位土地市场情况芝罘区芝罘区烟台市烟台市福山区福山区开发区开发区莱山区莱山区牟平区区域房价4500-5200元/平米（无海景）牟平区牟平区高新区区域房价6500-7500元/平米（无一线海景）芝罘区核心区区域房价8500-9000元/平米（无海景）福山区城区价格区间4500-6000元/平米开发区核心城区价格区间6000-7000元/平米（无海景）板块名称板块名称特点特点在售在售产品产品房价（元房价（元/）二、市场分析与定位住宅市场板块分析商品房存量面积 万，按照上一年商品房（或商品住宅）销售面积，需 年才能消化。目标市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（）成交均价（万/亩）楼面价（元/）201320122011合计/目标市场（主城区）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万）商品房竣工面积（万）商品房存量面积(万m2)商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积市区人口201220112010合计/备注：商品房存量面积是指市场上已取得预售证但未销售的货量 【加】在建但未获取预售证的货量二、市场分析与定位商品房供需情况分析包括但不仅限于：1.城市购买力水平与消费群体结构统计分析2.特殊消费习惯与消费心理分析3.主要商圈发展特征（麦当劳进驻，奢侈品店，娱乐业发达，汽车拥有量等）4.指引：重点分析当地消费者习惯、收入结构、购买力、风俗习惯等，需有分析结论。二、市场分析与定位消费群体特征分析市场分析最终结论以下仅供参考：1、该城市房地产市场前景的研判2、能否进入该城市房地产市场3、该房地产市场容量能否支撑本项目的开发量4、能否在该房地产市场做到快速倾销指引：综合前面的“当地房地产市场分析”、“当地消费者特征分析”、“土地市场分析”、“城市发展方向分析”分别作出的结论，对该项目所处的市场环境和市场可行性作出最终的分析结论。以此作为能否进入该城市房地产市场和接下来的市场和产品定位的依据。二、市场分析与定位市场分析结论竞争市场简析包括但不仅限于：1.从最高端到最低端项目的竞争市场开发商的全面调研分析；2.从项目定位、产品、价格、销售情况、后续推售计划等方面综合对比分析；例如：产品与规划特点从区域产品种类、各类产品的总量情况、所占比例、间隔、面积等、不同区域特点、当地对建筑规划的特殊要求、当地人对住宅的特殊需求等进行分析例如：价格分析（近几年价格发展走势图，不同类型的不同区域产品的价格变化情况及销售情况图）3.竞争优势对比分析；4.分析竞争对手的实际售价，包括赠送面积、优惠活动、增值业务等的影响，计算剔除这些优惠之后的实际价格。指引：本页是后面内容指引，重点对竞品进行分析，尤其是品牌开发商的竞品，内容表现形式和页数不限，需要对当地市场的竞争状况有结论性阐述二、市场分析与定位竞争市场分析老城区中心龙游湖商务区本案市政府沈海高速丁堰出口苏皖区如皋北项目君御豪庭君御豪庭|毛坯均价毛坯均价7000元元/恒盛皇家花园恒盛皇家花园|精装均价精装均价7200元元/御墅园御墅园|毛坯均价毛坯均价5000元元/中国长寿城中国长寿城|毛坯均价毛坯均价 别墅别墅8000元元/多层多层6500元元/御龙湾御龙湾|毛坯均价毛坯均价8200元元/金鼎名城金鼎名城|毛坯均价毛坯均价6800元元/需要调查真实成交价，剔除各种让利因素，而不是叫价二、市场分析与定位竞争市场分析示例示例竞争对手楼盘楼盘规模距离本案路程/车程楼盘主力产品产品价格/产品面积销售情况楼盘特点/配套泰和御水湾占地面积：35万建筑面积：70万总规划套数：3450套1.3公里3分钟车程高层联排联排12000元高层7500元/高层三房130-140四房145-165别墅300-500项目2008年首次开盘，该项目联排去化率约为94%，高层去化率约为83%，项目已经接近尾盘。配套4000平米会所，市内游泳池，配套集中供热系统，全保温系统，新风系统阳光国际花园占地面积：16万建筑面积：28万总规划套数：2024套1.2公里3分钟车程高层小高层联排高层7100元洋房8500元别墅12000元高层85-165洋房143-178别墅310-365项目一期已经销售完毕，2012年9月推出二期房源，累计推盘约550套，去化约310套，去化率约为56%。户型有部分赠送面积水岸华府占地面积：5.67万建筑面积：11万总规划套数：650套1公里2.5分钟车程高层联排高层7100元/别墅12000元/高层面积114-189别墅面积360-570该项目现房销售，由于高层产品价差较大，故低层房源去化较好，项目整体去化率约为60%外国语学校，省靖中，金悦国际酒店，现房销售中天城市景园占地面积：14万建筑面积：21万总规划套数：1800套1.2公里3分钟车程高层高层7000元/别墅11500元/高层90-200别墅250-400两房基本售罄，剩余部分三房、四房，少量联排别墅，整体去化率约为90%中式园林，封闭式前庭后院，外国语学区，人民南路商圈需要调查真实成交价，剔除各种让利因素，而不是叫价指引：分析主要竞品的各项特征，优劣势，为本项目产品寻找市场突破点，为接下来的市场和产品定位提供支撑，本部分需要有分析结论。二、市场分析与定位竞争市场分析示例示例竞品的选择要有代表性，建议更多倾向于选取品牌开放商或当地知名房地产商的竞品绿地之窗规模占地430亩，容积率4.5发展商绿地集团距离市区路程及车程距市区；位于市区距我司；22公里，35分钟车程位置荆州市火车站附近楼盘主力产品高层近期产品价格毛坯高层5400元/去化情况2013年11月开盘，推出6栋高层共640套，去化98%，只剩3套顶层复式楼盘特点/配套集高档办公、品牌集中式商业、精品商业街、酒店及高品质生态居住社区为一体的大型城市综合体绿地之窗本案二、市场分析与定位竞品分析（三个）指引：1.针对三个有代表性的竞品进行深入分析，分析竞品和我项目的长短版，如畅销户型，滞销户型等；2.照片需要展示鸟瞰图，样板房。项目定位分析1.地块地块SWOT分析分析（扼要剖析地块的核心价值、机会点、需要扼要剖析地块的核心价值、机会点、需要注意的威胁点及开发风险）注意的威胁点及开发风险）2.项目整体定位项目整体定位：刚需：刚需/改善改善/度假度假/城市综合体城市综合体/旅游地产旅游地产3.项目运营定位：短平快项目运营定位：短平快/低开高走低开高走/二、市场分析与定位市场定位分析第一目标市场金安区、裕安区164万人（主城区人口40万）地块第二目标市场霍邱县人口165万第二目标市场霍山县人口36.5万第一目标市场：XX城区客户；第二目标市场：XX下属县镇。洋房客户：以首次置业的刚需客户为主，主要为城区及下属县镇客户，年龄大都在30岁以下；其次的是30-40岁之间。别墅客户：以改善性自住客户为主，客户来源主要为城区及下属县镇高收入群体，年龄大都在40岁以上；其次的是30-40岁之间。二、市场分析与定位客户定位洋房客户定位二、市场分析与定位客户定位核心客户重点客户偶得客户价值点：认可城南地区发展潜力，有一定的高端居住理念，在资金实力和生活品质间寻求最佳平衡点；追求较高品质生活，有一定经济基础；看好城南的经济发展机会，有一定经济实力和视野；置业目的：刚需、改善、投资等；刚需、改善、投资等；刚需、改善、投资等；客户群体：公务员，城南、乡镇地缘性人群城中、企事业单位中层；城中及其他区域投资客对应产品：两房/三房（J330/J337），面积：XXXX，精装/毛坯，总价约XX；两房/三房（J330/J337），面积：XXXX，精装/毛坯，总价约XX；两房/三房（J330/J337），面积：XXXX，精装/毛坯，总价约XX；指引：须明确具体的目标客户群体，包括但不仅限于以下：1、消费习惯分类：奢享型/改善型/刚需型/2、年龄、职业分析：3、客户群构成比例分析：4、购买产品目的分析：刚需/改善/投资/5、目标客户群的喜好分析别墅客户定位二、市场分析与定位客户定位核心客户重点客户价值点：对龙游湖区域认知度较高，看好区域整体环境，且认为此地尙处价值洼地；看好未来的规划和居住环境。置业目的：刚需、改善、投资等；刚需、改善、投资等；客户群体：政府公务员、周边乡镇私企业主，重点为如城镇、桃源镇、东城镇；城南、城中金领、私企业主、医疗、教育、交通、经融等中层领导对应产品：双拼(G290)，面积：XXXX，豪装/精装/毛坯，总价约XX；双拼(G217)，面积：XXXX，豪装/精装/毛坯，总价约XX；根据前面的市场定位、客户根据前面的市场定位、客户定位所定位所得出的一系列结论得出的一系列结论1、2、3、是否存在地下车位，如有，需对销售是否存在地下车位，如有，需对销售策略策略进行阐述进行阐述.二、市场分析与定位定位结论1 分 目 录 规划定位第三部分展示区选用英伦/U型商业街（参考XX项目），占地XXX亩；建议开发产品以高层洋房为主，商业为辅，树立高端形象，高层洋房通过精装修及豪华样板体验区抢占市场；结合靖江户型成交的特点，以及我方对项目定位的理解，建议以三房为主力，辅以四房做产品线补充；户型设计：选择一种户型，选择一个生活空间。1.由于地处长江下游，季风湿润气候，所以建议南向阳面房间或客厅尽可能多；以及南北双阳台设计2.面积控制合理，户型方正，对于三房以上户型一定呈现南北通透特点；3.动静分开：确保休息的能安心休息，要娱乐的可以放心活动；4.公私分开：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护；5.房型整体的“通”、“透”，进深和开间合理；房型的有一定附加值，例如飘窗、大阳台、入户花园等；6.适销对路产品占比XX%；7.地下车库面积XX万m；房型面积段套数比例三房90-14488%四房144以上12%产品定位指引：根据客户定位明确客户的需求特征，有针对性地选择产品户型（如双拼小高层/双拼高层/）。包含但不限于以下内容：1、根据项目区域热销产品特点与我司通用户型产品特点分析和建议；2、户型结构、面积段、朝向特点等基本情况的优劣势分析；3、所在地区优势户型分析；4、项目的户型等各个方面的建议。三、规划定位产品定位示例示例用货值计算32一、地块周边配套缺陷分析（包括周边配套与地块距离、可利用情况）。二、项目配套需求分析（包括项目销售所需要的配套支持分析，避免配套不足对销售的影响，但需要结合项目总占地及开发体量、开发步骤等进行投入分析）。三、项目具体配套要求（大型超市、酒店、便利店、公交站点、大型商业、其他配套，需核算面积和成本）。四、特殊配套需求需单独做前期投入、运营成本与利润分析方案详细汇报。五、成本分摊（项目配套分摊到每种建筑产品中的单位面积成本）六、为了支持开盘、交楼顺利进行，需明确配套建设完成并投入使用的时间节点。三、规划定位项目配套需求须重点说明31三、规划定位户型配比产品类型户型是否标准户型外立面单户建筑面积套数套数比例货值货值占比总建筑面积超豪G213是干挂石材81842%3,92610.38%3,272双拼G146是西班牙227/22810049%15,92542.08%22,750G165是西班牙25710049%17,99047.54%25,700别墅合计204100%37,841-51,722多层J276是现代270/109726%3,5445.25%6,444小高层J476是83/108/123 19817%11,39816.88%20,72418层J473是85/110/130 32429%19,30528.60%35,10030层J472否95/113/128 54048%33,26449.27%60,480洋房合计1134100%67,511-122,748总计1338174,470 说明：标绿色户型，为适销对路产品。98%2%别墅面积分布220-260m818m3%31%66%洋房面积分布70m8395m108130m81%19%适销对路产品面积分布适销对路产品其他产品若有多个户型配比方案，需进行经济效益对比示例示例11层8层叠加6层18层叠加9层销售中心33示例示例三、规划定位规划方案重要提示：规划设计方案汇报时，建议规划设计师必须参会，以便对会议上关于规划的修改意见作出确定性的回复。高层（18层）小高层（11层）小高层（8层）叠加（9层）叠加（6层）叠加（6层）小高层（11层）叠加（9层）小高层（8层）高层（18层）示范区（X月X日稿）34超豪区双拼双拼超豪区示例三、规划定位规划方案特别提示：对于坡地建筑，除了提供平面规划图外，还需提供一下规划资料：（1）地形图；（2）地形变化较大方向的剖面图；（3）做好地模。展示区规划选址、风格、占地面积、建筑面积定位等设计建议示范区的位置图示范区的规划：户型、面积、间隔、外立面等示范区的周边环境（图片示意）示范区参观动线（从主入口到销售展示区的动线）示范区的预留用地（如果有此区域）各示范单位的装修风格以及园艺建议（备注：以下几页为表达方式示意，内容不具参照性）38指引：展示区规划包含但不限于以下内容三、规划定位展示区规划方案601208版洋房装修1209版别墅装修豪装别墅板房区绿化围闭参观动线会所入口 往 项 目 路 线商业街停车位洋房板房设置：J472T 1208版装修 119J475T 1208版装修 80G213G217G165G171TJ472TJ475TG218别墅板房设置：G213 豪装板房 818G217 豪装板房 256 G218 豪装板房 272 G171T 1209版装修 240 G165 1209版装修 257 示例特别提示：销售动线规划示意路线必须延伸到市政主干道。即从接驳地块的市政主干道开始就做好销售动线的规划（市政主干道销售示范区主入口示范区内部的销售动线，让客户从市政主干道即可感受“回家路线”）。三、规划定位展示区规划方案展示区规划：（展示区功能布局及对应的参观动线）“10+3”“10+3”场景的应用场景的应用三、规划定位展示区规划方案40123456789关键场景选择46523关键场景的选用-从客户的角度出发，进行场地策划和体验策划，提高客户对生活情境的体验感。展示区范围展示区范围展示区围板展示区围板展示流线展示流线已使用已使用未使用未使用481、综合楼版本：通用XX版（如采用非通用版，需作理由说明）2、特色功能区：恒温泳池、健身室、羽毛球场、保龄球场等。3、装修风格：建议按xx风格（注明清楚销售中心建议的装修风格，或参考哪个项目销售中心的风格）。4、报建性质：除羽毛球场、室内恒温游泳馆外，其他功能设施均可以商业性质报建进行销售。（参考撰写样板，原则上综合楼需以作为可售商业性质进行拆分报建）三、规划定位综合楼（销售中心）设置指引：展示区规划包含但不限于以下内容49三、规划定位综合楼（销售中心）设置50三、规划定位综合楼（销售中心）设置一、竞品园林值得借鉴的地方（建议图文并茂，页数不限）二、园林绿化成本建议园建成本控制在（）元/平米；绿化成本控制在（）元/平米。三、园林施工场地要求划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步进行施工。36三、规划定位园林景观建议可增加竞品具有竞争力的园建照片。1、货量区具体的精装修交付标准（具体装修标准）、装修比例建议2、软装标准（12风格选择）3、如有特殊建议（选用材料，装修标准），请说明44三、规划定位装修标准原 则 上 货 量 区 装 修 选 用1311版本靖江项目在靖江当地极有可能成为靖江第一盘，故建议提升项目高度，推广方面加大投放力度，让碧桂园广告陪伴在靖江人民周围，前期在靖江市设立城市展厅，并启动看房专车（滨江新区交通暂未通达），中期在会所内开展体验式营销积累客户，后期利用现场完美开放引爆市场。次批2013年11月推出首批2013年9月推出次批2013年11月推出首批2013年9月推出示例示例三、规划定位供货与销售计划47建筑性质计划售价20132014洋房（精装修）5,5005,775多层（精装修）7,0007350双拼（毛坯）9,5009,97512,00012,600超豪（毛坯）14,00014,700商铺（毛坯）-10,000本价格计划是基于市场比较法、成本核算法的综合，考虑因素：周边项目价格、土地成本、建安费、各项税费、财务成本、利润率等住宅部分分两批推出u黄色区域计划2013年9月20日推出，总货值约为11.1 亿元。u红色区域计划2013年11月16日推出，总货值约为12亿元。指引：明确该项目所有货量的供应节奏、具体时间、供货量（货值）遵循789，即总货量的8成以上、开盘一周内销售出货量的7成、开盘一个月内销售出货量的9成 分 目 录 财务测算及成就共享初步分配方案第四部分获取方式（及说明）：跟进团队：开发团队：主要财务指标：本期地价：亿本期面积：亩每亩地价万/亩容积率：楼面地价：元/方规划总货量：亿方首年总货量及占比：亿方%预计首年销售额及去化率：亿%规划容积率：折合楼面价元/方成就共享：万土地获利倍数：净利润额：亿净利率:%后续可获 取面积:亩产品情况：单位：元/方产品类型货量及占比单方售价单方土地成本单方建造成本单方销管费单方税费单方利润 亩产利润精装洋房方；%双拼（毛坯）超豪（挂石）车位（有产权）其他产品总体情况四、项目财务测算主要财务指标四、项目财务测算目标成本单位：亿元元/项目 目标成本总额 成本单方目标 产品类型产品产品产品产品产品产品产品装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准占地面积（亩）建筑面积（）容积率开发成本00000000一、土地成本二、土建机电三、外挂石材四、装修成本五、其他特殊说明备注：1、地下室（不含别墅自带地下室）及大配公配作为单独产品列示。2、如有特殊情况影响突出请以备注形式说明指引：以财务提供的目标成本标准表格数据形式为准黄色标示部分需要链接成本明细表销售净利率XX%净利润XX亿内部收益率（IRR）XX%税负率XX%销管费用率XX%土地获利倍数XX项目目标成本XX亿四、项目财务测算项目财务成功标尺单方平均值总计XX期板房区超豪板房区联体 板房区双拼 货量区双拼货量区双拼货量区联体货量区联体货量区小高层货量区小高层商铺装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修毛坯精装修毛坯精简装修毛坯容积率全年销售金额全年可销售面积全年预计销售面积全年预计面积去化率售价开发成本营业税金及附加销管费用所得税总成本费用合计（=+）净利润（=-）销售净利率（=/*100%）亩产净利(万/亩)土地获利倍数四、项目财务测算项目首期预计签约产品净利率简析四、项目财务测算项目资金计划项目合计(亿元）资金平衡时间（XXXX年XX月）12个月（周期年）24个月36个月48个月资金流量销售回笼融资收支开发付款现金流量表一、融资情况二、贷款计划：计划向银行申请贷款，申请总额XX亿元。目前已向XX支行提供申报材料三、监控资金情况（至20XX年X月X日）四、关于按揭贷款的对接情况（合作银行、预计回笼周期）：五、项目首次开盘预计在X月X日，目前无监控资金四、项目财务测算项目融资及监控资金情况根据销售预测和项目开发一级计划，我们测算201X年X月至201X年X月现金流情况是：现金流入：融资流入，XX亿楼款回笼流入，XX亿 现金流出：土地成本，XX亿开发成本，XX亿 需集团投入自有资金:XX亿；按年折算后的集团净投入：XX亿四、项目财务测算预售前资金安排财务建议1、税务方面2、融资方面3、其他方面四、项目财务测算财务建议四、成就共享初步分配方案成就共享奖金测算成就共享奖励金额（亿元）净利润（亿元）开发周期（年）土地款总额亿元土地款支付节奏XXXX年X月X日支付X%，亿元XXXX年X月X日支付X%，亿元土地摘牌过户时间项目总货量亿元万首年预售总货量亿元，%，万首年认购金额亿元，%，万首次开工时间首次预售时间首次竣工交楼时间12个月投入自有资金亿元回笼集团资金亿元首次竣工交楼金额亿元成就共享实现日期成就共享计提比例首期成就共享奖励金额亿元每期实现激励金额（亿元）:XXXX年6月30日XXXX年6月30日XXXX年6月30日XXXX年12月31日XXXX年12月31日XXXX年12月31日四、成就共享初步分配方案根据成就共享测算结果，分配方案如下表：参与分配的岗位/团队分配权重（%）分配金额（万元）备注区域总裁项目总经理项目团队区域团队参与团队合计备注：各项目具体分配方案需呈报集团领导审批。备注：各项目具体分配方案需呈报集团领导审批。分 目 录 项目开发第五部分五、项目开发实现“提前售”的相关安排指引：（1）实现提前售的主要策略（2）实现提前售的相关计划安排（3）需要集团提供的资源支持五、项目开发关键工期承诺工期/时点类型时间要素开放工期3个月（注：只能在3、4、5、6个月中选择）开盘工期3.5个月重要时间节点预计土地获取时间2014年4月1日展示区开工时间2014年4月1日展示区开放时间2014年7月1日开盘时间2014年7月15日五、项目开发展示区关键节点计划关键节点计划完成时间 最迟完成时间标准规划设计方案确定摘牌前25天土地获取基础施工单位确定2013年5月25日摘牌前5天总包单位确定2013年5月25日摘牌当天展示区开工 摘牌次日启动会摘牌后7天项目经营目标管理责任书签定摘牌后14天综合楼及商业设施结构封顶2013年7月30日展示区绿化施工进场2013年8月6日展示区装修工程完成2013年9月30日展示区市政工程完成2013年9月10日展示区园艺工程完成2013年10月6日展示区绿化工程完成2013年10月25日展示区开放2013年11月5日 备注：2015年春节假期为2月19日-2月25日特别提示：展示区里程碑节点的时间设置必须满足主席要求的“有工作面就要上人、24小时施工作业，绿化进场与主体施工同步，各专业工程一旦有工作面即提前进场、穿插作业”的重要指示五、项目开发开发报建专项计划69序号工作项/准备文件开发部设计院工程部综合部 财务部 计划完成时限实际完成情况（完成Y，未完成N）上级主管部门备注0土地摘牌前准备工作2013.9.20-1发改、规划、国土、人防、供电、供水等初步沟通、资料获取主办2013.6.202013.6.20已完成投资服务中心0-2协调施工场地清理（土地平整、玉米地推平，建设局苗木移植）主办协助2013.6.302013.6.28已完成0-3确定环评单位，环评进场主办2013.7.107.9日已完成0-4临水开口、临电接入主办协助2013.7.207.15日已完成自来水公司、供电局以中庙公司名义签订，项目注册后办理过户手续0-5办理施工道口开口主办协助2013.7.317.20日已完成城管执法大队0-6确保土地进入挂牌公示阶段周总2013.7.317.27日进入公示0-7对接设计院出具规划设计报建方案图纸、文本等主办提供2013.7.317.22日第二版已完成0-8确保报建方案材料全部到位主办提供2013.8.250-9获取周边市政管网图纸（开发区建设局、市政处等）协办主办2013.7.157.10日已完成建设局0-11 岩土勘探报告预审批主办2013.7.20已完成建设局特别提示：项目可根据实际情况，参考南通项目开发报建专项计划进行增减。五、项目开发设计专项计划70序号业务事项执行计划日期责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21提交规划设计条件2013/1/102013/1/20区域（设计）/区域（投资）项目部2户型配比的确定2013/1/212013/1/28区域（营销）项目部3提交初勘报告2013/1/132013/1/28项目部4形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案2013/2/232013/3/4研发设计中心项目部5规划设计方案确定（含示范区范围确定）2013/3/42013/3/7研发设计中心项目部6确定各市政专项方案2013/3/72013/3/13研发设计中心项目部7总图报规确认2013/4/22013/4/8项目部8土方平衡图2013/3/82013/3/13研发设计中心项目部9提交详勘报告（示范区）2013/3/72013/3/16项目部10主干道施工图及预埋管线图（电子版）2013/3/172013/3/23研发设计中心项目部11桩基础施工图（示范区）2013/3/172013/3/28研发设计中心项目部12正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）（示范区）（可选项）2013/3/172013/4/5研发设计中心项目部13正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）（示范区）2013/3/102013/4/3研发设计中心项目部14规划施工图（示范区）2013/4/42013/4/8研发设计中心项目部15市政综合管网施工图（示范区）2013/4/102013/4/16研发设计中心项目部16园林景观方案细化及园建施工图（示范区）2013/4/132013/5/9顺茵项目部特别提示：项目可参考新进度计划管控体系主项计划模板，根据实际情况进行增减。五、