买房人签订购房合同八个注意事项.doc

买房人签订购房协议八个注意事项
1、买卖身份莫简朴 
    即买房人的拟定、卖房人的审查。拟定好以谁的名义买房，他也许涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意容易不要以别人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应规定其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。
 2、售楼广告多睁眼 
    很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是运用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。事实上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。 
    为了避免不必要的麻烦，购房人最佳在签订协议时，规定开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或规定作为协议附件，使其成为协议内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。
        3、五证审查须从严 
    目前在商品房的销售过程中，开发商一般不积极出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的因素很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是故意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是运用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。 
    对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，结识到记载内容也许存在的利害关系，较为困难。最佳将其作为协议附件，并规定开发商在协议中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。 
    五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。 
    正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。 
    规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划规定的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。 
    根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界线是否与建设用地规划许可证相一致。 
    建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应规定出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。 
    房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否涉及了所购房屋。 
    2023年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售协议，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。 
        4、样板房中少联翩 
    在商品房预售过程中，有的开发商设立了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应当注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。 
    虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设立样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在协议中拟定。考虑到样板房也许拆除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录像等证据形式固定。 
    此外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖协议纠纷案。原告胡女士规定被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并补偿原告12485元的经济损失。2023年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。2023年8月20日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准，原告随后起诉。 
        5、认购书前要盘算 
    在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖协议前，规定购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要容易签订认购书。假如有的购房者的确看上了某个项目的房子，紧张错过，必须签订认购书，则应注意以下问题： 
    一方面，根据2023年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容（涉及当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖协议。 
   另一方面，无论认购书具不具有成为购房协议的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、自身内容等来拟定。 
    再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，两者法律后果是不同。 
        6、协议条款多把关 
    在签订商品房买卖协议时，由于买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握协议，以致最后在协议履行中处在被动地位。 
    购房者在签订《商品房买卖协议》前，应对协议条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行征询。 
    就协议重要条款说明如下： 
   （1）关于房屋面积方面的条款。 
    商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部提成。应在协议中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的解决方式。 
    目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，协议中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超过此范围怎么办，退房或不退房；退房涉及哪些费用，不退房如何承担违约责任等。 
    另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与协议约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%解决。 
   （2）关于价格、收费、付款额同的条款。 
    价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应涉及其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、具体规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的环节、时间、数额等。 
    可注明买方在协议生效的几天之内向金融机构申请贷款，假如不能通过的话，买方可以取消协议，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最佳争取加入此条款，达成留给自己一个冷静期的效果。 
   （3）关于房屋质量的条款。 
    购房者在签协议时一定要具体地把质量规定写进协议。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量规定都应涉及到。协议中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 
    双方协议中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具事实上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，由于当初在签协议时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《协议法》有关规定以不利于协议提供方即开发商的解释为准。 
    有些购房人认为，商品房竣工后已通过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。并且尚有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在协议中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 
    商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，并且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量规定也也许有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房协议中约定房屋的质量问题。 
    墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。 
   （4）关于售后物业管理的条款。 
    这是购房人在签协议时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。 
自2023年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发公司选聘了物业管理公司的，买受人应当在订立商品房买卖协议时与房地产开发公司选聘的物业管理公司订立有关物业管理的协议。” 
    但是，在实际签约时，很多房地产公司不批准在订立商品房买卖协议时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应当据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。 
   （5）关于履行协议的期限和方法的条款。 
    应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 
   （6）关于产权登记的条款。 
    由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 
    按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在协议中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。假如此期限时间过长，如：365天以上，表白此项目的土地或房屋很也许被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。 
   （7）关于税费承担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入协议。 
   （8）关于违约责任的条款。 
    涉及出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款 应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售协议有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖协议中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应当预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免去自己理应承担的违约责任。因此签订协议时，应特别注意“不可抗力”在协议中是如何界定的。 
    现在开发商在购房协议中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担所有房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相称，违约金的处罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。 
   （9）关于不可抗拒力。 
    签订协议时，注意“不可抗力”在协议中是如何界定的。 
   “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不涉及政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。 
    出卖人有时提出以下免责条款，买受人最佳不要批准：非出卖人因素，有关部门延迟发出有关批准文献的；施工中碰到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。   
        7、补充协议别嫌烦 
   《商品房买卖协议》补充协议内容一般涉及付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊因素的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对漏掉的事项要加以补充。 
    买受人在签订协议时一定要将自己与开发商所约定的事项在协议中加以体现，只有这样才干在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽也许规定开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是此后解决争议的重要依据。 
    房屋平面图作为协议的附件一，是当事人意思一致的表达，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订协议时并没有仔细审查自己协议的附件，所以并没故意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是协议附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖协议时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。 
    避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在协议中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。 
    约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。 
    从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处在卖方市场，卖方就会运用市场的优势，在履行协议的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不愿让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达成权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处在弱势及不利的情况下，怎么能尽最大也许为自己争得一些应属于自己的但事实上却被侵犯或被忽视的权利呢？ 
    买方聘请律师帮助签订购房协议的，在就协议条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表达出对律师的高度信任，这样才有助于争取到最大的协议合法权益，最大限度减少协议内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表达不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要容易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。 
    总之，购房人在签订商品房买卖协议时，不要着急，尽也许多征询一些专业人士，这样才干签订一份权利、义务对等的商品房买卖协议。 
         8、签字盖章祝圆满 
    北京已出现了同一房屋买卖协议竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改协议是出现三个版本的协议因素。 
    坚持卖方先盖章，买方后签字，不在协议上留空白。建议在协议上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。 
    签订商品房买卖协议应当是双方对协议的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后协议才干生效。但事实上一些开发商规定买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在协议上盖章，所以必须将谈好的协议送到开发商那里去盖章；尚有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的因素，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的协议后，才集中起来去盖章。 
    卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在故意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商运用这个时间差，将一式四份的协议修改，在空白处增长对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处在一个不利的地位。 
    为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将协议的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在协议的空白处表述出来，以防被改动。 
    最佳坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对协议严厉性的尊重。