租赁合同存在的法律风险与防控.doc
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1、租赁协议存在的法律风险与防控 如今社会,租赁商业活动日趋活跃和频繁,但其中的法律风险问题的确很多都不能考虑全面,因此我今天重要就租赁协议的法律风险问题,与大家作一交流。 一、租赁协议及其法律风险概述 协议是人们平常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的协议。租赁协议是最常见的协议种类之一。虽然国家对规范协议行为,已有了民法通则、协议法以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定,许多政府机关为规范和指导协议行为,还订立了许多协议范本,供大家选用、参考,但由于人们平常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会
2、生活的超前发展,因此我们仍然需要协议来对我们的平常生活和商业活动进行规制,并充足运用协议可以约定范围的广泛性,填补法律法规和范本协议的局限性,规范更多的协议内容,充足行使自己的协议权利。 当事人在订立协议的过程中,需要通过双方充足的协商,将自己的需求和真实的意思充足在协议中表述出来;订立了协议之后,双方也应当根据法律的规定与协议的约定,全面地行使自己的协议权利、履行自己的协议义务,以达成双方订立、履行协议的目的,获取各自的利益。 当然,在签订、履行协议的过程中,特别是一些大型、重要、权利义务复杂的协议的签订、履行过程中,经常会出现一些争议,比如:双方对协议条款的效力、解释或履行过程见解不一,导
3、致协议无法正常履行;或者一方或者双方出现了违反法律规定或者协议约定的情况导致另一方的损失,需要双方协商解决,甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。这些情形,我们统称为协议的法律风险。协议的法律风险种类很多,我们今天讲课重要将其归类为以下五个方面的内容:租赁协议效力方面的法律风险、租赁协议内容和条款方面的法律风险、租赁协议解除的法律风险、租赁协议违约损害补偿方面的法律风险、租赁协议诉讼法律风险。 二、租赁协议效力方面的法律风险 一般来说,协议在双方当事人签字或盖章后,即具有法律效力,双方当事人具有协议约定的权利义务;双方当事人也希望协议签订之后,可以顺利地发生效力,并顺利完毕履行。但
4、这并非必然的情况。有些时候,协议在双方当事人签字或盖章后,由于这样那样的因素,暂时还不能发生法律效力,要等到一定的条件满足以后才干发生法律效力。有些协议则主线没办法发生法律效力,并且是无论通过多少时间,均不能发生,就如同协议没有签订同样的效果,当事人于是不具有相应的协议权利和义务。有些时候,协议虽然已经发生法律效力了,但是由于种种因素协议解除或者撤消了,此后协议对双方不再具有法律效力了。因此我们把协议效力方面的法律风险放在第一位来阐述。 1、与协议效力有关的几个概念。 (1)协议成立:协议经双方(或者多方,下同)签字或盖章后即可以成立。协议成立一般均代表协议生效,或者说协议发生法律效力,但个别
5、情况下协议不一定生效。成立是一个时间点。 (2)协议生效:协议符合法律规定的生效条件,产生法律效力,可获法律保护。生效也是一个时间点。 (3)协议有效:协议生效后,在履行过程中具有法律效力,可获法律保护。与生效不同,有效是一段期间。 (4)协议无效:协议从签订开始,或者从某一时间点开始,没有法律效力,不受法律保护。 (5)协议效力待定:协议成立后并不立即生效,在合理期间内满足生效条件后产生法律效力,否则属于无效协议。 (6)协议解除或撤消:协议具有法律效力,从解除或撤消之日起不再具有法律效力。 对于协议当事人来说,协议成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目的。协议无效是协议当事人尽量需要避
6、免的情况。协议解除或者撤消,则要视具体情况而定,有些时候,协议解除或者撤消对当事人不利;但有些时候,协议解除或者撤消是对当事人有利的,这时就要协议当事人充足运用法律规定和协议约定的权利,行使解除权或者撤消权;作为另一方当事人来讲,则应当充足考虑到协议解除或者撤消给自己带来的风险,并事先加以防范。 2、协议效力方面的法律风险防范。 (1)协议成立方面。 协议成立方面的法律风险我们提四点。第一,主体合格。假如协议签订主体是公司,应当提供公司通过最新年检确认的工商营业执照,或者在工商注册登记的机读基本资料。假如签订主体是事业单位、社会团队、民办非公司单位的,应当提供事业单位的事业单位法人登记证书、社
7、会团队法人登记证、民办非公司单位证书。假如签订主体是个人的,应当提供身份证,证实年满18周岁。第二,双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁协议时,双方在协议上的盖章原则上应当是公司的公章,或者是公司的协议专用章,这都是可以的。但有些公司在协议上加盖公司的财务专用章,这就有问题了,严格来说在协议上加盖财务专用章,是不能代表公司意志的,因此这种情况要避免。假如协议的签订主体是个人的,则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过,难以事后辨别真伪,因此最佳是请当事人来当面签字或者盖章,并在签订协议时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥
8、。当然身份证也有也许是假的。第三,要通过合法授权。假如单位不是法定代表人签订协议的,必须提供由单位加盖公章的授权委托书,并在其中载明具有签订协议的明确授权。在实践情况中,也许签署协议的人除了法定代表人之外,还也许是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等,这些人的身份必须予以明确,并在签约时提供授权委托书。第四,假如要签订的协议金额巨大,或者签订的是重大的协议,那除了上面这些要注意的情况外,还必须收集对方当事人的公司章程、公司通过工商登记备案的公章样本、对方签署协议人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文献,或者规定提供担保,以减少签订协议也许带来的法律风险。 (2)协议生效
9、方面。 生效方面我们提四点。第一,口头协议是否有效力的问题。从协议法规定看,协议法是认可口头协议的效力的。双方即使没有书面的协议,但只要双方在实际履行协议,一方将房屋出租,另一方实际入住、使用该房屋,并准时交纳租金的,协议也是有效的。协议法第214条规定,租赁期限半年以上的,应当采用书面形式。从由于口头协议在很多具体问题方面不容易讲清楚,一方假如不予认可的,另一方很难主张权利,因此租赁协议应当尽量签署书面,避免口头协议。第二,实际履行的协议的效力问题。这种情况重要体现在双方达成租赁房屋的一致意见,或者在租赁协议到期之后,双方没有续签协议,但仍然继续履行协议,出租人没有收回房屋,承租人也按期缴纳
10、租金,双方维持现状的行为的效力问题。根据协议法第232条,这些情况属于不定期租赁,双方可以继续履行,协议继续有效,但双方均可以随时解除协议。承租人只要告知出租人解除即可;出租人要解除的,应当提前合理时间告知承租人,以便承租人及时寻找新的租赁场合。第三,电子协议的效力问题。协议的形式除了书面和口头之外,还可以通过电子邮件等方式签订。这种情况现在也很多见,双方没有签署协议,但都可以提供电子邮件、手机短信等方式证明双方之间存在协议。协议法认可这种形式的效力,但是由于举证较为困难,电子邮件也有一定的形式规定才可以作为证据,因此建议双方在通过电子邮件形式达成协议一致意思后再补充签署书面协议为好。第四,生
11、效可以附条件。上面我们讲了,绝大部分协议都是双方签字盖章、协议成立之后就生效,但少部分协议中对协议的生效时间是附有条件的。比如,有些协议约定,承租人预付的三个月租金到账之后,协议才生效;尚有些协议约定,协议在双方办理了租赁协议登记备案手续之后才生效;甚至尚有协议约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。我们认为这些条件的约定并不是不可以,但是这些约定都迟延了协议顺利生效的时间,并产生了诸多不拟定因素,而假如协议不能如期生效,浪费签约的人力物力时间不说,还给协议当事人带来了履约的风险,特别是开始准备履行协议或者已经履行了协议义务的一方当事人来说更加不利。因此特别约定生效条件要谨慎,法律法规有直接规
12、定的除外。 (3)协议无效方面。我们提四点。第一,协议法第52条规定了协议无效的具体情况:一方以欺诈、胁迫的手段订立协议,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。这些内容比较复杂,大家在这里只要了解一下内容就可以。第二,最高人民法院最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(租赁司法解释)的规定。如该解释第二条和第三条规定,因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,出租人与承租人订立的租赁
13、协议无效。第三,最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁协议如何认定其效力的函复的规定。这个规定讲,对于房屋租赁协议未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁协议无效的问题,应根据不同情况分别对待:如根据中华人民共和国消防法规定,必须通过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁协议无效。这重要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场合的租赁房屋,假如未办理过消防验收或者验收不合格的,有发生重大消防安全责任事故的隐患,不利于维护社会公共利益,故此类租赁协议无效。如不属于必须通过公安消防机构验收的,则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定协议无效。这个问题在
14、签署租赁协议的时候,应当引起足够的重视。第四,假如房屋租赁协议最终被法院确认无效的,则当事人请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持。按照法律规定,原本协议无效之后,双方当事人取得财产应当返还给对方。但租赁协议比较特殊,承租人缴纳了租金后,实际使用了房屋,这部分利益无法返还给对方。因此采用“无效当有效解决”的原则,是法院从公平的角度出发,考虑到承租人实际使用了房屋,不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。 (4)协议效力待定方面。这重要是集中在协议法第四十七、四十八、五十一条。重要规定是:未满18周岁的人签订的协议,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人
15、名义签订的协议,无处分权的人处分别人财产签订的协议,假如事后合理时间内获得监护人批准、被代理人授予代理权、财产所有权人处分财产授权的,协议有效。否则,协议无效。具体情况这里不多讲了。 协议的解除和撤消方面的法律风险我们在后面会提到。 案例:原告王诉被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司房屋租赁协议纠纷案 2023年7月20日,原告王和被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司签订房屋租赁协议,约定:被告苏有朋将其所有的一套朝外SOHO商展出租给其用于经营美发店。协议签订后,原告支付了被告苏有朋三个月房屋押金和三个月的房租。后原告到工商部门进行个体工商户注册登记,却被告知“不得使用台胞购买的房屋作为经营
16、场合从事经营活动”。原告认为,被告苏有朋和时代之家公司在签订协议时均未向其作出提醒,导致其无法在系争的租赁房屋中进行个体工商户注册登记并进行营业,故诉至法院,规定法院判令解除租赁协议,苏有朋返还房屋租金、押金并补偿装修费、水电费等经济损失共计44万余元,时代之家承担连带补偿责任。被告苏有朋答辩称他没有任何过错,不应当承担责任。同时,苏有朋还提出反诉,规定原告王补偿不给付租金的违约金58万元。 北京法院经审理后认为,根据建设部、商务部等部门于2023年颁布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见第十条规定,在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自
17、用、非自住商品房。因苏有朋并非法律专业人士,该意见实行的时间仅在其购买房屋前不久,苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原,苏有朋对于无法取得营业执照、不能实现协议目的所遭受的损失不存在明显过错。而原告既没有对中介公司的资质进行审查,也没有对租赁房屋的经营限制加以留意,故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。从公平角度考虑,最终法院判决:对原告规定苏有朋返还租金、押金并补偿装修等相关损失的请求不予支持;同时对苏有朋规定原告承担违约金的主张亦予以驳回。 从本案中我们可以看到,原、被告双方均不了解境外人士购买的非自住商品房是不能用于经营性出租活动这一规定,是本案发生的最重要因素。本案的
18、租赁协议违反了相关法律法规的规定,本来应属于无效,只是由于该意见不属于协议法规定的“强制性法规”,故不能依照协议法第52条确认无效,因此法院判决解除双方之间的租赁协议这一结果应当说是完全对的的。 三、租赁协议内容和条款方面的法律风险。 商品房屋租赁管理办法第七条规定,房屋租赁协议的内容一般应当涉及以下内容:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用规定;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任;其他约定。我们拣重要的内容讲一下
19、。 1、姓名、名称和住所。这些内容看上去比较简朴,但在实践中却是非常容易发生问题和纠纷的,因此要引起特别的关注。 个人的姓名,必须和身份证上面的名字相一致,否则不能确认协议上签字的人和身份证上的人是不是同一个人。假如有别名、曾用名的并使用的,一定要问清,由签约人作出书面的承诺,予以确认。公司、事业单位或者其他单位的名称,一定要注意使用全称,并且要和营业执照、登记证书上面记载的名称完全一致。差一个字也不行,由于差一个字从法律上来讲就可以认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。 住所的问题也要重视,由于住所和当事人的联络方式、发送书面告知的效力都是联系在一起的。假如找不到违约方当事人的住所,那么守
20、约方当事人的就无法与其联络,也无法发送书面告知和法律文书,从法律角度来讲,当事人的法律行为的效力也就无法认定或者确认。在实践中,当事人的住所情况是复杂多样的,有时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合的,而更多的时候两者是分离的,公司的注册经营地是一个地址,而实际经营的是此外一个地址,甚至尚有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在工商备案过的,有些是在工商没有备案过的,当事人都也许把这些地址拿来作为住所地。因此,建议在签订协议时双方一定要确认一个协议约定的住所地,或者文书的送达地址。双方应当在协议中约定,在履行协议过程中双方进行联络,除了采用普通的开会、便捷的电话、手机、电子邮件等联系方式之外,
21、以书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方式。双方还可以约定,采用合法送达方式、并向约定的送达地址送达文书,对方拒不接受的,可以视为文书已经送达。 此外为了双方联系方便,可以将双方的授权联系人的姓名、联系方式和地址在协议上列明,以便联系。最佳再附上一个常用的银行账号,在支付租赁款项时便于打款。 2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况。 根据商品房屋租赁管理办法第六条的规定,下列房屋是不能出租的:属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定严禁出租的其他情形。 (1)属于违法建筑,重要是有关法律法规规定的属于违法
22、、违章建筑的情况。如上面提到的租赁司法解释第二条和第三条,未取得建设工程规划许可证、没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,或者未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑,都是违法建筑。这是由于房屋的规划和建筑质量是关系到社会公共利益和公民法人人身财产安全的重大问题;假如在这上面没有通过有关政府部门办理报批手续,容易危害社会公共利益或者导致重大安全事故,因此在签订房屋租赁协议时,承租人应注意查看承租房屋的产权证、建设工程规划许可证,出租人对此也应当予以配合,以避免由于证件上的问题导致协议无效。 在这里需要说明的是,有没有房产证,不是房屋可以出租的必要条件。实践中没有房产证但出租房屋的情况很多。
23、这要看具体情况。假如房子已经办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房,仅仅是欠缺一个办理房产证的过程,这类房子应当说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续,不也许办理房产证的房屋,不能用于出租。当然为防范法律风险,没有房产证的房子最佳不要用于出租。 (2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准,重要是指建筑物必须具有相关法律法规规定的安全、防灾等工程建设强制性标准;不符合这些标准的房屋也不能用于出租。比如我们在上面提到的,假如租赁房屋用于餐饮、娱乐、商业、办公等用于公共活动,必须通过公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的房屋,不得用于出租。 (3)违反规定改变房屋使用性质的,重要
24、是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的,未经许可不能擅自改变为商业用房。例如,房屋产权证上载明房屋属于居住用房的,这类房屋不能出租用于商业活动。又比如,农村集体所有制单位的房屋、农民个人私有的宅基地房屋、涉及所谓的小产权房,因我国的土地管理法第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,因此也不能出租用于商业活动。 (4)法律法规严禁出租的其他情形,就是我国其他法律法规里面明文提到的严禁出租的情形。这里需要提醒一下的是,有些管理部门出具的红头文献里面讲到的严禁房屋出租的情形不应涉及在内,由于并非所有的红头文献都属于法规。除了法律法规明文规定严禁出租的房
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