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XX公司
2016年XX月XX日

XX项目
后评估报告

一、 目 录
二、 摘要 4
三、 项目概况及经营决策 4
1 项目概况 4
2 项目技术经济指标 4
3 项目关键指标完成情况 4
4 项目经营决策 4
5 项目开发策略 4
四、 项目定位评估 5
1 产品各项指标 5
2 经验总结与教训 6
五、 营销工作评估 6
1 项目推广评估 6
2 销售评估 6
3 客户统计分析 6
4 库存分析 7
5 工程形象进度与销售结果的分析 7
6 经验总结与教训 7
六、 前期审批工作评估 7
1 主要审批流程及审批要点的分析说明 7
2 主要审批项目完成周期分析 7
3 经验总结与教训 7
七、 项目规划设计评估 7
1 规划设计指标 7
2 规划设计 8
3 设计阶段成本控制要点 8
4 设计流程管理 8
5 设计优化 8
6 设计变更 8
7 规划设计与审批 9
8 设计费用控制 9
9 设计图纸管理 9
10 展示区设计总结 9
11 园林景观设计总结 9
12 室内设计总结 9
13 二次设计工作总结 9
14 设计合作单位评价 9
15 经验总结与教训 9
八、 项目进度、工程管理评估 9
1 开工准备 10
2 施工过程管理 10
3 竣工验收组织管理 11
4 设计对工程施工的影响 11
5 主要承包商、供应商评价 11
6 经验总结与教训 11
九、 项目财务管理评估 11
1 资金来源分析 11
2 投资总额 12
3 融资方案及其财务费用 12
4 销售收入 12
5 投资回收期 12
6 盈亏平衡点 12
7 净利润 12
8 净利率 12
9 内部收益率 12
10 经验总结与教训 12
十、 项目成本管理评估 12
1 拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析 13
2 产品定位与成本控制的协调管理 13
3 规划设计与成本控制的协调管理 13
4 招标采购与成本控制的协调管理 13
5 招标采购分析 13
6 项目合约情况 13
7 过程成本动态控制 13
8 招标采购存在的主要矛盾与问题 14
9 供应商评价 14
10 战略采购执行情况 14
11 成本经验数据沉淀 14
12 经验总结与教训 14
十一、 项目人力及行政管理评估 14
1 项目人力资源组织架构及编制评估 14
2 项目人力资源管理评估 14
3 项目人力资源成本及单位效能评估 14
4 行政管理管理评估 14
5 经验总结与教训 14
十二、 项目物业管理评估 14
1 物业管理 14
2 增值服务 15
3 经验总结与教训 15
十三、 项目后评估总结 15
1 规划设计方面 15
2 营销管理方面 15
3 工程管理方面 15
4 财务管理方面 15
5 成本管理方面 15
6 人力资源方面 15
7 物业管理方面 15
8 综合方面 15
十四、 附件 15
1 附图：项目地理位置示意图 16
2 项目运营大事记 16

二、 摘要
要点：将以下全部内容摘要至此，要求重点突出，简明扼要，重点描述计划与实际之间的偏差及经验总结及教训（不少于1000字）。

三、 项目概况及经营决策
要点：比照项目可研报告及拿地版测算内容，比较预期可研数据与实际数据之间的差异，分析产生差异的原因，得出项目成败的关键。 包括但不限于：
1 项目概况
2 项目技术经济指标
3 项目关键指标完成情况
1) 经济效益
2) 一级节点完成情况
4 项目经营决策
是否满足预定的区域发展意义、公司品牌价值意义、社会效益、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等；
5 项目开发策略
是否实现了预定的进度优先、品质优先或利润优先的要求；

四、 项目定位评估
要点：营销方面是否按照预先定位完成既定目标；价格定位是否符合市场走势；产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求；产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比；预计赢利目标是否实现。此部分由营销部门主责填写，包括但不限于：
1 产品各项指标
要点：是否达到了公司产品系列的各项标准。
1) 产品客户群体定位
2) 产品价格定位
3) 建筑平面及外立面
4) 产品结构及户型配比
注：至少须包含经典户型及立面设计阐释
5) 产品配置
包括主要材料、设备及部品的描述
6) 主要配套
7) 园林环境景观
8) 项目核心卖点提炼
2 经验总结与教训

五、 营销工作评估
要点：营销方面是否按照预期达到推广目标、销售回款目标，对开盘销售、库存，客户满意等层面阐述。回顾各阶段销售回款情况，客户群体特征(包括客户区位，年龄段，人群特征分布)，产品户型去化盘点等，包括但不限于：
1 项目推广评估
1) 营销费用控制
2) 广告效果评估
3) 公司品牌效果评估
4) 项目品牌推广评估
5) 主要市场营销合作伙伴评价
2 销售评估
1) 销售价格分析
2) 销售周期分析
3 客户统计分析
1) 客户群体特分析
2) 客户服务分析评价
4 库存分析
5 工程形象进度与销售结果的分析
包括以下重要节点：地下结构完成、结构封顶、外立面施工完成及市政、园林景观施工完成；
6 经验总结与教训
六、 前期审批工作评估
包括但不限于：
1 主要审批流程及审批要点的分析说明
2 主要审批项目完成周期分析
3 经验总结与教训
七、 项目规划设计评估
要点：项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经验；项目规划指标合理性；前期、配套征询方案技术、经济合理性；项目的前期和配套征询的实施经验；通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；针对建成小区总体印象和感觉，如：立面效果；房型布置；使用功能；小区绿化景观效果；包括但不限于：
1 规划设计指标

2 规划设计
包括：总图布局、产品定位、建筑风格、建筑布局、交通组织及简要说明总图布局定位考虑因素等，包含与项目初期定位的比较对照，说明是否按照定位贯彻执行；
3 设计阶段成本控制要点
要点：（分产品类型给出表格）建筑结构形式、含钢量、砼含量、得房率（套内建筑面积/每套建面）、赠送比例（不计面积部分/总面积）、窗地比（窗面积/地上总建面）、墙地比（外墙面积/地上面积）、地下停车效率（地库面积/停车位数）、地下面积比例（地下面积/总建面）、人防面积比例（人防面积/总建面）
4 设计流程管理
（给出表格，表明设计周期、节点、会议管理等）包括概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计、园林环境景观设计、室内设计、市政设计、售楼处设计及样板间设计的组织管理；设计完成周期，充分说明执行情况与实际集团制度对照，梳理重点工作流程执行情况，说明偏差。
5 设计优化
包括内部审图的组织与管理、内部审图与成本优化的分析说明（包含内、外部审图及优化成果）；
6 设计变更
按类别分别统计金额、数量，需重点评估总结，按明源系统标准分类：含设计补充、设计错漏、设计优化、政府要求、营销要求、工程现场要求等分类；
7 规划设计与审批
主要包括实际情况与审定的规划设计指标是否存在差异，实施的施工图与审定的施工图是否一致
8 设计费用控制
9 设计图纸管理
包括：图纸版本管理，归档管理，施工图执行管理等
10 展示区设计总结
包括：选址、流线、外立面、室内、园林等。
11 园林景观设计总结
12 室内设计总结
13 二次设计工作总结
14 设计合作单位评价
15 经验总结与教训
八、 项目进度、工程管理评估
要点：进度方面---项目总体计划性如何；工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况；工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行；
质量方面-- 工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进行有效地控制；工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人；工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺；质量目标包括以下内容：建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；入住客户的投诉和反映； 政府部门对小区的竣工质量综合评定。包括但不限于：
1 开工准备
包括三通一平、施工图纸会审及施工组织设计评审的组织与管理；
2 施工过程管理
1) 进度管理
包括包括土方、桩基工期，地下结构工期，结构工期，装修工期，及其施工合理衔接关系
2) 质量管理
3) 技术管理
4) 洽商管理
按类别分别统计金额、数量，需重点评估总结
5) 合约管理
6) 成本管理
7) 安全管理
3 竣工验收组织管理
4 设计对工程施工的影响
5 主要承包商、供应商评价
6 经验总结与教训

九、 项目财务管理评估
要点：从财务指标角度分析项目从可研到最终后评估之间的对照情况，全面梳理投资，回款，现金流，利润情况。包括但不限于：
1 资金来源分析
包括自有资金（注册资金）、股东借款、银行借款及销售回款投入的分析说明
2 投资总额
3 融资方案及其财务费用
4 销售收入
5 投资回收期
6 盈亏平衡点
7 净利润
8 净利率
9 内部收益率
10 经验总结与教训

十、 项目成本管理评估
要点：包含建安成本的执行分析，成本管理的问题；招标采购执行情况履约情况等；成本管控的经验教训；按照集团下发的CB01-W07-建安成本后评估管理工作指引-修订2016.1版编制，对该项目预决算差额评估，表述已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控制，并达到预期目标；成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析；配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有明显经济效应产生；
参见以下后评估管理制度表单：工程实际签订合同与招标采购计划对比表：招采计划与实际完成情况的分析；项目建安成本后评估分析表：拿地版、执行版与结算的成本进行对比分析（表格及分析）； 造价信息资料库（样表）：该项目造价信息资料库，包括但不限于
1 拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析
（采用表格及文字分析）

2 产品定位与成本控制的协调管理
包括成本估算、成本优化；
3 规划设计与成本控制的协调管理
包括限额设计、成本估算及其成本优化；
4 招标采购与成本控制的协调管理
5 招标采购分析
包括：采购计划的执行状况（招标时间、采购模式等情况对比）数量、质量、效率、完成周期分析
6 项目合约情况
包括合同的签订、交底、执行情况
7 过程成本动态控制
包括本动态管理、合约规划管理、合同管理、洽商变更管理及竣工结算管理等。
8 招标采购存在的主要矛盾与问题
9 供应商评价
10 战略采购执行情况
11 成本经验数据沉淀
12 经验总结与教训

十一、 项目人力及行政管理评估
要点：从团队配置、团队建设，人力费用及行政管理费用方面描描述。
1 项目人力资源组织架构及编制评估
2 项目人力资源管理评估
3 项目人力资源成本及单位效能评估
4 行政管理管理评估
5 经验总结与教训
十二、 项目物业管理评估
物业及售后服务，包括但不限于
1 物业管理
1) 物业管理费标准
2) 项目物业管理费收支情况
3) 入伙后出现的集中问题分析
4) 物业管理工作评估
2 增值服务
3 经验总结与教训
十三、 项目后评估总结
要点：总结分析经验、教训，提炼可推广的成果，提出建议。包括但不限于：
1 规划设计方面
2 营销管理方面
3 工程管理方面
4 财务管理方面
5 成本管理方面
6 人力资源方面
7 物业管理方面
8 综合方面

十四、 附件
1 附图：项目地理位置示意图
2 项目运营大事记
（要点：含所有一级节点及其他重大事件，如首次突破XX元销售大关，受到集团嘉奖，当地明星楼盘，获得某重大荣誉等）