投资性房地产教案.doc
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1、2011年大闯学习中级会计实务教程-第四章投资性房地产 第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房地产是土地和房屋的总称。在我国,土地归国家或集体所有,故企业只能取得土地所有权。因此,房地产中的土地是指土地所有权。 房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。特征1、投资性房地产是一种经营性活动。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。二、投资性房地产的范围已出租的土地使用权已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方
2、式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。必须满足两个条件:1、出让或转让;2、租赁协议。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值手转让的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。必须满足两个条件:1、管理当局书面协议;2、闲置地例外。已出租的建筑物已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出的房屋等建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。必须满足三个条件:1、拥有产权;2、租赁协议;3、辅助服务不重大。不属
3、于投资性房地产的项目自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义,并同时满足下列条件时 ,才能予以确认:1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物,其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日,即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 但对
4、企业持有以备经营出租的空置建筑物,董事会或类似机构作出书面协议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即时尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产。 “空置建筑物”,是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物,以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。对持有并准备增值后转让的土地使用权,其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用,准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 (一)外购投资性房地产的确认和初始计量企业外购的房地产,只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值,才能作为投资性房地产加以确认。企业购入房
5、地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁开始日或用于资本增值之日起,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。企业外购投资性房地产时,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 采用成本模式进行后续计量的,外购的土地使用权和建筑物应当在购入投资性房地产时借:投资性房地产 贷:银行存款等采用公允价值模式进行后续计量的,外购的投资性房地产其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致,都是按照取得时的实际成本进行初始计量。但是,企业应当在“投资性房地产”科目下设
6、置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本,计入“投资性房地产-成本”科目。借:投资性房地产-成本 贷 :银行存款等 (二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造的房地产,只有在自行建造完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定
7、资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入建造成本。采用成本模式进行后续计量的借:投资性房地产 贷:在建工程或开发成本采用公允价价值模式进行后续计量的借:投资性房地产-成本 贷:在建工程或开发成本(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量非投资性房地产转换为投资性房地产,实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换日通常为租赁期开始日。房地产转
8、换的计量在本章第四节“投资性房地产的转换盒处置”中介绍。第二节投资性房地产的确认和初始计量二、与投资性房地产有关的后续支出(一)资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,应当计入投资性房地产成本。例如:企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足资本化条件的,应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,在再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产进入改扩建或装修阶段
9、后,应当将其账面价值转入在建工程借:投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧等 贷:投资性房地产发生资本化的改良或装修支出,通过“投资性房地产-在建”科目归集借:投资性房地产-在建 贷:银行存款、应付账款等改扩建或装修完成后借:投资性房地产 贷:投资性房地产-在建采用公允价值模式进行后续计量的进入改扩建或装修阶段借:投资性房地产-在建 贷:投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动等改扩建或装修完成后借:投资性房地产-成本 贷:投资性房地产-在建(二)费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的,应当在发生时计入当期损益。例如:企业对投资性房地产进行日常维护发
10、生一些支出。企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时:借:其他业务成本等 贷:银行存款等第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产后续计量,通常应当采用成本模式,只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当遵循以下会计处理规定:1.按期(月)计提折旧或摊销借:其他业务成本等 贷:投资性房地产累计折旧(摊销)2.确认(取得)租金收入借:银行存款、其他应收款等 贷:其他业务收
11、入等3.投资性房地产存在减值迹象的,适用资产减值的有关规定。借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复的,不得转回。即已经计提减值损失的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产后续计量,通常应当采用成本模式,只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1.前提条件只有存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续
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