上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt
《上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt(64页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、Contents,项目分析,销售时机与条件篇,产品研究篇,项目地块研究篇,客户分析篇,宏观市场分析篇,项目总体定位篇,上海高档住宅全程策划案及会所设计思路,第二部分项目分析,宏观市场分析篇,宏观调控对整体影响,整体成交量下跌,整体成交均价下跌,供应量急剧上升,全市整体供大于求局面严重,单位:平方米,315万,92万,回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应,市场严重疲态下的佼佼者!,具有其稀缺性资源的区域板块,特性不可再生性不可复制性,1、优越的地理位置2、临江、临公园或大型绿地3、传统高尚地段4、人文底蕴深厚地区5、经济发展源头或中心,总结:,上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋
2、势,但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨,尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。,高档住宅板块分布图,长宁古北板块均价:22000元,徐家汇板块均价:24000元,卢湾新天地板块均价:39000元,南外滩板块均价:21000元,北外滩板块均价:25000元,陆家嘴板块均价:37000元,1、各板块分析,2、北外滩板块较本板块最具可比性、同质性,区域描述,该板块指虹口区内的沿江楼盘,突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。,代表个案,白金府邸、耀江国际广场,区域均价,24500元/平方米,主要客源,
3、由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域,宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户,且换手率较高。,区域均价,借助景观和该区域土地的稀缺性,陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一,但板块内的楼盘价格差异比较明显,视楼层和景观的好坏而定。售价方面:区域整体市场价格在2500050000元/平方米不等。租赁方面:140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人,市场平均租赁价格在18002500美金/月之间。,3、陆家嘴板块与本区域最有关系性、互动性,4、本项目所处板块,代表个案,家化滨江园、香园,区域均价,16800元/平方米,家化滨江苑,香园,本板块与其他板块之间价值
4、研究,可比度较高,具有一定差距,差距明显、可比度低,具有完全可复制条件甚至超越,5、可比楼盘配比分析,面积配比:,主力面积段,主力面积段分布:,房型配比:,主力房型段,主力房型段分布:,总结:,从宏观上看,目前上海高档住宅市场增势已逐步加快,但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念,因而竞争并不是同质化的,再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此,目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间,此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。同时应当看到,本区域与其他板块相比,特征并不突出,优势并不明显,而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自身的优越性。,反思一
5、:过多透支滨江概念;反思二:各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决;反思三:楼盘普遍注重外部江景,弱化了内部景观设计;反思四:注重室内独立空间,而忽视公共共享空间;反思五:急功近利忽视建筑细节美化;反思六:各楼盘内部户型大同小异,缺乏创新;反思七:忽视装修质量控制,导致“精装修”徒有虚名。,5、现有滨江楼盘“七大反思”,项目地块研究篇,项目SWOT分析,内部因素,外部因素,战略,综合来看,本项目优势多于劣势,机会胜于威胁,而且部分劣势可以在近期改观,而威胁亦可在项目定位及工程周期策划中予以削弱,因此本项目具备开发高档公寓和酒店物业的先天条件和综合优势,可操作性强。,SWOT矩阵组合分析
6、,项目住宅发展条件评估模型(一),项目住宅发展条件评估模型(二),项目住宅发展条件评估模型(三),客户分析篇,借助强大的资源网络渠道,通过整合各楼盘售楼处现场、二手中介门店的实际成交数据以及对各楼盘入住客户的实地调研结果,预计本项目未来的客户将以华裔外籍人士及港台客商为主。,日韩客商(聚集性特征比较明显),滨江高档公寓,华裔外籍人士(以美籍和中南亚籍为主),港台客商(以企业高管与商人为主),上海本地客源(以浦东本地私营企业主为主),国内其他客源(以江浙投资客为主),其他外籍人士,客户来源分析,A:华裔外籍人士以美籍华裔和中南亚籍华裔为主,属于各层次购买力最强的客源。偏爱中央商务区及金融中心区域
7、,对装修及江景很重视,大部分是比较有品位的族群,小区整体感觉的营造及产品细节的打造是他们下决定的重要依据!B:港台客商多为企业高层管理人员及商人。对水情有独钟,属于最爱江景的客层,比较强调会所的功能,偏爱全装修房。关注一线江景房,在港台等地曾经有成功的投资经验,看好上海黄浦江沿线高档江景楼盘。C:日韩客商有三大群体,第一部分本类客源多为已婚人士且夫妻其中一方或亲友为中国人,第二部分客源为国际性职业炒家;第三部分为在华外资高级管理层或企业主。客户聚集性比较明显(如古北一期),喜欢稳重大气的风格,喜欢高层,重视外立面并倾于深色系。D:国内客源上海本地客源身份背景各异比较复杂,多为浦东当地的私营企业
8、业主。长期居住在浦东,对浦东的认识较深并有一定的感情。对区域经济型的房型比较热衷,对朝向及户型也极为看中。国内其他客源以浙江人为主,大多为投资客,少数在上海的企业主为自住。重视装修,投资总价越低越有吸引。,现滨江客源对各项指标的重视程度,江景占据首要位置理所当然,但是上图中关于小区景观和对控制重价的要求如此高的重视度非常值得研究。,项目总体定位篇,根据公司对项目目标客户及其需求倾向所做的精确分析,对市场发展趋势结合项目地块所处区域客观综合研判,我们认为本项目的最终定位应是:,高档精品住宅+产权式商务酒店+特色商业,产品定位,打造高档精品住宅,即主力面积为180平方米左右的三房二厅,辅以西向30
9、0平方米左右的四房三厅加保姆房洗衣房的观景豪宅强调以人为本的居住舒适性,建筑面积的大小并非衡量居住空间豪华的唯一标准。强调人际沟通的便捷性,设置多重公共交流、活动空间。强调业主生活空间私密性。强调景观的均好性,力求户户临江面水。强调公共部位的品质感与豪华性,立面的石材化、建材的高档化都能给予业主真材实料、气派过人的奢华体验。,住宅部分,豪宅定位的分析,豪宅的一般定义:建造在具有唯一性、地标性地块上,建筑面积普遍在400平方米左右,兼具空间的奢华性和功能的多样性。,本项目不具备打造豪宅的理由本区域的江景优势并不突出,也没有深厚的人文历史底蕴,周边环境还有待于进一步改善,也不是浦东的地标位置,亦非
10、传统豪宅区域,所以认同度和美誉度一般,不具备打造顶级豪宅的基础;从市场销售情况来看,滨江豪宅的市场存量较为可观且去化速度普遍较为缓慢,二手市场的换手率很低,租售皆不活跃;豪宅的入住率普遍较低,投资客户更偏爱低总价能快速变现的房地产投资产品,而豪宅的高总价势必会阻碍大批投资客户;从产品规划来说,住宅、商业及办公的混合型物业不利于塑造项目顶级豪宅的形象,而且产品本身的客观条件也不具备打造豪宅的先天条件。,打造办公型产权式商务酒店,即主力面积50平方米左右的酒店标房,辅以80平方米左右的酒店套房预计到07年前后办公楼供应量将大幅增加,由目前供不应求向买方市场转变,而且塘桥地区又非传统意义的办公聚集区
11、,单纯定位为办公楼,去化速度难以保证,抗风险能力较差;目前浦东泛陆家嘴地区的小户型酒店式物业销售形式均较为理想;产权酒店可完全可实现办公功能,并能抢占世博会的先机;可根据市场销售情况及资金压力灵活决定是变现出售还是作为企业资产经营管理;,办公部分,根据市场调研分析,本项目商业具有以下特点:可辐射区人气不足;缺乏原生商业氛围;将面临区域性商业中心(如:浦东八百伴等)的强势辐射;过多的商业将直接影响高档精品楼盘的档次。结论一:受周边商业规划情况和项目常住人口、途径人流量限制,本项目商业难以形成区域性集中商业规模;结论二:满足社区内消费需求的商业是必须的;结论三:本项目商业级别只适合定位为:酒店及社
12、区配套商业,主要是面向小区业主服务。,商业部分,销售时机与条件篇,销售时机:2007年3-5月,上海楼市今年下半年以来一直处于下行通道,预计该趋势将持续至2007年初,而此后楼市有望出现上行拐点,理由,3-5月历来为房产销售旺季,顺势入市将会带来比较好的销售业绩,根据“体验式营销”所需要的销售条件,07年35月是比较现实的销售时点,预计届时项目周边环境有望借助“世博”规划有所改变,有望给目标客户良好的视觉感觉,建议具备的销售条件,样板房装修布置完毕,景观样板段及看房通道完工,大堂装修布置完毕,空中会所投入使用,售楼处投入使用,工程主体结构封顶,外立面开始装饰,虽然根据上海市相关规定,只要主体工
13、程完成三分之二以上即具备预售条件。但普润公司建议在具备如下体验式营销的销售条件之后进行销售,才能以最快的销售速度实现最高的销售利润。,产品研究篇,房型方案存在的问题,经过对项目房型方案初步研究,四种户型普遍存在以下问题:,国际高档住宅发展趋势,建筑设计模块化,户型设计人性化,卧室设计套房化,立面设计石材化,室内动线合理化,住宅设计五大趋势,本案面临的六大难题,如何解决这六大难题成为本项目建立高档社区成败的关键,在项目先天条件已经确定的前提下,我司认为可以从产品定位与产品细部研究入手,达到弱化甚至解决这些难题的目的,从而为成功操作本项目扫清障碍。在以下的篇幅中,我司就产品细部问题提一些初步建议。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上海 高档 住宅 全程 策划 会所 设计 思路
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【super****30541】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【super****30541】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。