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工程部岗位职责和考核细则
工程部是实行楼宇设备、 设施正常运行职能部门。 工程部管理具有严密科学性和较高 技术性,它是为业主(顾客发明安全、文明、舒适、以便工作环境和生活环境基本保 障和坚强后盾,是反应楼宇服务水准、良好形象和社会声誉重要标志。重要职责范围是: 1、负责楼宇供(配电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统运行管理, 维护保养和故障检修。
2、负责楼宇公共设施、设备维修保养。
3、负责顾客二次装修审批、监管。
4、负责对顾客室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责楼宇外判工程监管工作。
一、工程部各工作岗位职责
(一工程部经理岗位职责
1、在总经理领导下,全面负责工程部各项工作。
2、负责组织开展楼宇工程设备维修、养护、运行、管理。
3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
4、负责制定培训计划,定期开展对本部门员工业务培训。
5、负责监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门各岗位进行考核。
6、负责洽谈、评估、监督工程外包项目,组织对外包工程质量验收。
7、负责审核顾客室内装修。
(二系统工程师岗位职责
1、在部门经理领导下,管理本系统员工和所辖设备。
2、制定并监督执行本系统设备定期保养规定和技改项目方案。
3、制定本系统员工安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统操作规定和工作指令。
5、提出本系统备仓计划,协助采购专用性较强工具和零件。
6、负责本系统外判项目(含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检洽谈审 定,监督并验收施工。
7、负责与有关业务主管部门进行业务联络。
8、负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。
9、负责室内二次装修初审。
(三班组长岗位职责
1、在系统工程师领导下,对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备定期保养规定及参与执行有关技改项目。
3、监督执行部门工作指令。
4、负责跟进工程单作业状况。
5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。
6、做好本班组技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
7、负责监督、跟进有关外判工程进展状况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料品质状况。
(四技工岗位职责 :
1、在领班领导下,详细执行工程设备设施运行、保养和维修。
2、按照工作指令和有关规程进行下列工作:
①对设备实行常规保养和维修。
②监管设备运行。
③为顾客提供维修、安装服务。
④填写好多种原始记录。
3、参与企业内部组织有关学习和培训。
(五文员岗位职责
1、在部门经理直接领导下,负责处理本部门平常事务。
2、负责部门工作会议记录整顿。
3、负责打印、搜集、整顿工程部文献。
4、负责工程档案、资料、图纸管理工作。
5、负责查核工程部员工每月出勤状况,汇总上报。
6、负责每月记录发放工程部员工各项劳保福运用品。
7、负责接待顾客、来访人员征询、投诉等。
二、设备管理班组工作范围
(一强电组:
1、负责高下压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔 平常运行、维修和保养。
2、负责非办公时间楼宇所有设备应急维修。
3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具启、停。
(二弱电组:
1、负责楼宇内工作电压 36V 如下弱电系统平常运行、维修、保养。
2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线开通与维修。
3、负责室外弱电设备维修。
(三维修组:
1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备平常巡查、运行、维修和保养。
2、负责业主单元水电及自用设备入室维修服务。
3、负责公共区域设施设备巡查、维修。
4、负责消防设备巡查、维修、保养。
三、工程部各班组工作细则
(一强电组工作细则
1、每班每小时一次巡查高压室;
2、每班每小时一次巡查低压室;
3、每班每小时一次巡查发电机房;
4、每班每小时一次巡查变压室;
5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室;
6、每班一次巡查电梯机房;
7、每月一次巡查楼层配电房,并负责有关设备大保养;
8、每班一次巡查冷却塔;
9、每班准时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调;
10、负责非办公时间紧急维修;
11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备保养及所属设备检修;
12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁,每天打扫一次;各配电箱、电柜表面每 天清洁一次;
13、每班一次防火安全检查;
14、每月一次发电机试运行。
(二弱电组工作细则
1、负责楼宇客户直线电话、专线开通及维修;
2、每班巡查消防监控中心设备一次;
3、负责楼宇公共区域工作电压 36V 如下设备维修和保养;
4、负责为客户室内工作电压 36V 如下设备提供有偿维修服务;
5、每班一次防火安全检查;
6、每周一次按责任范围巡查责任设备;
7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。
(三维修组工作细则
1、每天二次巡查水泵房,并负责室内设备维修;泵体、地面每周清洁一次;控制室柜内 每月一次清洁除尘。
2、每天二次巡查排污泵,并负责设备维修;每月一次清洁控制柜灰尘。
3、每天二次巡查泵房,并负责室内设备维修;每周一次清洁地面、设备表面。
4、每二周一次巡查消防水泵房,每周一次清洁地面、设备表面。
5、设备负责人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统,并负责维修。
7、负责楼宇公共设施维修整改。
8、每天一次巡查辖区内与否有火灾隐患。
9、每周一次巡查公共区域空调器,并负责维修。
10、为客户室内设备提供有偿服务。
二次供水管理规程
1. 0 目
保证大厦二次供水水质符合卫生检查原则,保障顾客身体健康。
2. 0 合用范围
合用于各管理处二次供水管理。
3. 0 职责
3. 1 管理处负责制定年度水池(箱清洗及消毒计划,并监督实行。
3. 3 管理处给排水管理员负责水池(箱管理,水池(箱清洗、消毒及水样抽取和 送检工作由水处理企业负责进行,工程部负责监管。
3. 4 管理处管理员负责出停水通告,并告知业主。
4. 0 工作规程 [; 4. 1 二次供水管理规定
4. 1. 1 二次供水由指定给排水管理员负责管理。
4. 1. 2 给排水管理员负责水池(箱管理工作,规定每个水池(箱构造完整,加盖、 加锁,水口洁净,并申办二次供水卫生合格证。
4. 1. 3 新建、扩建和改建二次供水设施,须经供水管理机构和卫生防疫站承认。
4. 2 年度水池(箱清洗及消毒计划实行前 24小时出停水通告,告知大厦顾客。 4. 4 放 水为保证顾客正常供水,放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱前 3小时进行,并 记录开始放水时间和结束放水时间。
4. 5 二次供水清洗、消毒
4. 5. 1 工具、用品准备:工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水 泵、鼓风机、口罩、眼镜等。
4. 5. 2 安全须知
4. 5. 2. 1 电源:水池内作业电源要用隔离变压器变为 36V 如下安全电压作为工作照明, 最佳用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开头。
4. 5. 2. 2 缺氧;有些水池长期封闭,空气流通差,可在水箱口处连接鼓风机吹风,约 3小时通风时间,然后选用如下试验:把燃着蜡烛放入水池,如不熄灭阐明水池内不缺氧。 否则须继续通风直到没问题为止。
4. 5. 2. 3 注意事项:在清洗水箱过程中,消毒人员须带护眼镜、口罩,如在水箱内感 到身体不适,产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧,要立即离开水池,用清水冲洗眼睛,呼吸 新鲜空气即可恢复。
4. 5. 3 除杂物和清池时, 先用铁铲铲出池内泥砂及多种沉积物, 然后用扫把或尼龙刷从水 池(箱顶部 —— 四面墙壁 —— 水池(箱底次序,依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲 洗一遍,排出污水。
4. 5. 4 消毒
4. 5. 4. 1 用 1100灭菌净(一般为漂白精粉水溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反 复刷洗消毒,并将水池(箱盖好,封闭半小时后排出消毒水。
4. 5. 4. 2水池(内注入适量自来水,用清水将上述位置反复清洗,冲洗出消毒药水。 92rOsrLC $
4. 5. 5 注水:在清洗工作彻底完毕后,开闸向水池(箱注水,到达标定水位高度,并 加盖加锁。
4. 6取样送检
4. 6. 1 水样抽取及送检工作由水处理企业完毕。
4. 6. 2 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。
4. 6. 3 盛放水样容器为经消毒处理取样瓶, 盛容量为 500毫升水, 并在瓶外贴上送 样单位及送样日期。
4. 6. 4 在取水样当日应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检, 并负责取回 《卫生检 测成果汇报单》 。
4. 6. 5 如《卫生检测成果汇报单》成果为不合格时,应重新取样化验,如再不合格应安排 重新清洗和消毒水池(箱 ,必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。 4. 7 记录和汇报
4. 7. 1 管理处给排水管理员负责记录清洗、 消毒水池 (箱 全过程, 并经机电主管审核, 管理处经理签字后,交资料员存档。
4. 7. 2 卫生防疫站《卫生检测成果汇报单》由管理处资料室存档。
5. 0 有关文献和记录 a 《生活饮用水二次供水设施管理制度》 (附后 b 《水池(箱清 洗消毒登记表》
工程值班管理规定
为了保证工程部人员调动、 车辆安排及时, 提高工作效率, 保证各管理处房屋设施、 设备 维修保养工作及时、 有序地开展, 能在紧急状况下及时组织人员迅速赶赴现场, 排除故障, 特制定本规定。
1、 工程部员工必须配置必要通讯工具,任何时候必须保证通讯工具畅通。
2、 总值班室设在企业工程部,由工程部管理组负责安排值班人员,实行 24小时值班;
3、 值班人员应坚守岗位, 做好设备故障状况登记和各管理处报修状况登记, 以及本部 门维修人员跟踪记录。
4、 根据有关记录,分清轻重缓急,合理安排人员、机具、材料、车辆,并组织实行。
5、 未能得到及时处理报修项目, 应及时反馈信息给主管、 工程部经理, 以便根据有关批 示安排人员抢修。
6、 遇突发性事故应及时跟总值班室人员获得联络, 总值班室人员应迅速向经理和主管汇报, 以便及时组织抢修, 维修人员接到指令后, 应以最快速度赶赴现场处理事故, 使损失减至
最小。
工程部运作程序
1. 0 目:
为了工程部工作开展有序、高效,保证房屋、机电设备、设施正常运行,维修保养及时。 2. 0范围:
2. 1 工程部平常管理工作,房屋修缮及公共设施、设备维修保养。
2. 2 管理处负责房屋、公共设施、设备平常巡查和住户设施维修
3. 0 运作程序:
3. 1 管理组运作程序:
3. 1. 1 根据总值班室汇报,合理调配维修人员、机具、材料、车辆,进行房屋修缮及公 共设施、设备维修保养。
3. 1. 2 根据房屋及公共设施、设备状况编制维修保养计划和对应材料、机具计划,报经 理及主管领导同意后,组织实行。
3. 1. 3 负责有关法律、法规和文献、技术资料搜集、整顿、归档、保留和发放工作。 3. 1. 4 发生紧急状况时,根据主管、经理指示,迅速组织人员、车辆和物资进行抢修工 作,并及时跟踪有关状况,并做好记录
3. 1. 5 负责维修保养工作质量检查和员工培训考核。
3. 2 总值班室运作程序:
3. 2. 1 总值班室由管理组负责管理安排人员值班,保证 24小时有人接听电话。
3. 2. 2 负责记录各管理处报修和维修组维修保养状况,并向管理组转报。
3. 2. 3 负责记录各部室、管理处求援电话,并向管理组汇报。
3. 2. 4 发生紧急状况时,根据经理和管理组指示下达告知,调感人员、车辆、物资,保 证通信畅通。并及时跟踪有关状况,并做好记录。
3. 3 房屋修缮组、机电维修组运作程序:
3. 3. 1 对于管理处不能完毕房屋修缮及公共设施、设备维修保养,经管理处报修,由 工程部房屋修缮组、维修组负责,各管理处运行组配合,共同完毕。
3. 3. 2 工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制维修保养计划对房屋、设施、设备 进行维修保养,发现问题及时处理。
3. 3. 3 维修组人员应长驻总部,保持通信 24小时畅通,接到突发事故汇报后,应迅速 集中,赶赴现场进行抢修。
3. 3. 4 维修组人员下班后离开驻地应向组长汇报去向,以便紧急状况下能及时调度。 3. 4 工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联络,每月组织有关人员对房屋及机电设 备、设施进行一次全面巡视检查。在房屋、公共设施、设备维修保养时,应参见《机电 设备管理工作手册》 、 《房屋及公共场地管理工作手册》等有关规定和有关程序规定。 工程部职责
1、 认真贯彻执行国家和地方有关工程、 设备管理法规和政策及企业制定 《机电设备管 理工作手册》 ,执行企业有关规章制度,保证房屋、设施、设备处在安全、良好运行状 态。
2、 负责对企业所辖房屋设施、设备进行维修保养 , 。
3、 制定企业各管理处大型设备、设施中修、大修计划,并组织实行。
4、 熟悉企业各管理处通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空 调、建筑构造(含房屋装修等方面设备、设施安装及运行状况,为各管理处设备管理工 作提供有力技术支持,并负责大型设备、设施更新改造工作。
5、 组织抢修企业各管理处重大设备、 设施突发故障, 使之尽快恢复正常运行, 并为事后
分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 6、 负责工程施工协议、预算编制、审核，为企业领导决策提供可靠根据。 7、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好协作关系，协助各管理处进行有关 业务联络及经济运行方案制定，减少管理成本。 8、 参与各管理处房屋二次装修工程审核；参与企业分包工程施工监理及工程验收。 9、 配合有关部门做好新接物业接管验收。 10、 负责组织对企业所辖物业多种工程技术资料、设备阐明书、维修保养记录搜集、整 理、存档、建立基础设施与设备台帐； 11、 负责企业设施、设备维修材料及备品备件采购、贮存、发放管理工作； 12、 协助企业办公室进行工程人员招聘及工程人员岗位培训工作，提高工程人员业 务素质。 13、 完毕企业安排其他各项任务。 机电设备维修保养与更新改造 1、设备维护保养 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等多种故 障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应常常对使用设备加以检查、保养和调 正，随时改善设备技术状态，防患于未然。 （1）维护保养方式： 重要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行设备要 巡视检查、定期切换、轮番使用，进行强制保养。 清洁：大气中灰尘进入设备内，会加紧设备磨损和局部堵塞，还会导致润滑剂恶化 和设备锈蚀，促使设备技术性能下降，噪声增长，因此设备清洁工作看似简朴，是维 护保养一种重要方式。 紧固：设备运转达相称一段时间后，因多次启停和运行时振动，地脚螺栓和其他连接部分 紧固件也许会发生松动，导致更大振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备位移以及 密封接触不严形成泄漏等故障， 因此必须常常检查设备紧固程度， 热胀冷缩也会使紧固件 发生松动。 润滑：润滑是对使用和维护设备重要环节。润滑油型号、品种、质量、润滑措施、油 压、油温及加油量等均有严格规定。规定做到“五定”即定人、定质、定期、定点、定量， 并制定对应管理制度。 调正：设备零部件之间相对位置及间隙是有其科学规定，因设备振动、松动等原因， 零部件之间相对尺寸会发生变化， 轻易产生不正常错位和碰撞， 导致设备磨损、 发热、 噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关间隙、位置进行调正，再加以紧固。 外观表面检查： 设备外表面有无损伤裂痕； 磨损与否在容许范围内； 防护罩等安全装置与否完整、齐全； 温度压力运行参数与否正常； 电机与否超载和过热； 传动皮带与否过松、断裂或脱落； 振动和噪声与否异常； 设备密封面泄漏状况； ;设备油漆与否脱落，外表面与否锈蚀； 设备防腐、保温层与否损坏。 （2）维护保养工作实行：分平常维护保养和定期维护保养。
①平常维护保养：规定管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作， 定期巡视记录各运行参数，随时注意运行中与否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设 备及环境清洁，尤其是周未或节假日更应注意。 ②设备定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行 进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好如下几项工作： a、对内外彻底打扫、擦洗、疏通； b、检查运动部件运转与否灵活及其磨损状况； c、调正配合间隙； d、检查安全装置； e、检查润滑油系统油路和油过滤器与否堵塞； f、清洁油箱、检查油位指示器，换油； g、检查电气线路和自动控制元器件动作与否正常； .作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备技术功能和经济特性。