低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划.pdf
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1、中国经贸CHINA GLOBAL BUSINESS232 中国经贸 2024年1月上2023年7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。近几年来,房地产市场交易活跃度下滑,多地新房、二手房价格处于下跌通道。房地产企业利润空间进一步受到挤压。行业利润增速自2018年以来也呈明显的下行趋势,2021年出现负增长,2022年规模房企整体的净利润甚至表现为净亏损。同时,行业整体利润率持续下行探底,目前企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。2022年,逾七成
2、房企“减收减利”,近半数企业净利润亏损,逾九成房企净利率和归母净利率降低。在该行业背景下,市场上部分房地产企业出现实际毛利率低于计税毛利率的情况,导致预售房款收入预缴的企业所得税大于实际收入成本所结转的应纳所得税税额,造成企业所得税多缴税款。就此种低毛利率下房地产行业的企业所得税纳税筹划工作进行一些探讨,以促进房地产市场平稳健康发展。截止目前我国房地产开发经营业务企业所得税相关政策简介国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931 号)为我房地产开发经营业务企业企业所得税的征管规则。根据该政策,房地产企业项目的销售按照两种途径确定纳税年度内的应税所得并计征企
3、业所得税。一、项目未完工状态下的预计利润计税规则;二、项目达到完工状态后的实际利润计税规则。根据国税发200931 号第三条规定“企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划 文/黄超1,杨伟涵2开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用;(三)开发产品已取得了初始产权证明。”故房地产项目一旦满足完工标准(以竣工报备、投入使用、办理完成初始产权证明三者孰先进行触发)是确定未完工收入与完工收入的分
4、界线,未完工收入按照预计利润计税规则进行征税,具体是以所收取房款按照税务机关规定的计税毛利率计算出预计毛利额后扣除实际预缴的税金、期间费用后得到。完工收入按照实际利润计税规则征税,实际利润以所收取房款匹配扣除对应收款比例的计税成本和对应实际缴纳的税金、期间费用后得到。如为前期已按预计利润征税规则征税的未完工收入,在满足完工收入条件后则需要结算出实际利润与预计利润之间的差额并补缴企业所得税。关于计税毛利率的确认,按照国税发200931 号第八条规定“第八条 企业销售未完工开发产品的计区域经济 JAN.2024 CHINA GLOBAL BUSINESS 233 Jan 1 2024CHINA G
5、LOBAL BUSINESS税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于 15。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于 10%。(三)开发项目位于其他地区的,不得低于 5。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于 3%。”近年来房地产行业出现实际毛利率低于计税毛利率的主要原因近年来房地产行业实际毛利率低于计税毛利率的现象主要由几个因素造成。首先,大型房企在前期高成本项目的影响下,持续面临低利润项目的密集结算问题。其次,面对行业增长放缓和销售挑战,许多企业通过打折
6、促销和“以价换量”的策略来推动销售,但这种做法实际上加剧了企业收入增加而利润不增的状况。此外,一二线城市的严格限价政策导致高地价与房价比的压缩,进一步减少了项目的利润空间,使毛利率下降成为行业的主要趋势。最后,在整个行业下行的背景下,存货和投资物业的账面价值缩水,企业因市场风险对部分项目和股权投资计提了资产减值,这对利润的表现产生了负面影响。这些因素共同作用,导致了房地产行业实际毛利率的下降。对于低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划为方便读者理解,下面以 H 地区的房地产开发企业 A 项目为案例进行简单分析。H 地区的规定的计税毛利率为 15%。A 项目于 2020 年 1 月获取土地并开
7、发,按照获取土地时的经营测算主要经济指标为:共8栋楼,预计毛利率为30%,预计销售额(主营业务收入)100000 万,土地及建安成本(主营业务成本)70000 万,相关期间费用及税金及附加 10000 万,全周期利润总额 20000 万。项目于 2020 年 8 月开盘,2020年销售额为 30000 万,2021 年销售额为 40000 万,2022 年销售额为 30000 万,2022 年 12 月竣工并为业主办理入户。预计 2020 年预缴企业所得税(不考虑期间费用及税金及附加)30000*15%*25%=1125 万;预计 2021 年预缴企业所得税(不考虑期间费用及税金及附加)400
8、00*15%*25%=1500 万;预计 2022年补缴所得税=利润总额20000万*25%减2020-2021年预缴2625万=2375万。因 2020 年初新冠疫情突然爆发,不仅威胁人民身体健康及生命安全,也给房地产行业带来了巨大冲击。疫情造成售楼处关闭,人员流动性减少,销售额极具下降,A 项目不得不决定降价促销,导致全周期整体销售额下降。按照实际项目完成情况,主要经营指标为:共 8 栋楼,实际毛利率为13.58%,预计销售额(主营业务收入)82000 万,土地及建安成本(主营业务成本)70000 万,相关期间费用及税金及附加 8000 万,全周期利润总额 3000 万。项目于 2020
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