房地产销售人员考核试题.doc

房地产基础知识考试试题

一、            填空题（每空0.5分，共50分）
 1、1亩约等于 667    平方米。
 2、1公顷等于 10000    平方米，约等于  15   亩。
 3、现在最常用的付款方式有一次性付款，  按揭贷款 ，免息分期付款，三种。
 4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，
     工业房地产，农业房地产五种。
 5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地 70  年；工业用地50年；  
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年； 
综合用地或者其他用地50年。
 6、七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通 、煤气通、通讯
通、及场地平整；
 7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割
     性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。
  8、五证：a.国有土地使用证；b  建设用地规划许可证；c.  建设工程规划许可证；
d.建设工程开工证；e.商品房预售许可证。
 9、两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书；
 10、目前新房办理房产证时所需的费用：登记费80元，交易费  3元/㎡，测绘 费 1.49元/㎡，契税 总房款的1.5%，公共维修基金总房款的2% 。
 11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的 70%，商业用房最高可贷 60%  。
 12、销售的基本流程是：迎接客户→介绍产品 →  购买的洽谈 →  现场的观看 → 填
写客户资料 →  跟踪 →  逼定 →  定金的补足 →  签定合同  →入住。
  13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权，
      处分权 。
 14、一个中心是：以客户为中心；二个能力是：应变能力，协调能力；
      三颗心是：热心，耐心，信心；四个掌握是：国家的经济大势，房地产业的
 发展状况，法律法规，项目自身的情况；五个学会是：跟踪，调查 ，揣摩，
      算账，掌握   。  
 15、房屋建筑结构分类标准：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构 ，
 混合结构，   砖木结构， 其他结构。
 16、房屋价格的形成有三种方法：成本+利润，市场比较法，和  二者结合。
 17、、一般来说客户的来源主要有媒体宣传， 接听热线电话，参加发展会，
 朋友或老客户介绍来的客户，做直销（DS）等五个方面。
  18、构成房屋价格的直接费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，
     设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费。
 19、、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为 7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30 层以上为超高层住宅；
 20、别墅可分为 联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种。
 21、五证、两书，一表，中的“一表”是指 商品房竣工验收备案表。
二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）
   1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√）
   2、外地人到本地购房也需要担保人。（×）
　 3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√）
   　4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。　（×）
　 5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。　（√）
　　6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的　　　
　　土地使用权转让给单位或个人的市场。（×）
7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（×）
8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的　　
　　回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（×）
9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√）　
10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的
    主人。（√）
11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不
      算建筑面积。（√ ）
12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过
   60岁。（ √ ）
13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（× ）
14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市 
    场。（√）
15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）
16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√）
17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（×）
18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（×）
19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（√）
20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√）
三、问答题（每题3分，共15分）
1、什么是按揭贷款？（3分）
 答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发
     商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。
2、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？（3分）
 答：1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他置业顾问的注意
     2）置业顾问应立即上前热情接待
     3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等
     4）通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体
3、置业顾问的销售能力包括哪几种？（3分）？
答：1、创造能力 2、判断及察言观色能力   3、自我驱动能力 4、人际沟通的能力 
    5、从业技术能力 6、说服顾客的能力
4、名词解释：建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？（3分）
答：建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。
    绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
    容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
    经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低 
    收入家庭出售的住房。
一、 填空题(20*2’=40分)
1、 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或下表面到楼层上表面之间的竖向尺寸。
2、 共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3、 一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的车棚、地下室及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
4、 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2.
5、 从房屋层高高度分1-3为底层， 4-6为多层， 7-9_为中高层， 10-30为高层，4 0为超高层。
6、 按基础的材料及受力特点分为刚性基础、柔性基础两类。
7、 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。
二、 名词解释（5*4’=20分）
1、 建筑容积率
地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值
2、 绿化率
地块建筑规划用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比
3、 建筑密度
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比
4、 进深
一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度
开间一个独立房间从一面墙壁到另一面墙壁之间的距离
5、 开间 住宅的宽度。一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的距离。
三、 概念理解（3*5’=15分）
1、 什么是钢筋混凝土结构？

是指承重的主要构件；是钢筋混凝土主要建造的，

2、 什么是土地使用权？

在法律允许范围内依法交由其使用的国有土地或集体土地的占有，使用及部分收益或处分的权利。

3、 什么是商品房维修基金？

是按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修管理基金办法》的规定。新建商品住宅，出售后的商品房共同使用的设施设备所使用的维修费用

四、 简答题
1、 房地产五证一计划两书分别指什么？（10分）
答：《国有土地使用证》；《建设工程用地规划许可证》《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程投资计划》《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》