生态养老休闲度假区新建项目投资可行性计划书.doc
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3、election.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeekViwdSetion.Font.Size1iveWindow.View.SplitSpecialwdPaneNoneThenActiveWindow.PanestiveWindow.ActivePane.View.TypewdNormalViewActiveWindowActivePane.View.TypwdOutlineViewTheActiveWindow.ActivePane.View.TypwdPrintView目 录1 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位1
4、1.1.3 项目拟建地址、地点11.1.4 项目建设规模与目标11.1.5 项目投资资金及效益情况21.1.6 承担可行性研究工作的单位31.2 研究工作概况31.3 编制依据41.4 可行性研究结论52 项目背景、市场预测与分析72.1 项目背景72.1.1 政策背景72.1.2 项目建设的重要性和必要性102.1.3 项目的由来142.2 项目市场预测与分析162.2.1 养老产业背景162.2.2 国内外养老产业模式182.2.3 生态旅游概述262.2.4 现有基本游客结构282.2.5市场趋势分析282.2.6项目建成时市场容量与游客结构292.3项目发展优势302.3.1独特的市场
5、卖点302.3.2资源优势342.3.3政府的大力支持342.4 投资必要性353 建设项目选址363.1 场址位置363.2 项目区的建设条件363.2.1 项目区地理位置363.2.2 自然条件363.2.3 社会经济状况403.2.4交通运输情况433.3 项目选址意见454 项目总体方案设计464.1 项目建设总体方案464.2项目定位、建设理念及目标464.3 总平面布置484.3.1 总平面布置方案484.3.2占地面积及分析494.4工程建设方案494.4.1主体工程建设494.4.2配套工程建设524.4.3工程建设投资估算525 环境保护545.1 项目主要污染源和污染物评价
6、分析545.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析545.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析575.2 项目拟采用的环境保护标准595.3 环境保护措施615.3.1 施工期环境保护措施615.3.2 运行期环境保护措施635.3.3节能措施675.3.4节水措施685.3.5消防工程696项目的组织管理和劳动定员716.1工程项目管理716.2组织机构746.3人力资源756.4员工培训756.5管理机构和设置756.6劳动定员767 项目施工条件和进度计划777.1 施工条件777.2 进度计划778 项目投资估算和资金筹措818.1 投资估算依据及范围818.2 项目总投
7、资估算828.3 资金来源及资金筹措878.3.1 资金来源878.3.2 资金筹措方案878.4 资金使用和管理888.5 投资使用计划889 项目招标899.1项目招标范围899.2招标单位资质要求899.3发包方式899.4项目招标的组织形式899.5项目招标方式909.6评标组织、原则及评标9010 项目经济评价9110.1 财务评价依据9110.2 财务计算9210.2.1 销售(营业)收入9210.2.2 销售(营业)税金及附加9310.2.3 成本概算9310.2.4 利润及分配9410.3 盈利能力分析9510.4 盈亏平衡分析9610.5敏感性分析9710.6 财务评价结论9
8、811 项目社会效益和生态效益10511.1 社会效益10511.2生态效益10712 项目主要风险分析10812.1 政策风险10812.2 市场风险10812.3 财务风险10912.4 社会风险11012.5 经营风险11013 结论和建议11213.1 结论11213.2 建议11314 附录11414.1 附件11414.1.1 企业组织机构代码11414.1.2 企业法人营业执照11414.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书11414.1.4 项目土地租赁合同11414.1.5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明11414.1.6 项目主办单位提供的其他相关
9、资料11414.2 附图11514.2.1 项目地理位置图11514.2.2 项目总体规划平面布置图11614.2.3 项目建设部分效果图1171 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称内江市生态养老休闲度假区新建项目。1.1.2 项目承办单位四川大自然生态发展有限公司。1.1.3 项目拟建地址、地点四川省内江市市中区白马镇石庙村沱江边。1.1.4 项目建设规模与目标四川大自然生态发展有限公司拟建的“内江市生态养老休闲度假区”项目,位于内江市白马镇石庙村沱江边。项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题,以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点,立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园
10、林的休闲园区的特点,保留了人文传统生活景点,对沱江边堤进行保护性开发,将人文景点与天然景点融为一体,打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。充分利用沱江水资源景观,形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生产(苗圃)”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变,又融入现代林农气息,形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区,发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。项目规划用地200亩,总投资约1.5亿元人民币,分两期建设。其中,一期工程占地70亩,投资4000万元,总建筑面积约11840,建设周期一年,主要内容:老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓
11、、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩,投资1.1亿,建设周期两年,主要用于项目扩建,主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。1.1.5 项目投资资金及效益情况项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年,实现利税1185.33万元/年,解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析,该项目静态投资回收期为3.85年,投资回收率在20 %以上,从静态投资回收期和投资回收率的数据表明,该项投资
12、回报能力强。 表1-1 本项目主要经济技术指标 单位:万元序号指 标单位数量评价标准是否可行1建设规模1.1占地面积亩2001.2建筑规模m2118402公司定员人1002.1管理人员人152.2技术人员和工人人853经济指标3.1总投资亿元1.53.2年均销售收入万元4577.443.3年均总本本费用万元7263.4年均销售税金及附加万元296.623.5年均利润总额万元3554.823.6年均所得税万元888.713.7年均净利润万元2666.113.8投资利润率%17.773.9投资利税率%7.903.10财务内部收益率%2112%是3.11财务净现值(I=12%)109770是3.12
13、全部投资回收期年3.85是3.13盈亏平衡点%40.751.1.6 承担可行性研究工作的单位四川省国环环境工程咨询有限公司。1.2 研究工作概况该项目经内江市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后,在系统收集内江市市中区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上,认真分析和理解了本工程的技术基础资料,并于2011年4月上旬,组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘,完成可行性研究报告,最后报行业主管部门审查通过。1.3 编制依据1、政策性依据(1)中国老龄事业发展“十二五”规划;(2)国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福
14、利社会化的意见(国办发200019号);(3)四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定;(4)四川省社会福利机构管理实施细则(试行);(5)内江市社会养老机构管理实施办法;(6)财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知;(7)中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范;(8)内江市城市总体规划(19962020年);(9)国家旅游综合开发办公室印发的2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南(10)国家旅游综合开发办公室印发的关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见(11)国家旅游综合开发办公室印发的(2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性
15、研究报告编写参考大纲(12)财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法(13)省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要(14)国家旅游综合开发项目建设试行标准【(94)国农综字第28号】(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书(16)企业提供的相关技术资料(17)企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据(1)中华人民共和国节约能源法 2008.4.1(2)中华人民共和国城乡规划法 2007.10.28(3)中华人民共和国劳动合同法 2007.6.29(4)中华人民共和国土地管理法 2004.8.28(5)中华人民共和国森林法实施条例 2000.1.27(6)中华人民共和国
16、水污染防治法 2008.6.1(7)中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005.4.1(8)建设工程安全生产管理条例 2004.2.1(9)建设工程质量管理条例 2000.1.30(10)地表水环境质量标准 GB3838-2002(11)地下水环境质量标准 GB/T14848-931.4 可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题,以保护性开发为基本原则,建设目标明确具体,建设条件优越,符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策,为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理,建设规模适宜,资金安排合理,财务分析经济效果可行,管理体系健全,项目投资建设周期短、投资回收
17、快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行,抗市场风险能力强,立项目标准确,项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变,促进现有农业产业结构的调整,振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护,对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要,市场广阔,具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项,并尽快筹措资金,抓紧实施。并建议相关政府及组
18、织给予一定政策支持和资金支持,使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。2 项目背景、市场预测与分析2.1 项目背景2.1.1 政策背景1、养老院相关政策背景据统计,2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿,超过了总人口的11。据预测,2030年我国的老年人口将达248亿,2050年将达437亿,届时老年人口的比重将达到总人口的312,也就是说每3到4个人当中,就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近,国家和地方有关部门高度重视老龄化问题,并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策,国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发200019号)、四川省人民政府关于加快
19、实现社会福利社会化的决定、四川省社会福利机构管理实施细则(试行)、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、内江市社会养老机构管理实施办法等。我国政府已开始高度重视养老问题,养老产业面临前所未有的发展机遇:(1)十七大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出:“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上,更加注重社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会公平,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老
20、”为重点,“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革,探索建立农村养老保险制度”,特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式,解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。(2)2006年6月,国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知,提出指导性意见:一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点,明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则,逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充
21、的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度,积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见,提出推进居家养老服务工作的基本原则:第一坚持以人为本;第二坚持依托社区;第三坚持因地制宜;第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作,政府、社会、家庭都要参与,必须采取多种形式,努力调动各方面积极因素,共同做好这项工作。(4)国家发展和改革委员会负责人透露2011年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起,继续
22、提高企业离退休人员基本养老金标准,提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时,传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉,人们的生态环境保护意识得到加强,许多国家越来越重视生态旅游。1998年,联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”,世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展,生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。(1)国家相关政策2001年,国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知(国发20019号),明确要求“大力发展生态旅游”。2003年,中共中央、国务院出台了关于加快林
23、业发展的决定(中发20039号),提出要加强生态建设,发展生态旅游,提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”,各地也相继推出一些生态旅游产品,开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月,国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知(旅计财发20055号),提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游,并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月,国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”,进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,为旅游业
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