经济适用房住宅项目可行性研究报告.doc

XX区XX经济适用房
XX住宅项目

项目申请报告

项目单位：北京XX房地产开发有限公司
项目单位：XX工程设计研究院
(中国XX工程设计有限公司)

二〇一一年十一月

目 录
第一章 申请单位及项目概况 9
一、项目申请单位概况 9
二、项目概况 10
三、项目建设内容和规模 15
四、项目工程技术方案 17
五、项目实施的意义 25
六、项目开发建设计划 26
七、项目投资规模及资金筹措 27
八、项目招标 27
十、项目申请报告的编制目的 27
十一、项目申请报告的编制依据 27
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 29
一、发展规划分析 29
二、产业政策分析 35
三、行业准入分析 43
第三章 资源开发及综合利用分析 45
一、资源开发方案 45
二、资源利用方案 45
三、资源节约措施 47
第四章 节能方案分析 49
一、合理用能标准和节能规范 49
二、能耗状况分析 54
三、节能措施和节能效果分析 60
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 68
一、项目选址及用地方案 68
二、土地利用合理性分析 69
三、征地拆迁及移民安置分析 69
第六章 环境和生态影响分析 70
一、环境和生态现状分析 70
二、生态环境影响分析 73
三、生态环境保护措施 74
四、地质灾害影响分析 75
五、特殊环境影响 76
第七章 经济影响分析 77
一、经济费用效益分析 77
二、行业影响分析 79
三、区域经济影响分析 80
四、宏观经济影响分析 80
第八章 社会影响分析 81
一、社会影响效果分析 81
二、社会适应性分析 84
三、社会效益分析 84
四、社会风险及对策分析 85
五、结论 85
第九章 结论与申请 87
一、结论 87
二、申请 87
第十章 招标方案核准申报表 89

73

第一章 申请单位及项目概况
一、项目申请单位概况
1.建设单位名称：北京XX房地产开发有限公司
2.建设单位性质：有限责任公司
3.建设单位注册地址：北京XX区XX镇星光佳园企业大厦A座202号
4.邮政编码：100076
5.法定代表人：赵彬
6.注册资金：5000万元
7.经营范围：房地产开发，销售商品房；房地产信息咨询（中介除外）。
8.经营年限： 2002年08月20日至2012年08月19日
9.项目联系人及联系方式：
项目联系人：贾旭
电话：[phone]
手机：[phone]
传真：[phone]
9.公司简介
北京XX房地产开发公司成立于2002年8月，注册资金5000万，具有房地产开发壹级资质。公司系由湖南新东方实业发展有限公司、北京万里纵横投资有限公司、湖南合润投资有限公司、安信信托投资股份有限公司四家在资金、房地产开发和投资管理方面均颇有建树的公司共同出资组建，专职于北京房地产市场的开发、销售及房地产信息咨询等核心业务。
经优势互补、强强联合组建而成的XX是一家颇具开发实力与发展潜力的新兴房地产开发公司，建立了一整套完善的开发管理和高效服务体系，连续三年通过了ISO9001质量管理体系认证。企业拥有一支专业化、年轻化的经营管理团队，现有人员121人，硕士以上占17％，高级工程师占20％，87%以上的员工具有大本以上学历。优秀的开发、设计及专家顾问团为XX缔造北京地产精品奠定了坚实的基础。
公司成立八年多来，已经在北京成功开发了瑞海新城、布洛城等项目，累计开发面积近120万平方米。目前，XX专注于百万平米宜居样板城——“鸿坤理想城”的开发建设，力图通过鸿坤理想城项目开发，推动XX区域经济发展，进而打造出北京西南部的新城市中，促进北京城市发展，造福京城百姓。
二、项目概况
1. 项目建设单位和项目名称
建设单位：北京XX房地产开发有限公司
项目名称：XX区XX经济适用房XX住宅项目
2．项目建设背景
根据《XX新城XX组团（0801、0802街区）控制性详细规划》，XX组团的规划目标和定位是：XX新城重要的综合组团，规划建设环境优美、功能基本齐全、设施一流，集文化、教育、商业、服务、医疗、娱乐休闲于一体的富有吸引力的综合性生活社区，其中0801街区为镇级公共设施集中区和综合居住区，0802街区综合居住功能区。
北京XX房地产开发有限责任公司将继续秉承瑞海新城、布洛城的开发经验，运用科学的项目管理机制，力争将“XX区XX经济适用房XX住宅项目”建设成为现代化、人性化和绿化质量更高的舒适生活居住区。
另外，项目的历史沿袭如下：①2006年9月28日，在市规委召开了“XX经济适用房项目规划调整研究会”，原则上同意增加拟建建筑总规模18万平米；②2007年1月11日在建委开发办由市国土局、市规委、市发改委、市建委、区国土局、区建委、XX镇召开了“XX项目专题协调会”，原则上同意增加拟建区建筑总规模18万平米；③2007年2月9日，市国土局、市建委、市发改委、市规划委、市财政局、XX区政府、XX镇政府研究了XX经济适用房建设问题。一致认为“调整原合同部分条款，改变方式继续推进的方案”（即调增40万平米，其中17万平米拆迁安置用房，其余为经济适用房）能够保障项目顺利实施，并上报市政府批准。④2009年3月编制完成《XX新城XX组团0801街区南部地区控制性详细规划》；⑤2009年8月11日北京市规划委员会下发的《北京市规划委员会关于XX新城XX组团0801街区南部地区控制性详细规划的批复》（市规函【2009】1363号）；⑥2009年11月9日北京市规划委员会XX分局下发的《北京市规划委员会XX分局关于确定XX新城XX组团0801街区南部地区商品房项目规划指标的答复意见》（规大文【2009】58号）；⑦北京市规划委员会XX分局下发的《北京市规划委员会XX分局关于确定XX区XX0801街区南部地区商品房及0802街区配套项目规划指标的复函》（规大函【2010】76号）；
依据以上项目历史发展进程，北京XX房地产开发有限公司将在新的政府审批意见的指导下，开发建设“XX区XX经济适用房XX住宅项目”。
3. 项目建设地点
3.1 项目地址：
项目位于北京市XX新城最北端的XX组团内，京良路与京开高速交汇处的西南
项目区域位置示意图见下
项目区域位置示意图

项目建设用地

3.2项目四至：
项目用地在XX组团的0801街区内。东至XX东环路；南至长盛路；西至欣荣北大街；北至与0302地块之间的市政规划路。
3.3区域环境
本项目建设地在北京的南部、XX新城最北端的XX组团内，是市区边缘地区，距南苑机场3公里，距XX区政府驻地（XX新城）7公里，距城区右安门10.8公里，向北毗邻丰台区新发地，向南与XX新城东片区隔南五环相接。项目周边南北走向的京开高速、兴华大街与南四环、南五环、京良路交汇构成了四通八达的交通网，东靠南苑机场，南望黄村火车站，加待建的地铁4号线（XX线）将横亘而过，交通极为便捷，区位条件极佳。项目区内XX南北大街、XX东西大街、XX西环路为主干道，XX北环路、XX东环路、XX南环路、九龙中街为次干道，其它道路为城市支路。
本项目所处的XX组团将是XX新城综合性生活社区，周边有瑞海新城、布洛城、九龙山庄、九龙家园、月桂庄园、兴海家园、星光佳园、兴都苑小区、宏盛园小区、福星花园小区等已建住宅小区，本项目的建成将丰富和完善XX组团的综合性生活社区的功能和定位。项目西侧毗邻的0803街区即将开发的７０万平米商业中心，集商贸、展览、商务办公、娱乐休闲、酒店为一体，被北京市确定为６个大型商业综合体之一，将服务于北京中心城区西南部地区。
4. 项目用地与区位
4.1项目土地的自然特征
本项目规划总用地面积为3.14万平方米，项目区地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。
4.2项目用地性质
为推动XXXX区域的整体建设发展的施行和完善，加快XX区域的建设及形态面貌更新的进程，市政府于2002年进行土地招标，最终由北京XX房地产开发有限公司中标进行本区域的土地开发，实行商品房和经济适用房的捆绑式开发，之后XX已先后开发了瑞海新城、布洛城等项目，目前已进入到本项目的开发阶段，根据滚动开发的周期分布，现特对本区域其余地块进行整体开发。
4.3、项目的区位特征
XX区是位于北京南郊，地处北纬39°26′~39°50′，东径116°22′~116°43′之间，北距市区右安门16.5公里。XX区北连丰台、朝阳二区，西隔永定河与房山区相望，东与通州区毗邻，南及西南与河北省的廊坊市、固安县、涿州市接壤。XX区区域东西宽约44公里，南北长约44公里，面积1036.6平方公里
XX区区位图

经过十几年的建设，XX区基础设施已比较完善，尤其是北京经济技术开发区达到了高标准的“七通”。伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环、南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电、供水、供暖、供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。日趋完备的科技、能源等服务体系使XX镇进一步发展、壮大。XX镇辖区日渐成为寸土寸金之地，成为现代化北京最为理想的发展空间。
三、项目建设内容和规模
根据以下文件：①北京市建设委员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京市XX区人民政府三家于2002年7月下发的《中标通知书》（“北京市XX区XX经济适用住房项目暨国有土地使用权出让招标”的中标通知书）；②北京市土地整理储备中心、湖南电广传媒股份有限公司、长沙金海林置业有限公司2002年8月签定的《北京市XX区XX经济适用住房项目暨国有土地使用权出让 土地开发建设补偿协议》；③北京市规划委员会下发的《北京市规划委员会关于XX新城XX组团0801、0802街区控制性详细规划的审查意见》（市规函[2007]2000号）；④《规划意见书》（2001规意选字1620号）；⑤北京市财政局、市发展改革委、有关市领导对《关于解决XX经济适用房建设项目有关问题的请示》的批复意见；⑥《XX新城XX组团（0801、0802街区）控制性详细规划》，本项目建设内容和规模见《XX区XX经济适用房XX住宅项目主要经济指标》：
XX区XX经济适用房XX住宅项目主要经济指标：
项目名称
单位
指标
备注
一、建设项目总用地面积
平方米
31410.84

1、可建设用地面积
平方米
22632.7

XX地块居住用地面积
平方米
22632.7

2、代征城市公共用地

8778.14

代征道路用地
平方米
7290.11

代征绿化用地
平方米
1488.03

二、总建筑面积

59492

1、居住建筑
平方米
59492

地上
平方米
52961

地下
平方米
6531

三、其它

容积率

其中：XX地块

2.34

建筑控制高度
米
72.6

其中：XX地块
米
72.6

绿地率
≥
30%

居住户数
户
600

居住人数
户
1680
按2.8人/户计算
人口毛密度
人/ha
330

机动车停车泊位
辆
368

抗震设防烈度

8度

工程项目建设总投资
万元
32480

其中土地费用
万元
16428

四、项目工程技术方案
1.设计目标
实施本项目需满足住宅建设要求。在完善的城市设计和建筑设计的基础上对建设场地加以改造，配以周边优美的自然环境和丰富多彩的人文环境，建成一个现代化的人文社区，使该片区成为XX镇城市形象上的一个亮点，在一定程度上提高XX人民的居住生活质量，为XX的城市建设增添光彩。
2.设计原则与总体构思
2.1 以相关规划条件为依据，协调小区内外环境条件，合理确定总体布局及开发规模步骤，考虑不同功能的用地分配和相互关系，充分挖掘土地价值。
2.2 根据区位特征和不同主观意趣，设计体现结合人文、地域、环境等不同因素的探索，力图表达出对合理而优秀的人居环境的理解。
2.3在规划设计上力求体现新世纪的居住理念，贯彻“以人为本”的人性化与“可持续发展”的生态化思想，体现规划布局的高起点、高水准。创造一个布局合理、功能齐全、交通便利、环境优美的现代化人居环境。
2.4 规划设计生态原则，在充分考虑保护和优化周围环境的基础上，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益、个性鲜明的花园式生活空间。
2.5 从小区的建设性质出发，住宅设计布局适宜、功能完备，体现经济、适用、美观的原则。
3.项目规划构思
在充分考虑方案用地特性及附近规划交通景观等脉络的前提下，将空间与平面布局相结合的理念融入到本项目规划中，创造融于主题又高于周边品质的社区环境，确定以下的规划原则与目标：
3.1规划结构
根据规划要求在XX地块布置600套住宅，满足居住人群的要求。
3.2景观整体化
小区整体环境力求景观化，结合小区建筑布局加强小区环境景观连续性，形成点、线、面相结合的系统绿地。重点强调主要空间节点，注重绿地与居民楼之间的共享性：小区内各部分通过集中绿地、楼间绿地及景观共同构成了小区景观整体性。
4.建筑设计
4.1住宅设计
崇尚自然、追求个性、体验舒适度是时代的大趋势。小区住宅设计以现代设计理念、创造性手法，揉合中国传统居住建筑文化精华结合当地气候特点，使业主在充分享受最宜居完美生活空间的同时，能回归自然、体验自然。
4.2公共配套设施设计
生活垃圾采用分类收集、集中处理的方法，由专门人员转运至垃圾站。住宅区出入口均设有24小时值班门卫房。
4.3交通组织设计
本项目采用地面停车与地下停车相结合的方式，停车数量满足规划要求。小区内部规划支路与周边市政道路及小区外围车行道形成环路，各排住宅楼之间有人行道与环路相连接。
4.5消防设计
小区内消防车道结合区内车行道和人行道合理设置，小区内车道最小为5米，满足消防车的宽度要求，建筑登高面不小于建筑周长的1/4。小区内设置多个车行出入口和多个人行出入口，以满足消防车行及人行的沿街间距要求。各种设计均按国家和北京市的规范标准和设备要求设置。小区内设有消防水池及消防泵房，各建筑依据规范设置室内外消火栓系统。
4.6建筑节能
依据地块实际现状，项目规划的主要建筑拟采用南北朝向，以使主要房间最大可能避免西晒，最大限度的减少空调能源消耗。住宅采用紧凑的体形，缩小体形系数，从而减少热损失,体形系数≤0.3。配套服务建筑按乙类公建考虑，体形系数为≤0.3。
房屋设计尽可能方便住户与室外环境绿化的沟通、与周围生态相协调。合理组织住宅的通风与日照，积极采用平台绿化和垂直绿化技术。
综合节能性：保证住宅的低耗能，推广墙体的节能、节水、节电技术。
节约：环保型建材、再生性材料、耐用材料，就地取材，因地制宜，提高住宅的热舒适度、光舒适度、声舒适度。
5.结构设计
5.1建筑物结构安全等级为二级。建筑物抗震设防烈度为8度，建筑物抗震设防分类为丙类（标准防类）。结构的设计使用年限为50年。地基基础等级为乙级。
5.2住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，现浇钢筋混凝土楼板、屋盖。
5.3抗震缝：相邻结构单元形式不同的均以抗震缝分隔。
5.4基础形式：本工程均采用天然地基方案，住宅部分基础拟采用钢筋混凝土平板式筏形基础。待详细勘探报告后再确定最终的基础方案
6．给排水设计
本项目室内给排水系统包括生活给水系统、生活热水系统、生活排水系统、中水给水系统、雨水系统、室内消火栓系统及喷淋系统
6.1生活给水系统：
1）本项目市政自来水给水压力按照0.18MPa计算，小区给水系统从市政自来水给水干管接两根DN200进水管。
2）水质：符合生活饮用水水质指标。
3）生活给水系统分为高、低两个供水区，其中住宅部分四层以下为低区，五层及以上为高区；低区利用市政自来水管网压力直接供水，高区采用不锈钢水箱和微机变频调速恒压供水设备供水。各区均采用下行上给式的供水方式供水。对供水系统中其支管压力超过0.35MPa的楼层采用支管减压措施。
4）设置地下生活给水泵房。
6.2生活热水系统：
本项目住宅用生活热水由燃气热水器或电热水器制备。
6.3中水给水系统：
1）本工程设有中水给水系统，采用市政中水（规划中）给水，中水主要用于冲洗厕所及绿地浇洒、道路浇洒等。。
2）各地块均计划从市政道路上的接入2根不小于DN150的市政中水给水管到小区内,经总水表后在用地红线内构成环状管网。供水压力不低于0.25MPa。
3）中水系统分区与生活给水系统分区一致。低区利用市政中水管网压力直接供水，高区采用不锈钢水箱和微机变频调速恒压供水设备供水。各区均采用下行上给式的供水方式供水。对供水系统中其支管压力超过0.35MPa的楼层采用支管减压措施。
4）设置地下中水给水泵房。
6.4生活排水系统：
1）规划原则：项目区排水采用雨、污分流制排水系统，项目区外雨、污水管道自北向南、自东向西铺设，统一收集后，接入市政管网。
2）生活污水系统：室内采用污、废水合流制。其中地上生活污废水采用重力流排水系统，地下生活污废水经集水坑收集再用潜污泵提升排至室外污水管网。生活污水排出室外，经化粪池处理后排入市政污水管道。生活废水、地面冲洗水以及消防排水等均排入污水管道。
3）雨排水系统：
暴雨强度Q=2001(1+0.811LgP)/（T+8）0.711,设计重现期P=2年。
本项目设置雨水排水管网和雨水间接收集利用系统。室外停车场、广场及其它铺砌路面等均采用草坪砖或渗水砖铺砌，使雨水经渗水路面和绿地渗入地下，补充地下水，；超过收集和渗入能力的多余雨水排入雨水排水管网，最终排至市政雨水排水管网。
建筑物屋面雨水采用有组织的排水方式，将屋面雨水引至区域内绿地，经绿地渗透吸收后，多余的雨水经场地雨水口收集排入市政雨水管网。
6.5消防系统
本工程消防系统包括室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统及移动灭火器的配置。
1）本项目设有消防水池及消防泵房，各建筑依据规范设置室内外消火栓系统。
2）室外消火栓给水系统所需的水量及水压由小区的市政供水管网保证。室外消火栓保护半径不大于150米，间距不超过120米。
3）室内消火栓给水系统所需的水量及水压由消防给水泵房内的 消防水池、消火栓加压泵保证，火灾初期的水量及水压由设在各区最高楼屋顶的稳压增压设备及消防高位水箱（18立方米）保证。
4）建筑灭火器配置
本工程各建筑均设有手提式灭火器。配电室、兀接室、弱电室、屋顶电梯机房等电气用房为E类火灾，按中危险级设计,单位灭火级别最大保护面积为1㎡/B，每具灭火器最小配置级别为55B级（4KG）,保护距离12米；住宅为A类火灾，按轻危险级设计，最大保护面积100㎡/A，最大保护距离25m，每具灭火器最小配置灭火级别为1A级（2KG)。车库为B类火，按中危险级设计,单位灭火级别最大保护面积为1㎡/B，每具灭火器最小配置级别为55B级（4KG）,保护距离12米；其它场所均按A类火灾，中危险级设计，最大保护面积75㎡/A，最大保护距离20m,每具灭火器最小配置灭火级别为2A级（4KG)。灭火剂选用磷酸铵盐干粉，实际按每具灭火器充装量4KG灭火剂配置，每3具1组，放置在专用灭火器箱内。
7.暖通设计
7.1热源:
本项目所在地无市政热力供应及近期规划，也无区域锅炉房，所以采暖只能自行解决。根据本项目的实际情况，本项目的居民住宅采暖热源采用户式燃气壁挂炉；
7.2夏季空调：
住宅选用户式分体空调。各空调房间预留相应的电气插座。
为保持建筑物美观，外立面预留空调室外机放置板，并设置统一集中排放凝结水立管。由于本项目为外墙外保温，所以空调室外机放置板也作保温，以杜绝冷（热）桥。
7.3通风系统：
1）设备用房设机械送排风系统。
设备机房、电梯机房的通风。设备用房设机械送排风系统，换气次数6次/时，送风量5次/时。
2）其他房间尽量采用自然通风。
3）屋顶电梯机房设排气扇进行通风排气；同时预留分体空调电源，以保证电梯机房的温度要求。
8.电气设计
8.1强电设计
1)负荷等级：本项目住宅属于二类高层建筑，根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008），本项目二类高层建筑上的消防设施设备、走道照明用电、客梯电力、排污泵、生活水泵等设备的用电负荷，按二级负荷要求供电。其余为三级。
2）低压配电系统
本工程配电干线以放射式电缆为主，沿竖井、电缆沟等敷设。
住宅的配电系统：在地下室设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设有电气竖井兼配电小间。消防设备用电及应急照明等均属二级负荷。楼梯照明等采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。
每栋住宅的电源引入处作重复接地，并进行总等电位连接。楼电源进线在配电室配电断路器处设300～500mA漏电保护器（动作时间不大于0.4s），以防止电气火灾的发生。
住宅每户设配电箱，配出回路按不少于7路设计。一路照明，二~三路空调，一路厨房插座，一路卫生间插座，二路普通插座。厨房、卫生间、普通插座带漏电开关，空调、厨房、卫生间插座回路采用4mm²铜线，其余2.5mm²铜线。
3）照明
照明设计按《建筑照明设计标准》GB50034-2004照度标准及功率密度值进行设计。
公共走道照明采用光电带延时的开关，光源采用节能灯。
小区道路采用庭院灯照明，光源采用节能灯。
灯具选用高效节能型灯具，光源采用高效光源，T8（T5）灯管、紧凑型荧光灯等，配节能电感镇流器或电子镇流器。草坪灯、庭院灯可部分采用太阳能光伏电源灯具，路灯选高压钠灯。
4）防雷与接地
根据《建筑物防雷设计规范GB50057-94》，本工程中住宅为三类防雷建筑物。低压系统的接地形式采用TN-S系统，并实施总等电位联结。防雷接地、保护接地、弱电设施接地共用一套接地装置，其接地电阻不大于1Ω。
8.2弱电设计
弱电系统规划方案：宽带信息系统、电话通信系统、有线电视系统、保安监控系统、火灾自动报警系统
9．动力设计
1）项目地块周边现在有天然气供应，供居民生活用气，供应量满足本项目的需要。本项目居民生活灶具均利用天然气。
2）本项目所在区域，所有公共建筑和居住建筑的生活用气均使用市政天然气。天然气中压管线压力0.4MPa,天然气的低位发热值为8500kcal/m3。经调压箱，分级供应，供厨房灶具使用。天然气中压管线供气能力完全能满足本项目的需要。
五、项目实施的意义
项目的实施将具有以下意义：
1.符合XX经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。解决了建设高标准、相对独立的具有综合服务功能住宅小区，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义：
2.项目实施后将形成良好的区域环境、快捷方便的交通、合理的规划布局以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；
3. 项目的建设有利于促进旧村改造，改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。
六、项目开发建设计划
项目地块使用权取得时间为2002年6月13日，本项目计划于2011年7月份开始前期准备，2013年6月份竣工。
本项目建设周期为24个月。项目建设进度见下表：
项目建设进度表
序号
工作阶段
2011年
2012年
2013年
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
1
前期准备

2
勘察设计

3
基础工程

4
主体工程

5
装修工程

6
室外工程

7
竣工验收

七、项目投资规模及资金筹措
项目总投资为33480万元，包括土地取得费16734万元。
北京XX房地产开发有限公司拟用自有资金并结合周围地块商品房销售所得完成对项目的开发。
八、项目招标
本项目管理体制实行项目责任制、施工监理制，并对相关专业工程等采用相应的招标方式。
本项目建设过程中所涉及的招标内容主要包括：项目勘察、设计、建筑工程、监理、设备招标和其他专业工程招标。本项目的招标工作应按照北京市规划委员会《关于印发北京市规划委员会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知》、《北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定》（北京市人民政府第89号令）、《关于印发北京市工程建设项目招标方案核准办法的通知》【京发改（2006）664号】等文件的规定执行，确保本项目在工程质量、实施进度、安全管理、成本控制等各方面按规范实施。
十、项目申请报告的编制目的
为项目开发单位提供决策依据；
为政府管理部门提供审批二级开发项目的依据；
十一、项目申请报告的编制依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国房地产管理法》
3.《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
4.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5．《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】
6. 建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；
7．国家计委、建委2006年发布的“建设项目经济评价方法和参数”；
8. 投资项目可行性研究指南（2002年版）
10. 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第11号）；
11. 关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知（京国土市[2005]302号）
12．《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
13．《北京城市总体规划（2004年－2020年）》
14．《北京住房建设规划(2006-2010年)》
15．《北京市2011年度年土地供应计划》
16．北京市土地整理储备中心的《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（京土整储挂延函[2011] 040号）
17. 北京市规划委员会的《建设项目规划条件（土地储备供应）》（2010规条供字0026号）
18.项目基础资料（甲方提供）
19．现场勘察、项目周边区域市场调查资料
20. 北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）国民经济和社会发展总体规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，更加注重社会公共事业、文化娱乐产业的发展，让更多的人享受到改革、发展、稳定的成果。
《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“要以实现‘人人有房住’为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权”；“严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。制订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。”“人民生活向更加富裕的小康迈进。伴随物质生活改善和发展理念转变，城乡居民消费需求呈现出越来越明显的多样化与差异性特征。”“坚持经济、政治、文化、社会建设四位一体，努力构建和谐社会首善之区。加强社会建设和管理，推动管理体制机制创新。积极推进覆盖城乡、功能完善、布局合理的公共服务体系建设，解决好关系人民群众切身利益的就业、就医、就学、住房、安全等实际问题。更加注重社会公平，更加注重基层基础工作，更加注重改革发展稳定的协调，从建设和谐社区、和谐村镇入手，促进首都社会和谐。”
《北京市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建‘中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合’的发展格局。其中“城镇组团”是指以XX新城、亦庄新城为核心，重点镇为基点，聚合各种资源，打造产业发展和人口居住相对集中、人文景观各具特色的功能新区。“生态融合”是指以绿化美化为主体的生态园区穿插于新城、组团之间，融合于道路、河流两侧，渗透于功能区之中，实现产业发展、人居环境与生态环境的有机结合。以新城建设为核心、城乡统筹为基础，提升北部都市产业区，大力发展房地产与建筑业，重点建设XX新城综合功能区、北京商品大世界、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区。
《XX新城规划（2005-2020）》指出，XX新城的发展目标是：1、立足地处京津冀增长极核心的空间条件，发挥“联接一轴、横跨两带，关联多中心”的区位优势，发展成为北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡；依托生物医药、物流和新媒体三大产业基地，积极提高现代制造业的综合发展水平，不断拓展以现代物流为核心的现代服务业，大力培育文化创意产业等新兴服务业，构建综合型的新兴产业基地；突出XX“绿海甜园”的生态环境优势，高标准配置各项新城设施，形成生态特色突出、设施高度完善的宜居宜业型新城。2、整体目标定位：战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城。
XX区XX经济适用房XX住宅项目的建设符合国家及北京市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
（二）区域和空间规划符合性分析
XX区位于北京市南郊，北与丰台、朝阳区为邻，南与河北省廊坊市、固安县交界，西与房山区隔永定河相望，东与通州区毗邻。东西宽、南北长均为44公里。面积1036平方公里，汉族占总人口的96%，回、满、蒙古、朝鲜等30个少数民族占3.6%。XX区在2000年完成撤乡并镇改制，现共辖14个镇、3个街道办事处、526个自然村、553个村民委员会、45个居民委员会。另有四个重点城镇，分别是XX镇、采育镇、庞各庄镇及榆垡镇；其余九个建制镇分别是黄村镇、瀛海镇、旧宫镇、北藏村镇、魏善庄镇、青云店镇、长子营镇、安定镇、礼贤镇。区人民政府驻黄村镇。
《北京市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：XX区是北京未来面向区域发展的重要节点，在北京发展中具有重要的战略地位，引导发展生物医药等现代制造业，以及商业物流、文化教育等功能。在北京建设现代化国际大都市的进程中，将承担着疏解北京中心城区人口和功能、集聚新的产业，成为带动区域发展的规模化城市发展新区。在北京城市总体规划格局中，XX处于“联接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要战略要冲，位于首都向华北平原辐射的前沿和发展的腹地，成为环渤海经济圈、京津冀城市群以及天津滨海新区等国家重大开发战略中，承接人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。
XX区的发展格局是与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的发展格局。结合地铁四号线南段的规划和建设，沿兴华大街开发建设城市立体空间，沿线按照功能分区优化景观设计，建设新兴城市风景线。大力发展现代服务业，改善和美化人居环境，打造城市品牌，提升城市形象，建设现代化都市特征明显、对全区带动和辐射作用突出的中心城市。到2013年，建成完善的交通网络，核心区建设初具规模，新城发展的基本框架初步形成。
依据北京市城市空间结构调整方向的原则，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。XX在北京市域格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位，不仅是北京城市中轴线的延伸，也是北京唯一横跨东西两带的行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密的空间协调关系（见图2-1）。本项目所处的XX新城，是北京市城市未来重要的发展地区。项目建设将有利于加快XX新城的现代化建设步伐，促进新城建设发展，增强新城吸引力，落实北京市总体规划的目标要求。
图2－1：北京市空间发展战略规划图

《XX新城规划（2005-2020）》中指出：西部城镇发展区（京开城镇发展带，包括黄村镇、XX镇团河路以西部分、庞各庄、北臧村、榆垡镇及礼贤部分）是北京西部发展带的重要组成部分，是XX区两大人口、产业集聚地区之一，中心城辐射区域的主要通道。以XX新城为核心，沿京开高速由北向南辐射延伸。在促进永定河生态环境改善、风沙治理、建设沿河绿化防护林带的前提下，积极引导生物医药、旅游休闲、商业物流、文化教育等生态友好型的产业向该地区集聚。空间上鼓励城镇以向西发展为主，建设并控制好永定河沿岸地区，鼓励农村居民向发展走廊附近城镇或中心村聚集。依据XX新城总体的功能定位——“京南绿色新城”，确定新城核心景观特色——“绿色宜居”。体现在整体城市设计上，既要处理好“绿与城”的关系，也要将“宜居”落到实处。
本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的居住小区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。
XX区XX经济适用房XX住宅项目位于XX新城北端，用地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利。项目规划有大片绿地，绿化率达30％以上。花草遍地，绿树成荫，使居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质环境。
XX区XX经济适用房XX住宅项目符合北京市、XX区（XX新城）的经济与社会发展规划要求。
（三）专项规划符合性分析
《北京住房建设规划(2006-2010年)》的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。文中指出：按照城市总体规划确定的“中心城－新城－镇”的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。高水平、高标准、高起点建设新城