干货市场项目可行性研究报告.doc

XX物流转换华东干货
【可行性研究报告】

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目 录
第一章：总 论 1
1. 项目名称 1
2. 项目主管单位 1
3. 项目实施单位 1
4. 建设场址 1
5. 编制单位 1
6. 建设项目及规模 1
7. 编制依据 2
8. 项目实施组织机构 2
9. 项目建设的重要性及迫切性 2
10. 工艺技术的可靠性及先进性 3
11. 编制范围 4
12．结论及其建议 5

第二章：项目建设背景及建设定位目标 8
1. 镇原县发展概述 8
2. 环境概况综述 9
3. 项目建设背景 9
4. 项目实施意义 10
5. 项目建设目标 11

第三章：建设条件概况 12
1. 工程建设场地概况 12
2. 工程水文地质 12
3. 气象 13
4. 公用设施 13
5. 保障措施 14

第四章：垃圾产出量及成分预测 15
1. 执行标准 15
2. 垃圾产出量 15
3. 垃圾成份 15
4. 垃圾产出量及成份预测 16

第五章：垃圾收集站、点及清运车辆设置 21
1. 遵循的规范及设计原则 21
2. 垃圾收集站、点设置 21
3. 清运车辆设置 22

第六章：建设场址及设计填埋库容 24
1. 填埋位置比选及设计库容 24
2. 垃圾卫生填埋场场址概述 25
3. 建设场地工程及水文地质 25
4. 温泉排水渠改道 27

第七章：填埋场工程设计 28
第一节：设计标准 28
1. 设计标准及原则 28
2. 填埋场防渗层方案 28
3. 防洪工程 30
4. 渗沥液处理及利用方案选取 32
第二节：单项工程设计 33
1. 车辆下沟道路设计 33
2. 防渗工程设计 33
3. 大气降水排除 34
4. 垃圾掩挡坝设计 35
5. 排污、排气工程设计 37
6. 垃圾渗沥液处置及利用 38
7. 防污染防飞溅措施 40
第三节：卫生填埋工艺 41
1. 执行标准 41
2. 卫生填埋作业 41
3. 平面作业法 41
4. 斜坡填埋法 41
5. 填埋机械设备选型 43
6．填埋场封场后土地再利用 43
第四节：环境监测及监测井设置 45
1. 执行标准 45
2. 环境监测项目 45
3. 地面水监测 45
4. 地下水污染监测 45
5. 场区大气监测 46
6. 土壤监测 46
7. 环境质量监测计划 47
8. 环境监测仪器设置 47

第八章：总平面布置 50
1. 平面布置 50
2. 总图主要技术经济指标 50
3. 道路及运输 50

第九章：公用工程 52
1. 建筑结构 52
2. 给水排水 54
3. 采暖 56
4. 电气 57
第十章：人员编制及成本分析 59
1. 人员编制 59
2. 处理成本分析 59
3. 关于垃圾处理收费的建议 61

第十一章：项目实施进度及组织保障措施 63
1. 项目实施进度 63
2. 项目实施保障措施 66
3. 项目实施交付后生产管理机构 67

第十二章：环境保护 69
1. 遵循的主要设计规范 69
2. 环境保护措施 69
3. 绿化 71

第十三章：消防及节能 72
1. 遵循的主要设计规范 72
2. 设计中采取的消防措施 72
3. 节能 72

第十四章：工业卫生及劳动保护 73
1. 遵循的主要设计规范 73
2. 工业卫生 73
3. 安全生产 73

第十五章：资金筹措与投资估算 75
1．资金筹措 75
2．投资使用计划 75
3. 投资估算 75

第十六章：财务评价 88
1. 总成本估算 88
2. 还款资金来源测算 89
3．税金利润估算 90
4．财务评价 90
5．贷款偿还分析 91

第十七章：综合效益分析 92
1. 评价方法及依据 92
2．评价采用的基本参数 92
3. 社会效益评价 92
4. 国民经济效益分析 93

序言：
该项目本属物流型企业，总体量约为2万平米，主要因为以下三点原因，所以项目需要改性：

一、 洪城商圈发展至今，18个专业市场均在其中，江西省绝大多数日常用品、电子产品均从此处发出，交通及道路已经不堪重负。
二、 原有物流产业在经济快速腾飞的今天，不仅没有解决交通及道路的负担，还将已经拥堵的交通变的难以前行；至此它已经阻碍了城市规划及商圈前进的脚步。
三、 根据南昌市对物流产业的发展指导意见，已经规划了五大物流基地；而原XX物流园在物流市场竞争白日化的现状下园区大部一直处于闲置状态，给企业生存带来承重负担。

目录
第一章 业态转变的背景 5
第一节 南昌发展方向 5
一、中部崛起，不再是口号！ 5
二、依托交通，产业运输调配覆盖全国 5
三、以鄱阳湖生态经济区为华中生态经济的核心区，大力发展各相关环保经济产业 7
四、省会南昌即将迎来历史性的时刻 8
第二节 南昌物流产业的发展方向 9
一、指导思想 9
二、发展要求 10
三、规划导向 11
第二章 洪城商圈大改造 19
一、洪城市场整体布局及概况 19
二、洪城市场内部现状一览图 20
三、洪城市场交通现状一览图 21
第三章 XX物流的改性满足新洪城发展的需要 23
一、100亿，洪城商圈形象大变革 23
二、交通、道路整改，物流成负担 23
三、利好，政府已经规划五大物流基地 24
第四章 现有干货市场状况 26
洪城干货市场现有状况 26
第五章、干货市场迁址 28
（一）地段情况：同属原商圈，原商户及客户认可度及辩知度较高。 28
（二）交通情况：相较于市场内部交通，更为便利。 28
（三）整体状况：大体量、整体规划，更具备专业形象。 28
第六章、华东干货商贸中心概况 29
（一）市场布局： 29
（二）建筑统一规划设计： 30
（三）新型智能监控、停车一卡通模式： 31
（四）南昌首例集中式智能仓储： 32
（五）专业物业管理公司、运营公司；制定规划方向： 33
第七章、干货市场迁址的意义 34
（一）创造的经济利益 34
（二）增加洪城商圈商业形象的意义 34
（三）增加就业率及民生工程意义 34

第一章 业态转变的背景
第一节 南昌发展方向
一、中部崛起，不再是口号！
江西位于长江中下游，处于位于中国的中部位置，古称江南，是物产丰富的鱼米之乡；不仅拥有丰富的农业资源和矿产资源，还是中国经济比较发达的内陆对外开放省份。其地段优势明显，均被一线或者较发达城市环抱；如浙江、广州、上海、江苏等。而今，借助城市快速发展“中疏”行业的趋势，大力发展以“中疏”为相关经济、运输和产业链接的发展。
二、依托交通，产业运输调配覆盖全国
江西由于占据中国中部核心地段，又在地里优势上占据水陆空三大核心，天时、地利皆有，只缺人和。
铁路：
江西铁路交通运输发达，南昌局为中国最重要的铁路局，管辖江西和福建的铁路，全省以京九、浙赣、皖赣、鹰厦、武九5条铁路为骨干，另有横南、向乐、分文、弋樟、张塘、张建、新泰等支线。另外规划中的京台高速铁路（从北京至台北）、昆台高速铁路（从昆明至台湾高雄）、沪昆高速铁路（从上海至云南昆明）、九景衢铁路（从江西九江至浙江衢州）都从江西经过，其中京台高速铁路经过赣东北上饶，合福高速铁路（合肥至福州）杭长高速铁路（杭州至长沙）都将经过赣东北上饶和省会南昌等地。
公路：
江西省公路系统相当发达，高速公路通车总里程达到3900多公里（截止2011年末），位居全国第四位。省会城市南昌北往九江（昌九高速）、南至赣州（赣粤高速）、西至萍乡（沪昆高速）、东连上饶至浙江、上海（梨温高速）的高速公路已建成通车。此外还有九景高速（九江到景德镇），景婺黄高速（景德镇到婺源到黄山）武吉高速公路也已通车，经过铜鼓、宜丰可到吉安直至广东，沿沪昆、梨温、赣粤等高速可直接进江西，直达南昌市和庐山等地方。此外，省内还有6条国道，分别是东西向的316国道（福州至兰州）、319国道（厦门至成都）、320国道（上海至云南瑞丽）、323国道（瑞金至云南澜沧）和南北向的105国道（北京至珠海）、206国道（烟台至汕头）。其中105和206国道双双纵贯江西。
航空：
江西民用航空运输发展迅速，已形成了一个以南昌为轴心，自北向南，以九江、樟树、泰和、吉安、景德镇、赣州连接全国和世界各地的航空运输网，南昌昌北国际机场是我国重要的枢纽干线机场，国际客运及货运的航空枢纽，是亚洲繁忙的国际机场，江西还有赣州、景德镇、九江、和井冈山4个民航机场。机场等级4C级的上饶三清山机场已经于2009年开工兴建，立足上饶，辐射赣东北上饶、鹰潭、抚州等地，主要服务于三清山、婺源、龟峰、龙虎山、黄山等旅游区，可供波音737等飞机起降。宜春明月山机场于2009年7月26日正式奠基，主要辐射赣西新余、宜春、萍乡三市，该机场的开建意味着赣西空中运输不再是空白。其中，赣州黄金机场为中国首个支线航空发展试点城市大型机场，引进全国地级市首家航空公司基地。
水运：
九江为重要内河港口，水运干线形成两纵两横的格局；干将和信江为两纵，长江和昌江为两横，全省通航里程4937公里。
南昌大水运还将修建6大港区：
东新港区、鸡山港区、张洲港区、龙头岗港区、樵舍港区、昌东港区。并且上饶市境内现有9个港口，水运货物吞吐量为354.2万吨，旅客吞吐量为82.9万人。全市共有码头168个，其中客运码头20个，货运码头148个。全市共有运输船舶330艘，其中客船48艘，1166个座位，货船282艘，16029个吨位。

三、以鄱阳湖生态经济区为华中生态经济的核心区，大力发展各相关环保经济产业
鄱阳湖生态经济区是华中生态经济的核心区，当前正建设中国经济强区，全国大湖流域综合开发示范区，建设长江中下游水生态安全保障区，加快中部地区崛起的重要带动区，建设国际生态经济合作重要平台，连接长三角和珠三角的重要经济增长基地。

依托鄱阳湖生态经济区，加大充分利用好长江沿岸的交通便利及江西的丰富物产，大力投资并引进各项企业及技能。并以生态农业前景为切入点，大力发展绿色农产品成为重要增长点，从而建设新型环保、富饶、创新且美丽的新江西。并将江西红色文化及绿色旅游产业发展壮大。

四、省会南昌即将迎来历史性的时刻
自2009年12月国务院正式批复了鄱阳湖生态经济区发展战略，这也是江西省第一个地区性的国家发展战略。江西省会南昌市即将迎来历史最大契机。

【小结】
为做好迎接发展最大契机的到来，南昌城市面貌、经济规划、城市发展策略也将迎接更新的挑战。所以，调整改造原有不利于城市及经济发展的产业和布局已经势在必行。
摆脱脏乱差及原有交通混乱和调整新型产业模式也成为南昌政府当前最大的工作。

尤其，老城区物流性产业已经阻碍了南昌现有城市的发展，所以产业调整势在必行！

第二节 南昌物流产业的发展方向
南昌市2008—2009年商贸物流业发展指导意见
为贯彻落实市委九届四次全委（扩大）会议精神，落实创业富民创新发展的工作思路，积极实施市政府《关于加快我市区域性商贸中心和现代物流中心建设的推进意见》，根据《南昌市2002—2010年商业发展规划》和《南昌市2007-2020年物流业发展规划》总体要求，进一步加强对我市2008—2009年商贸物流业发展的科学规划和合理布局，有效配置商贸物流业资源，提升商贸物流业的整体功能，现结合我市商贸物流业发展现状，就我市2008—2009年商贸物流业发展提出如下指导意见：
一、指导思想
按照市委、市政府提出的把南昌建设成区域性商贸中心和现代物流中心的战略发展思路，以“十七”大精神为指导，进一步落实科学发展观，以促进城乡市场繁荣、增强便民利民功能，降低物流成本、提高经济效益为目标，以调整、提高、创新、发展为主线，不断增强商贸物流业的服务功能和辐射功能，加快实现商贸物流业现代化，促进商贸物流业的和谐发展，为经济发展提供新的动力和重要支撑。

二、发展要求
围绕区域性商贸中心和现代物流中心目标，以商贸物流业发展规划为依据，以项目建设为抓手，加快商贸物流业基础设施建设，完善商贸物流业布局，提升商贸物流业功能，加快建设市级商业中心—区域商业中心（以下简称区级商业中心）—社区商业中心—卫星城镇商业中心—乡村级“农家店”—大市场—大物流七位一体的多层次全方位的商贸物流业发展体系。
在提升和完善老城区市级商业中心和中央商务区的同时，扩大商贸业布局和构架，推进城东、城南、城西、城北和高新区、经开区区级商业中心建设。实施社区商业“双进”工程，推动社区商业发展。加快卫星城镇的发展，在广大农村乡（镇）、村，积极实施商务部“万村千乡”市场工程，改善农村商贸业面貌，促进城乡商贸业协调发展。加快商品市场升级改造，引导商品市场合理布局，提升商品市场的区域性集散功能，促进我市城乡市场繁荣。
加快物流业发展，加大物流资源整合力度，完善物流业布局，推进以物流基地为重点的公共物流区建设，加大招商引资力度，培育现代物流企业，提高物流业的信息化水平，提升物流业的整体功能。
通过对商贸物流业七个层次内容的建设，逐步建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善的现代商贸物流体系，提高城市综合竞争力。

三、规划导向
（一）市级商业中心
1．老城区市级商业中心
老城区市级商业中心是以八一广场为中心，以中山路、胜利路为商业主干道向周边辐射形成的商圈。老城区市级商业中心经过快速发展，目前已是商家林立。在商圈内既驻扎了南昌本土的大型零售企业百货大楼、洪城大厦和洪客隆，又落户了国内外大型商业沃尔玛和百盛百货、深圳天虹百货等连锁企业，商圈内的中山路精品街和胜利路步行街开设了各类品牌专卖店400多家，整个商圈商业总面积达50多万平方米，经营业态丰富，购物环境优美，汇集了众多国内品牌产品和部分世界名品，种类繁多，档次较高，吸引了众多的南昌本地顾客和外地游客，已成为南昌最繁荣的商业标志性区域，具备了较强的区域辐射力和集聚力。但由于在节假日和下班时间人口过度密集，周边交通会出现短时拥堵。
未来老城区市级商业中心在保持繁荣繁华的同时，应提升百货大楼的规模和商业功能，增强其综合服务和辐射功能。加快恒茂花园商业项目的建设，引进大润发购物广场等1至2家大型商家进驻。加快胜利路步行街大型商贸设施建设，完善时代广场和胜利广场等商业项目的功能，提升步行街的品位和功能。加快中山路商业街商业业态结构调整，增强综合服务功能。扩大市级商业中心的商业体量，逐年对百货大楼、丽华大厦、洪客隆、财富广场、百盛百货、天虹百货等商业项目进行业态调整，改善和提升购物环境，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，增加休闲、餐饮消费服务设施比重，满足顾客多方位的消费需求，增强繁荣繁华气息，进一步提升老城区市级商业中心的凝聚力和辐射力。
鼓励设置：高中档专业店、品牌专卖店、高中档餐饮店、老字号网点、文化休闲娱乐网点
适度设置：便利店、生活服务网点、生鲜超市
限制设置：大型综合超市、百货店、低档餐饮店、集贸市场、仓储商店、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店
    在老城区市级商业中心建设经营面积5000平方米以上商业网点，须经市网点办论证，同时还须按公安交管部门的要求同步建设停车场，并做好项目交通影响评估报告，以确保交通畅通安全。
2．新城区市级商业中心（红谷滩中央商务区）
新城区市级商业中心位于红谷滩新区中心区，目标定位为南昌市中央商务区（CBD），是促进消费结构升级的主要拉动力量，是城市繁荣的窗口，是城市形象的精华。中央商务区的建设应按照“超前规划、分步实施、逐步完善”的工作思路，超前配置商业设施。高起点、高标准建设区域内联发大厦、国际金融大厦等商贸服务设施。加大商业项目的招商和建设力度，逐步引进国际品牌专卖店，以及国内外著名品牌旗舰店，发展新的专业特色街区和国内外著名品牌汇聚区，使红谷滩新区成为国际时尚精品品牌汇集区、独具魅力的文化娱乐集聚区。通过对商贸服务业项目的推进，逐步使红谷滩新区发展成为人气旺盛、市场繁荣、功能齐全的现代化新都市。
根据商贸业发展的内在要求和我市商贸业发展的实际情况，红谷滩中央商务区的建设应分两步进行，第一步先按未来中央商务区的构架进行设计和布局，并逐步进行建设；第二步建设成为我市的中央商务区。每年建设1至2个大型综合性的商业商务项目，尽快提升中央商务区的功能。
鼓励设置：大型购物中心、大型综合超市、高档百货店、国际品牌专业店、国际品牌专卖店、休闲购物广场、商业风情街、五星级大酒店、高中档餐饮店、老字号网点、生鲜超市、文化休闲娱乐网点、生活服务网点以及金融、证券、保险和信息等现代服务业网点
适度设置：仓储商店、便利店、集贸市场、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店
限制设置：商品市场
在中央商务区建设经营面积5000平方米以上商业网点，须经市网点办论证，同时还须按公安交管部门的要求同步建设停车场，并做好项目交通影响评估报告，以确保交通畅通安全。
（二）区级商业中心  
区级商业中心是城市商贸业发展的增长点，是中心城区商贸业科学布局的重要环节及节点，对扩大城市商贸业框架，增强商贸业的辐射力具有十分重要的作用，是近几年我市商贸业重点建设内容之一。应加大区级商业中心发展力度，加快业态布局，使之符合区域内居民需要，并具备一定的集聚辐射功能。应结合各个区域的特点，以及商贸业发展的基础条件，在满足居民日常生活需要的基础上，分别突出购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等功能，形成各自的业态和层次特色，建设特色各异、亮点突出的区级商业中心。
依据《南昌市2002-2010年商业发展规划》和未来我市商贸业发展的要求，我市将建设6至8个区级商业中心，近几年建设6个区级商业中心，分别为城东区级商业中心、城南区级商业中心、城西区级商业中心、城北区级商业中心和高新区区级商业中心、经开区区级商业中心。
城东区级商业中心是以上海路与北京东路交汇处恒茂国际都会商贸城和京东鹿鼎国际购物城为中心，向四周辐射形成的商圈。
城南区级商业中心是以井冈山大道为轴线，以包家花园和青云谱花园区域为中心，向四周辐射形成的商圈。
城西区级商业中心是以洪城大市场区域为核心，结合洪城大市场的升级改造，提升辐射功能，向四周辐射形成的商圈。
城北区级商业中心是以紫金城时尚生活中心为核心，以阳明东路和青山路为依托，形成的向东、南、西3个方向辐射的商圈。
高新区区级商业中心是以紫阳大道以南和尤氨公路以西区域为核心，向四周辐射形成的商圈。
经开区区级商业中心是以庐山南大道为轴线，以庐山南大道与枫林路交汇处和庐山南大道与双港路交汇处为中心，向四周辐射形成的商圈。
根据我市商贸业发展情况和人口分布状况，城东、城南、城西、城北区级商业中心的范围大小应为1.5平方公里左右，高新区、经开区区级商业中心的范围大小应为1平方公里左右。城东、城南、城西、城北区级商业中心的商业建筑面积应在20万平方米左右，高新区、经开区区级商业中心的商业建筑面积应在15万平方米左右。
鼓励设置：大型综合超市、百货店、专业店、专卖店、生鲜超市、便利店、餐饮店、商务连锁酒店、老字号网点、文化休闲娱乐网点以及金融、证券、保险和信息等现代服务业网点
适度设置：大型购物中心、仓储商店、集贸市场、生活服务网点、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店
限制设置：大型商品市场、露天集贸市场
    在区级商业中心建设经营面积5000平方米以上商业网点，须经市网点办论证，同时还须按公安交管部门的要求同步建设停车场，并做好项目交通影响评估报告，以确保交通畅通安全。
洪都大道商业景观街是一条贯穿我市东部城区的商业景观街，是近几年我市商业特色街打造的重点方向。未来几年应在洪都大道重要节点上开发建设大型商贸项目，加快推进金域名都、隆鑫广场、热心陶瓷市场综合改造、白马大厦、省广电等大型商业项目建设，同时引进一批餐饮、休闲、娱乐项目。近几年每年新建设2至3个大型商业项目，逐步将洪都大道打造成为规划布局适度超前的景观街、风光带和商业街，为城东板块的市民提供较好的休闲、购物、娱乐场所。
      鼓励设置：大型购物中心、大型综合超市、百货店、专业店、专卖店、高中档餐饮店、老字号网点、高中档宾馆、文化休闲娱乐网点、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店以及金融、证券、保险和信息等现代服务业网点
适度设置：便利店、商务连锁酒店、生活服务网点
限制设置：仓储商店、集贸市场、商品市场
……
物流基地
根据我市物流出入口南、北分布，城市两个核心城区跨江分布的大格局，规划在昌北的乐化组团白水湖区域和昌南的向塘区域、昌西南的红角洲西端等3处各建设一个大型的物流基地。物流基地作为公共物流区的重要组成部分和物流业发展的重要载体，对物流业的发展具有十分重要的作用，是我市近几年物流业发展的重点。
昌北物流基地占地约2平方公里左右,为航空--铁路--公路--水运多式联运，具有口岸功能的国内、国际货运枢纽型物流基地。
该基地应加快厦门海投物流中心项目、保税物流中心项目和白水湖物流中心二期工程项目的建设。
昌南物流基地占地约3平方公里左右，为铁路--公路国内、国际货运枢纽型物流基地。该基地应加快铁路物流项目和国际货运物流项目的建设。
昌西南物流基地占地约2平方公里左右，为铁路--公路--水路货运枢纽型物流基地。该基地应加快华南城工业原料物流项目的建设。
各相关县、区、开发区（新区）及有关部门应高水平、高档次规划建设物流基地，科学合理地布局和组织，有效整合各种物流资源。加快物流基地基础设施、核心设施和配套设施建设，特别应提高物流基地的信息化程度，按照现代物流业的要求和标准，建成规模大、功能强、技术水平高的物流基地。充分发挥我市三个物流基地的不同功能特点，实现三个物流基地优势互补，努力降低物流成本，提高经济运行效率，促进我市经济又好又快发展。
鼓励经营规模大、辐射功能强、信息化程度高（具有GPS全球定位跟踪系统、EDI信息交换系统、EFT支付结算系统、计算机自动分拣装卸系统），物流技术和管理水平达到国际先进水平或国内领先水平的第三方或第四方现代物流企业入驻物流基地。
物流中心
根据我市城市规划布局的特点，兼顾各区域经济发展、社会生活的需要和大型生产企业、商贸流通企业及专业市场发展对物流服务的需求，我市规划建设8个物流中心，近几年按轻重缓急，先期建设5个物流中心。
昌东物流中心位于昌东大道附近，占地0.5-0.8平方公里。青云谱物流中心位于青谱区昌南工业园区，占地0.5平方公里。昌北邮政物流中心位于南昌经济技术开发区黄家湖，占地0.5平方公里。昌北航空物流中心位于新建县乐化镇南昌昌北国际机场附近，占地0.5平方公里。昌南粮食物流中心位于青云谱区和南昌县交界墨山区域内，占地0.5平方公里。
各相关县、区、开发区（新区）及有关部门应加快物流中心的建设，推进物流中心传统物流企业向现代物流企业的转变，延伸上游产业链，扩大高端客户，发展专业物流配送和第三方物流配送。提高物流中心的档次，提升物流中心的信息化和现代化水平，增强物流中心的服务功能，为社会经济发展提供支撑作用。鼓励具有一定经营规模、辐射功能较强、信息化程度较高，物流技术和管理水平在国内或省内达到领先水平的专业性第三方物流企业入驻。

【小结】
根据《南昌市2008—2009年商贸物流业发展指导意见》报告，我们能够分析出：
1、 XX物流处于洪城商圈，属于老城区核心位置，政府已经不再鼓励物流业的发展。部分物流性产业已经政策性搬迁。
2、 物流业的未来发展从老城区迁出，往郊区发展是在必行。
3、 洪城商圈的交通，已经难以承受大规模仓储、物流业的发展。
所以，XX物流的业态改变也符合南昌市对物流产业发展的需求。

第二章 洪城商圈大改造
纵观南昌，洪城大市场商圈，本项目地理和交通优势最为明显；其占据老城核心位置，通过生米大桥即可上高速、通机场；运输调配优势明显高于其他区域；但由于现今社会的发展速度及市场内部的违章乱建和旧道路的宽度限制等诸多随时间增长而出现的问题；已经造成该商圈不负重任；并为该商圈内的经营户及四方造成反复困扰。
始建于1994年的洪城大市场位于南昌市，是采用股份制方式构造的一座大型日用工业消费品批发市场。通过其品牌效应和辐射效应吸纳了大量民间资本，许多民营专业市场在洪城大市场周边不断发展、壮大。至今，该区域已成为一个拥有18家专业大市场、经营总面积达80万平方米、经营户2万余户、各类从业人员8万余人的大型商圈。
一、洪城市场整体布局及概况

市场分四大交易区，经营小百货、鞋帽、布匹、服装、针织品、床上用品、副食品等七大类商品。市场内还配有餐饮、住宿、邮政通讯、金融保险、交通售票、货运客运、代办托运、医疗保健等服务设施。市场内的大型停车场，可集中停放各类车近千辆。公交车、客运车由市场始发开往省内外各市、县及市区主要车站、码头、商业街，形成多方位的交通网络。

二、洪城市场内部现状一览图

总结：脏乱差，现在已经成为洪城综合市场的代名词，违章搭建、乱摆、乱放已成区域弊病；其改革已经迫在眉睫。
三、洪城市场交通现状一览图

【小结】
洪城大市场，目前交通、环境，已经难以满足南昌现在物流业发展的需求。

车辆种类繁杂，且不遵守交通规则，再加上乱停乱放，从而造成洪城大市场内部交通严重瘫痪，货物流通已成难题。

原有物流公司出路只有两条，1、搬迁；2；改性。

所以，从XX物流的所处的环境，也使得项目须改型发展。

第三章 XX物流的改性满足新洪城发展的需要

一、100亿，洪城商圈形象大变革
洪城商圈是以洪城大市场为龙头的18家专业市场的商业集群统称，经营范围包含日常生活用品、农副产品以及电子产品等27大类上万个品种，市内大型商场约七成商品均批发或采购于此。作为龙头商业集群，洪城商圈要把18个市场群提升到覆盖全省的新兴商业集群。“原来洪城大市场投入32亿形成了18个市场，此次提升改造将在3～5年内完成，预计整个要投入100亿。”

二、交通、道路整改，物流成负担
统观洪城商圈，由于商圈快速发展及壮大；已经造成交通瘫痪；而原有的物流园区已经不适合再给脆弱的不堪一击的交通再增加庞大的负担。物流聚集，虽然方便货物调配发送，但拥挤的交通状况把原本的优势已经完全转为劣势。
虽然城市投入大量资金改造洪城大市场的道路及规划，但是要从根源上解决堵塞的问题，仍是把物流园区迁移至更为空旷的的地区；不然每日成百上千家物流公司，发出成千上万量大型载重货车；那洪城大市场内部商家的货物就只能延期或者在对方预估时间内不能到达；从而造成不必要的经济损失，长此以往，经济必将受影响。商圈业态面临重新整合。
三、利好，政府已经规划五大物流基地
根据南昌市对物流产业的发展指导意见，已经规划了五大物流基地：
昌东物流中心位于昌东大道附近，占地0.5-0.8平方公里。
青云谱物流中心位于青谱区昌南工业园区，占地0.5平方公里。
昌北邮政物流中心位于南昌经济技术开发区黄家湖，占地0.5平方公里。
昌北航空物流中心位于新建县乐化镇南昌昌北国际机场附近，占地0.5平方公里。
昌南粮食物流中心位于青云谱区和南昌县交界墨山区域内，占地0.5平方公里。

【小结】
从新洪城的规划、改造来看，XX物流的改性，满足“新洪城”的要求。

XX物流转性后，其业态如何定位？

在此，我们的方向：干货副食品商贸中心！

第四章 现有干货市场状况
18家专业市场，经过一一市调和了解；发现唯干货市场最不适合政府现今改造方向及形象；违章搭建严重，道路坑洼不平；车辆管理均有落差。
洪城干货市场现有状况

总结：现代化、人性化、智能化的专业平台，已经不是原有的干货市场所能承担的；为展现南昌现代化经济商业模式，其改革势在必行。因为洪城内部问题及干货市场形象问题已经影响其行业在南昌、甚至江西、更或者企业发展覆盖中国的进行，因此；迁址成为当下首要任务。

第五章、干货市场迁址
从地段、交通及干货市场所需规模来考量；经过深入市场调查，发现，唯现今XX物流园最为适合。
（一）地段情况：同属原商圈，原商户及客户认可度及辩知度较高。
首先，原XX物流处于洪城大市场批发商圈内，外界及内部商家均认同其在地段的价值感；迁往此处对原有客户对洪城市场多年的牵挂之心无太大影响；并且洪城商圈经营多年对于外界的影响力已经是新找商圈外的地段所不能达到的；同时避免了新客户的流失；仍可把经济价值最大化。
（二）交通情况：相较于市场内部交通，更为便利。
其次，原干货市场的车流动线本就没物流园的车流动线规划科学；在商圈内部堵车很久之后，再进入车流动线、指向不明确的市场，势必造成市场内部交通及物流配送瘫痪；从而造成不可挽回的损失。现今地段，位于灌婴路于抚生路交界处，上生米大桥连接新城，通高速、进机场；无缝衔接，短时间内快速完成市场内部货物调配发送。
（三）整体状况：大体量、整体规划，更具备专业形象。
最后，约2万平米专业规划的原物流园（现华东干货商贸中心）；统一建造、统一形象的建筑；并成半围合型，科学规划，满足专业市场所需拥有的一切设计。
第六章、华东干货商贸中心概况
灌婴路
（一）市场布局：
华东干货商贸中心（原建宏物流），占据南昌洪城大市场灌婴路与抚生路交接处绝佳地段；

交通优势明显，连接新城，上高速，跨四方；且背靠洪城商圈，拥揽其超高人气值，为将来的繁华与兴荣奠定绝佳基础。

居繁华而不拥挤，无可置疑的已成为华东干货商贸城在洪城所独一无二的优势。

半围合而又开放式的布局，其交通流线的合理性及沿街形象展示性也将达到同类产品前所未有且无法达到的地步。约2万㎡超大干货商业平台.

抚生路

（二）建筑统一规划设计：

整体色调统一，规划清晰明了；层高约5米，多种户型区间，多种门店模式；多种方向选择；面积区间约为32——1000㎡。

双向出口模式户型的优势：占据双向人流，拥有更多人气及机遇，对外展示面更宽，可将价值利益最大化；

单项出口模式户型的优势：易于操作及管理，来往客户在店内可做循环性观赏构成较长逗留时间，从而达到最终购买或交易成功。

一体化店面结合仓储模式户型的优势：简洁、便利；即时展示即时成交并发货；缩短成交不利时间周期及各种人力、物力、财力。
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全方位智能安防监控、停车一卡通；
智能监控系统： 本项目采用海康威视，高清晰红外一体化摄像机。其控制机是行业最新、唯一的32位ARM双核处理技术，具备运行速度更快，存储容量更大及庞大的后期扩展等等各种以前采用的8位C51单片机技术无法比拟的功能；更设立专属安防监控室，全天候保证华东干货商贸城内部的财产及人身安全。
智能停车系统：本项目具备实行一车一卡通行功能，即在系统中可针对固定车主设制为读卡自动放行和读卡后信息对比后确定放行两种状态功能，在设制为读卡放行功能状态时，车主无论刷自车固定卡或是他人固定卡均可自动进出，但系统可存储该车进出刷卡时的全部资料，以便日后调查；有效保证
车辆的安全及内部交通秩序。

（三）新型智能监控、停车一卡通模式：

示意图

（四）南昌首座集中式智能仓储：

智能仓储、完美网络交易平台，24小时异地监控；

在产品配送中，状况层次繁多，管理复杂。而集中式智能仓储模式则完美规避旧模式的所有劣势；从而达到全面实现仓促整体成本的下降，包括人力资源和仓储资源，更提高了仓储作业速度、作业效率及仓储信息精确度。

客户可全程网络监控仓储配送及作业；从而形成完善的补货系统，精确了解物品的存货及交易数量、更建立了一个超大的开放式平台，其能根据客户的不同需求把产品分类，不仅采用传送带，还采用产品代码和激光识别系统等。

（五）专业物业管理公司、运营公司；制定规划方向：
专业物管、智囊团队，为其保航护驾；

专业的物管公司，专属经营智囊团队；为其塑造最专业的干货市场保驾护航；让其时刻保持行业最顶端形象，致力于创造南昌乃至华东最大、最专业的干货专业商贸城。

南昌华东干货物业有限公司，是为打造南昌最大的干货商贸平台而特别成立；它将担任起整个商贸城的保全、清洁、监控等工作。
其背后操作团队，也将为其逐渐壮大的未来而出谋划策。

第七章、干货市场迁址的意义
（一）创造的经济利益
约2万平米的华东干货商贸中心预计将进驻千余户干货厂商、一级经销商、代理商；月均资金流量将破亿，更将激发干货相关产业如：物流、农产品、深加工的发展和扩大，无形中创造出更过的利益及价值；更推动灌婴路区域的繁荣发展；招商引资其他城市或者其他临近国家之间的贸易流通。从而创造更高出口额。

（二）增加洪城商圈商业形象的意义

跟随政府改造方针而建造的现代、科技、智能、专业的展示商贸平台；不仅改观原有形象，更与改造后的灌婴路相映成辉；未来的洪城商圈将打造成为南昌的批发经济展示区；摆脱旧形象，树立新开篇，“专业”批发市场将是其新的代言名。

专业而干净明了的现代化专业市场，将是商业模式推陈出新的典范，也是城市商业改造的成果标杆。

（三）增加就业率及民生工程意义
千余商家，将增加上万个就业岗位；不仅解决了周边闲散人群的劳力，还激发了其他相关产业的的扩大和发展；更推动了农产品和深加工等产业的壮大，变相激发人均收入；其不仅代表着城市形象的升级，更彰显出政府在民生工程上的不懈努力。