重庆xx微电子工业园建设项目可行性研究报告(143页优秀甲级资质可行性研究报告).doc
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1、 CPMC 重庆西永微电子工业园建设项目可行性研究报告目录1 总论11.1基本情况11.2项目业主简介21.3编制依据21.4主要技术经济指标21.5主要结论22重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略22.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况22.2重庆主城空间结构发展布局22.3实施开发区战略23重庆某某微电子园的发展战略与规划23.1园区开发的指导思想和基本方针23.2园区开发实施原则和思路23.3园区定位和产业选择23.4园区开发、建设发展规划24项目建设的背景及必要性24.1项目建设的背景24.2园区现状24.3项目建设的必要性25市场分析25.1园区竞争优势分析25.2园区政策
2、及服务环境分析25.3重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析25.4园区土地整治及转让模式分析26建设地址及建设条件26.1建设地址和地理位置26.2地质、水文和气象条件26.3交通、物流条件26.4基础设施条件26.5其它建设条件27园区规划、功能、建设内容及规模27.1规划依据27.2项目规划原则及目标27.3产业规划27.4园区功能布局27.5园区产业布局27.6建设内容27.7建设规模28征地拆迁及安置28.1 园区现状及基本数据28.2征地、拆迁面积及补偿标准28.3安置补偿方式29园区土地整治29.1土地整治原则29.2土地整治设计依据29.3园区地形地貌29.4土地整治规模及可售地面积
3、29.5 投资估算210园区道路系统210.1道路现状210.2 设计依据210.3道路建设原则210.4园区道路结构形式210.5 道路经济指标210.6工程量及投资估算211供电设计方案211.1设计依据211.2现状概况与分析211.3 供电电源及电压等级211.4 用电指标211.5安装容量211.6变配电设施及网络211.7供电模式及输电线路211.8电能计量和电器安全211.9供配电投资估算212给排水系统设计212.1设计依据212.2给水水源212.3用水指标及其估算212.4给水管网212.5排水系统213天燃气系统工程213.1 设计依据213.2 燃气管道布置要求213.
4、3现状概况213.4用气指标及用气量213.5供气方案214弱电设计方案214.1电信网布设原则214.2现状概况214.3电信管网布设方案214.4市话需求量估算214.5宽带网络建设214.6移动设施规划214.7投资估算215 园区自建部分建筑设计方案215.1设计依据215.2自建工程主要内容215.3建筑物荷载设计规范215.4建筑物剖面设计方案215.5建筑物设计方案215.6园区规划建筑面积215.7园区主要技术指标216 环保、绿化及防灾216.1园区环境保护的目标216.2园区主要污染源及治理措施216.3园区与环境的关系216.4园区绿化系统规划216.5园区防灾规划217
5、 组织机构设置217.1设置原则217.2机构设置217.3人员配置218 项目建设进度及招投标方案218.1项目建设进度218.2项目招投标方案219 投资估算及资金筹措219.1投资估算219.2资金筹措与使用计划220经济效益及社会效益评价220.1评价依据和原则220.2评价方法220.3基础数据220.4财务评价结果220.5不确定性分析220.6社会效益评价221风险分析221.1项目主要风险因素识别221.2风险程度评价221.3防范和降低风险措施222结论及建议222.1结论222.2建议2136重庆市建设项目管理有限公司1 总论1.1基本情况项目名称:重庆某某微电子工业园建设
6、项目项目性质:新建建设地址:重庆市沙坪坝区某某镇项目业主:重庆某某微电子工业园开发有限公司法人代表:石继东项目占地面积:20.3平方公里,折合30450亩建设内容:分阶段、滚动进行园区土地一级开发整治,按园区控规要求,完成土地平整、道路网络、供电系统、给排水系统、燃气供应系统、电信系统及必要的园区配套设施、公共环境绿化系统建设(即五通、一平、一绿、一配套)。园区的开发整治和招商引资、土地出让、同步、梯次滚动进行。园区需整治的土地面积为14平方公里(去除山体、水体、绿化等用地),本项目分两期建设,一期完成8.5平方公里范围内的土地开发整治;二期完成5.5平方公里范围内的土地开发整治。建设周期:1
7、1年。一期为6年,二期为5年。项目总投资:项目建设总投资807192万元,其中:工程费用337709万元,工程建设其他费用318227万元,预备费32722万元,建设期利息120035万元。一期工程建设投资488410万元,其中:工程费用230970万元,工程建设其他费用172707万元,预备费20184万元,建设期利息64550万元。资金来源:项目建设总投资由业主自筹资金94866万元,申请银行贷款300000万元,其余资金412326万元来自园区土地开发收入(包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等)。 一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元,申请银行贷款3000
8、00万元,其余资金93544万元来自园区土地开发收入(包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等)。 1.2项目业主简介项目业主为重庆某某微电子工业园开发有限公司,该公司是根据重庆市人民政府渝府(2005)168号文件精神,于2005年8月成立,注册资金10亿人民币,主要承担某某微电子工业园及其配套服务区的开发建设,包括区域内的征地拆迁、土地出让、园区设施建设、标准厂房建设,协调水、电、气通讯等基础设施建设和经营,并享受重庆市经济技术开发区和高新技术开发区的各项优惠政策。1.3编制依据1.重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要;2.重庆市沙坪坝区总体规划;3.重庆市某某
9、微电子工业园控制性详细规划(附说明和图);4.中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见(渝委发(2002)28号文);5.重庆市发展和改革委员会关于重庆某某微电子工业园基础设施建设项目建议书的批复(渝发改投(2006)369号文);6.重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见(渝府(2006)81号文);7.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料;8.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序 号指标名称单位指 标备注1园区规模1.1项目总占地面积亩30450约20.3平方公里1.
10、2规划人口(常住人口)万人11.2约3.7万户2园区道路园区出资2.1道路总长度公里65其中:一期道路长度公里452.1.1科技南线快速路公里4.5其中:一期科技南线快速路公里4.52.1.2主干道公里10其中:一期主干道长度公里7.72.1.3次干道公里28.5其中:一期次干道长度公理17.92.1.4支路公里22其中:一期次干道长度公里153供电系统3.1电缆沟总长(埋地)公里42.25园区出资其中:一期电缆沟长(埋地)公里29.293.2公用开闭所个23公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊。其中:一期公用开闭所个83.3220kV公用变电站座2公用变电站由电力公司
11、出资,专用变电站由企业出资。 3.4110kV公用变电站座23.5专用变电站座43.6总容量万kVA254供气系统4.1干管总长公里48.18由重庆凯源石油天然气有限责任公司集团出资。 其中:一期干管长度公理334.2配气站个24.3用气总量万m3/d42.344.65给排水系统5.1用水容量万t/d30.3给水由重庆市水务控股有限公司出资;排水一级干管、污水处理厂由水务集团出资;二级干管由园区出资。5.2供水总管公里46.2其中:一期供水总管公理31.95.3污水排水管公里81.25其中:一期污水排水管公里56.335.4雨水排水管公里61.1其中:一期雨水排水管公理42.365.5新建工业
12、污水处理厂万吨/日106通信系统6.1电话容量万门10.48由各家自己出资(移动、联通、网通、电信、有线电视)(其中有线电视由园区垫资)。6.2有线电视电缆总长公里45.5其中:一期有线电视电缆总长公里31.557自建建筑物万平方米1157.1农民安置房万平方米50其中:一期农民安置房万平方米507.2标准厂房万平方米11其中:一期标准厂房万平方米77.3公寓楼万平方米9其中:一期公寓楼万平方米57.4研发楼万平方米45其中:一期研发楼万平方米338园区其它公用设施8.1消防站所38.2卫生设施8.2.1公共厕所个188.2.2垃圾收集站个188.3停车场个48.4公共绿化公顷214.769总
13、投资万元8071929.1自筹资金万元948669.2银行贷款万元3000009.3用于建设投资的土地开发收入万元41232610经济效益10.1所得税后财务内部收益率12.2510.2所得税后财务净现值万元6784010.3所得税后投资回收期年8.86包括建设期10.4所得税前财务内部收益率12.7210.5所得税前财务净现值万元7764810.6所得税前投资回收期年8.86包括建设期10.7投资利润率13.061.5主要结论某某是城市副中心、市级教育科研拓展区、铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地,立足于发展高新技术产业。重庆某某微电子工业园位于重庆市沙坪坝区某某组团,地理位置较佳,铁路、公路
14、及水、空运输条件十分方便,是重庆市政府重点建设的电子信息产业园区。园区以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托,共同构成科教领先、产业发达、物流畅通、功能完善、生态优美、最具核心竞争力和人居环境的重庆市西部新城。重庆市“十一五”规划强调“十一五”期间全市的基础产业和特色产业要有突破性发展,重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展,已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心,将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。重庆某某微电子工业园的开发建设对拉动重庆经济增长、推动全市高新技术产
15、业的发展有着极其重要的作用,有利于推进重庆走新型工业化道路,形成以信息化带动工业化、以工业化促进信息化,加快结构调整,强化科技进步,推进体制创新,转变增长方式。园区的建成,将引导企业向园区集聚,发展产业集群。同时也将为就业和再就业提供更多的空间。因此项目的建设是必要的,经本报告技术、经济论证,项目是可行的。园区本次开发总面积20.3平方公里,建设开发周期为11年,按照政府导向、市场化运作的思路,采取联动开发、滚动发展及滚动出让方式进行开发。项目总投资807192万元。资金运作采取自筹、贷款、土地出让滚动投入等方式。财务评价表明,园区建设具有良好的经济效益、社会效益,项目建设是必要的、可行的。2
16、重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况2.1.1重庆市自然地理概况1.地理位置重庆市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带,中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部,长江上游三峡库区及四川盆地东南部。地跨东经10517-11011,北纬2810-3213之间,纵横幅度东西长470公里,南北宽450公里,幅员面积82269平方公里(土地详查数),地界东邻湖北省、湖南省,南靠贵州省,西连四川省泸州市、内江市、遂宁市,北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。2.地形地貌重庆地貌特征是山多河多,山脉连绵起伏,河流纵横交错。长江干流自西向东横贯全境,
17、在重庆境内流程665公里,以长江干流为轴线,汇集上百条大小支流。地势沿河流、山脉起伏,形成南北高、中间低,从南北向河谷倾斜的地貌,构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。地形高低悬殊,地貌结构复杂。3.气候 重庆属亚热带湿润季风气候,具有夏热冬暖,雨量充沛,湿润多云雾等特点,年均气温18.4,年降水量在1000毫米以上。2.1.2重庆市国民经济和社会发展概况重庆是我国西南地区和长江上游的经济中心城市,是全国重型汽车、摩托车、微型汽车和轿车、钢铁、铝材、装备制造业化学药物、大型自动化仪表生产基地之一。重庆是中国沿江开放城市,设有国家级的高新技术产业开发区,经济技术开发区和10个省级开发区。农
18、副产品种类繁多,粮食、生猪、柑橘、茶叶产、蚕茧在全国各大城市居领先地位。重庆是西南地区最大的综合运输枢纽,水陆空交通发达,铁路有成渝、川黔、襄渝及渝怀四条干线在此交会;公路有成渝、渝黔、渝宜、渝邻高速公路、川黔、川湘、川汉(口)、汉(中)渝、渝南(充)及国道319、318、210等形成的网络;水运有西南地区最大的贸易港口和物资集散地重庆港及万州、涪陵、江津、合川等中小港口;航空有对外开放的江北国际机场和万州机场。重庆是长江上游最大的商业重镇和商品物资集散中心。重庆人才云集,科技力量雄厚,有重庆大学、西南师范大学、西南政法大学等20所高等院校。重庆市构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的
19、现代城市群,是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型二元经济城市。重庆市紧紧围绕建设长江上游经济中心、全面建设小康社会战略目标,把贯彻中央宏观调控作为加快重庆发展的重要机遇,全市经济在宏观调控中继续保持快速增长,主要经济指标创直辖以来新高,各项社会事业全面进步,人民生活水平进一步提高。统计至2005年,全年实现地区生产总值 3069.10亿元,比上年增长11.5%。其中,第一产业增加值463.42亿元,增长4.5%;第二产业增加值1258.32亿元,增长12.9%;第三产业增加值1347.36亿元,增长12.3%。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为15.1%、41
20、.0%和43.9%,三次产业对经济增长的贡献率分别为5.4%、50.6%和44.0%。按常住人口计算,人均地区生产总值达到10978元(按当期汇率测算折合1340美元),比上年增长11.6%。分地区看,都市发达经济圈完成地区生产总值1295.88亿元,比上年增长11.9%,占全市生产总值的42.2%;渝西经济走廊完成868.97亿元,增长11.3%,占全市的28.3%;三峡库区生态经济区完成904.25亿元,增长11.0%,占全市的29.5%。2.2重庆主城空间结构发展布局 2.2.1重庆主城空间的变化“十五”期间,重庆各方面事业都取得了显著的成就,为了满足重庆未来快速发展的需要,重庆市城市总
21、体规划(2005-2020)对重庆都市圈和主城区的定义相比98版总规发生了较大的变化。98版总体规划在都市圈范围内确定了两个空间层次:主城:东起铜锣山,西至中梁山,北起井口、人和、唐家沱,南至小南海、钓鱼咀、道角,面积约600平方公里,是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。都市圈:东起迎龙、南彭,西至缙云山、白市驿,北起北碚、两路、鱼嘴,南至西彭、一品,面积约2500平方公里。2005版总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展:1.向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析,可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好,可拓展用地较大,依托城市建成区发展,没有大山大水
22、的地形阻隔,拥有机场、码头、火车站等交通枢纽,区位条件良好,同时可依托北部新区的政策优势,有较强的发展动力;但用地海拔相对较高,地形以丘陵为主,用地相对较破碎。2.向西拓展跨过中梁山向西,发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里。用地平坦,条件较好,可拓展用地较大,具有区域辐射能力,能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系;但跨山发展,交通投入较大,生态环境比较脆弱,在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。3.向东拓展跨过铜锣山向东,发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域,用地条件较好,生态环境影响较小
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