国际购物中心项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论 1
第二章 项目背景与建设的必要性 8
第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 15
第四章 场址选择与建设条件 17
第五章 建设用地与相关规划 23
第六章 总体设计方案 24
第七章 组织机构和实施进度 39
第八章 节能分析 42
第九章 资源开发及综合利用情况 50
第十章 项目招标方案 51
第十一章 投资估算与资金筹措 56
第十二章 生态环境影响分析 59
第十三章 经济影响分析 64
第十四章 社会影响分析 67
第十五章 结论 70

第一章 总 论

一、项目名称及承办单位
1、项目名称
胜芳国际购物中心
2、项目承办单位
霸州市汇景房地产开发有限公司
二、项目编制依据
1、《河北省固定资产投资项目核准实施办法》（冀政[2005]32号文件）；
2、《河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》（廊发改招标[2005]88号文件）；
3、《廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准》（廊国土资[2005]1号文件）及相关地价管理规定；
4、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
5、《河北省建设项目概算其他费用定额》（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年）；
6、《霸州发展总体规划》；
7、项目开发单位提供的有关技术资料。
三、研究工作概况
霸州市地处京津保三角中心地带，由于市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流，影响本地财政收入。同时，由于本市场地处三市核心，扼守国道枢纽，对于本市的城市形象也有非常大的影响。庞大的消费需求和低端的市场经营之间，存在着巨大的供需矛盾，胜芳国际购物中心的建设迫在眉睫。经过广泛、科学的多方案场址比选后，场址位置基本确定。为使项目尽快上报批准，项目单位委托廊坊市蓝德工程咨询有限公司进行可研的编制工作。我公司接受委托后，立即开始项目的前期准备及调研工作，按国家有关规定编制了《胜芳国际购物中心项目简介》。
本报告重点对项目建设的必要性、场址比选、工程技术方案、消防、环境保护、土地利用、投资估算及资金筹措等方面进行了研究。
四、项目提出的理由与过程
2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。
霸州经济快速发展，但是本地市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流。在此情况下，霸州市汇景房地产开发有限公司建设胜芳国际购物中心项目，是市场的需要，是经济发展的需要。
五、项目概况
1、项目拟建地点
本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。其优势在于区位合理，毗邻城市交通干道，道路通畅、交通便捷，配套市政设施完善，是理想的商业建设场所。
2、建设规模及内容
本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。
总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下：
建设内容
占地面积
（㎡）
层数
建筑面积（㎡）
结构形式
五金建材城
21600
3
64800
框架
灯饰城
21600
3
64800
框架
布艺城
21600
3
64800
框架
陶瓷卫浴城
21600
3
64800
框架
综合商务中心
1500
4
6000
框架
电器数码城
18900
4
75600
框架
服装城
18900
4
75600
框架
图书城
18900
4
75600
框架
地下车库

20000

合计
144600

512000

项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。
3、建筑结构
主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用现浇钢筋砼框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。
4、公共工程
给水：由市政给水。给水管线按生活、室外消防合用管道设计，给水管线在区内成环状管网布置，并引出两路与市政管线相连。市政给水压力P≥0.20Mpa。市政管线进入建筑红线处设置水井水表。室外消火栓保护半径不大于150米，间距不超过120米。
排水：本工程场区排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后最终排入市政污水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。
供电：本项目用电由市政电网提供，实行双路供电，电力供应有保障。
供热：由市政供暖。
通讯：办公用电话和宽带网络由网通公司预留口接入。
7、建设期限
该项目建设期为3年，自2011年1月—2013年12月。
8、主要建设条件
霸州市具备完善的基础设施和社区服务。
交通网络密集：京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”。堂二里镇更是紧邻天津。
通讯设施发达：已建成联接中国经济信息网和国际互联网的信息网络,开通了光纤同步数字传输网，程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现全国漫游。
电力充裕。由京津唐电网供电，电力供应充足，可为企业提供24小时电力供应保证。
9、总投资及资金来源
该项目总投资154930万元。其中：
建设投资142860万元，占总投资的92%，包括工程费用103856万元，占总投资的67%；其他费用28422万元，占总投资的18%；预备费用10582万元，占总投资的7%。铺底流动资金12070万元，占总投资的8%。
资金来源：全部资金自筹。
10、主要经济技术指标
主要经济技术指标表
建设用地面积
200000
㎡
总建筑面积512000㎡
地上建筑面积
492000
㎡
地下建筑面积
20000
㎡
主要建设内容
五金建材城
64800
㎡
灯饰城
64800
㎡
布艺城
64800
㎡
陶瓷卫浴城
64800
㎡
综合商务中心
6000
㎡
电器数码城
75600
㎡
服装城
75600
㎡
图书城
75600
㎡
建筑系数
72.30%
容积率
2.46
绿化率
7.50%
11、效益情况
项目运行后正常年销售收入107748万元，正常年可实现利润46370万元，投资利润率29.93%，静态投资回收期（含建设期）为7.81年。
六、结论
胜芳国际购物中心项目的实施，符合霸州市城市发展的总体规划，有利于提高当地消费档次，增加就业，推动国民经济迈上新台阶。
项目拟建地点位于霸州市胜芳镇，场址条件良好，周边市政配套设施完善；项目工程技术方案能满足项目的使用功能；建设规模符合国家有关规定；项目总投资估算合理，资金筹措有保证。
综上所述，本项目方案总体可行。
第二章 项目背景与建设的必要性

一、项目背景
1、霸州市概况
（1）霸州市简介
霸州市地处河北省冀中平原东部，是省辖县级市(由廊坊市代管，是河北省首批扩权县市之一)，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。宋人称：“此固三关之锁钥，实则冀中之机枢”，史有“帝阙下临通万国，行人至此望燕山”的记载。
霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人口58万。
（2）交通及区位优势
霸州交通便捷，区位优越。京九铁路、津霸铁线、保津高速公路、已经开工的津保铁路、京开高速公路、大广高速、廊沧高速及106、112两条国道贯境而过，在市区形成了“三黄金”井字交叉。京九铁路京南第一大站--霸州站，为国家二级站，坐落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。正在建成的津保铁路按照时速250公里标准一次性新建，在霸州设胜芳站、霸州南站、霸州西站三个站。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。2006年12月1日，北京公交方面与霸州市政府携手合作，开通了从北京永定门长途汽车站到霸州火车站的943路公共汽车，更带动了京霸之间的经济往来。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽。
（3）经济发展状况
霸州市民营企业最早出现在20世纪70年代末期，一批社队企业应运而生。由于市委、市政府的正确引导和大力支持，企业摊数不断增加，企业规模不断壮大，在经历了“村村点火，户户冒烟”的兴起阶段后，到1985年逐步发展壮大的乡镇企业总收入达5亿元，居全省第一位。河北省第一个亿元村、亿元镇都诞生在霸州。1992年、1993年该市连续两年居河北省“十强”第四位，1993年被命名为全国明星县市，1994年被国务院批准为对外开放城市，1995年跨入全省首批小康县市行列。但是随着社会主义市场经济体制的不断完善和改革开放的日益深化，作为县域经济支柱的乡镇集体企业，增速放缓，霸州被挤出省“十强”县市行列。围绕如何再创霸州经济和社会发展的新辉煌，在全市范围内展开了“解放思想大讨论”活动；又先后组织12个调查组深入到农村、企业等各个层面进行细致的调查研究；多次组织市、乡两级考察团到经济发展较快的温州、苏南地区进行实地考察。通过学习、对比、查找、反思，找到了制约霸州经济发展的症结。霸州经济之所以放慢，是计划经济体制下长期积累起来的各种矛盾，在经济转轨时期的集中反映。面对严峻事实，我们自我加压，负重奋进，依据市情重新调整了发展思路，把1999年确定为“个体私营经济发展年”，在霸州市委三届五次全委会上出台了“关于国有资本三年内退出生产经营领域，集体资本一年内退出生产经营领域”的企业改制政策，大刀阔斧地对乡镇集体企业进行改制，大力发展民营经济，推进经济结构战略性调整，使霸州经济建设再上新台阶。2000年该市再次被评为全省“九五”期间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，重返省“十强”行列。2003年被评为河北省县域经济发展十强县（市）。2004年，确立“近赶三河，远追昆山”的目标，迎难而上，鼓劲发展，全市经济保持平稳较快增长，主要指标创近年来同期最好水平。其中，营业收入完成412.9亿元，同比增长20.50%；增加值完成117.06亿元，同比增长15.39%；上缴税金完成41741万元，同比增长30.19%。
2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2003-2007连续多年被评为河北省“十强”县（市），并被河北省政府确定为全省首批扩权县（市）。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。
霸州的经济结构以民营经济为主，现在民营企业27000多家，民营经济为霸州创造了85.3%的财税收入和85%的农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，已成为霸州经济结构的支柱与脊梁。家具产业。霸州家具产业以金属玻璃家具为主，建成的金属玻璃家具产业基地为全国六大家具产业基地之一。胜芳镇成为国家轻工总会和国家家具协会命名的中国金属玻璃家具产业基地。基地有家具企业1800多家，产量为全国同类家具产量的65%，出口占到三分之一，总销售额80亿以上。同时，带动形成金属加工、玻璃加工、木材加工三大产业集群。其中，仅钢材的深加工，每年就消耗钢材2000多万吨。制造业。以小企业为主，为京津产业做配套。包括机件加工、磨具加工、塑料加工等。农业产业化企业。梅花味精成为全球最大的味精生产企业，每年消耗玉米60多万吨；法国路易达孚饲料蛋白有限公司每年消耗大豆60多万吨，还有北京六必居食品有限公司等一批农业产业化企业。
2、胜芳镇商业建设概况
胜芳镇大多商业消费档次比较低，例如伍爱购物广场、新天地购物中心等，没有大型综合性、国际性的商城，无疑本项目将会填补胜芳镇的这个空白。
二、项目提出的理由和建设必要性
按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处大型购物场所，将对胜芳镇乃至霸州工业产品、配件销售、商品服务等相关服务业的发展、城镇功能的完善以及满足百姓对商品配套服务的需求产生重大影响。
建设大型购物广场，使用现代管理手段，将生产、销售、流通和资金融为一体，一是有助于调整地区产业结构，缩短流通渠道，提升产业竞争优势；二是有助于促进商贸流通市场改造和提高；三是有助于减轻周边大城市及配套及交通压力，从根本上改善区域的整体环境和形象。
1、政府规划指导
以大市场形式，在区域内将生产者、中间流通者、需求者集中、引导到固定市场内完成商品的供求信息和流通任务。这种具有商品和信息集中、快捷和方便的优势，在经过几年的巩固和发展后，可形成稳定的辐射渠道。
2、行业集中
建设胜芳国际购物中心，有利于商品流的快速运行。将全面提升霸州市商贸产业整体水平。
3、做大规模
将商贸市场办成集聚型市场，规模和品牌是竞争力，也是生产力。因为只有集聚，才有最大的规模；只有集聚规模，才能有最强的辐射功能和最大的效益。建设集聚型市场，一方面在市场内引进、开发家居建材、品牌总经销、总代理商及生产厂家拓展设立窗口。同时对一些规模小、实力弱的下岗失业人员进行指导，在优势互补、利益共享前提下进行合并，以建立起有较强的辐射能力的经销集团。
4、做新业态
建立现代经营管理格局，胜芳国际购物中心在信息与速度、服务与管理上加以创新，向现代商贸流靠拢。用现代商贸的特点来减少中间环节、减低流通成本，实现快捷流通，以高质量服务于商品经营者和终端消费者。大市场一方面加强为经营者服务，另一方面加强对经营者的管理，这是做大品牌、做强市场的重要任务之一。
5、改造原有市场
通过胜芳国际购物中心软硬件的提升和政府鼓励支持引导，在几年内逐渐引导原有经营者集中到市场来，实行标准化管理，主动与周边的市场进行沟通，形成了共识，逐渐建立京津冀都市圈商品集散中心，建设和完善专业市场的配套。
总之，胜芳国际购物中心只要能充分发挥自身优势，以现代商贸为方向，坚持改革创新，走集聚型发展之路，那么传统的商贸业态就会焕发新的生命力。
项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合霸州市发展总体规划要求。
拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目建设目标与规划内容相衔接和协调。
由此可见，该项目建设是十分必要的。
第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划及产业政策分析
本项目属于《产业结构调整指导目录(2007年本)》鼓励类第三十一类“其他服务业”第19条“金融、物流、电信、邮政、运输、旅游、体育、商贸、餐饮等服务业标准化建设 ”，本项目建设符合国家相关产业政策要求。
胜芳国际购物中心的建设，将有利于胜芳镇乃至霸州市产业结构从工、农业向第三产业、贸易服务业的结构调整，优化资源配置，实现工业加工制造、商品生产至流通、经贸一条龙的产业优化。同时将在霸州市胜芳镇形成新的商业区，有利于霸州市胜芳镇在京津冀都市圈中的全新发展定位，进一步完善霸州市社会经济发展体系。项目的建立，满足了城市发展和百姓消费需要，因此项目建设是可行的。
二、行业准入分析
《城市房地产开发经营管理条例》以及《河北省房地产开发经营管理办法》就房地产行业的准入等做了相应的规定。
房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）注册资本金在五百万元以上；
（2）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：
（1）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；
（2）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；
（3）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；
（4）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，房地产开发项目不得低于百分之二十，并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。
霸州市汇景房地产开发有限公司是一家专门从事地产开发的公司，与本项目开发内容相符，符合相关行业准入标准的规定。

第四章 场址选择与建设条件

一、场址选择
（1）项目选址的基本原则
根据《商店建筑设计规范》，“大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置”。本项目选址主要考虑了地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面。
（2）项目选定场址的确定
改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。
进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为东北地区最大、最全的大型购物、游乐中心——沈阳亿丰时代广场，经过几年的积累，胜芳国际购物中心本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，胜芳国际购物中心旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益。
在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，霸州市汇景房地产开发有限公司决定在胜芳镇建设胜芳国际购物中心项目。
二、建设条件
1、自然条件
（1）地形、地貌
霸州市位于冀中平原北部，境内无山脉、丘陵，地势平缓，自西北向东南倾斜，呈西高东低之势，地面高程由海拔11.1m缓降到2.1m（黄海高程），自然坡降1/3000，西北邻县低洼，客水多汇于此。全市东西长56.9km，南北宽10-27.7km。地貌按地势和土壤母质成因之不同，可分为西北高上区、北部风沙区、中部河间洼区、溢洪区和东淀滞洪区五个类区。
（2）水文地质
霸州地处海河水系下游，境内现有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四条季节性河流，及大型排灌渠道50条，全长275km。横贯全境东西的中亭堤与大清河之间为溢洪区，西段称溢流洼，东段为东淀（三角淀），沿河有排灌扬水站46座，排水能力为198m³/s。
（3）气象条件
霸州市属欧亚东部温带半湿润季风区域，大陆性气候显著。冬季受高纬度干冷气团影响，盛行大陆干冷冬季风；夏季受低纬度暖湿气团的影响，多受海洋吹向大陆的湿热夏季风控制；春秋季则为过度季节，常有南北风交替出现的现象。故四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年平均气温12.1℃，最热月份为7月，平均气温26.2℃，绝对最高气温40.2℃（1961年），最冷月份为1月，平均气温-5.6℃，绝对最低气温-25.5℃（1996年）；年平均降雨量583mm，6—8月份降雨比较集中，平均为422.7mm，占全年降雨量的76%，年最大降雨量931.2mm（1988年），年最小降雨量273mm（1972年）；年平均蒸发量1758mm；历年平均气压1014毫巴；历年最热月平均湿度76%；年平均风速2.3m/s，主导风向为东北——西南风；平均无霜期188天；全年日照时数2615小时，最大冻土深度0.55m。
（4）地震烈度
霸州市区的地震影响，主要是来自外区而不是本地区所发生的地震。根据《中国地震烈度区划图（1990——河北地区）》，霸州市区的地震动峰值加速度为0.15g（相当于原地震基本烈度8度），确定该地区地震烈度按8度设防。
2、社会经济条件
霸州市历史悠久，从秦开始即为各朝代郡、府、县所治。民国十七年（1928年），直隶省改为河北省，霸县为河北省属县，建国后，霸县改属河北省天津专区管辖，1958年曾与永清、固安合并，1961年，又恢复原建制，1974年，霸县改属河北省廊坊地区管辖，1990年2月经国务院批准改县为省辖县级市，委托廊坊市代管。霸州市辖6镇6乡1区，市域面积784km²，耕地面积64.5万亩。目前全市总人口55万人，市区人口12.5万人，预测到2015年，市区人口可达22万人，到2020年市区人口可达28万人。
霸州市是全市政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽，以第三产业和高新技术产业为主的廊坊市域南部次中心城市。霸州市经济结构以工业为主体，形成了以机械、塑料、建材、服装、化工、食品加工等为主的工业体系，市区给水、排水、道路、电力、电讯等城市基础设施较为完善，由于靠近京、津，交通方便，这使得霸州市的区位优势更加突出。霸州市2007年全年财政收入完成16.05亿元，增长54.8％,增速居廊坊第一；占GDP比重达到10％，提高1.7个百分点。GDP完成160.3亿元，增长19.5％。全社会固定资产投资完成101亿元，增长35％。实际利用外资增长5.2倍。
3、土地利用规划的合理性分析
1）总体规划依据与原则
《中华人民共和国城市规划法》；
《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137-90）；
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
《商店建筑设计规范》》(JGJ48-88)；
霸州市关于此地块的规划条件。
2）规划方案
胜芳国际购物中心总用地300亩，地上总建筑面积492000平方米。
项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合霸州市发展总体规划要求。
综上所述，本项目场址的选择是合理和可行的，基础设施条件也可满足项目需求。
三、征地拆迁和移民安置规划方案
由于拟建项目用地的规划用途为商业用地。项目用地原，项目不涉及征地拆迁、移民安置等问题。
第五章 建设用地与相关规划

一、土地利用依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》；
3、霸州市土地利用总体规划。
二、项目选址
本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道，是理想的建设场所。
三、土地类型
本项目选址于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。项目占地300亩，为商业用地，不涉及征地拆迁、移民安置等问题。项目建设地无需保护古树、古迹、文物和地下矿床，项目建设不会影响航线和军事设施。
本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。

第六章 总体设计方案

一、总平面布置
1、总平面布置原则
（1）根据功能不同，按区分布。
（2）充分考虑与城市道路及周围坏境的关系，合理布置道路交通、消防车道，形成安全、通畅、流线清晰的平面交通系统。
（3）按照安全疏散的原则、职能和人流量的不同，合理安排各种出入口。
（4）绿地、停车场、道路与建筑物之间有机结合，实现整体空间环境的完整统一与协调性。
（5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。
2、总平面布置综述
本项目总征地面积为300亩，呈矩形，位于霸州市胜芳镇。用地东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。用地周围为城市主干道，城市环境良好，交通便利。
在场区北半部，五金建材城、灯饰城、陶瓷卫浴城、布艺城合成一个“口”字型，包围着综合商务中心。场区南部电器数码城、服装城、图书城从西向东平行排列，十分整齐大气。
3、竖向设计
本项目用地平缓。场地设计采用平坡式排水方式，并根据场地情况、地质勘察报告、基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算，预计场区内填挖方量基本平衡。
4、总平面布置经济技术指标
本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。
项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。
三、工程设计方案
1、建设内容
本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。
总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下：
建设内容
占地面积
（㎡）
层数
建筑面积（㎡）
结构形式
五金建材城
21600
3
64800
框架
灯饰城
21600
3
64800
框架
布艺城
21600
3
64800
框架
陶瓷卫浴城
21600
3
64800
框架
综合商务中心
1500
4
6000
框架
电器数码城
18900
4
75600
框架
服装城
18900
4
75600
框架
图书城
18900
4
75600
框架
地下车库

20000

合计
144600

512000

项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。
2、结构设计
（1）设计要求
根据《霸州市总体规划》和《霸州市土地利用总体规划》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。
1）保证项目的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到本项目今后的生存和项目的发展。
2）项目建筑抗震设防类别：丙类。
3）设计使用年限：50年。
4）耐火等级：二级。
5）抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。
6）使用功能：节能型商业建筑。
（2）设计依据
A、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
B、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
C、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
D、《建筑抗震设计规范》GB50011—2008
E、《钢筋混凝士高层建筑结构设计与施工规程》JGj3—91
F、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
G、《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6—99
H、基本风压0.3KN／㎡，地面粗糙度C度。
I、本工程抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为丙类。场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。
G、《商店建筑设计规范》》(JGJ48-88)；
(3)地上结构
主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。
3、给水排水工程
（1）设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑节能设计标准》 DB13（J）63-2007
《公共建筑节能设计标准》 GB 50189-2005
《建筑设计通则》 GB 50325-2005
《商业建筑规范》（GB50368-2005）
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2008
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
建筑专业及有关专业提供的条件
（2）设计方案
本设计包括建筑给排水设计及庭院给排水设计。
1）给水
本项目总用地面积200000平方米，建筑面积为512000平方米，其中商业建筑492000平方米，地下车库20000平方米。建筑内容包括五金建材城、灯饰城、布艺城、陶瓷卫浴城、综合商务中心、电器数码城、服装城、图书城等。本工程建成后由市政供水。全年工作日按365天计算，商业建筑用水按16L／㎡ ·d计算，该项目年总用水量287.33万吨。
给水水源采用市政自来水，本设计拟从胜富路的市政给水管网上引入两条DN200的给水管，并在场区内形成环路。水质符合《生活饮用水卫生标准》，供水量可满足本项目生活及消防用水的需要。
本工程拟建600 m³消防水池一座，在给水加压泵房内设恒压变频给水机组一套，经过二次加压来保证本工程所有建筑运营的水量水压要求。为了保证水池内的水质，在泵房内设二氧化氯发生器1台，对水池内的贮水进行消毒。
供水流程：市政自来水 消防水池 供水机组 用水点。
室内给水管采用ABS塑胶管；
室外给水管道采用ABS塑胶管；
室内消火栓用水量为15L／S，火灾延续时间为2h；
室外消火栓用水量为25L／S，火灾延续时间为2h；
自动喷水灭火系统用水量为32L／S，火灾延续时间为lh。
2）中水系统
本工程设有中水处理系统，中水来源为沐浴排水、盥洗排水等优质杂排水，上述排水通过室外中水原水管网排至中水处理站。为减小管道埋深，中水站位于场区中部，保证溢流管及超越管为重力流。为减少对周围环境的影响，中水处理站构筑物为地下式。
中水处理设备24小时连续运行，中水设备最大日处理能力为6500吨／天，小时处理量为271.8吨／小时。选用预处理和膜分离相结合的回用水处理方法，确保出水水质达到水质标准。
根据中水水量平衡计算，经生化、物化处理达到《生活杂用水水质标准》。中水全部用于浇洒绿地、道路洒水等。在绿地每500㎡范围内分散设洒水栓(地下式)，为今后景观设计绿地用水预留接口。
3）排水
生活污水排放量为：6297.60m³／d。
室内排水采用仅设伸顶通气排水系统。
各室内排水系统经汇集后进入化粪池进行初步处理后排入中水处理站，经过深度处理后用于绿化及道路喷洒。
室内排水管雨水管采用离心铸铁排水管，柔性连接。
室外排水管雨水管采用混凝土排水管，水泥抹带连接。
（3）给排水设备
给排水设备一览表
序

单
数
电容量(千瓦)
备
号
名称
型号
规 格
位
量
单台
共计
注
1
变频恒压供水设备
KLS75/0.4
Q=75m³／h
H=40m
套
l
22
22

2
二氧化氯消毒器
KWII—4
Q=50g／h
台
1
O.6
0.6

4、采暖、通风、空调及防排烟部分
（1）设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》；
《建筑设计防火规范》；
建筑专业提供的相关资料。
（2）设计概况
本项目主要建筑内采用中央空调制冷，空调凝结水采用空调凝结水管收集，集中排放。制冷机拟选用离心式制冷机，换热器选用浮动盘管换热器。制冷站及换热站均设在隐蔽地区。
空调系统采用同程式系统。空调系统采用风机盘管加新风系统或全空气系统。空调立管敷设在管井内，室内空调管道采用焊接钢管，采用聚氨脂保温。
采暖系统采用同程式上供下回式或者单管水平串连式采暖系统。采暖供水管道采用焊接钢管，供水干管敷设在顶层梁下，回水干管敷设在首层地沟内。室外采暖管道采用无缝钢管直埋敷设，按规范设置直埋波纹管补偿器。
公共卫生间设机械排风系统，其他部分按规范设置机械排烟及机械加压送风系统，排烟风机及加压送风机设置在楼顶。
（3）防排烟
防烟楼梯间、防烟楼梯间前室及消防电梯间前室采用加压送风，超过20m的内走道，设机械排烟系统。
（4）节能与环保
1）本项目冬季冷凝水考虑作为系统补水回收利用；
2）噪声源主要来自通风、空调等动力设备，所有机械振动设备均设隔振装置；空调设备尽量采用低噪声设备；空调系统设消声弯头；管道与振动设备连接处，采用柔性接头；在靠近空调机的风管及空调机组内壁采用吸声材料内置。通过以上措施保证安静的生活环境。
5、供电
（1）主要设计依据
《供配电系统设计规范》6850052—95；
《1OKV及以下变电所设计规范》GB50053—94；
《低压配电设计规范》6850054—95；
《建筑物防雷设计规范》GB50057—94；
《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98(2001年版)；
《商店建筑设计规范》(JGJ48-88)；
《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067—97；
《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB／T50311—2000；
建筑专业及其它相关专业提供的条件。
（2）供电设计
1）供电电源
本工程外部电源采用两路独立1OKV高压电源进线，两路电源采用一用一备工作方式。进线主电源和备用电源分别引自园区变电站的不同高压母线。1OKV电源进线室外采用电缆直埋引入10KV配变电所。在地块东侧建用电开闭站1座，自配变电所采用电缆放射式向各区域变电所供电，电源情况较为可靠。
2）负荷等级及负荷计算
A、负荷计算
负荷计算按照100W／㎡天计算，则主要建筑负荷为492000㎡*100W／㎡*0.45/0.65/0.85/1000/=40072KW。
综上所述：适当考虑室外道路及庭院照明用电，选择变压器安