双流东航总部基地项目可行性研究报告正文.doc

双流东航总部基地项目

可行性研究报告

III
双流东航总部基地项目可行性研究报告
目录
第一章. 项目总论 1
一、项目概况 1
二、主要技术经济指标 1
三、可行性研究结论 2
第二章. 项目宏观环境分析 4
一、成都社会经济概况 4
二、成都及航空港发展规划 6
三、成都房地产发展 9
四、房地产最新相关政策 12
第三章. 项目地块微观分析 14
一、地块位置和四至 14
二、地块现状及建设条件 17
三、地块交通分析 18
四、地块SWOT总结 20
第四章. 项目市场环境分析和预测 21
一、区域商业特征分析 21
二、区域客群分析 22
三、区域商业现状及需求分析 23
四、项目商业租售价格预测 26
五、商业未来需求预测 26
第五章. 项目定位和建设内容 30
一、项目总体定位 30
二、项目建设内容 30
三、项目商业业态分析 33
四、项目招商建议 34
第六章. 项目投资规模和经济收益分析 37
一、项目主要建设指标 37
二、 项目的投资估算 38
三、 项目的收益分析 40
四、 项目的建设周期和资金筹措 43
五、 项目的投资回报分析 44
六、 项目的敏感性分析 45
第七章. 项目投资风险分析 47
一、市场风险 47
二、经营风险 47
三、筹资风险 47
第八章. 可行性研究结论 48

附表1：双流县2012年主要的土地出让信息 49
附表2：项目各年的建设内容、规模和建设资金需求 50
附表3：项目各年的现金流量表 52
附表4：项目各年的净现金流量、净现值 53
附表5：项目辐射周边区域的人口统计 54

第一章. 项目总论
一、项目概况
随着区域经济、城市经济的快速发展，航空产业经济成为继公路经济、铁路经济和临港经济之后出现的一种新兴的经济形态。机场由单一的交通运输功能转变为具有综合功能特征，发展了大量高新技术产业、现代物流业、现代服务业等与航空存在直接或间接相关的航空产业。
在成都航空产业快速发展，成都成为中国航空第四城的背景下，东航公司业务发展迅速。作为国内大型的航空企业，东航公司在成都目前还没有一个与品牌相适应的总部基地，趁着航空产业突发猛进的东风，凭借政府对航空产业重视和优惠条件的优势，在紧邻机场的空港区域，建设东航总部基地是非常必要和紧迫的工程。
项目位于双流县西航港片区，属于成都重点建设的天府新区，地块与成都机场T2航站楼约1.5公里，属于空港经济区域。同时，地块紧靠西南民族大学和棠湖中学，周边还有众多的居住小区，拥有较高的人气和商业需求。地块交通便捷，大约20分钟就可到达市中心，规划中的地铁6号线，地铁10号线直达项目地块。
二、主要技术经济指标
项目总用地面积65.23亩，总地上建筑面积109000平方米，地下建筑面积22890平方米，容积率为2.5。
表1-1：项目建设主要技术经济指标
一、建设内容
建筑面积（㎡）
说明
餐饮
8000
总建筑面积109000平方米，综合容积率2.5。
购物
10000
商超
4000
休闲娱乐
8000
商务酒店
4000
4星级酒店
14000
教育培训
6000
服务式公寓
45000
东航总部
10000
二、总建筑面积
131890
1、 车位个数：每100㎡建筑面积配置1.2个车位。
2、 地下车位占总车位的50%
1、地上建筑面积
109000
2、地下建筑面积
22890
3、地下车位个数
654
4、总车位个数
1308
项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）
表1-2：项目现金流量及投资回报统计
序号
项目
合计
1
现金流入
147138
1.1
商业租金收入
37344
1.2
商务酒店收益
15865
1.3
4星级酒店收益
64769
1.4
服务式公寓销售收益
29160
2
现金流出
103565
2.1
建设开发成本
52768
2.2
商业租金各种税费、管理费
10494
2.3
商业酒店经营、维护等费
11899
2.4
4星级酒店经营、维护等费
12144
2.5
服务式公寓宣传费、税费等
3240
2.6
融资成本
13020
3
净现金流量
43573
4
净现值
10264
5
项目的内部收益率
10.64%
7
项目投资回收期
9.4年
三、可行性研究结论
1、规划可行
本项目区域属于成都未来打造 “天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划（发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主）。
2、区位可行
区位优势：不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住、购物、商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。
3、市场容量可行
项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。临港路、川齿路是航空港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成一个具有无限发展潜力的黄金商业圈。
4、经济效益可行
项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）
本项目跟一般商业项目投资回报相比，回报率高、回收年限短，是一个经济效益非常好的投资项目。
综合以上分析，本项目建设条件良好，规划、区位、市场容量、经济效益等诸多方面都可行，是一个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行性，值得投资。

56
第二章. 项目宏观环境分析
一、成都社会经济概况
成都作为四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。中国西部经济增长极为国家经济战略的一部分具有重大意义。成都作为极核，未来城市规模不断扩大，城市经济将持续快速发展。
1、成都市人口及城市化水平
根据成都市2010年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为 1405万人，2011年成都城镇化率达到67%。据《中国新型城市化报告2011》统计全国城市化排名，主要依据城乡发展动力、城乡发展质量、城乡发展公平3大指标研究计算，成都排在上海、北京、深圳之后，位居全国第四，西部第一。
2、成都经济概况
近5年，成都经济社会发展快速，经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，基本保持在15%的增长速度。

3、成都固定投资总额及房产投资总额
全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。2012年前三季度全社会固定投资总额为4266.3亿元，同比增长17.6%，其中基本建设投资2000.7亿元，同比增长19.1%，房地产开发投资总额1327.7亿元，同比增长19.6%，技术改造投资853.86亿元，同比增长12.1%。

4、成都人均可支配收入
随着城市经济的快速发展，居民可支配收入逐渐提高，强大的消费能力将催生更好的商业模式，未来居民消费水平快速提升的同时，成都新兴商业形态也将呈现较快发展趋势。2012年前三季度成都市城市人均可支配收入20545元，同比增长15.8%。

5、西部城市中GDP排名

2011年成都在全国城市GDP的排名中，成都排进全国前十。成都在GDP增速方面居副省级城市之首，比上年提升3位，分别高出第二、三位的厦门（15.1%）、西安（13.8%）0.1和1.4个百分点。上图选取了部分西部城市与成都的GDP的比较，成都遥遥领先。
二、成都及航空港发展规划
1、成渝经济区，提升成都西部中心城市地位
成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的"双核五带"空间布局。
成都发展核心：包括成都五城区等14个县建设城乡一体化、全面现代化、充分国际化的大都市。
2、天府新区，成都发展的核心增长极
规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实《成渝经济区区域规划》，实现培育新的增长极、带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。
天府新区规划格局：一带两翼一城六区。项目处于规划中的空港高技术产业功能区。空港高技术产业功能区作为“六区”之一，将发展高科技制造业、新能源产业、高科技航天产品研发、临空服务业等，且双流新能源产业功能区亦将被纳入空港高技术产业功能区范围，将成为天府新区的重要产业支撑。
3、西南航空港，西部一流的特色产业开发区
2005年，为了打造全新的航空港，双流政府高起点、大手笔、大气魄地规划了“一区两城”的发展目标。两城中一城指“教育科研新城”，面积32平方公里，以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主；另一城则是以高新产业为主的28平方公里“现代工业城”。
目前，“教育科研新城”聚集了四川大学江安校区、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校，中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个；此次调整规划将把部分企业搬迁至“现代工业城”，腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。
打造“一区两城”，构建科技中心、教育中心、航空港商务中心、物流基地，航空港形成50万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的“国际城邦”，航空港将步入全新居家时代。
4、成都航空产业，中国“航空第四城”
据统计数据，2011年成都机场飞机起降数全年累计22.24万架次，较去年增长8.2%，全年累计2907万人次，国际航线增长33.5%，较去年同期增长16.9%；2011年全年货邮吞吐量数据为47.7万吨，较去年增长10.5%。
旅客吞吐量全年超深圳机场82.85万人次，成都成为继北京、上海、广州之后，名副其实的中国“航空第四城”。
今年7月28日T2航站楼建成后，将成为中西部地区面积最大的机场航站楼。目前，双流机场候机楼总面积达到50万平方米，停机位总数146个，可满足年旅客吞吐量5000万人次、货邮吞吐量150万吨、飞机起降32万架次的服务保障需求。
表2-1： 2011年成都双流国际机场吞吐量

结论：根据前面分析，天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核，本项目位于天府新区的“六区”之中的空港高技术产业功能区的航空港片区，可谓是极核之中的极核。成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。
三、成都房地产发展
1、成都市商业用房市场整体概况
在2012年初，成都正式提出了“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。对成都楼市不仅带来交通上的便利，更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。
2011年3季度—12年3季度成都郊区商业用房供应

2012年第三季度主城区新增供应量为24.69万㎡，占本季度新增供应量的59.57%。主城区区域供应量前三的是城南、城东和城西，供应量分别为11.61万㎡、6.26万㎡和5.04万㎡。城中区域本季度无商业用房供应。
成都商业市场郊区2012年第三季度新增供应量为16.77万㎡，环比上季度大幅度下降73.70%。区域前三的是郫县、双流和龙泉，其供应量分别为8.43万㎡、4.94万㎡和2.40万㎡。
2011年3季度—12年3季度成都市商业用房成交量

2、双流土地市场
双流县土地成交相对比较活跃，成交率变动较大。在经历2012年二季度供需两旺之后，2012年三季度，双流县土地市场出现一定程度的萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为26.7%，较上季度下滑73.3%；从供需量上看，也出现一定幅度的紧缩，供应量环比下滑13.1%，成交量环比下滑76.8%。
2011年3季度—12年3季度双流县区域土地供需情况

双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升的趋势。主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量的商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现一定的萎缩，商住比例失衡凸显。2012年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为9:1。
2011年3季度—12年3季度双流县区域土地成交商住情况

结论：成都房地产市场经历了2011年市场的低迷，今年开始渐渐的反弹，升温。总体来说成都房地产市场目前发展形式良好，未来将继续健康持续发展。其中双流片区在供应和成交方面表现突出。主要是借力天府新区，作为发展热门区域，供需两旺。目前在商业供应方面双流处于领先地位，成交也位列前茅。而且目前双流由于几年前住宅用地大量供应，现在急需商业配套。本项目为商业，正好填补市场空缺，符合市场需求。
四、房地产最新相关政策
1、坚持调控政策不动摇，逐步完善调控手段
10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。 此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说，“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。
2、2012年商业地产将现六大发展趋势
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平日前在“中国商业地产行业发展论坛”上指出，2012年中国商业地产将呈现六大发展趋势：
2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，预计今年全国商业地产投资增速将会有所放缓，商业地产发展总体仍会保持一定增长。其次，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，而今已开始转向运营管理的竞争。再次，开发商在整体招商中的议价能力下降。近年来，各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。四是局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。五是洗牌式的项目并购不可避免。六是一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。
3、全国商业地产出现爆发式增长
2012年前7月，全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。趋势预测2016年这个数字将会增加一倍。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1。2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2。5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。“分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。
4、限购政策或长期持续，商业地产仍是“避风港”
从宏观层面来看，中央关于房地产调控的基调今年以来并没有出现变化。商业地产并不受限购影响，加上银根松动，销售预期较好。
潘石屹仍对商业地产“情有独钟”，他认为无论房地产业是否被定位于“支柱产业”，其未来5年发展空间仍较大。特别是，中央提出经济结构调整转型升级的目标，会大大拉动第三产业的写字楼需求。
潘石屹分析指出，正是由于供不应求，去年北京写字楼市场租金上涨50%，而上海写字楼市场租金上涨20%

第三章. 项目地块微观分析
一、地块位置和四至
项目地块位于双流县航空港片区临港路与西航港大道川齿路交汇处东北侧，行政区划分上属于双流县西航港街道，与西南民族大学双流校区仅一路之隔，与成都双流国际机场直线距离为2.1公里，路程距离2.5公里，车行八分钟可到；与成都主城区三环路蓝天立交直线距离7.1公里，路程距离8.8公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济、空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。

1、区位概览
项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片的土地属于物流园区、工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港服务经济将是本案发展的重要依托；项目东面临近区域的在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径1.5公里内有和贵久居福、银泰花园别墅、翰林上岛、翰林南城、温哥华南苑、康桥品上、书香尚品、川大河畔、文星花园、瑞升明院、星月花园等已经交房的住宅楼盘，并且在建的住宅项目有润扬时代音符、金隅大成住宅项目、弗客水岸、空港首座、温资金源中心等，随着这些住宅项目的建成交房及陆续入住，该片区的常住人口将大幅度提成，为本案的商业发展带来良好的消费基础。
2、项目四至情况
北面：项目北面紧邻已经建成的四星级酒店百港国际大酒店及两家经济型商务酒店，酒店的主要目标消费群体为航空港的旅客，北面整体环境较为整洁，并且由三家酒店的机场大巴专线带来了一定的商旅氛围。再往北面紧邻三家酒店的是在建中型住宅项目空港首座，该项目总建户数为936户，将于2013年年底交房，届时该住宅楼盘将为本案带来一定消费实力的消费人群。

西面：项目西面紧邻的是城市交通主干道西航港大道川齿路段，该路段向北直通机场高速辅道，往南连接航空港物流园区及厂房，路面宽度约30米，双向六车道，由于靠近大学校区，该段路的限速要求为30KM/H，川齿路对面为西南民族大学双流校区，该校区常住师生约两万人，校区面积1300亩，全部为本科生，该校区的学生消费档次中下，但是消费需求基数较大，因此本案拥有校园经济消费这一重要资源；

东面：地块东面为已经建设交房的别墅区：银泰花园别墅，该别墅区总计160套联排别墅，属于该片区最为高端的住宅小区，该别墅目前由于周边配套相对匮乏，因此入住率不高，但是随着区域发展的逐渐成熟，入住率提高后将成为拉高片区消费的重要支撑，银泰花园别墅往东紧邻的是已经开发入住的住宅小区翰林上岛，另外还有正在开发的住宅楼盘润扬时代音符、弗客水岸等等，因此，项目的东面部分将会发展成高尚住宅集中片区，也是本案消费人群的重要来源，但是由于该区域房地产开发的已经较为成熟，大量的社区商业已经聚集人气，因此对本案的商业经营带来一定的挑战；

南面：项目南面紧邻的是交通主干道临港路，该路段往西穿过西南民族大学校区连接航空港服务区，往东连接长江路、黄河路、锦华路等主要干道，连接项目东面的住宅密集片区，因此，该条公路将是本案商业消费人口通达的主要通道；临港路以南紧邻的是已经修建的住宅楼盘瑞升明院，以及旁边大片的金隅大成住宅项目用地，再往南则是大片的物流园、工业园以及安置住宅小区如星月花园、文星花园等等，因此南面的常住人口虽然相比东面较少，但是由于项目南面区域目前商业配套较为落后，因此，该方位到本项目来消费的人群数量将不低于项目东面区域；

3、项目周边情况明细
二、地块现状及建设条件
经过在规划局了解以及开发商提供的资料，得知以下地块信息：
u 本案的净用地面积约为65亩，土地性质为商业用地，代征道路面积约17亩，代征绿地面积约10亩；
u 项目土地标高为489米，航空限高为538米，建筑的限高计算下来为49米；
u 规划容积率为2-5，建筑密度40%，道路退距10米；
u 项目旁边与银泰花园交界处规划有一个幼儿园及一个菜市场；

通过现场实地考察，本项目地块较为方正，南面和西面临城市交通主干道的临街距离将近400米，商业展示效果较好，结合用地规模，本案十分适合打造城市商业综合体，目前该地块已经用围墙与周边隔开，地块内部较为平整，全部为荒草，内部无人居住，因此该地块的拆迁安置以及土地平整的成本小、难度低。

三、地块交通分析
项目地块临近两条主要的交通要道：西航港大道、临港路，距离城市大动脉大件路、机场高速距离也在1公里以内，规划中的地铁6号线，地铁10号线直达项目地块，因此本案的交通条件较优，另外还有西南民族大学北区停车场、棠湖中学公交站、西南民大公交站等公共交通资源，良好的交通通达条件为本案打造商业综合体创造了有利的先天条件。
西航港大道：与本案西面相临，毗邻成雅高速公路黄甲大道，南北走向全长5.8公里，北面经川齿路连接机场高速辅道，中段连接双华路西通新津、双流，东通华阳，南面止于牧华路，与大片航空港物流园相连接；
临港路：与本案南面相临，双向六车道，西面连接航空港配套服务区，终端接入大件路，东面连接久居福、书香尚品等大型楼盘，将本案与人口密集的新兴居住小区相连，是本案的重要人流来源通道；
机场高速：成都机场高速是一条连接成都双流国际机场与成都主城区的高速公路，全长12km，很大部分路段采用了高架形式修建，收费14元，本案与该高速的直线距离为450米，距离其高速入口仅1公里，可通过西航港大道川齿路进入；
大件路：与本案直线距离450米，可通过西航港大道往南进入，大件路是成都重要的城市动脉，往东连接成都主城区、直达城北商贸区，往西连接成都双流国际机场；
西南民族大学北区停车场：位于西南民族大学校内，与本案仅隔一条马路，由于校内停车范围较大，停车费用较低，因此该停车场能够在很大的程度上解决本案在后期商业运营期间的停车需求；
棠湖中学公交站：位于西南民大南北两区之间临港路二段，与本案的距离640米，途径公交车有306路、804路、808路、816路、824路、825路、826路一共7条公交线路，可直接到达成都、大源、华阳等地区；

四、地块SWOT总结
1、优势
与城市主干道相临，交通通达条件良好，周边公共交通资源丰富；
与名校相临，棠湖中学、西南民族大学等校园的消费群体对本案将起到极大的支撑作用；
地块方正，临街展示面较长，结合自身的用地规模，有利于打造城市商业综合体项目；
与成都双流机场较近，旅客经济带动本项目的商业经营，同时航空港的服务区、物流区、工业园的工作人群的高消费力也将支撑本项目的商业；
2、劣势
相临的两条道理均为城市快车道，车流较大而人流量较小，因此在项目规划设计时应考虑增加人群驻足的节点，另外临路的停车面积不能节省；
学校消费群体的消费力有限，因此商业的档次规划上应考虑各种档次和业态结合，高中低三档消费区域分区；
由于目前该区域的生活氛围不足，大量的楼盘交房后入住较低，另外区域内几个在售的期房也需要两到三年的时间才能交房，目前人气相对较弱；
3、机会
土地平整难度较低，开发条件良好；
周边商业的档次较低、分布零散，缺乏大型的集中商业综合体；
周边区域住宅开发体量较大，随着区域配套逐渐完善和规划成型，在未来五年内项目所处区域将成为人口密集的居住集中区；
4、威胁
目前已经有部分商业项目推出，温资金港中心的北京华联超市、空港东方独立商业楼都已经规划，将与本案的经营形成直接竞争；另外和贵久居福附近的生活氛围已经初步成型，该区域的商业已经抢先一步进入了市场；

第四章. 项目市场环境分析和预测
一、区域商业特征分析
1、研究区域范围
考虑本项目所在区域内的商业市场情况，界定项目市场调研范围为以本地块为中心，大约2公里范围内，西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区，范围大约7平方公里内。

2、空港商业特征
项目离成都航站楼约1.9公里，属于临空产业的空港区，应发展高度集中的产业（枢纽指向性极强），包括：为旅客提供服务的餐饮、休闲娱乐业; 货运物流企业；从事航空支持领域的企业（提供航空配餐、清洁和维修和航材提供商）； 商业贸易企业；高科技制造企业；航空公司或政府机构的办事处占到了空港区全部产业的76%。在一些中型机场，空港区还存在一些为机场或航空公司工作人员提供社区服务的机构，如医疗中心、幼儿园等。这一地区的产业相对机场而言高度集中，其枢纽指向性极强。
3、校园商业特征
本项目地块近按照西南民族大学和棠湖中学，从一般发展规划来说，围绕大学都会形成一定规模的校园生活广场，而目前校园商业是空白、缺失的，西南民族大学背后的农民小镇商业根本没法承载和满足数万学生的生活需求。
项目2公里外的金色校园广场，属于四川大学江安校区的校园配套商业，体量较大，共2-3万方，业态主要以服饰、餐饮、休闲娱乐、配套服务为主，属中低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达80元/㎡/月以上。
二、区域客群分析
西南航空港经济开发区人口规模约50万人，随开发区发展此区域可见，高知识人群和教职员工的人数激增。
1、学生群体
外来消费者主要以在航空港工作和求学为主，这一类消费者在本地长期居住，对房屋居住要求较高，日常购买频率和强度较高，特别是以学生为主的一类消费人群，据调查，他们80%的金钱用于学习外的消费，并有少数在外租房居住；该区域内目前已有西南民族大学、棠中外语学校在校师生近4万人。
2、周边居民
本地消费者主要以工薪阶层为主，他们在本地就业、置业，需要租赁或购买房屋，其中双流航空工作者占据大多数，且对房屋质量和生活配套要求较高，这部分人群收入极高，具有很大的潜在消费价值。
3、空港商务客群
由于航空港是新兴起的城镇，交通四通八达，因此到该区域投资的消费者数量剧增，房价由2008年3000元/平方米价格上涨到现在的5000元/平方米以上；9月1日机场T2航道的启用，从4000万/年的客运量增至6000万/年，空港区域人口的快速扩充，城市配套将再次飞跃，未来商业发展前景蓄势待发，不可估量。除此外更拥有2.5公里外双流国际机场每年往返的6000万机场旅客。
综上所述，该区域的消费人群呈现多元化，将给航空港带来的商业价值以及消费能力将难以估量，将成为区域内商住项目的最大目标客户。
三、区域商业现状及需求分析
1、商业发展水平
通过对该区域的商业市场进行实地调研、分析发现，区域商业市场整体发展水平较低，档次偏低，属于满足基本生活需求的商业业态。本区域整体商业氛围较差，目前商业经营好的区域主要在临港路、长城路、川大路，临近项目区域上没有经营比较良好的商业集中区，大多分散。从以上几个商圈看，主要经营业态集中在超市、餐饮、服饰专卖、生活零售业等。
（1）超市：区域内有人人乐、红旗超市，均离本项目较远，步行需要30分钟以上；其中西南民院的校园生活超市，规模较小，经营状况不错，但是商品不够丰富。
（2）酒店：紧邻项目有两家星级酒店和一家商务酒店，经营面积较大，四星酒店商务配套较完善，经营状况一般；规划道路上的2家商务酒店，经营面积较小，档次偏低。
（3）餐饮：区域餐饮较分散，分布于临港路三段的银泰花园、瑞升明院、百港酒店、翰林上岛等小区，餐饮种类主要为中餐、火锅，属于中等消费；西南民族大学南校门的农民集资房的餐饮消费人群主要是在校大学生和周边农民工，以小吃为主，档次相对较低，环境较差。
2、区域现有商业概况
此次商业调查范围为西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区。辐射至项目周边2公里范围。重点研究街道有川大街、西航港大道、临港四段街道
表4-1：项目周边区域商业现状调查
区段
业态
物业情况
档次
供应量(㎡)
西航港大道 (百港酒店旁的小巷)
酒店
酒店底商
高\中\低档
67000
餐饮
酒店底商
中档
3500
休闲
酒店底商
中档
3200
便民服务
酒店底商
中档
500
其它
酒店底商
中档
300
合计

74500
圣寺农民小镇
(西南民族大学片区)
餐饮
社区商铺
低档
5000
服饰
社区商铺
低档
1200
酒店
社区商铺
低档
1800
便民服务
社区商铺
低档
1200
超市
社区商铺
低档
1500
其它
社区商铺
低档
650
合计

11350
临港路三段
(棠中外语学校片区)
酒店
住宅底商、临街商铺
中低档
4000
餐饮
住宅底商、临街商铺
中档
9000
服饰
住宅底商、临街商铺
中档
2000
休闲
住宅底商、临街商铺
中档
5000
便民服务
住宅底商、临街商铺
中\低档
2200
超市
住宅底商、临街商铺
中\低档
2000
其它
住宅底商、临街商铺
\
1500
合计

25700
临港路四段 (和贵·久居福片区)
影院
住宅底商、临街商铺
中档
3000
超市
住宅底商、临街商铺
中\低档
3000
服饰
住宅底商、临街商铺
中\低档
2500
餐饮
住宅底商、临街商铺
中\低档
3000
休闲
住宅底商、临街商铺
中\低档
2200
便民服务
住宅底商、临街商铺
中\低档
2400
其它
住宅底商、临街商铺
\
300
合计

16400
大件路 (星月花园片区)
餐饮
社区底商
低档
800
便民服务
社区底商
低档
550
合计

1350
总计
129300
根据调研分析，调研区域总体商业供应量达到12.9万方（其中川港国际酒店、百港国际大酒店、空港头等舱大酒店等酒店大约7.5万方），主要以酒店、超市、餐饮、服饰、休闲娱乐、便民服务配套等业态为主，而商业主要集中在市政规划的主要道路上。

图4-1：项目周边区域商业统计分布

表4-2：西航港片区现有主意酒店统计
酒店名称
酒店档次
酒店体量
酒店客房总数
标间执行价（标价）
酒店平均入住率（%）
川港国际酒店
四星级
8000
150
440
70
百港国际酒店
准4星酒店
48000
180
540
60
空港头等舱大酒店
商务酒店
11000
256
260
65
机场银港商务酒店
商务酒店
3500
80
208
55
总计

70500

说明：以上数据来源于网络和酒店工作人员。
3、区域潜在商业分析
据双流航空港规划部门统计，该区潜在的商业体量在20万方左右，其中包括明年5月面市的温资·金港中心打造的8万方商业，另外紧邻本项目的周边地块，可见，整个区域的商业日后竞争相对较激烈。
表4-3：西航港片区未来商业潜在供应统计
商业位置
商业类型
商业体量（万）
说明
临港路3段 （西藏军区地块）
——
5
规划中，面市未定
临港路3段（现久居福售楼部地块）
大型超市
3
规划中，面市未定
锦华路（温资·金港中心）
商业综合体
8
预计明年5月中旬，包括北京华联、公寓、写字楼、住宅等共20万方
西航港大道一段
——
6
规划中，面市未定
总计

22

四、项目商业租售价格预测
由于商业市场受多方面因素影响，因此在制定租金水平时应侧重考虑区域市场周边项目的平均租金水平情况，区域发展不平衡导致的租金差异，及在未来区域内规划改造，对未来的升值。
表4-4：项目周边现有商业租金调研
片区
商业结构
业态
租金
经营状况
百港酒店片区
1-2F酒店商业
以餐饮、休闲为主
100-120元/㎡/月
物业条件良好，经营状况偏差
西南民族大学南门
1-3F自建房商铺
以餐饮、服饰、超市、生活配套为主
50-70元/㎡/月
物业条件落后经营状况良好
棠中外语学校片区
社区临街底商
以餐饮、休闲、生活配套为主
70-100元/㎡/月
经营状况一般
紫荆影院片区
社区临街底商
以服饰、休闲、生活配套为主
100-120元/㎡/月
经营状况良好
本项目区域各个地块商业的租金各有特点，新投入使用的商业，物业条件较好的，租金相对较高，在80-100元/㎡/月之间，而农民自建房使用的商业档次相对较低，租金价格在50-70元/㎡/月，同地块不同商业口岸、不同物业条件的商铺租赁价格不同，具体情况需要和业主洽谈。
五、商业未来需求预测
1、区域人口预测
目前项目所处区域常住居民人口约6.5万人，商业消费人群达到9万人，以2%的增速计算，预计未来10年该区常住人口容量（含居住区人口、在校学院师生、企业商务人士）将达到12万人。

图4-2：项目区域未来人口预测

2、未来商业发展机会预判
（1）集中式的商业综合体
整个区域居住小区较多，区域商业主要是社区临街商业，业态以餐饮、配套服务为主，满足周边居住居民的日常消费。由于是天府新区打造，商业处于规划中，大体量商业正在起步，因此本项目顺应发展潮流，发展前景可观。
（2）校园商业成为另一主流
区域内商业氛围浓厚的另一特色商业，位于锦华路的金色校园广场，属于四川大学江安校区的配套商业，体量较大，共2-3万方，业态主要以服饰、餐饮、休闲娱乐、配套服务为主，属中低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达80元/㎡/月以上。本项目的打造，将提升西南名族大学和周边居住居民的生活品质，打造新一轮的特色校园经济。
（3）航空产业的定向性商务商业
从整个区域看，目前商业分布在川齿路、临港路、西港大道公路两侧，在体量和商业氛围上未具备一定的商业效应，由于功能定位、辐射面积等方面，这几个商业点都缺乏有效的商业联动，没有带动整个区域的商业发展。本项目的建成，将加速航空港商圈的形成，弥补新区商业的不足，与南门商圈遥相呼应，形成有效的商业联