连云港磷矿房地产项目建设可行性研究-2008年-60doc.doc

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178958目 录1、连云港市投资环境分析（1）行政区域及自然状况（2）市政建设及交通（3）2007年连云港市国民经济运行情况2、连云港市房地产发展状况分析（1）2007年连云港市土地成交概况（2）连云港市房地产市场运行特点3、房地产业在连云港市的经济地位（1）投资总量大幅上升，贡献份额明显提高（2）建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高（3）供应需求同步提升，住宅竣工面积扩大（4）金融支持力度加大，住房信贷快速增加（5）房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化（6）商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动（7）房价稳中有升，涨幅进一步回落4、2001-2007连云港房地产比较分析（1）供应特点（2）需求特点（3）市场前景（4）市场价格5、地块及周边项目分析（1）项目位置（2）建设用地面积（3）用地使用性质（4）四邻用地条件及退让要求（5）用地使用强度（6）建筑设计要求（7）配套要求（8）周边建设项目情况6、土地价格测算分析一、 连云港市投资环境分析（一） 行政区域及自然状况1、位置连云港市，江苏省辖地级市，位于中国东部沿海中部，江苏省东北部，地理坐标为东经11824-11948、北纬34-357。因面向连岛、背倚云台山、环抱港口得名。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。2、行政区划连云港市辖4个市辖区、4个县，即新浦区、连云区、海州区、国家级经济技术开发区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。新浦区为全市政治、经济、文化中心，市人民政府驻地，距离海州和连云区的距离分别为6公里和35公里。3、面积陆地面积7444平方千米，其中市区面积881平方公里；水域面积1759.4平方千米。4、人口全市2007年末户籍总户数137.94万户，其中市区22.54万户；总人口达到482.23万人，其中市区71.56万人，较上年分别增加2.81万人和0.60万人。全市2007年末常住总人口446.98万人，较上年减少3.54万人，其中市区81.97万人，较上年增加1.22万人。城市化水平达40.5%，提高1.5个百分点。常住人口出生率11.92，自然增长率4.58。政区调整发展平稳，年末城市街道办事处17个，乡镇83个，其中镇53个；居委会214个，村委会1436个。（二） 市政建设及交通连云港是中国重要的交通枢纽。目前已经形成海陆空相互配套的立体交通网。连云港被中国政府确定为45个公路主枢纽之一，对外公路交通均已实现高速化。中国南北走向的公路大通道在连云港交汇，东西走向的公路大通道以连云港为起点。特别是东起连云港，西至荷兰鹿特丹全长10900公里的新亚欧大陆桥，将连云港摆上了亚洲连接欧洲的极具发展潜力的国际交通的枢纽地位。航空： 连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里，东海县境内。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家4D级标准，可起降波音767、麦道82等大型运输机。目前，连云港机场已经开辟了北京、上海、深圳、广州、厦门、大连、沈阳等方向航班12条，每周发送49班，年旅客吞吐量超过20万人，现正在争取开通国际航线。2008年3月，江苏省民航“十一五”及至2020年发展规划经省政府常务会议审议并通过，将连云港机场定位为省内惟一的大型机场，这为连云港机场的未来发展勾勒了美好前景。海运和内河航运：连云港港现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，是我国沿海主枢纽港和能源外运的重要口岸之一，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港。连云港港目前拥有包括集装箱、散粮、焦炭、煤炭、矿石、氧化铝、液体化工、客滚、件杂货在内的各类码头泊位35个，其中万吨级以上泊位30个；与160多个国家和地区的港口建立通航关系，辟有至欧洲、美洲、中东、东北亚、东南亚等集装箱和货运班轮航线40多条，并开通了至韩国仁川、平泽两条大型客箱班轮航线。 进入新世纪以来，连云港港以建成集装箱运输优先发展的亿吨大港、上海和青岛之间的集装箱运输干线大港、带动区域经济发展的组合大港、全力服务于地方和中西部地区区域发展为目标追求，坚持好中求快，科学发展，吞吐量大幅上升，集装箱运量占据江苏首位，跨入全国前10、世界百强，多次跃上中国最具竞争力10大港口排行榜；目前，连云港已开工建设25万吨级矿石码头，预计年吞吐能力4500万吨。30万吨级原油码头建设也在招标中。30万吨级航道建设已获省预审。作为名副其实的新亚欧大陆桥东方桥头堡，连云港港承担了大陆桥过境集装箱运量的90以上。根据规划，连云港港未来将形成由海湾内的连云主体港区、南翼的徐圩和灌河港区、北翼的赣榆和前三岛港区共同组成的“一体两翼”总体格局。发展战略目标是：建设港口群、发展组合港，在统一规划的基础上，转变港口经济增长方式，优化和整合港口资源，实现由粗放型向集约型转变；加快建设、扩大规模、提升等级、完善功能、改善环境，构建和完善一体“延伸”、两翼“拓展”的港口布局，实现港口、资源、环境的协调发展。根据国务院领导同志的指示精神，为深入研究江苏沿海地区综合开发的有关问题，国家发改委副主任杜鹰率领由国家20个部委和单位组成的联合调研组，于2008年8月3日7日赴我市实地调研。省委书记梁保华主持座谈会并致辞。梁保华强调，在江苏沿海开发中，连云港是龙头，希望调研组加大对连云港国际性主枢纽港以及集装箱干线大港建设、连云港港30万吨级航道建设、连云港申报保税港区，以及在连云港布局大型炼化一体化、钢铁基地等项目的研究，争取国家层面给予更多的关心和支持。在调研座谈会上，杜鹰指出，要充分认识实施江苏沿海开发的重要意义。江苏沿海地区南接长三角、北承渤海湾、西连中西部、东临东北亚，区域战略地位非常重要，区位优势非常明显。近来，党中央、国务院高度重视江苏沿海开发，明确指出连云港的地理位置重要，要好好发展。加快江苏沿海开发，主要有三点考虑，一是有利于长三角地区的结构调整，整体提升；二是有利于推进沿海地区的生产力布局、实现均衡发展；三是有利于带动整个苏北发展、服务中部崛起和西部开发，把这一地区综合开发提升到国家层面考虑，最终打造成沿海乃至全国新的经济增长点，非常重要。连云港港疏港航道是江苏省干线内河航道网“两纵”之一连申线的北段，航道从灌南县城附近和盐河相连，向北经过新沂河、灌云县城，在板浦附近和盐河“分手”后，沿着云善河、烧香河，最后到达板桥附近，将直接和港口对接。连云港港疏港航道整治工程全长69.546km，工程总投资32.26亿元，计划于2007年11月中旬开工，预计2010年建成通航，为建国以来江苏规模最大的航道整治工程。未来，该千吨级干线航道将直达连云港港，成为苏北地区航道网中最重要的出海通道，这条高标准的水运集疏运体系将把该市的干线航道一线相连，实现千吨级货船“畅游”江海的美好愿景。到2010年，连云港将形成以盐河为主轴线，保证纵向横向都有高等级航道贯通的航道体系；到2015年，进一步增强纵向横向高等级航道贯通能力，建成与“一体两翼”综合节点（六大港池）相配套的疏港航道，改善连云港港区水运疏运能力；到2020年，进一步优化航道线路,提高高等级航道的覆盖面,全面建成现代化的航道网络。 连云港市内河航道网规划的航道里程共1165.76公里。铁路：2008年3月，连徐电气化改造工程中连云港段全长200多公里的电网建设及铁轨改建工程已具备通车条件，实现全线贯通。电气化连云港段改造工程，东起中云火车站西至徐塘庄火车站，全长网架线路约为200条公里，线网调整和铁轨改建、扩建工程已全部完工，整个东陇海铁路连徐电气化改造工程全长1000多条公里的网线架设及调整工程也已进入尾声，改造工程均已具备了通车条件。2008年5月召开的连云港至盐城、淮安铁路项目建议书评估会上获悉，明年，这条连接我省东部沿海地区的铁路新干线将有望全面开工建设。作为国家“十一五”铁路建设规划项目，连盐、淮铁路是我国沿海铁路大通道的一部分，同时也是我市实施“一体两翼”、加快临港产业发展的重要基础设施。连盐、淮铁路是我国政府加快沿东陇海线产业带建设和江苏沿海开发总体规划发展的战略部署，也是充分发挥连云港交通枢纽的优势，为实施沿海发展战略，加快苏北振兴的重要举措。沿海铁路从东三省通过火车、轮渡，经山东省的烟台、青岛、日照市进入我市境内，通过我市的灌云、灌南两县，连接盐城的响水、滨海、射阳等县，在盐城北站接新长铁路，再经海安站抵南通至上海南下。公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇。目前建设完成的徐州至连云港高速公路、赣榆经南通至吴江的沿海高速公路是我国“五纵七横”公路网络贯穿东西的江苏连云港至新疆霍尔果斯国道主干线和贯穿南北的黑龙江省同江至海南省三亚的江苏段，也是江苏省“四纵四横四联”高速公路网的重要道路之一。另外还建设完成连云港市至南京的宁连高速公路，灌云县至山东省汾水的汾灌高速公路。全市境内等级公路9661公里，高速公路里程已经达到282公里，密度达3.76公里/百平方公里，从市到县全部实现高速化。正在建设中的临沂至连云港高速公路（江苏段）是国家高速公路网中“纵三”。即长春深圳高速公路的组成部分，本项目起自苏鲁交界抗日山南与长深高速公路山东段相接。终点在连云港新海域区东北宋跳接上宁连高速公路，本项目是我省重要的南北通道，项目的建设对于完善国家和江苏省高速公路网，发挥高速公路网的规模效益和网络效益，进一步拓展连云港港口的后方腹地，改善港口集散运输条件，加强鲁苏两省的经济联系，加快“振兴苏北”进程，促进区域资源开发和经济社会协调发展等具备重要意义。 （三） 2007年连云港市国民经济运行情况2007年连云港市经济运行的主要特征如下：1、经济平稳快速发展。2007年全市地区生产总值（GDP）达到618.23亿元，较上年增长15.1%，增幅比全省高0.3个百分点。按常住人口计算，全市人均GDP达到13776元，是五年前的2.1倍。主要经济指标普遍进入历史最好时期，大多数指标增幅超过全省水平，多项指标增幅处于全省前列。 结构调整继续加快。三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的局面，第一产业增加值102.35亿元，增长6.0%；第二产业增加值288.86亿元，增长18.3%；第三产业增加值224.03亿元，增长16.0%。二、三产业对经济增长的贡献率分别为54.1%和38.5 %。结构由18.245.935.9，调整为16.6：47.0：36.4。2、工业生产较快增长。全部工业增加值达到229.34亿元，增长18.9%，增幅比全省高2.3个百分点。对全市经济增长贡献率为43.7%，拉动6.6个百分点。工业化指数达37.3%，较上年提高1.6个百分点。规模以上工业增加值191.19亿元，增长18.9%。工业重化程度提高。规模以上工业总产值695.58亿元，同比增长48.0%。其中重工业完成产值375.82亿元，占全市的54.0%，比上年提高2.9个百分点；重工业产值同比增长57.6%，比轻工业快19.5个百分点。工业经济效益显著。规模以上工业销售收入674.16亿元、利税76.66亿元、利润48.04亿元，增幅分别为47.8%、77.5%、103.5%，均居全省第一。呈现产销同步增长，利税快于销售，利润快于利税的良好态势。企业经济效益综合指数212.1，提高36.6个百分点。企业实力显著增强。年末全市规模以上工业企业数达到1039家，较上年净增201家。资产过亿元的企业75家，较上年净增21家；产值过亿元的企业104家，净增33家；销售收入过亿元的企业112家，净增39家；实现利润过亿元的11家，净增5家。3、第三产业平稳发展。金融、保险、通讯、物流、旅游、房地产、科教、公共服务等现代服务业和新兴服务业加快发展。2007年服务业增加值224.03亿元，增长16.0%。2007年，全市共接待国内外游客918.87万人次，较上年增长12.6%；实现旅游总收入97.91亿元，增长14.5%。其中接待境外游客8.22万人次，增长19.3%；实现外汇收入7788.76万美元，增长27.8%。年末金融机构存款余额达到643.07亿元，增长24.0%，比上年快5.4个百分点；贷款余额474.55亿元，增长24.1%，比上年快1.1个百分点。贷存比73.8%。全年累计现金投放16.89亿元，同比多投8.78亿元。另外，保险事业稳健发展，全年实现保险费收入16.12亿元，增长22.7%。4、物价水平小幅上扬。2007年城市居民消费价格指数(CPI)为104.2，高于全省城市平均水平0.1个百分点。八大类居民消费中，食品类价格同比上涨9.3%，其中食用油、猪肉、干豆类及豆制品等价格涨幅较大，而水产品特别是淡水产品价格降幅较大，同比下降13.8%。服务项目价格上涨6.1%。受能源、原材料供应紧张以及政策性价格调整的影响，居住类价格仍在高位运行，上涨3.0%，影响居民消费价格总水平上升0.4个百分点。5、居民收入稳步增长。2007年在岗职工人均工资为21486元，较上年增长21.0%；增幅达到12年来最高，高全省平均6.1个百分点，位居全省第2位。城市居民人均可支配收入13254元，增长15.5%，是1996年以来增幅最高的年份；农村居民人均纯收入4828元，增长13.2%，是1998年以来增长最快的年份之一。6、财政收入持续增长。2007年财政总收入突破百亿元，达到122.85亿元，增长56.8%。其中一般预算收入48.79亿元，增长43.7%；增幅在十三市中列第2位，高出全省8.6个百分点。一般预算收入占GDP比重7.9%，比上年提高1.5个百分点，列全省第4位，较上年提升1位。各项税收占一般预算收入比重82.0%，提高了2.8个百分点，列全省第6位，较上年提升2位。人均一般预算收入1087元，增长44.8%；增幅在十三市中列第2位，高出全省11个百分点。财政一般预算支出实现74.70亿元，增长29.6%。7、消费需求持续活跃。城市居民人均消费支出为8357元，农村居民人均生活消费支出3317元；城乡居民恩格尔系数分别为38.9%和43.7%。城市居民家庭人均住房总建筑面积31.3平方米，农村居民家庭人均住房面积平均为29.6平方米；城乡居民人均储蓄存款余额7092元，增长12.2%。8、港口建设强势推进。港口运输是连云港市最具比较优势的重要产业之一，全年港口吞吐量达到8507万吨，增长17.6%，增幅较全国沿海规模以上港口平均高出约2.5个百分点。外贸吞吐量实现4985万吨，占全港吞吐量58.6%。港口集装箱吞吐量达到200.31万标箱，增长53.8%，增幅较全国平均增幅高出近33个百分点，跻身集装箱运输全国沿海十大港、全球百强港。全港现有38条集装箱航线，其中当年新开航线12条，开辟了欧洲、美国等远洋干线。中韩国际客运继续保持良好发展势头，集装箱和客运量较上年分别增长24.4和13.5。新开通至莫斯科集装箱“五定”班列，使大陆桥运输真正实现了欧亚贯通，进一步提升我市国际影响。新亚欧大陆桥完成过境集装箱5.94万标箱，增长19%。分析：1、连云港地区处于东部沿海的中心地带，南接长三角，北承渤海湾，西连中西部，东邻东北亚，不仅区位优势独特，战略地位重要，而且土地后备资源丰富，蕴涵着巨大的开发潜力。加快推进连云港地区开发，对于促进江苏苏北的全面振兴，完善长三角地区的整体布局，带动中部崛起和西部大开发，具有重要的战略意义。连云港市交通便利，经济快速发展。2000年后，GDP以每年约15%的速度平稳增加。2、 连云港市第二第三产业发展迅速，商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展，带动了连云港市整体消费市场。3、 居民生活水平提高显著。截止2007年底，城市居民可支配收入13254元，消费性支出11082元。4、 目前城市居民人均住房面积31.3平方，居住环境改善需求逐年增加。5、2008年5月8日，钱正英组长在国务院常务会议上汇报了江苏沿海地区综合开发的研究报告，其中对连云港的开发建设给予高度重视，希望通过连云港的快速发展，在上海和青岛之间崛起一座特大型海港中心城市，从而更好地服务苏北、沿东陇海线和中西部地区的发展。为深入研究江苏沿海地区综合开发的有关问题，总理办公会委托国家发改委牵头，由国家发改委副主任杜鹰率领20个部委组成的“江苏沿海地区综合开发”国家联合调研组今年8月3日至7日来连调研。连云港形成以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带，加速成为新型工业化基地和现代农业基地。在连云港市经济平稳快速的发展的大好环境之下，房地产市场不断成熟，在国家加大对连云港市政策、资源等方面的支持这一宏观经济层面重大利好的形势下，房地产整体市场必将飞速发展。二、 连云港市房地产发展状况分析(一)2007年连云港市土地成交概况2007年，连云港市区土地成交量再创新高，全年市区共挂牌土地85宗，其中成交69宗，成交土地面积达到5840173平方米。与2006年相比，2007年连云港市区土地成交宗数增加了10宗，总成交面积增加了1873600平方米，成交面积增幅达到47.23%。在所有成交的地块当中，商服、商业等用地性质的地块普遍成交价格较高。在完成成交用于住宅用地的地块中，成交价格最高的地块是位于建设东路南、巨龙路西的LTC2007-59#地块，其成交价格高达3880元/平方米。 （二）连云港市房地产市场运行特点：纵观连云港市房地产发展历程，可以看出，连云港市房地产发展经历了三个阶段。第一阶段是起步期，1998年以前，连云港市房地产发展一直低水平、小步伐。全市房地产开发企业较少、开发面积较小、业务发展缓慢，从1990年至1998年，连云港市房地产开发投资年均增长8.1%，房屋建筑面积年均增长7.7%，略低于国内生产总值（GDP）的年均增幅。第二阶段是快速上升期，1998年后，为减缓亚洲金融危机对我国经济不利影响、保持全国经济社会繁荣稳定，中央政府决定实施积极财政货币政策，应时取消实行多年的福利分房制度，由市场调节供应住房。规划、国土、建设、房管、金融等相关单位及时跟上，提供土地、开发贷款等服务，银行积极承办商业购房贷款、公积金贷款业务，房地产市场迅速升温。2000年后，连云港市城市化进程加速、土地出让制度深化，住房兼具投资品功能深入人心、房产开发回报较高。在这些利好因素齐力共推下，连云港市房地产业驶进发展快车道，房地产市场供需两旺，1998年至2002年，连云港市房地产开发投资年均增长15.2%，房屋建筑面积年均增长14.9%，高于国内生产总值（ GDP）年均增幅3.2个百分点；第三个阶段是爆发期，随着连云港市新一轮城市规划的出台，连云港市开始注重海滨城市人居条件的改善，作为国内优秀旅游海滨城市，连云港市将房地产业的发展置于城市建设的重要事务，这期间，连云港市成为外来房地产投资的重要场地，外地开发商携重资加入连云港市新一轮大开发热潮当中，为连云港市房地产业注入新鲜力量，成为推动连云港市房地产瀑发式发展的重要力量，同时，房地产销售场面火爆，一些优势地段房价快速上升，销售一度供不应求，各项主要衡量指标呈现爆发式激增，2005年、2006年、2007年，连云港市房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年国内生产总值增幅，成为拉动本地经济增长的一股优势力量。 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产企业数40415881132196205-房地产投资开发量 （亿元）6.59229.658616.071619.764527.323835.3655.0779.4购置土地面积（万平米）349440.9946.1494.97142.9307.24373.48548.02当年施工面积（万平米）10671150.07190.28235.5930612400.91648.37967.65竣工面积（万平米）61.8573.72105.8105.71146.5125.8181.18244.15三、房地产业在连云港市的经济地位（一）投资总量大幅上升，贡献份额明显提高。连云港市房地产业蓬勃发展，为全市国民经济持续快速发展做出重要贡献。2007年，全市国内生产总值618.18亿元，总量较“十五”末的2005年增长35.6%，按可比价计算年均增长15.1%。同期，房地产业投资由35.4亿元增79.4亿元，增长1.24倍，年均增长率62%。房地产开发对国民经济拉动作用明显增强，已经成为连云港市支柱产业。房地产业发展带来可观财政收入。一方面，房地产业提供了重要的税收保障。据不完全统计，近年连云港市建筑房地产提供的地方税收以年均60%左右速度高增，税收增量占到地方税收增量的一半左右。另一方面，土地拍卖也为城市化建设提供有力资金保障。房地产业发展改善了市民居住质量。人类一生1/3时间在家中度过，住房状况是衡量居民生活水准的重要指标。公共房产开发统一规划设计、配套设施较为齐全、物业管理较为规范、绿化美化较为理想，且房屋空间相对宽广、市民购房进行装潢装修，居住质量随之明显改善。据统计，2007年底全市城镇居民人均住房建筑面积31.3平方米，超出连云港市全面建设小康社会目标值（2017年达30平方米）1.3平方米。房地产业发展带动了相关产业加快发展。房地产业是国民经济先导行业,产业链长、关联度大，直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个相关产业，直接影响家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品生产销售，还与金融、旅游、服务业等第三产业有着密切联系。房地产业对相关产业波及效应还相当强，世界银行研究报告显示，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效达2倍以上。（二）建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高。住房制度改革的稳步推进，促进了城镇住房商品化水平的提高。2007年，全市商品房销售面积271.87万平方米。其中住宅240.34万平方米，比上年分别增长48.1%和55.9%。商品房销售额694671万元，其中住宅575706万元，比上年分别增长62.8%和75.1%。2007年，市区商品房销售面积136.78万平方米。其中住宅126.46万平方米，比上年分别增长60.3%和74.4%。市区商品房销售额421301万元，其中住宅380846万元，分别比上年增长67.0%和88.4%。四县商品房销售面积135.09万平方米。其中住宅113.88万平方米，分别比上年增长37.6%和39.5%。四县商品房销售额273370万元，其中住宅194860万元，分别比上年增长56.6%和54.0%。2007年，全市完成房地产投资793957万元，比上年增长44.2%。其中市区完成555682万元，增长39.7%。在房地产投资完成中，其中住宅投资完成616285万元，比上年增长52.5%；商业营业用房投资完成82958万元，增长3.8%。2007年，全市房地产施工面积为967.65万平方米，比上年增长51.0。其中市区房地产施工面积为660.99万平方米，增长47.9。本年新开工面积为493.29万平方米，增长28.8%；其中市区新开工面积为295.89万平方米，增长12.1%。2007年，全市商品房竣工面积为239.54万平方米，比上年增长37.6。其中住宅竣工193.71万平方米，增长37.9；办公楼竣工12.89万平方米，增长125.3；商业营业用房竣工21.69万平方米，下降12.65%。市区商品房竣工面积为147.08万平方米，比上年增长68.0。其中住宅竣工116.56万平方米，增长64.3；办公楼竣工12.89万平方米，增长140.9；商业营业用房竣工10.34万平方米，增长19.1%。东部城区房地产开发势头强劲。全年东部城区房地产完成投资261888万元，比上年增长66.7%，分别占全市和市区完成投资额的比重为33.0%和47.1%。本年新开工面积190.4万平方米，分别占全市和市区新开工面积的比重为38.6%和64.3%。（三）供应需求同步提升，住宅竣工面积扩大进入“十一五”以来，连云港市房地产业迅速扭转90年代中后期低水平徘徊局面，商品房销售随竣工面积增长大幅攀升。2006-2007年，全市累计竣工商品房建筑面积425.3万平方米，年均增长50%。（四）金融支持力度加大，住房信贷快速增加作为资金密集型行业，房地产行业的发展离不开金融业的支持。由于近年来商品房市场总体呈现供不应求态势、房地产开发企业经济效益较好、居民个人购房还贷状况良好，全市各大商业银行纷纷加大对房地产企业开发贷款、个人购房按揭贷款力度。连云港市金融机构近年来对房地产业的积极支持，有力支撑了全市房地产业持续快速发展。（五）房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化商品房屋施工面积达967.65万平方米，增长49.2%；其中住宅813.37万平方米，增长57.5%。房地产开发高层化趋势明显，商品房屋施工面积中11层及以上建筑354.11万平方米，增长98.2%。商品房竣工面积达到244.15平方米，增长34.8；其中住宅197.7万平方米，增长37.0。商品房屋平均售价2560元/平方米，较上年上涨9.6%；其中住宅平均售价2401元/平方米，上涨9.5%。从商品房供应情况看，供应量继续增大。2007年，市区商品住宅竣工面积为116.56万平方米，同比增长64.28%。同时，市区商品住宅施工面积达558.28万平方米，同比增长51.28%。2007年，市区新建商品房的平均成交价格为3080元/平方米，同比上涨4.23%。其中，新建商品住宅成交均价为3012元/平方米，同比上涨8.03%，而连云区商品住宅均价高达3828元/平方米，高出市区商品住宅均价的27%。市场供应总量达到350万平方米，市场供应充足。（六）商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动在市统计局公布的2007年1到12月份房地产投资施工销售情况一览表上发现，去年我市房地产市场继续保持供销旺盛的良好发展势头。商品房屋销售面积271.86万平方米，增长39.7%；实现销售额69.61亿元，增长53.3%。112月，市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销售额达38.1亿元，同比增长88.35%。从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发通过吸收国内贷款、企业自筹、收取定金及预收款获取资金。其中收取定金及预售款数额占资金来源的比重下降。主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减少了此类资金所占的份额。（七）房价稳中有升，涨幅进一步回落至2006年第4季度，市区商品住宅加权均价为2794元/平方米，同比增长26.5%，2007年年末市区商品住宅加权均价为3080元/平方米，同比增长9.6%，涨幅较去年进一步回落，回落了15.9个百分点。房价进一步走向平稳。四、2001-2007连云港房地产比较分析1、供应特点在20012007年期间，连云港市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的。到2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，同时供应量也在增加。房屋的供应量要比2003年增加了50%。20052007年房地产投资额和开发量达到历史高点。今年受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的控制。东部城区房地产开发势头强劲。全年东部城区房地产完成投资261888万元，比上年增长66.7%，分别占全市和市区完成投资额的比重为33.0%和47.1%。本年新开工面积190.4万平方米，分别占全市和市区新开工面积的比重为38.6%和64.3%。东部城区成为近年投资热点。2、需求特点2000-2003年连云港市区商品房成交面积缓慢增长，但是，成交金额涨幅较大。量缓价扬 说明房价上涨速度快于成交量的上升。2004年的涨幅最为突出，这是由于2004年全国范围内出现炒房热潮，因此影响到了连云港市的房地产市场，交易量明显增大，比2003年上升50%。20052007年是政策年，8.31土地大限、国六条和银行贷款紧缩等一系列政策的出台，有效的控制了房地产的投机行为，打压了商品房价格过快增长。2006年国家的宏观调控对连云港市二手房市场产生了较为深刻的影响，特别是税收政策的调整对市场影响较大，市场出现了明显波动，主要表现为：一是在政策出台前出现交易量短期激增现象，而出台后市场表现较为低迷。同时，二手房成交量连续两年出现萎缩现象；二是税收政策的出台促使部分二手房转向租赁市场，减少了二手房买卖市场的供应量；三是商品房供应充足、市场结构更加优化、价差缩小等因素导致部分二手房需求转向商品房市场；四是由于政策调控的影响，市场存在一定的观望氛围，根据居民购房意向调查显示，将暂时观望以后购房的占到了很大比例。今年以来，我市经济发展水平不断提高，城市建设加快推进，房产投资保持较快增长的态势。统计显示，今年以来，我市房产开发投资增长的特点是：住宅、办公楼、商业营业用房投资全面增长，但住宅开发仍是房产开发的主体。据统计，前5个月，全市完成住宅投资23.73亿元，同比增长38.2%。同样，在我市房产投资呈现出良好增长态势的情况下，进入5月份，全市商品房销售面积增长快速。15月份全市商品房销售面积，比14月份增加了31.04万平方米，而一季度，全市商品房销售面积则是34.51万平方米。5月份，全市商品房销售面积比上月增加明显，创今年新高。6月份我市共销售商品住宅1282套计成交面积149126m2。其中市区成交商品住宅房源548套计面积63450m2。这个成交量相比去年6月份成交水平同比稍有上浮。住房刚性需求依然旺盛。因为房价已处高位，同时受限于国家一系列宏观调控政策，当前港城楼市房产投资人群相比前几年明显少了，但自住型购房者目前却表现得异常活跃。随着港城城市化进程的加快、经济发展带及的对外地人口的吸纳，以及大批企业的进驻，使得近年来我市自住型住房需求始终保持旺盛态势。有关业内人士表示，在港城房产投资市场不景气的市场环境下，自住型住房需求者成为当前港城楼市的买房主力军。而这部分自住型住住房需求者，有的是首次置业，有的则是为了改善生活质量，进行住宅产品的换代升级。这些自住型住房需求者的特点是不受国家宏观调控政策诸如利率上调等因素的影响，因此置业热情相对高涨。同时，这部分人群买房即为自住，不存在任何投资方面的市场风险，所以这部分需求的爆发，将成为港城楼市近期的有力支撑。 3、市场前景根据规划，2012年城市人口总规模控制在130万人以内，城市建设用地总规模控制在170平方公里以内。2030年城市人口总规模控制在200万人以内，城市建设用地总规模控制在240平方公里以内，平均每年约增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面积达32，住房总量4160万；现有住房总量2318万，市区未改造完成的重点棚户区待拆迁改造面积约230万；到2012年，需增加住房2072万。到2012年底，港城市区将增加人口48.03万人，这部分新增加人口按照人均住房32计算，需增加相应住房建设面积约1537万。现状人口对婚房的需求：以前几年平均日结婚14对、需购置新房的为10对测算，需要住房约164万。拆迁改造安置住房需求，未来五年内拆迁改造面积约230万，约需要住房360万满足被拆迁人群的居住需求。二手房及租赁约需要住房200万。基于至规划期末流动人口总量约为5万人的预计，相应住房需求约75万住房。综合分析预见，2008-2012年规划期内住房需求约为2100万平方米。考虑人口增长的不确定性，规划期内住房需求总量将按1800-2000万平方米进行安排。套型建筑面积90以下住房面积1260-1400万，占总建筑面积的70%。其中，新浦区建设5.01-5.76万套、469.2-521.2万；海州区1.97-2.28万套、187.8-208.7万；而连云区（含经济技术开发区）将成为港城市区近期住房建设规划的重点区域，规划期内将建设住房10.99-12.91万套、1143.0-1270.1万。在各类住房安排计划中，保障性住房即廉租住房（套型面积50以下）和经济适用住房（套型面积60左右），建设规划面积约180-200万，占住房供应总量的10%；政策性商品住房即两限普通商品住房（套型面积90以下）和中低价位、中小套型普通商品住房（套型面积90以下），面积约1080-1200万，占住房供应总量的60%。其中，两限普通商品住房面积约180-200万，占住房供应总量的10%，中低价位、中小套型普通商品住房面积约900-1000万，占住房供应总量的50%；普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的30%左右。 房贷新政引发市民观望氛围日趋浓厚，在各大城市纷纷放缓推盘节奏的时候，港城楼市洼地崛起，显现后发优势：2008年上半年，市区房源上市量再次迅猛放量。4、市场价格2003年-2006年连云港的商品房市场价格一年均19%的涨幅迅猛上升。2005年由于市场供应不足，结构调整造成的缓慢上涨，在2006年立刻被21%的涨幅弥补。宏观分析连云港近几年的商品房价格上涨，我们认为原因有以下三点：（1）经济发展和收入增长拉动房价上涨；（2）刚性需求增加推动房价上涨；（3）成本上升促使房价上涨；成本上升包括土地价格上涨和建筑成本上涨两个方面。至2008年6月份，港城市区商品房均价3460元/平方米。其中住宅3428元/平方米。而东部新城区商品房价格成为新浦区的制高点，平均价格达到4000元/平方米。业内人士分析认为，随着一系列宏观调控政策效应逐步显现，以及市场需求理性回归，我市商品房价格涨幅会逐渐趋缓。分析：1、土地价格的大幅提升，推动房地产价格的快速上涨。2、房地产市场日趋成熟，供求基本平衡。3、未来房地产市场潜力巨大。4、销售价格的上涨受到宏观调控的影响，涨速趋缓。5、未来一段时间，局部市场出现供大于求，影响价格的稳定。从长远来说，短期