旧城改造区项目申请立项可行性研究报告.doc

目 录
第一章 总 论 1
一、项目概况 1
八、主要技术经济指标 2
二、建设单位概况 2
三、项目提出的理由与过程 3
四、项目建设的必要性 4
五、项目可行性研究报告编制原则与依据 5
第二章 市场需求分析与建设规模 6
一、鄂尔多斯市房地产市场现状 6
二、 鄂尔多斯市房地产市场供需预测 9
三、建设规模 11
第三章 项目建设地点及建设条件 12
一、项目选址 12
二、建设条件 13
第四章 项目建设方案 17
一、编制依据 17
二、规划设计主题 17
三、规划设计方案 18
四、建筑方案 19
第五章 配套工程建设方案 24
一、电力工程 24
三、给水排水工程 32
四、 采暖、通风与空气调节 39
五、燃气 43
第六章 环境保护 44
一、环境现状 44
二、项目建设与运营对环境影响 44
三、环境保护措施 46
四、环境影响评价结论 49
第七章 劳动安全、卫生防护 50
一、劳动安全 50
二、卫生防护措施 51
、第八章 消防 52
一、 编制原则 52
二、编制依据 52
三、消防措施 52
第九章 节能节水 60
一、节能措施与能耗指标分析 60
二、节水措施与水环境系统的建设目标 62
第十章 组织机构与人力资源配置 64
一、 组织机构 64
二、人力资源配置 65
第十一章 招投标要求及内容 67
一、 编制依据 67
二、招标方案 67
第十二章 项目实施计划 69
第十三章 投资估算与资金筹措 70
一、固定资产投资估算 70
二、新增投资估算说明 71
三、新增资金来源与筹措 72
四、流动资金估算及资金来源 72
第十四章 财务评价 73
一、项目运营计划 73
二、总成本测算 73
三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 73
四、项目盈利能力 74
五、经济效益分析 75
第十五章 风险分析 76
一、盈亏平衡分析 76
二、敏感性分析 76
第十六章 结论及建议 77
一、结论 77
二、建议 77

93

第一章 总 论
一、项目概况
（一）项目名称：XXXX旧城改造区项目。
（二）项目建设单位：XXXX城市投资公司。
（三）项目建设地点：XXXXX镇X。
（四）项目法人：X。
（五）项目负责人：X。
（六）建设内容、规模及建设期
1．建设内容
本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。
2．建设期：2年
3．建设规模：
XXXX旧城改造区项目工程总用地面积59689.34平方米，净用地面积48806，14平方米。建筑面积83266.1平方米，其中住宅建筑面积73305.7平方米，商业建筑面积7243.4平方米。
（七）投资总额及资金来源
总投资25538.78万元，其中银行贷款16500万元，企业自筹资金9038.78万元。

八、主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建设规模

1
总建筑面积
m2
83266.1

2
容积率
%
≤1.6

3
绿化率
%
≥35

二
项目总占地面积
平方米
59193.6

三
建设期
年
2

四
项目总投资
万元
25538.78

五
资金筹措
万元
25538.78

1
申请银行贷款
万元

2
建设单位自筹
万元
25538.78

六
主要经济指标

1
投资利润率
%
10.53

2
投资回收期
年
4.49

3
内部收益率
%
28.27

二、建设单位概况
鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月，注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门：综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部，另设五个工程建设部。
公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。
三、项目提出的理由与过程
本项目位于XXXXX镇X。近年来，XXX经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔X、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。“十五”以来，伊X利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个X县（区）前列，2008年财政总收入完成508999万元（包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金），完成年初预算的121.2%，同比增加207160万元，同比增长68.6%，总量位居全市各X区第三位。地方财政收入完成204777万元，完成年度预算的124.5%，同比增加86841万元，同比增长73.6%。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为XXX目前城市建设的重要任务，X位于享有“内蒙第一经济强镇”XX镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动X假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。
四、项目建设的必要性
1．XXXX旧城改造区项目的建设符合XXX总体发展规划的要求，与XX城市发展程度相适应，建成后将为XX镇居民提供一处具有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样化、可选择的、适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。
2．XXXX旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。
3. XXXX旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。
4. XXXX旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。
五、项目可行性研究报告编制原则与依据
（一）编制原则
1．符合国家、内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律、法规及规范，贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。
2．结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。
3．建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机结合综合体。
（二）编制依据
1．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）
2．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。
4．《XXX城市总体规划》。
5．建设单位提供的其它有关资料及数据。
第二章 市场需求分析与建设规模
一、鄂尔多斯市房地产市场现状
“十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为68.8平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多，将产生大量的住宅需求。
（二）房地产市场消费基础的分析
1．人口增加导致的刚性需求
XX镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口6万多人，共有煤炭生产企业23家，年原煤生产能力达4500多万吨，神东煤炭分公司的两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的住宅需求空间还很巨大。
随着XX城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。
2．城市化对地产市场的影响
目前，XX人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。
3．流动人口对地产市场的影响
发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来XX经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为XX房价的持续走高提供了有力的支持。
4．以改善现有居住条件为目的的消费需求
经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。
同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。
5．非理性消费需求对于房地产市场的影响
土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。
目前，XX的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在XX的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间，此外从X方向的房地产建设日益繁荣。
（三）目前市场的开发结构
2008年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80——120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80——120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在：
1．产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调；
2．户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。
二、 鄂尔多斯市房地产市场供需预测
（一）居住人口结构分析
“十五”期间，XX镇因为煤炭、煤化工产业的发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着XX镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来XX镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，呈以下特点：
1．XX镇人口增长率快，发展潜力巨大。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。
2．人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，XX镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。XX镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。
3．人口文化程度。调查显示，目前XX镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，XX镇家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。
又据调查了解，XX镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了XX镇从业人员的文化教育水平。此外，XX镇的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。
（二）居住结构分析
XX镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，XX镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着XX镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中XX镇始终占据XXX的重要地位。
（三）XX镇房地产行业未来发展方向
XX镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括XX镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。一般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。
从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要，因此已经成为许多人第一居所的首选，尤其是以尊贵、罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。
（四）XX镇房地产行业供给及需求情况
XX镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。
三、建设规模
根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定XXXX旧城改造区项目工程用地面积59689.34平方米，总建筑面积83266.1平方米。

第三章 项目建设地点及建设条件
一、项目选址
（一）项目地点
本项目位于鄂尔多斯市XX镇X村。
     　（二）场地现状
土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。
（三）城市规划及区域性规划要求
本项目场址符合XX镇城市规划功能分区要求，项目按XX镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。
（四）场地工程地质及水文地质情况
参考邻近场地地勘情况，地基在10.0M钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。钻探10.0m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。
根据《建筑抗震设计规范》附录A.0.4条，确定勘察场地抗震设防烈度为6度。加速度值为0.05g（第三组）。根据《建筑抗震设计规范》有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。
二、建设条件
拟建项目为居住型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合XX镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的、科学的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。
（一）自然条件
XX镇X村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。大陆度65.7～70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。多年平均气温5.2摄氏度，1月平均气温-12.9摄氏度，极端最低气温-22.6摄氏度，7月平均气温21.3摄氏度，极端最高气温35.8摄氏度。
春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅8、9月的冰雹几率占全年的28%～32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。
（二）城建及经济社会发展
XX镇党委、政府不断深化城市发展思路，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施“拉大、补欠、崛起”战略，XX镇已形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使XX镇就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。
近几年，伴随着神华集团的迅猛发展，初步形成了以煤炭工业为支柱，建筑建材、交通运输、商业服务、特色农牧业并举的经济发展格局。2004年，完成国内生产总值24亿元，财政收入3.9亿元。全镇有各类企业294家，个体工商户2668户。年原煤生产能力达4000多万吨。神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华煤液化项目也在该镇境内。
2008年，XX镇城镇居民人均可支配收入达到17545元，农民人均纯收入达到6287元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕“一市两区、三个组团”的全市整体城市规划来规划XX镇城市建设，近年来，XX镇累计投资6000多万元用于城市建设和环境改善，重点要统筹新、旧城区协调发展，XX镇经济建设实现了从“城乡一体化”到“依托城市发展XX”到“抓城市建设就是抓经济建设”的历史性跨越，特别是X、补连塔矿区旧城改造亮点不断涌现。
（三） 基础设施条件
1．交通运输
XX镇X村交通便利，阿大一级公路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，随着鄂尔多斯飞机场的建成，将成为鄂尔多斯市“立体交通”枢纽。该村水、电、路、讯等基础设施完善。有人畜饮水工程12处，9个社的人畜饮水问题，农村自来水入户率80%。有各种机井23眼，大口井13眼，塘坝11座，截伏流工程1处，配套扬水站25处。户户通上了照明电，动力电入社率达84%。建成砂石路168.5公里，实现了村村通砂石路的目标。有运煤专线2条，兴修进村油路2.5公里，水泥路2公里。阿大一级油路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，210国道东胜至苏家河畔高速公路横跨东西。通讯网络基本无盲区。
2．邮电通信
XX镇X经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。
3．电力及其他
本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。该镇有热电厂1处，能为上湾居民区供暖供水。城区面积达9平方公里。境内有四星级宾馆、国际标准网球场、旅游渡假村各一处，建成公园3处，绿化带2条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家一级生态园。镇区道路、人行道全部进行了硬化和绿化。建成停车场2处。新上污水处理厂和垃圾填埋场各1处。
（四）市政条件
1．给水
本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。
2．污水
小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。
3．雨水
市政雨水管线基本建成，接口管径为DN300，建设后可满足项目需求。
4．供电
当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入小区内设置的10kV /630kVA箱式变电站，完全可以满足电力需要。
5．供暖
该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130℃,回水温度70℃。
6．燃气
本小区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。
7．通信及有线电视
小区的通信及有线电视信号已具备接入条件。
从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。

第四章 项目建设方案
一、编制依据
本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范、标准包括但不限于：
1．《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
2．《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97；
3．《城市用地竖向规划规范》CJJ 83-99；
4．《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
5．《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
6．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；
7．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
8．《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
9．《住宅建筑设计规范》 GB 50096-1999(2003年版)；
10．《住宅建筑规范》 GB 50368-2005；
11．《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；
12．《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ 26-95。
二、规划设计主题
本项目将是一个产品多元、品质一流的住宅小区。项目将建筑成鄂尔多斯市XXX具有民族和区域文化特色的高档住宅小区之一，通过项目开发为XXX打造一个全新的时尚楼盘，开创XX全新的都市精英生活方式，以创新型高档住宅社区及配套设施引领XXX楼盘物业开发。
三、规划设计方案
（一）总体规划
本项目拟以环保、怡人、舒适、便捷、人文等特点，用一流的规划、一流的设计、一流的施工、一流的管理、一流的服务、一流的公建与配套设施打造伊X地区一流的高档住宅小区。项目的市场定位思路必须考虑把项目置于城市发展的高度，致力实现“以项目形象带动鄂尔多斯城市形象，并通过鄂尔多斯城市形象的成功提升来建立X置业在当地首席城市运营商之企业形象”的效应。
本项目拟建XXX温家屹堵旧城改造项目工程总用地面积28356平方米，建筑面积83500平方米。其中住宅建筑面积46200平方米，商业建筑面积37200平方米。有10栋7层住宅楼，5栋8层住宅楼，其中有7栋为商住一体楼。90平方米以下的户型占71.5%。
停车场：根据当地的实际情况，项目成分考虑停车位，停车场全部为地上共有560个停车位，停车位主要分布于大型商住楼及主力店门前路边。
（二）总平面布置及功能布局
XX中天商住小区建设项目工程用地面积28356平方米，建筑面积83500平方米。
（三）交通设计
1．出入口距交叉口均大于70米。建成后,小区内部将形成消防环道的机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了“人车分流”。
2．小区停车率为1辆/户，机动车和自行车的停车以地上停车为主，主要布置在环路两侧。
（四）景观设计
本项目园林景观方面要求打造鄂尔多斯乃至内蒙古地区首屈一指的景观效果。考虑到北方冬季常绿植物物种稀少的特点，作出景观会所和景观门厅的设计考虑，形成小区的‘绿色冬季’，创新的提高景观效果。
（五）日照间距
根据XX镇的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，小区内住宅完全符合当地的日照时间要求，且南北垂直间距不小于40米。
（六）总平面雨水排水与回收利用方式
场地内部道路最小纵坡为0.3％，横坡为1.5％，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面。
四、建筑方案
（一）建筑方案描述
1．建筑内容
4层的商业楼1栋，5层的商业楼1栋，8层的住宅楼2栋，9层的住宅楼2栋，总建筑面积83500平方米，其中住宅建筑面积46200平方米，商业建筑面积37200平方米。有10栋7层住宅楼，5栋8层住宅楼，其中有7栋为商住一体楼。90平方米以下的户型占71.5%。
2．建筑造型设计
本项目建筑风格拟超越XX镇目前建筑风格水平，打造新颖、浪漫、富有现代气息的住宅小区，要求时尚、高贵、别具一格的造型设计。
（二）建筑结构
1．编制依据
《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001
《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002
《砌体结构设计规范》 GB50003-2001
《建筑结构荷载规范》 GB5009 -2001
其它相关规范
2．结构设计基本参数

建筑结构的设计使用年限和安全等级
结构的安全等级
设计使用年限
抗震设防类别
地基基础设计等级

二级
50年
丙类
乙级

自然条件. 风雪荷载
基本风压
地面粗糙度
基本雪压
场地标准冻深
Wo=0.50kN/平方米
C类
So=0.30kN/平方米
1.50m

抗震设防的有关参数
抗震设防烈度
设计基本地震加速度值
设计地震分组
6度
0.05g
第三组
3. 建筑结构形式
住宅：剪力墙结构
商用：框架结构
（三）建筑功能
居住区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采用了先进的设计和设备。种种设计保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。
（四）建筑材料及设施
1．墙体材料
外墙体：空心混凝土砌块
内隔墙：空心混凝土砌块
2．门窗与幕墙
门窗与幕墙的材料与技术性能要求
住宅部分：楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用有对讲功能防盗门，内侧单元门设门禁。
说明：外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。
3．外装修设计
外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。
4．内装修设计
本工程住宅交房标准为毛坯房。
室内工程做法表
名称
区域
房间名称
楼地面
踢脚或墙裙
墙面
顶棚
备注
面层材料
面层材料
面层材料
面层材料

住宅
公
共
区
物业用房
地砖
地砖
乳胶漆
纸面石膏板

住宅门厅
花岗岩
花岗岩
乳胶漆
刮腻子喷涂

楼电梯前室
花岗岩
花岗岩
乳胶漆
刮腻子喷涂

楼梯间
花岗岩
—
乳胶漆
刮腻子喷涂

住
宅
区
毛坯房
5．防水工程设计
屋面防水
屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用内排水。
室内各部位防水
卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。
6．无障碍设施
各区中有不少于2%的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。同时公建和商业部分也应该设置无障碍通道。

第五章 配套工程建设方案
一、电力工程
（一）编制依据
目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。
（二）编制目的
主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。
（三）方案系统设置
根据住宅小区规模和电力负荷规范标准，框算出小区供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。
1．供电电源
本小区电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。规划小区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。
2．电气负荷计算
考虑到今后的发展及不同户型，每户分别按5kW至8kW计算，总计10280kW。同时系数取0.3，计算有功功率为3084kW，自然功率因数COSФ=0.35，视在功率为1094kVA，补偿后功率因数COSФ≥0.31。设2台630kVA变压器。本区总建筑面积83500平米，负荷密度为19.2W/m²。
3．负荷等级
本建筑小区用电负荷按其性质可分为:
二级负荷：建筑的消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。
三级负荷: 除二级负荷外的其他负荷。
（四）供配电系统
根据负荷计算结果，项目内共设置1台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。
室外箱式变电站均由一组高压环网柜、一台630kVA干式变压器、一组低压柜组成。
引入住宅楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至各楼用电的∏接箱，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立住宅之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。
配电室，内放供本楼用照明、动力∏接箱、配电柜，∏接箱电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地1.8米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。
从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。
所有住宅户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。
所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。
（五）照明设计
照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。
照度标准依据国标<<建筑照明设计标准>> (GB50034-2004)。
主要场所照度标准如下：
商业 300lx或依装修而定
住宅 依装修而定
楼梯间、走廊 50－100lx
在住宅楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、车库、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。
（六）防雷、接地及电气安全
根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程低层住宅楼按照当年雷击次数N>=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，住宅属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。
在屋顶墙上装设Ф12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。
防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0Ω，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。
低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆∏接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。住户卫生间内也应做局部等电位联结。
为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，小区每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，住宅内插座回路均装设漏电保护装置。
（七）室外线路
本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV 5×16铠装电力电缆直埋敷设。
二、智能化系统（弱电）
（一）编制依据
目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。
（二）编制目的
主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。
（三）系统设置
XX中天商住小区是集住宅、商业配套为一体的综合小区，为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的生活小区，宜设置以下弱电系统设计：
1．综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；
2．有线电视系统；
3．安全防范系统；
4．火灾自动报警及消防联动控制系统；
（四）系统说明
综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。
1、系统设计
综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。
XX中天商住小区设置弱电机房一座作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。单元门内箱管系统仍按2电话+1网络/户。
2、信息插座的数量、规格及安装位置：
入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话