旧城改造区项目申请立项可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1八、主要技术经济指标2二、建设单位概况2三、项目提出的理由与过程3四、项目建设的必要性4五、项目可行性研究报告编制原则与依据5第二章 市场需求分析与建设规模6一、鄂尔多斯市房地产市场现状6二、 鄂尔多斯市房地产市场供需预测9三、建设规模11第三章 项目建设地点及建设条件12一、项目选址12二、建设条件13第四章 项目建设方案17一、编制依据17二、规划设计主题17三、规划设计方案18四、建筑方案19第五章 配套工程建设方案24一、电力工程24三、给水排水工程32四、 采暖、通风与空气调节39五、燃气43第六章 环境保护44一、环境现状44二、项目建设与运营对
2、环境影响44三、环境保护措施46四、环境影响评价结论49第七章 劳动安全、卫生防护50一、劳动安全50二、卫生防护措施51、第八章 消防52一、 编制原则52二、编制依据52三、消防措施52第九章 节能节水60一、节能措施与能耗指标分析60二、节水措施与水环境系统的建设目标62第十章 组织机构与人力资源配置64一、 组织机构64二、人力资源配置65第十一章 招投标要求及内容67一、 编制依据67二、招标方案67第十二章 项目实施计划69第十三章 投资估算与资金筹措70一、固定资产投资估算70二、新增投资估算说明71三、新增资金来源与筹措72四、流动资金估算及资金来源72第十四章 财务评价73一
3、、项目运营计划73二、总成本测算73三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配73四、项目盈利能力74五、经济效益分析75第十五章 风险分析76一、盈亏平衡分析76二、敏感性分析76第十六章 结论及建议77一、结论77二、建议7793第一章 总 论一、项目概况(一)项目名称:XXXX旧城改造区项目。(二)项目建设单位:XXXX城市投资公司。(三)项目建设地点:XXXXX镇X。(四)项目法人:X。(五)项目负责人:X。(六)建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。2建设期:2年3建设规模:XXXX旧城改造区项目工程总用地面积59689.34平方米,净用地面积48806
4、,14平方米。建筑面积83266.1平方米,其中住宅建筑面积73305.7平方米,商业建筑面积7243.4平方米。(七)投资总额及资金来源总投资25538.78万元,其中银行贷款16500万元,企业自筹资金9038.78万元。八、主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一建设规模1总建筑面积m283266.12容积率%1.63绿化率%35二项目总占地面积平方米59193.6三建设期年2四项目总投资万元25538.78五资金筹措万元25538.781申请银行贷款万元2建设单位自筹万元25538.78六主要经济指标1投资利润率%10.532投资回收期年4.493内部收益率%28.27二、建设单位概
5、况鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月,注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门:综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部,另设五个工程建设部。公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时,公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式,积极拓展经营范围,壮大实体经济,做实做大做强企业,进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。三、项目提出的理由与过程本项目位于XXXXX镇X。近年来,XXX经济发展水平居自治区前列,实力雄厚,势头强劲,与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔
6、X、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。“十五”以来,伊X利用资源优势和区位优势,充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系,呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势,经济实力始终保持在自治区101个X县(区)前列,2008年财政总收入完成508999万元(包括上划自治区和上划中央收入,不含社会保障基金),完成年初预算的121.2%,同比增加207160万元,同比增长68.6%,总量位居全市各X区第三位。地方财政收入完成204777万元,完成年度预算的124.5%,同比增加86841万元,同比增长7
7、3.6%。由于经济总量迅速增长,带动了城市居民收入的增长,促进当地形成了大量的高收入人群,为市民未来购房置业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成,特别是城市化进程的不断推进,旧城改造已经成为XXX目前城市建设的重要任务,X位于享有“内蒙第一经济强镇”XX镇南部,属乌木伦镇经济核心地,原有规划十分拥挤,为此启动X假城改造,建设高标准商住小区,满足人们商住需求十分迫切。四、项目建设的必要性1XXXX旧城改造区项目的建设符合XXX总体发展规划的要求,与XX城市发展程度相适应,建成后将为XX镇居民提供一处具有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区,提供多样化、可选择的、适应性强的经济型
8、住宅,满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。2XXXX旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境,随着本项目的实施,极大地促进了旧城区的改造建设力度。3. XXXX旧城改造区项目的建设将带动本地段发展,拉动人民群众消费,为当地政府财政部门增加税收,对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中,可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。4. XXXX旧城改造区项目以整体规划空间层次多样,组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社
9、区居住环境,引领市场方向,更好地满足市场快速增长的需求,必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时,也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。五、项目可行性研究报告编制原则与依据(一)编制原则1符合国家、内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律、法规及规范,贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定,按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平,方案设计坚持合理适用原则,合理确定建设规模及标准。3建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区,吸收优秀的地方居住规划特点,创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能,努力创造一个开放的,与城市生活密不可分的有机结合综合体。(二)编制
10、依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南(试用版)2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。4XXX城市总体规划。5建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章 市场需求分析与建设规模一、鄂尔多斯市房地产市场现状“十五”期间,鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为68.8平方公里,到“十五”末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快,大量的农业人口转为非农业人口,来鄂尔多斯务工经商的人员增多,将产生大量的住宅需求。(二)房地产市场消费基础的分析1人口增加导致的刚性需求X
11、X镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望,是神华集团神东煤田的主采区。目前,全镇常住人口6万多人,共有煤炭生产企业23家,年原煤生产能力达4500多万吨,神东煤炭分公司的两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内,随着企业的不断壮大,外来人口势必不断增加,由于人口增加导致的住宅需求空间还很巨大。随着XX城市化进程的加快,城市扩容的步伐稳步前进,地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整,仍然处于相对繁荣的阶段。2城市化对地产市场的影响目前,XX人口急剧增加,住房消费结构的变动和升级,为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是,城市化进程也是
12、左右地产市场发展的一个重要的因素。3流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来XX经济的飞速发展,人口的集中度高,流动人口多,外来人口大量购房,为XX房价的持续走高提供了有力的支持。4以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多,对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革,相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件,相当程度上扩大了住房需求。同时,与国外情况有所不同的是,传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子
13、甚至是三代人的收入购房。5非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升,使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同,同时,由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升,进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后,买卖双方获取信息的渠道不对等因素,配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下,非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前,XX的房地产市场是稳定的、繁荣的,目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的,有切实的有效需求,自用型消费还是市场中的主要力量。而且,根据现在XX的即定发展战略,目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间,此外从
14、X方向的房地产建设日益繁荣。(三)目前市场的开发结构2008年,鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米,与包头市基本持平,是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右,经济适用房占20%左右,廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%,80120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%,120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面, 80平方米以下的住宅预售率为100%,80120平方米的住宅预售率达到80.5%,120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明,目前的房地产市场发展不均衡。表现在:1产品类型发展不均衡。即:非
15、住宅类产品与住宅类产品开发比例失调,住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调;2户型配比不合理。从现有可售商品住宅看,80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看,虽然市场对这类产品认可程度比较高,消化能力也比较强,但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后,除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外,也会留下市场的空白,产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论,但至少我们能从这类产品的预售效果看出,这类产品目前的供应不能满足市场的需求。二、 鄂尔多斯市房地产市场供需预测(一)居住人口结构分析“十五”期间,X
16、X镇因为煤炭、煤化工产业的发展,经济日渐活跃,人口急剧增加。随着XX镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快,大量的农业人口转为非农业人口,来XX镇务工经商人员还将增多,将产生大量的住宅需求。XX镇做为XXX经济发展的重要支点,呈以下特点:1XX镇人口增长率快,发展潜力巨大。XX镇做为XXX经济发展的重要支点,发展潜力巨大。近年来,随着地区经济的迅速发展,城镇建设步伐加快,人口增长将逐年递增。2人口密度与人口变动大致相同,城镇人口密度高。近两年内,XX镇的基础设施建设已初具规模,人口密度增长速度加快,发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。XX镇交通便利,基础
17、设施建设力度的加大,房地产业快速发展,将吸引人们前往置业投资。3人口文化程度。调查显示,目前XX镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高,这与城市的区域经济发展成正比。然而,与国内同等经济规模的城市相比,XX镇家庭中具有高学历的人口比重较小,文化程度普遍偏低。又据调查了解,XX镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高,成人教育较为普及,这一定程度地提高了XX镇从业人员的文化教育水平。此外,XX镇的文化水平总体上来说也在不断的提高,有助于消费市场的引导。(二)居住结构分析XX镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查,XX镇居民乘坐最多的交通工具是私家车,几乎占了/,
18、其次是公车约占1/4,其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中,中、高收入者较多,拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着XX镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设,在居住结构中XX镇始终占据XXX的重要地位。(三)XX镇房地产行业未来发展方向XX镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重,整个市场还处于单纯的以产品卖产品,谈不上塑立项目的个性,更忽略了市场细分,对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层,包括XX镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民,部分政府公务员人群作为补充。一般的市民阶层没有上升为购买主力的主
19、要因素。从实际销售情况来看,今年上半年高端住宅市场总体表现良好,位置优越的高档楼盘,总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要,因此已经成为许多人第一居所的首选,尤其是以尊贵、罕有的大户型高档楼盘,更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。(四)XX镇房地产行业供给及需求情况XX镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期,市场供应量快速放大,销售价格上升较快,但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升,这给一部分开发实力强,开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间,开发风险大,但是机会更大。三、建设规模根据上述需求分析,结合项目其它建设条件,本报告确定XXXX旧城改造区项目工程用地面积596
20、89.34平方米,总建筑面积83266.1平方米。第三章 项目建设地点及建设条件一、项目选址(一)项目地点本项目位于鄂尔多斯市XX镇X村。 (二)场地现状土地使用性质为居住用地,场地基础设施完善,基本达到七通一平条件,并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。(三)城市规划及区域性规划要求本项目场址符合XX镇城市规划功能分区要求,项目按XX镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。(四)场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况,地基在10.0M钻探深度内,所揭露的地层依次为新近回填的人工土(Q4)及第三系(N)粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同,由上而下分为二层,主要为人工填土
21、层和第三系(N)粉细砂岩层。钻探10.0m深度内未见地下水,可不考虑地下水对本工程的影响。根据建筑抗震设计规范附录A.0.4条,确定勘察场地抗震设防烈度为6度。加速度值为0.05g(第三组)。根据建筑抗震设计规范有关规定,判定拟建场区地基土为中硬场地土,建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。二、建设条件拟建项目为居住型建筑,交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合XX镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点,通过独特的、科学的设计,达到降低工程造价,并与周边环境协调,同时满足各建筑物的功能需要。(一)自然条件XX镇X
22、村属于极端大陆性气候,冬长夏短,四季分明。大陆度65.770.3,主要受西北环流与极地冷空气的影响,气候特征为:春季干旱,夏季温热,秋季凉爽,冬季寒冷。季度更替明显,冬长夏短,四季分明。多年平均气温5.2摄氏度,1月平均气温-12.9摄氏度,极端最低气温-22.6摄氏度,7月平均气温21.3摄氏度,极端最高气温35.8摄氏度。春季长温快,降水量少,大风多,蒸发量大,气候干燥。春季是过渡性季节,蒙古高压减退,太平洋副高压加强北上,气温迅速回长,5月中下旬春霜结束。由于长温快,降水少,风大,土壤中水分蒸发强烈,气候干燥,土地干松,春旱严重,沙化加剧。夏季短促、温热,降水集中,气候湿润。该季虽然短促
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