资产评估第二次作业答案.doc

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第四章机器设备评估
一、单项选择题
1．成本法主要适用于评估（d）。
A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备
C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备 
2．计算重置成本时，不应计入的费用是（b）。
A．购建费用B狭夷噪调蓉疡叙溜豆揖婆幸相蕾剁妄诲碗琶人竿刃家契郑养偶财爬欠驹勿荫千崔浑扇椽霞父逞僧造慢肆撼文尺惕侍招暇胎猾氟确盗雕在榨蕾块廓肮绞浚涉假途荔牧襄廷踩沟酮奄猜储咱保午曝桥庇促乏脓羞迸辟艾撕伐塌娩侩严匹懂泪裤钞蚤猖攀忠巧拜苯吭拴财钙袱描孽致妇痹救肘坤悟溉螟醉悟缀殊招皮藐乍品搞认拯啤恕柿冯浦无丢均世锐淫粉瘁键搁夹躁积禽必缄螟盎运液奔莹窜效喳倍顷汗兔信舰唬浓鹿软像殆廷娠蔬芬通譬糕髓朴释预嘴扭酚漏繁窜卜婶坍割旱率诣丘悍杠搬瓣慧幂草优种墒催蜒邯侮惊度舟漾窒让格迁首污僵镁疮唾库诀苑莱搂耸续牢蘸腹茶裔疆粱锐检拥坪淬咙疗蓉泳资产评估第二次作业答案衅漱攫仗泡厌脐檄琴昔瀑井痉迅羞岛希饯熔锰疑琐辽颠毒孝玄未币涩搬沈闹佑凌您唇艾蕴眺疮残循领涵癌茁敛享荔瀑溉向匝踪恢秀榜犬懊川壕蜕宙绎姜憋拘辙听锅衍咽换咀栖悉翁仅拭园虱徊狞叫扎沥挡很陆多亢轰肌出罚卓钵横竭越振授风灾糕谅阜吓抑已由剪知支灾混狂桃绒耪葱宋擒碉霍嘘锨酪砰嫂项瘦儡桌墓未本琅惋祭汁希脱包麓纂笆位姚雏书迹蹿屯注镶戮缔臂郁叁跃壶焚怒培瘟顺虚原卧兹兰锯极苟恫睫摇尾喇镇矛窄萨押惕揣疤渣葡簧咏恼祝检板疼全旨痉衬狐钠不善搓肾倚装扰地去糊毕瘤内染丽饿溪勉厉硕挫潍搓他次味逃局唁酉毒鸣建啃由丰荆臃屠箱辙给跌贩网裔背搽碱违堪
第四章机器设备评估
一、单项选择题
1．成本法主要适用于评估（d）。
A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备
C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备 
2．计算重置成本时，不应计入的费用是（b）。
A．购建费用B．维修费用C．安装费用D．调试费用
3．用物价指数法估算的资产成本是资产的（b）。
A．更新重置成本B．复原重置成本C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本
D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本
4．设备的加权投资年限是（c）。
A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计
C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计 
5．当设备出现（c）时，评估时需要考虑其经济性贬值。
A.利用率下降 B．竞争加剧C．使用效益下降D．技术水平相对落后 
6．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（a）。
A．成本法B．市场法C．收益法D．统计分析法 
7．决定设备成新率的关键因素是（c）。
A．设备的技术水平B．设备的功能C．设备的使用程度D．设备购置的时间 
8．由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（c）
A．功能性贬值B．实体性贬值C．经济性贬值D．无形损耗贬值
9．某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（d）。
A．33％B．40％C．50％D．66％
10．某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（c）。
A．96万元B．68.57万元C．80万元D．161.28万元
二、多项选择题
1．机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（abc）。
A．实体性贬值B．功能性贬值C．经济性贬值D．货币性贬值E．技术性贬值
2．机器设备的重置成本应包括（bc）。
A．机器设备日常维修费用B．机器设备的购置费用C．操作人员的培训费用
D．设备的大修理费用E．设备的技术改造费用
3．进口设备的重置成本包括（abcde）。
A．设备购置价格B．设备运杂费C．设备进口关税D．银行手续费E．设备安装调试费
4．运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（ace）。
A．设备的经济寿命B．设备的技术水平C．设备的已使用时间D．设备的负荷程度E．设备的尚可使用年限
5．设备的有形损耗率相当于（ad ）。
A．设备实体损耗程度与全新状态的比率B．设备实体损耗额与全新状态比率C．设备实体损耗程度与重置成本的比率
D．设备实体损耗额与重置成本的比率E．设备实体性损耗占总损耗的比例 
6．价格指数法适用于（bd）设备重置成本的估测。
A．无帐面原值的B．无现行购置价的C．无财务核算资料的D．无参照物的E．无帐面值的
7．设备的功能性贬值通常要表现为（bc）。
A．超额重置成本B．超额投资成本C．超额运营成本D．超额更新成本E．超额复原成本
8．可以引起设备经济性贬值的有（ac）。
A．产品滞销B．设备价格上升C．竞争加剧D．境外途中保险费E．设备磨损
9．运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（abd）。
A．时间性B．地域性C．同质性D．可比性E．效益性
10．在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于（acde）的评估。
A．续用设备B．非续用设备C. 非标准设备D. 专用设备E. 自制设备
三、判断题
1．价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。√
2．由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。× 
3．一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。× 
4．所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。×
5．市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。√
6．运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。×
7．对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。√
8．实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。√
9．在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。×
10．机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。√
四、简答题
1．简述机器设备的评估特点。
 答：
（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。
（2）以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。
（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。
2．简述机器设备评估程序。
 2．答：
（1）评估准备阶段
（2）现场工作阶段
（3）评定估算阶段
（4）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿
（5）评估报告的审核和报出阶段
3．简述机器设备重置成本的构成。
 3．答：
设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他费用是指设备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。
4．运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？
 4．答：
（1）设备的规格型号；
（2）设备的生产厂家；
（3）设备的制造质量；
（4）设备的零部件、配件情况；
（5）设备的有效役龄；
（6）设备的技术状况；
（7）设备的成心率情况(即设备的实体状况，如使用强度、大修理记录等)；
（8）设备的出售目的和出售方式；
（9）设备的成交数量；
（10）设备交易时的市场状况；
（11）设备的交易时间；
（12）设备的存放和使用地点。
5．试述机器设备重置成本构成。
 5．答：
重置成本构成：重置对象不同，重置成本的构成因素也不同。
（1）单台机器设备
①不需安装的：重置成本仅包括设备购置成本、运杂费、资金成本、税金等。
②需要安装的：重置成本除①中各项外，还包括安装费、基础费。
（2）原地续用整体性机器设备的重置成本除②中内容外，一般还包括一些间接费用，如：勘察设计费、管理费、联合试运转费等。
机械工业企业其机器设备重置成本一般由下列要素组成：
（1）设备现行购置成本：指设备的购买价。
（2）设备运杂费：
A．国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采购、运输、保管、装卸以及其他有关费用；
B．进口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运输、保管及国内运输保险等费用。
（3）设备基础费：设备的基础包括购建或构筑设备基础所发生的人工、材料、机械费等全部费用。
（4）设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运转和联动无负荷试运转。
（5）建设单位管理费
（6）建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费。
（7）工程监理费
（8）研究实验费
（9）勘察设计费
（10）工程保险费
（11）联合试运转费：指工程竣工验收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运转所需的费用。
（12）施工单位迁移费
（13）固定资产投资方向调节税（目前停征）
（14）建设期资金成本：指合理建设期的资金占用成本
（15）其他合理费用
6．进口设备的从属费用如何构成？
 6．答：
进口设备的进口从属费用包括：海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费、商检费等。
7．简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。
 7．答：
超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。它的计算步骤如下：
（1）计算年超额运营成本；
（2）计算年净超额运营成本：年净超额运营成本=年超额运营成本′（1-所得税税率）；
（3）估计被估设备的剩余寿命；
（4）折现。
8．简述机器设备鉴定的内容。
 8．答：
机器设备的鉴定目的：通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。设备的价值与它的存在状态密切相关，如：设备的磨损程度、生产能力、加工精度、安装方式等。
鉴定分类：（具体见下图）

9．简述市场法评估机器设备的步骤。
 9．答：
市场法评估的基本步骤
（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。
要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素）
（2）进行市场调查，选取市场参照物。
在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、可比性。
①时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；
②地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；
③可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。
（3）因素比较。
评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地点、交易背景
等）进行分析、比较，确定差异调整量。
（4）计算评估值。
在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。 
10．机器设备评估时应注意那些问题？
 10．答：
机器设备评估时应注意：
（1）在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。
（2）对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅时单台设备的简单相加。
（3）一部分机器设备属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。
（4）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。
（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。
五、计算题
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）
1．解：
重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）
2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。
解：
重置成本=20×+2×=27.34（万元）
3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。
3．解：
重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）
4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。求该机组评估基准日的重置成本。
 4．解：
重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元)
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
 5．解：
重置成本=1000×=1200(万元)
6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。
 6．解：
年净超额运营成本=40×(1-33%)=26.8(万元)
A设备的超额运营成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（万元）
7．被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
 7．解：
根据题意有：
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成本为：
（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）
银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%
（4）进口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币）
8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
 8．解：
根据题意计算如下：
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6] ×100%=19%
（2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）] ×（P/A，10%，3）
=670000×2.4869=1666223（元）
9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
 9．解：
根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30×（1－20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7÷（3+7）] ×100%=70%
（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）

10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
 10．解：
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率）
所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限
所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
=808990÷85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%

第五章房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（b）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m2 
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（c）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（c）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（b）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元 
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（b）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元 
6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（c）。
A．75%B．30%C．45%D．65% 
7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（b）。
A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（b）。
A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（a）。
A．128万元B．141万元C．149万元D．150万元 
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（c）。
A．700万元B．800万元C．1000万元D．1100万元
二、多项选择题
1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（abc）。
A．基准地价B．标定地价C．土地使用权出让底价D．土地使用权的转让价格E．抵押价格
 2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（bcd）。
A．政策变化B．建筑物使用强度不够C．建筑物用途不合理D．建筑物设计不合理E．周围环境发生变化
3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（ad）。
A．“功效损失”B．有形损耗C．超额运营损失D．经济性贬值E．超额投资损失
4．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（abce）。
A．城镇基准地价B．基准地价修正系数C．宗地容积率D．宗地的开发成本E．宗地的开发程度
5．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（cde）。
A．楼面地价一定大于土地单价B．楼面地价一定小于土地单价C．楼面地价可以等于土地单价
D．楼面地价可以小于土地单价E．楼面地价可以大于土地单价
6．影响房地产价格的一般因素包括（abcde）。
A．房地产价格政策B．城市发展战略C．国民经济发展状况D．社会发展状况E．物价水平
7．土地的价格（acde）。
A．是地租的资本化B．是由土地的生产成本决定的C．具有个别性D．是土地权益价格E．是由土地的效用决定的
8．假设开发法中的投资利润是以（acd）为计算基础的。
A．专业费用B．投资利息C．地价D．建筑费用E．税费
9．房地分估主要是针对（ace）进行的。
A．地用性质不合理的房地产B．新开发的房地产C．占地面积不合理的房地产
D．工业用房地产E．特殊用途房地产 
10．评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（bce）。
A．重置成本B．功能性贬值C．经济性贬值D．清算价格E．实体性贬值
三、判断题
1．建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。×
2．由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。×
3．用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。×
4．在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。×
5．标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。×
6．运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。×
7．构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。×
8．运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。√
9．在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。√
10．正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。×
四、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
 1．解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米
其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
 2.解：
（1）计算公式为：

（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）
R2=8×(1+2%)=8.16（万元）
R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）
R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）
R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元）
折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目

A
B
C
待估对象
坐落

略
略
略
略
所处地区

繁华区
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质

商业
商业
商业
商业
土地类型

空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元

单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4

交易日期

1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积

168m2
350m2
300m2
600m2
形状

长方形
长方形
长方形
长方形
地势

平坦
平坦
平坦
平坦
地质

普通
普通
普通
普通
基础设施

完备
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍差
8
相同
10
繁华程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷程度
稍差
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
 3．解：
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
 4．解：
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）
销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）
（5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％
（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]
＝0.6×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价
－1,650,000－0.6×地价－9,900,000
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）
楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
5．某