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湛江市经济适用住房管理办法

第一章 总则
    第一条 为解决城镇低收入家庭住房困难，规范经济适用住房制度，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），建设部、国家发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号），广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府〔2008〕3号）和其他相关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，供应给城镇低收入住房困难家庭，具有保障性质的政策性住房。
　　本办法所称城镇低收入住房困难家庭，是指本市市区范围内城镇家庭收入及住房状况符合市人民政府规定标准的家庭。
　　第三条 经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由经济适用住房主管部门会同有关管理部门依据国家及省的相关规定，结合本市商品房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素拟定，报市人民政府批准后，每年向社会公布一次。
　　第四条 经济适用住房建设应当坚持“统筹规划、分期建设、定向供应、规范管理”的原则，做到节约用地、合理布局、配套建设，并与旧城改造相结合。
　　第五条 市各有关职能部门按照各自职责做好经济适用住房相关管理工作：
　　市建设主管部门是经济适用住房的主管部门，主要职责是制订经济适用住房建设、供应和管理的有关规定，会同有关部门编制经济适用住房建设规划和年度计划，对经济适用住房项目招投标、建设、供应等实行管理和监督，审批低收入住房困难家庭购买经济适用住房的申请。
　　市房产管理主管部门协同经济适用住房主管部门拟定经济适用住房供应对象的家庭住房困难标准，负责核实经济适用住房申请对象的住房情况，以及经济适用住房的预售审核、核发产权证。
　　市民政主管部门协同经济适用住房主管部门拟定经济适用住房供应对象的家庭收入标准，负责核实经济适用住房申请对象的收入情况。
　　市房改主管部门负责审核经济适用住房申请人是否已享受福利分房或住房补贴。
第二章 相关政策
　　第六条 经济适用住房建设用地，应当按照土地利用总体规划和城市总体规划的要求，合理规划布局，在住宅建设用地供应计划中予以优先安排，并实行行政划拨方式供应。严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
　　第七条 经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
　　第八条 经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发性贷款。
　　第九条 符合公积金贷款的人员购买经济适用住房时，可以提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
　　第十条 购买经济适用住房需要贷款的对象，在符合有关条件的情况下，商业银行应当考虑优先放款。
第三章 建设及销售管理　
　　第十一条 经济适用住房开发建设按照政府组织推动、企业市场运作的原则，可以采用项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产企业开发，也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。
　　第十二条 在商品住宅小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房总面积、套数、套型比例、单套建筑面积、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
　　第十三条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采用竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　第十四条 经济适用住房的勘察、设计、施工和监理，按规定应当采取招标方式的，应当招标。
　　第十五条 经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。经济适用住房主管部门应当根据经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
　　第十六条 经济适用住房实行项目验收制度。建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市的有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的不得交付使用。
　　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应当在建设合同中予以明确。
　　第十七条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目实行单独建账核算。
　　第十八条 经济适用住房售房单位应当在销售前一个月内将住房供应总面积、单套建筑面积、套型、套数、价格及物业管理方案报经济适用住房主管部门备案。
第十九条 经济适用住房售房单位必须办妥《预售许可证》方可销售。
　　第二十条 售房单位按核定的供应方案销售后，剩余房源转入下一年度供应计划，或由经济适用住房主管部门统一调配出售。
　　第二十一条 经济适用住房销售后，售房单位应当在法定期限内为购房人办理《房地产所有权证》等手续。
　　第二十二条 房屋、土地登记部门在为购买经济适用住房对象办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第四章 价格管理
第二十三条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。市价格主管部门应当会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上，确定经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度，并向社会公布。
　　第二十四条 经济适用住房销售基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
　　（一）开发成本
　　1．按照法律、法规规定用于征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
　　2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、通水、通电、通路及平整场地等费用。
　　3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电气安装工程费及附属工程费。
　　4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
　　5．建设管理费按照不超过本条本项1至4目费用之和的2％计算。
　　6．贷款利息按照房地产企业为住房建设筹措资金所实际发生的银行贷款利息计算。
　　（二）税金
　　依照国家规定的税目和税率计算。
　　（三）利润
　　按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。
　　第二十五条 房地产企业开发的经济适用住房出售时，可以在销售基准价格的基础上上浮。上浮的幅度，由市价格主管部门在核定价格时确定。
　　市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设的经济适用住房出售时，只能按照销售基准价格销售，不得上浮。
　　第二十六条 下列费用不得计入经济适用住房销售基准价格：
　　（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
　　（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及其应分摊的各种费用；
　　（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用；
　　（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
　　（五）按规定已经减免及其他不应计入销售基准价格的费用。
　　第二十七条 经济适用住房项目建设单位向市价格主管部门申报定价时，应提供以下资料：
　　（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
　　（二）具有工程成本认定或监审资质的机构出具的成本审核意见书；
　　（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、施工许可证复印件；
　　（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）市价格主管部门规定的其他应当提供的资料。
　　第二十八条 经济适用住房销售应当明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
　　第二十九条 市价格主管部门向经济适用住房建设单位核发交费登记卡，各有关部门向经济适用住房建设单位收取费用时，必须填写该交费登记卡。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向有关部门举报。
　　任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 购买及出让管理
　　第三十条 具有本市市区城镇常住户口并在本市市区内实际居住满2年的家庭，其家庭收入及人均现住房建筑面积符合市人民政府公布的购买经济适用住房条件的，可以申请购买经济适用住房。
　　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前，或已享受住房补贴的家庭在退还补贴金额前，不得购买经济适用住房。
　　购买过经济适用住房的家庭，不得再次购买经济适用住房。
　　第三十一条 下列房屋应当认定为申请家庭的现住房，作为计算人均住房面积的基数：
　　（一）家庭成员居住、出借、出租的个人所有房屋；
　　（二）现住的父母或子女的房屋；
　　（三）申请家庭成员在申请前3年内已转让的个人所有房屋；
　　（四）待入住的拆迁安置房屋。
　　第三十二条 家庭收入及人均现住房屋建筑面积的证明由申请人所在单位或街道办事处出具。家庭实际收入证明须提交市民政主管部门审核，人均现住房屋建筑面积证明须提交市房产管理主管部门审核。
　　第三十三条 确认购买经济适用住房对象的资格，按照下列程序进行：
　　（一）申请。申请人户口所在地或居住地街道办事处为申请购买经济适用住房的受理机关（下称受理机关）。申请人应当持家庭户口本、申请家庭成员的身份证、婚姻状况证明、现住房屋的产权证、现住房屋建筑面积证明、家庭实际收入证明以及受理机关要求提交的其他证明材料，填写购买经济适用住房申请表，向受理机关提出书面申请。
　　（二）受理。受理机关收到申请材料后，应当作出受理的书面决定。申请材料不齐全或者不符合规定形式的，应当一次性书面告知申请人需要补充的全部内容。
　　受理机关应当自受理之次日起10个工作日内将申请材料及初审意见送达经济适用住房主管部门。
　　（三）审核。经济适用住房主管部门应当会同有关部门对受理机关移送的申请材料进行审核，必要时应当实地察看。申请人及有关单位或者个人应当协助并如实提供有关情况。审核工作应当于收到申请材料之次日起30个工作日内完成。
　　经审核，不符合购买经济适用住房条件的，经济适用住房主管部门应当书面通知申请人，并说明理由。
　　（四）公示。经审核符合条件的，经济适用住房主管部门应当将申请人的家庭人口、收入、住房状况等内容在其户口所在地或居住地街道办事处公示15日。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查核实。无投诉的或投诉不实的，须在本市主要报纸再公示15日。
　　（五）确认资格。经两次公示确实无异议的，由经济适用住房主管部门向申请人核准可购买的住房面积并签发《湛江市经济适用住房购房资格确认书》。
　　第三十四条 被确认为具有经济适用住房购买资格的对象，按照以下程序购买：
　　（一）选号。申请人凭《湛江市经济适用住房购房资格确认书》，并按照有关规定进行轮候、排号，或抽（摇）号取得入围选房顺序号。
　　（二）签定购房合同。经排号或抽（摇）号入围的，凭《湛江市经济适用住房购房通知书》与售房单位签订《经济适用住房购房合同》。
　　第三十五条 《经济适用住房购房合同》中应明确本办法第三十八条一至三款的事项。
　　第三十六条 申请购买经济适用住房的家庭在取得选房顺序号后放弃购买的，2年后方可按第三十三条的规定重新申请。
　　第三十七条 所购买经济适用住房的建筑面积，原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的，超过部分不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的市场价格补交差价。
　　购买经济适用住房配套建设的营业性用房，不得享受政府优惠。
　　第三十八条 经济适用住房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。
　　购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市人民政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向市人民政府交纳土地收益等相关价款，市人民政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等相关价款后，可以取得完全产权。
　　不符合本条第二、三款规定情形的，房产管理主管部门不得办理产权变更手续。
　　第三十九条 已购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
　　第四十条 凡购买经济适用住房的，自交房之日起3个月内，必须办理原享受的廉租或公共租赁等住房保障优惠的注销手续。逾期不办理的，按原价退回所购买的经济适用住房。
第六章 监督管理
第四十一条 经济适用住房主管部门与各相关职能部门，应当根据各自的工作职责加强对经济适用住房建设、供应、销售等全过程进行监督管理，及时制止各种违纪违法行为。
　　第四十二条 对通过弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房真实状况，骗购经济适用住房的，经济适用住房主管部门应当及时追回其已购买的住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请其所在单位对购房人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，经济适用住房主管部门应当提请有关部门追究该单位的直接责任人及有关人员的责任；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十三条 售房单位擅自向未取得购房资格的申请人销售经济适用住房的，或成批、整幢向社会销售的，由经济适用住房主管部门责令售房单位限期收回；不能收回的，由售房单位按市场价补足售房款，并由相关职能部门对售房单位依法进行处理。
第四十四条 负责经济适用住房审核、审批、销售的工作人员，以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或有关职能部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
                        第七章 附则
　　第四十五条 各县（市）人民政府可参照本办法，制定适合本行政区域的经济适用住房管理措施。
　　第四十六条 本办法由湛江市建设局负责解释。
　　第四十七条 本办法自印发之日起施行。

湛江市人民政府
二○○八年五月十六日

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