不动产估价考试习题与答案.doc
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1、一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2,付款方式为首付30%,余款在五年内按年等额付清,年利率为5%,若采用一次性付款的方式,实际成交价格应为 4531.6 元/m2。2、某建筑物的价值为60万元,设备和装修价值10万元,经济耐用年限分别为50年和8年,残值率为零,则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度50。假设该住宅楼的总价为2000万元,平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为 480 万元。建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=48000
2、00元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米,当r8时,一使用年限为26年的地块的价格为 。P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*1-1/(1+r)30即1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)30求出a=133.24P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)26得P26=1440注意分母要n5、某写字楼预计持有2年后出售,持有期的纯收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,资本化率为8,则该写字楼目前的收益价格为 万元。已知若干年后不动产价格的情况:(已知未来某年该不动产价格为Pt,在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化,r每年不变且
3、大于等于零)6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查,其成交价格为150万元,另有20m2的房屋天台赠送(按照建筑规范本就,不算面积,无视)该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8(实用率80%),则按建筑面积计算的比准价格是 元m2。建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3,某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为 2427元/m2 。8、某办公楼的土地面积3000 m2,建筑面积10000
4、 m2,该办公楼正常出租月纯收益为18万元,建筑物重置价格为2000元/ m2,成新率为80,土地和建筑物的资本化率分别为7和8,该办公楼的土地正常价格为 万元。P71 单独求取土地收益价格依据收益法以外的方法求取不动产的净收益,再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益,再选取土地的资本化率,应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。不动产净收益=18*12=216万建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万土地净收益=216-128=88万88/0.07=1257.1万9、某工业用地总面积为3000,容积率为05,楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变
5、更为商业用地,容积率为40,相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为1650 万元。3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2009年1月1日为100)。其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米,对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为 元/m2 。2000/76.7*98.1 定基价格指数11、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理
6、费用为前2项的5,投资利息占直接成本的5,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6,则开发后的地价为 3000 元/m2。1000+1500+(1000+1500)*0.05+(1000+1500)*0.05+100+(1000+1500)*0.06=3000元12、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20(预知若干年后不动产价格),销售税费率为6,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为 万元。净收益=400*(1-30%)=280万市场资本化率=风险报酬率+无风险
7、报酬率=6%*(1+25%)=7.5%V5=280/7.5%1-1/(1+7.5%)(38-5)*1.2=13、某企业拥有一办公楼,建成于1995年1月,1999年1月补办了土地使用权出让手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2012年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,计算建筑物折旧时,经济寿命应取 54年。画图 50+4=5414、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7,则评估该项目续建完成时的总价值为 万元。收益
8、年限=50-2-2.5=45.5r=地产报酬率=7%P=350/7%*1-1/(1+7%)45.5=4769.8515、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20,则成本利润率为 19.25% 无视投资利息和销售税金16、已知一年期国债利率为3.31,贷款利率为5.43,投资风险补偿为2.23,管理负担补偿为1.32,缺乏流动性补偿为1.42,所得税抵扣的好处为0.5,则报酬率为 8.28% 。与贷款利率没有关系报酬率=国债利率(或存款利率)+投资风险补偿利率+管理负担
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