不动产估价收益还原法答案.doc
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1、2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解:(1)计算该宾馆年总收益=30050365(1-30%)=3832500元=383.25万元(2)计算该宾馆年总费用=14万元/月12月=168万元(3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元(4)假定年净收益与还原利率不变
2、,使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元(5)计算同档次宾馆年总收益=30045365(1-20%)=3942000元=394.2万元(6)计算同档次宾馆年总费用=394.230%=118.26万元(7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.270%=275.94万元(8)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析:床价5045元,但空房率也高,30%20%,特别是营运费用过高,竟占总收入的43.
3、84%,导致净收益下降,应改善管理,降低营运支出。(10)经过综合考虑后,估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。答:略2、某商店的建筑面积为1000m2,土地使用权年限为40年,从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元/m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%,试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。 解:A1=1
4、5012210000.70=252万元 i1=(1+8%)2-1=16.64% 承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元 答:略3、某商场的土地使用权年限为40年,从2004年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积各为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/平方米,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米,出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。解:(1)
5、计算各层可出租的面积200060%=1200m2(2)计算租期内年净收益180120012(1-20%)=2073600元=207.36万元(3)计算第一层在租期满后的年净收益200120012(1-20%)=2304000元=230.4万元(4)计算第一层的正常价格(5)计算第二层的年净收益120120012(1-20%)=1382400元=138.24万元(6)计算第二层的正常价格(7)计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元答:略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报
6、酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解:(1)无限年期且报酬率为12%时的价格V为:(2)50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为注:运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点,请必须掌握。5、某房地产,未来第一年的有效毛收入为25万元,预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%;未来第一年的运营费用为7万元,预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%。若年期无限,则该宗房地产的收益价格是多少?解:已知A=25,g1=2.5%;C=7,g2=2%;r=9%则6、预计某房地产每年能提供的净收益为
7、15万元,并且5年后该房地产的价值为200万元,在报酬率15%的条件下,该房地产现时的买入收益价格是多少?解:已知 a=15,t=5,Pt=200,r=15%。则7、甲写字楼经济寿命50年,已使用35年;乙写字楼经济寿命50年,则建成。两项物业的等额年租金均为150万元,报酬率为15%。求:(1)两宗物业的现值;(2)某投资者欲租赁这两项物业15年使用权,问他在签约时一次性投资各为多少?解:已知 n甲=50-35=15,n乙=50,a=150,r=15%(1)(2)当n=15时,8、某房地产的净收益为每年50万元,近期同类地价为260万元,建筑物重置价格300万元,已知建筑物报酬率12%,土地
8、报酬率10%。根据上述资料,试判定该建筑物的折旧额。解:已知a0=50,VL=260,rB=12%,rL=10%,C=300则进而可知折旧额:Et=C-VB=300-200=100(万元)9、今有一平房,基地面积150m2,建筑面积100m2,土地使用权年限60年,从2000年5月20日起计。该建筑于2001年5月20日建成投入使用,耐用年限60年。建筑物原值500元/m2,残值率为2%。此平房出租每月租金2000元,押金1万元,押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税,四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按
9、年租金收入的5%y计提,维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料,评估该出租房屋2013年5月20日的价格。解:(1)求潜在的毛收入200012+100008%=24800(元)(2)求有效毛收入24800-2000=22800(元)(3)求运营费用税费:2200017.5%=3850(元)管理费:220005%=1100(元)维修及保险费:1005002%2=2000(元)(4)求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850(元)(5)求收益价格V 10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年l
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