写字楼未来写字楼产品的分类及发展趋势报告.doc
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1、未来写字楼产品的分类及发展 林洁写字楼产品在未来发展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。随着市场化程度的升高以及客户所需类型的细分,今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。写字楼产品的细分趋势随着市场化程度越来越高,客户的需求类型也将越来越多,写字楼产品在未来发展中将出现从单一化走向多样化的趋势。简单总结起来,可以用下面的图表来表达这种日益分化的趋势(图1): 1.档次细分以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高,而对相对低端的乙级写字楼及丙级写字楼的关注明显弱化。随着客户购买或租用能力的细分,今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注度将会越来越高。近两年出现的住宅产权写字楼,就是写字楼产品中
2、的中端产品细分化的表现。2.规模细分随着客户规模的分化,写字楼的规模也日渐分化,可以总结出以下几种倾向:(1)“大”:大开间办公楼,独立形象写字楼,低密度办公楼。(2)“大小通吃”:标准的核心筒式写字楼;很大的公司和很小的公司可以共享。(3)“小”:小开间办公楼,孵化器。3.功能细分(1)从住宅到办公的功能细分:从住宅到写字楼,从商业到写字楼中间有很多的过渡,住宅向写字楼过渡有SOHO的形式,有住宅产权写字楼的形式,越靠近办公轴则办公的比例越大而居住的比例越小,在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一过渡类型的办公产品?在商住里面,实际上仍然是以住宅为主体,办公功能只占据30%-40%,而新类
3、型写字楼办公功能则占据60%-70%。这是一个值得探讨的产品类型。(2)从商业到办公的功能细分:商业和办公之间现有的过渡类型是展示,可以偏商,同时又不是纯粹的商业,随着功能的细分,将来会出现另一种更加偏向办公的新的过渡类型“轻型办公”(图2)。在上述的细分产品类型中,“独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今后一段时间内的热点,下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。独立形象写字楼1. 独立形象写字楼的特点(1) 独立的临街形象:在主要道路上有足够的展示面。(2) 冠名权:独立形象的写字楼是公司一个大广告牌,因此都需要对物业也进行冠名。(3) 独立的交通:在内部有公司独立的交通而不需要与其
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