北京树村上地项目策划简案.doc
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1、北京树村上地项目策划简案目录第一章 项目概况及分析3一、项目概况3(一)地理位置3(二)地块相关指标3(三)地块现状4(四)交通、生活配套4(五)周边地产概况4二、项目SWOT分析5第二章 房地产市场分析7一、片区房地产市场分析7(一)基本概况7(二)房地产发展历史及现状7二、片区房地产市场趋势预测7三、片区购房消费情况7第三章 区域周边楼盘分析7第四章 项目定位策略7一、项目定位7(一)开发核心理念7(二)核心策略7二、产品设计定位8(一)总体规划设计要求8(二)规划布局方案一8(三)规划布局方案二10(四)地下层停车场12(五)户型建议13(六)园林16(七)智能化社区16三、目标客户定位
2、17(一)客户描述17(二)客户群分析17(三)客户定位17四、价格定位18第五章 成本分析19第六章 总结21第一章 项目概况及分析一、项目概况(一)地理位置项目位于北京市海淀区上地树村西一路东侧(厢黄旗东路),中关村北部,农大南路北侧。(二)地块相关指标地块为军产权用地,使用年限为20年,地块总面积为4000多平方米,东西长78米,南北宽58米,建筑限高30-35米。(三)地块现状地块现状为锅炉房用地,东侧有平房建筑物,西侧紧邻树村西一路(厢黄旗东路)及大型多层商品房小区(紫城嘉园),南面为绿地,北面靠市政路及正在建设的回迁房小区。(四)交通、生活配套1、交通状况 公交:362,717,1
3、08,419路 地铁:地铁10号线 地铁13号线(距离项目2公里)2、生活配套 大学:清华大学、北京大学、中国农业大学 中小学:中关村二小上地分校、中关村一小天秀分校、北大附小、清华附小 幼儿园:启明星双语幼儿园、六一幼儿园、梅园幼儿园、清华大学幼儿园、体大幼儿园、农大幼儿园、小星星双语幼儿园 商场:超市发超市、百旺超市、小白羊超市 邮局:圆明园路邮局、信息路邮局 银行:建设银行、工商银行、中信实业银行 医院:西苑中医院、309医院、总参七局部队门诊部、武警十七支队门诊 其他:马连洼派出所、高尔夫球场(五)周边地产概况1、紫城嘉园 占地面积:143500平方米 建筑面积:165000平方米 开
4、工时间: 2001-01-01 竣工时间: 2004-06-01 户 数:总户数1124户 2、启迪科技园 总建筑面积:8000平方米 以70-150平方米分隔为主的办公面积 创业园主要面向创业型企业及中小型企业,提供租赁、创业服务、商务服务,基础物业等服务 另有物业约32000平方米,包括一栋框架式结构的四层商业写字楼。3、六郎庄回迁房 总建筑面积:230000平方米 开工时间:2011年5月 计划竣工时间:2012年12月二、项目SWOT分析内部因素外部因素优势(Strengths)劣势(Weaknesses) 项目位于树村西一路与市政道路的交汇处,交通便利; 项目周边商场、医院、学校等配
5、套设施较为齐备; 离市中心相对较近,位置较好; 开发成本低,利润率较高; 不受限购政策的影响。 项目规模小; 项目片区环境较差,外来人员较多; 属小产权房,客户认可程度有所局限; 地块使用年限较短,只有20年,资金投入存在风险。机会(Opportunities)S-O:发挥优势,抢占机会W-O:利用机会,克服劣势 项目片区发展迅速,周边有大型商品小区及回迁房小区; 项目片区普通商品房单价为28000元/平方米; 项目片区单房租金在2500元/平方米/月,一房一厅套室租金在3500元/平方米/月。 利用好项目的价格优势及高租金回报率,吸引投资需求型客户。 把握项目质量,实行精装修交楼,提升项目品
6、质; 随着周边住宅的发展,人气的聚集,在规划上应考虑商业部分的设计。威胁(Threats)S-T:发挥优势,转化威胁W-T:减小劣势,避免威胁 宏观经济收紧,融资压力较大; 政府对小产权房的政策正不断从严; 项目周边大型商品房小区及回迁房小区,产品竞争较大。 利用低成本,较高利润率,来吸引合作投资方; 完善产品设计,创造产品价值; 配以专业的物业管理。 制定具吸引力价格,吸引客户,迅速回笼资金,降低资金压力; 快速推进开发,实际尽早入市,降低风险,增加收益。第二章 房地产市场分析一、片区市场分析(一)基本概况海淀区树村地区位于圆明园以北、北五环外,离颐和园和中关村均不远,附近还有几所大学,地理
7、位置相对优越。因树村的地理位置较好,而房租又相对便宜,吸引了大量外来人员。据了解,有1万多外来人员聚居于此,当地居民与外来人员比例曾一度超过1:10,出租房屋成了当地村民的主要生活来源。村里约有15000名外来人口,人员混杂,导致卫生问题突显:街道上垃圾遍地,污水横流,脏乱不堪,由于外来人员流动性强,带来治安差、管理压力大等各方面的问题。 (二)发展历史及现状按北京市整体规划,树村所处位置是北京西北地区的通风口,拆迁后整个树村地区建成2500亩绿化隔离带,现在已绿化了1900余亩,种植了23万余棵树木,2500亩的绿化带、树林将形成规模。树村自筹资金建设的万树园回迁小区已建成完工,小区建筑面积
8、15万平方米,1到12号楼有400多户入住,均为树村地区的村民。该小区还有10多幢居民楼已建成,正在装修,是为树村其他村民所建。该村还有一大型建筑万霖广场。树村周边规划用地图二、片区市场趋势预测该片目前正处于城中村改造阶段,处于城市化进程初步阶段,商住项目极少。预计随着城市化进程的推进,常住人口的增加,该地区的商住需求会日益增加,是开发建设的利好时机。三、片区购房消费情况该片区新建楼房主要是以树村的城中村改造回迁房和部分商品房为主。购房人群多以附近工业园白领、大学教师、南面中关村技术人员为主,还有部分外来个体户,而当地居民所占比例极少。第三章 区域周边楼盘分析一、紫城嘉园 二手均价:28000
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