交房常见问题及统一说辞.doc

交房中常见问题解答及统一说辞问题1：可能因道路、小区大门、围墙、岗亭、绿化可能还在施工；电话、宽带、煤气、有线电视都还没开通，无法使用。业主会质疑：工程还没竣工，尚不具备交房条件。解释：根据购房合同约定，交房条件是“该商品房单体验收合格”（即单体验收合格）。再则，按消防法规，消防必须验收合格才能交房，我司已取得单体验收、消防验收合格证明，所以已具备交房条件。按合同约定(出卖人承诺)：室内外通讯管线安装完毕，由买受人自行向电信部门申办装机手续；室内外有线电视管线安装完毕，由有线电视运营单位在条件具备时正式开通，由买受人自行向有线电视运营单位申办各项手续。市政道路、绿化等项目是否完工，非合同约定交房的条件。问题2：可能因工程未取得竣工验收备案证明书，以及单体验收没有政府部门盖章等。业主会质疑：工程尚未竣工或单体验收证明无效，尚不具备交房条件。解释：按合同约定交房条件是： “该商品房单体验收合格”（即单体验收合格）。按国家规定，单体工程是由建设各责任主体单位按法定的流程组织进行，在各相关方确认后验收（不宜明确说明由施工、监理和设计四家单位联合验收，会给客户造成都是甲方或甲方的供方在验收，有种内部操作的感觉）。若业主对工程验收程序及相关规定仍有异议，可提示业主向建设局咨询。问题3：毛坯房可能因房屋室内没有门扇门框、跃层没有楼梯扶手的问题。业主质疑：不符合设计要求或有偷工减料嫌疑。解释：建设工程符合设计要求。此事项在购房合同中有约定(见附图和装饰标准文字说明)。问题4：可能因房屋地面或墙面有裂缝，厨房、卫生间楼板(天棚)有渗水，门窗有缺陷等问题。业主质疑：工程质量不合格，不具备交房条件。解释：合同约定房屋经单体验收交付使用，该工程已按规定程序通过竣工验收，存在的一些缺陷或问题是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，与一般的商品或工艺品有根据的不同)，属于保修范围，相信我司一定会依据工程质量保修有关法规和“两书”的承诺，抓紧给予整改。问题5：若房屋存在裂缝、渗水、门窗等质量问题，业主问何时能修好？或要求我司承诺什么时间处理好。或直接要求我司必须在什么时间内处理好等。解释：因为目前还处于交房期间，劳力、材料的组织等多因素，具体的时间可能无法直接确定，不过我们一定会敦促施工单位尽快把存在的问题整改好，并通知您。（不能明确提出时间的节点，因为当客户要求你将整改期限记录时，今后该份资料将有可能作为我方延期交房的证据）问题6：在买房时，交房应达到通气，但目前煤气还未通气？是否具备交房条件；解释：确实存在着市政燃气管道配套建设滞后的问题，对此我们一直积极联系市政燃气管道工程的建设。小区内的燃气管道等，我司在交房前均已全部安装完成。 问题7：消防栓无水、无水带、枪头，不符合消防安全；解释：消防栓无水是为了保护电梯，因为目前交房期间和在今后的客户装修期间，由于客户未常住，一般的装修工人可能去开消防水，如无及时发现，将造成电梯进水、住户进水等诸都问题，因此，目前消防栓的水暂时全部关闭；无水带、枪头也是为了防止的装修过程中受到损坏，目前这些设备已经全部移交的物业单位手中。问题8：没有2007年5月1日起开始执行的住宅工程质量分户验收表，该房不具备验收条件解释：该类问题还包含两书（住宅质量保修书和住宅使用说明书），这些资料是在验房后下一个程序 即“办理交房手续”过程中提供的。如客户想要看，验完 后可以去核对一下。问题9：面积有偏差。解释：产权证上的面积是由政府规划部门确定的专门的测量机构进行测量的，其测量成果记录到房屋面积实测表中，到今后办理产权证时会一并提交给客户，客户对其中面积的偏差可以参造合同相关条款约定进行处置。（二） 工程施工质量方面的问题问题10：楼板、墙壁为什么会有裂缝？是不是质量问题？楼板裂缝是不是结构问题？ 解释：为粉刷层温度裂缝，板没有裂。对结构没有影响。问题11：厨房、卫生间都有做防水，怎么还会渗水？你们是怎么验收过关的？是不是楼板有问题？水泥标号够不够？结构有没问题？不然为什么会漏？解释：个别防水层被破坏引起渗水，混凝土本身并不能保证绝对防水。楼板混凝土标号严格按照设计图纸文件。验收依据为国家相关规范、规程。问题12：若业主质疑：层高不足3米，即使含楼板的厚度也不够。你们设计施工的楼板是多厚？解释：设计层高有3米、2.9米两种情况，净高为“层高（板厚+找平层厚+其他饰面构造层厚度）”问题13：为什么有些房间没有预留空调洞？有的空调洞被外面的管道挡住，叫人怎么使用？空调洞与套管之间没有打胶，下雨天渗漏水到室内怎么办？解释：按设计图纸施工。空调孔套管外装饰盖有打胶处理，可防止雨水渗漏。问题14：给水管安装露出地面这么高，让人怎么装修？装修改造的费用须由你们承担。解释：？为确保用户今后便于装修预留，届时装修人员可以根据确定的标高进行割除。问题15：推拉门底槽变形或受水泥浆污染，我买的是新房子，要求整扇重做。解释：个别底槽变型将更换。水泥浆污染将派人清理。问题16：防盗门(或铝合金门窗)局部凹陷或刮伤，要求整扇门或窗重做，整个换掉。因我买的是新房子，所以要求所有设施设备应该都是新的。解释：个别刮伤将请厂家专业技术人员修复如新。问题17：梁、柱或窗台及框边的阴阳角怎么很多是歪的(不垂直、不水平、大小头等)？这是不是质量问题？这算合格吗？你们是怎么验收的？解释：个别偏差超规范的，会及时组织整改到位。验收合格文件依据为国家建筑验收规范。问题18：其他常见存在问题问题类型问题解释或整改说明入户铁门防盗门偏斜泥水问题，如肉眼看见偏差，承诺修补入户门被碰凹、有碰损承诺修补或更换门上密封条脱落承诺立刻修补入户门框顶刮伤承诺立刻修补防盗门门缝隙大、开关不顺畅、关不上承诺立刻调整户内防火门门面碰凹严重承诺修补或更换防火门漆皮脱落门框被损坏承诺立刻修补防火门门边缝隙较大承诺立刻修补门锁锁不上承诺立刻调整栏杆、空调格栅栏杆油漆脱落、不均匀承诺立刻修补栏杆局部有敲打变形承诺立刻调整空调处格栅生锈承诺立刻修补铝合金门窗窗扣扣不上承诺立刻调整开启不灵，门窗滑行时有声响承诺立刻调整玻璃打胶有缺漏、污染承诺重新打胶窗框有缺口、破损承诺给予调整，时间会长一些窗户下槽严重波浪状变形。窗户窗钩没安装或断掉，不能防盗承诺立刻更换主卧出阳台推拉门为单层普通玻璃？朝向小区外侧的厅、房为中空玻璃，按设计完成泥水局部修补的砂浆强度不足，可以捭开、捏碎局部修补给予返工重做（三）工程设计方面的问题问题19：厨房没有地漏，当家人上班或外出前正好停水，出门时厨房的水龙头忘记关了，在回家前一但已有自来水，或人出差不在家时，万一水管爆了怎么办？如果室内的装修都泡坏了，你们应给予赔偿。解释： 现规范允许不设地漏，便于防臭、防渗水。问题20：露台与室内高差太小，且雨水直接排到露台，下雨天倒灌进室内，把我装修泡坏了你们赔吗？解释：露台和室内交接处一般都有做反口，可以解决倒灌问题。问题21：与隔壁阳台可以爬来爬去，一点安全性也没有，物业管理又不让在外面做碰窗，只能做在里面，跟鸟笼一样，这样的房子怎么住？解释：阳台门可做防盗门，窗户内侧做防盗窗。问题22：如5#0301反映变电房就在她家附近，辐射很大，这种房子不能住人，要求我司给予换房或退房，如果不能退不能换要求我司领导给予想办法解决。解释：变电所与住宅距离符合规范要求，变电所出线为低压电缆。问题23：凸窗侧面的窗扇是活动的，没有合页怎么使用？解释：侧面窗无通风要求，仅在装空调时使用。问题24：房间没有预留空调洞，需要通过隔壁才能通到外墙空调板，叫我怎么装修？不会难看吗？解释：为了室外机统一安装摆放，管道穿过尽量放在拐角处。问题25：房间里面有反梁，影响使用空间，销售时没有告之，要求退房。解释：反梁是结构要求，住户可结合装修和空间划分处理。问题26：5#、6#、7#顶层入户露台有两个不合理台阶解释：该台阶是设计中为区分电梯公共部位与客户入户露台做的分割，也是防止住户入户露台的水或其他流进公共部位及房间内。如果客户依旧认为不合理（主要是绊脚），就解释将反映给设计院，由其提出响应防范措施。问题27：所有水管未隐蔽？解释：设计中认为给水管明置比暗置要合理，其理由是给水管的使用年限与建物的寿命并不一致，明置才能便于今后给水管的更换，暗置在混凝土结构板中将很难处理。问题28：入户门不合格，没有猫眼？没有门铃？解释：入户门是防火门，一般不允许留设猫眼；门铃为客户自购设备，一般门均未带门铃。问题29：空调排水管挡住了空调孔；卫生间呼叫按钮被排水管挡住；解释：客户可以根据装修要求进行移动。问题30：14#如加装外开防盗门开门时挡住过道解释：按设计图纸施工，满足设计要求。四、验房记录1、 验房记录内容要求：l 根据实际情况进行描述，问题定位清楚，不夸大，也不回避。如“踢脚线个别有空鼓”。 如“东南卧墙面有一条裂缝修补好后，前后腻子有色差”。l 确保位置准确，*室*墙/地面/天棚出现*情况。如：东南卧室窗台底10*10空鼓，客厅南凸窗15*10空鼓等l 客户自测数据记录：应注明“客户自测”， 如：客厅净高2.87米、2.88米（业主自测）。对个别数据偏差情况较大，应分别处理：如客户故意夸大的，予以提醒；如实测数据对我方不利时，在交房完成后应注意告之我司项目负责后期整改的人员给予注意，以便及时处理。2、 验房记录签字确认l 一般不签字，只有客户交房时，进行移交“缺陷修复工作联系单”时签字后复印给客户；l 客户不交房时，又想留底，可以复印给客户，但不签字，因为这是交完房后的保修事项，目前还未交房，无法提交签字；l 想退房的客户在看完房后，想要求签字留底确认的，应再下来后，将客户意见重新抄到其他纸上，并注明*3、 其他特殊情况如：水泥柱抗压强度值30.6MPa（业主自测）怀疑强度不足如：室内主墙连接处用标准角尺测量，垂直度不符合要求，最严重的707客厅主墙垂直度大于130度如：地板水平度差14CM如：业主要求窗口树调整为低矮植物（5棵）如：房间有裂缝，不方正；如：消防防火门少了保护塑料五、其他要求1、 要熟悉交房流程(包括拟交付房屋的楼幢号、房号、水电表位置、引导业主验房的项目及顺序，交房时应携带的用品、本人应记录并签名的资料和移交给物业办理交房、入住手续经办人的东西(资料和钥匙)。注：楼幢号分布情况到现场介绍。2、 对待业主要热情，言行文明礼貌，当业主指出或反映问题时，态度要诚恳、耐心，必要时如实记录。并对相关问题做必要的解释。(主要根据购房合同约定的有关条款和设计(总工办)、工程等有关职能部门提供的答复业主提出的相关问题的统一口径做解释)3、 严守纪律，服从安排。 在指定位置待命，不得擅自离岗。(即当暂未安排到带业主去验房时和中午如没业主来交房时，应在指定的位置待命，不得擅自离开) 服从协调人员安排，按要求带业主到现场验收房屋。 维护公司形象(现场交房人员，无论是从哪个单位抽调的，交房时在业主面前都代表特房集团，到时统一佩戴“特房地产交房工作人员”工作牌)，保守公司和业主秘密。工程验收标准一、涂膜防水工程（屋面、厨房卫生间等防水）1、防水涂料和胎体增强材料必须符合要求。2、防水层不得有渗漏或积水现象。平屋面、厨房卫生间采用蓄水，蓄水高度最少不小于5cm，时间不小于48小时，不渗漏为合格。 3、涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求，最小厚度不应小于设计厚度的80，涂层无裂纹、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象。4、涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固二、建筑地面工程（水泥砂浆找平层）1、 面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。2、表面平整度允许偏差为5mm三、金属门窗（铝合金门窗）1、金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗必须有防脱落措施。2、金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。3、金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封，不渗漏，一般可在雨后或外墙淋水不小于2小时进行检验，无渗漏为合格。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。4、金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。5、玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。铝合金门窗安装的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差(mm)检验方法1门窗槽口宽度高度1500mm22门窗槽口对角线长度差2000mm43门窗框的正侧面垂直度2.5用垂直检测尺检查4门窗横框的水平度2用1m 水平尺和塞尺检查5门窗横框标高5用钢尺检查6门窗竖向偏离中心5用钢尺检查7双层门窗内外框间距4用钢尺检查8推拉门窗扇与框搭接量1.5用钢直尺检查四、一般抹灰工程（内墙、天棚抹灰）1、抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。2、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。3、一般抹灰工程质量的允许偏差和检验方法应符合下表规定。 项目允许偏差检验方法1立面垂直度4用2 m垂直检测尺检查2表面平整度4用2 m靠尺和塞尺检查3阴阳角方正4用直角检测尺检查注：1）普通抹灰，本表第3项阴角方正可不检查； 2）顶棚抹灰，本表第2项表面平整度可不检查，但应平顺。五、溶剂型涂料涂饰工程（栏杆油漆）1、色漆的涂饰质量和检验方法应符合下表规定：色漆的涂饰质量和检验方法项次项目普通涂饰检验方法1颜色均匀一致观察2光泽、光滑光泽基本均匀光滑无挡手感观察手摸检查3刷纹刷纹通顺观察4裹楞、流坠、皱皮明显处不允许观察5装饰线、分色线直线度允许偏差（mm）2拉5m线，不足5m，用钢直尺检查。2、涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，界面应清晰。