拓展管理暂行办法.doc
《拓展管理暂行办法.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《拓展管理暂行办法.doc(18页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、X X 地 产 股 份 有 限 公 司项 目 拓 展 管 理 办 法第一章 总则一、 目的:为保证股份公司第二个五年计划拓展目标及长远发展战略的实现,明确投资发展中心、区域房产公司及投资公司的职责,使拓展管理符合“快速流转”经营模式的要求,结合原有拓展管理制度制定本办法。二、 依据:股份公司实行的职业经理人制度以及投资发展中心与房产公司(投资公司)的职能分工原则。三、 适用范围:投资发展中心、房产公司(投资公司)。其他区域的投资项目参照本办法执行。四、 投资发展中心、房产公司(投资公司)的工作职责:1、投资发展中心工作职责:(1)拓展目标的确立及分解,拟定年度投资发展计划和实施办法。(2)对房
2、产公司(投资公司)项目拓展工作的指导、监督、协调和服务,协助房产公司(投资公司)完成拓展计划。(3)对各拓展项目的比较、筛选。(4)对投资项目进行评估、测算,提供决策依据。(5)房地产政策、市场、规划等信息的收集、整理、交流和发布。(6)对房地产产业和发展动态的研究。(7)完善和改进项目拓展管理办法。(8)向“快速流转”各环节提供信息支持。(9)对房产公司(投资公司)年度项目拓展情况进行考核。(10)负责拓展人员的培训和人才培养。(11)完成股份公司领导交办的各项任务。2、房产公司(投资公司)工作职责:(1)对所属和关注区域的房地产市场动态调查、归类和信息汇编,并对土地出让或转让信息进行搜集、
3、整理,及时上报。(2)制定各所属区域的拓展计划及实施办法,完成拓展目标。(3)依照股份公司拓展要求寻找拓展项目。(4)对拓展项目进行市场调研、分析和可行性评价。(5)负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。(6)拓展项目的商务谈判。(7)依照拓展管理办法向投资发展中心汇报项目拓展情况,并提供相关资料。(8)负责所属区域的各项拓展管理工作。(9)根据投资发展中心的要求,协助投资发展中心或其他房产公司(投资公司)开展拓展工作。(10)负责完成项目用地手续及交地手续的办理。第二章 年度项目拓展计划的制定与实施一、 股份公司年度投资发展计划:1、计划制定的依据:股份公司五年的战略目标和长远发展目标
4、。2、计划制定的主体:由投资发展中心草拟后报总裁室审定。3、计划制定的时间:投资发展中心在每年12月底前完成新一年投资发展计划方案,并在股份公司年终总结及新一年工作部署后二个工作周内修订完成。二、 房产公司(投资公司)年度项目发展实施计划:1、计划制定的依据:股份公司年度投资发展计划和房产公司(投资公司)五年战略目标。2、计划制定的主体:由各房产公司(投资公司)制定后报投资发展中心备案。3、计划制定和上报的时间:新一年的项目发展实施计划在每年的12月中旬前完成,上报投资发展中心。在股份公司年度计划下达后二个工作周内完成年度实施计划。三、 为确保年度投资发展计划的顺利实施,股份公司对房产公司(投
5、资公司)的年度发展实施计划实行动态管理,并按照“股份公司统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进行决策。第三章 项目拓展工作流程根据“积极参与,谨慎投资”的原则,依据项目“快速流转”的要求,结合公司拓展管理的实际情况,制定项目拓展管理流程如下:一、 流程要素1、流程目标:为保持公司可持续发展,寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。2、流程主要责任部门:房产公司(投资公司)项目发展部。3、流程关键控制点:流程关键点主责部门输出成果备注提出项目发展建议房产公司(投资公司)项目发展部项目发展建议五.3.(3)可行性研究报告房产公司(投资公司)项目发展部可行性研究报告五.4.(1)-五.4.
6、(2)组织可行性论证投资发展中心可行性研究报告论证结果五.4.(4)项目获取方式房产公司(投资公司)总经理室获取土地五.5.(4)二、 适用范围适用于房地产新项目发展的论证工作,以及为之展开的相应研究和决策工作。三、 术语与定义1、房地产土地储备:为保证公司未来项目开发的土地需求,而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。2、可行性研究:就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析,并在此基础上对项目的经济效果进行预测,为投资决策提供依据。四、 职责权限1、房产公司(投资公司)项目发展部:(1)在信息收集与分析阶段负责区域内城市土地信息收集。(2)在信息收集与分析阶段根据股份
7、公司对土地信息的A、B、C、D类项目评价设置,进行土地信息的甄别。(3)在项目预研阶段进行项目背景调查。(4)在项目预研阶段提出项目发展建议,报房产公司(投资公司)总经理室审核。(5)在项目预研阶段将没有通过审批的项目发展建议归档。(6)在项目可行性研究阶段负责项目可行性研究的组织和项目可行性研究报告的编写。(7)组织以下相关部门为可行性研究报告提供专业支持:成本控制部门:建安成本测算工程技术部门:初步工期计划房产营销部门:市场初步定位与销售预测开发部门:概念规划草案财务部门:财务筹划法务人员:法律支持(8)在项目可行性研究阶段,对被总裁否决的可行性研究报告进行存档。2、房产公司(投资公司)总
8、经理室:(1)在项目预研阶段对房产公司(投资公司)项目发展部提出的项目发展建议进行审核,提出总经理室的意见和建议。(2)在项目可研阶段对房产公司(投资公司)项目发展部提出的项目可行性研究报告进行审核,提出自己的意见和建议。(3)在项目获取阶段负责土地获取的招拍挂和商务谈判。(4)在项目获取阶段负责土地协议的签署。(5)获取土地之后负责进行项目组织的筹建工作。3、法务人员:(1)在项目预研和可研阶段进行项目背景调查,进行法律风险分析,规避法律风险。(2)在项目获取阶段的土地招拍挂、合作谈判和土地协议的签署中提供法律支持,对合作合同等法律文件进行把关。4、投资发展中心:(1)在项目预研阶段对房产公
9、司(投资公司)总经理室审核过的项目发展建议进行专业审核,提出专业意见。(2)在项目可行性研究阶段对房产公司(投资公司)总经理室审核过的项目可行性研究报告进行论证,提出专业意见。(3)在项目获取阶段参与房产公司(投资公司)总经理室获取土地的过程,并提供专业支持。5、总裁室:(1)在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行审批,决定是否进入可行性研究阶段,指导项目发展方向。(2)在可行性研究阶段针对项目A、B分类的不同,参与或者审核项目可行性研究报告。6、总裁(1)在项目预研阶段,对总裁室审批过的项目发展建议进行了解,提出指导性意见并备案。(2)在可行性研究阶段听取项目可行性研究成果汇报
10、,提出综合调整意见,对项目的可行性进行论证审批。五、 工作程序1、基础研究(1)房产公司(投资公司)项目发展部负责基础研究工作的组织,收集区域内的土地信息,做到专项有专人负责,然后再充分利用内外资源,予以功能完善和健全。(2)各分项工作需及时把握动态信息,做到及时收集、及时分析,其研究成果每季度向管理层提交一次并在以年度为节点的总结报告中体现。(3)基础研究的成果经向房产公司(投资公司)总经理室、投资发展中心汇报后,由投资发展中心最终提炼作为经营计划和外部环境分析的主要部分,并在此基础上制定股份公司房地产项目储备滚动计划,以指导土地储备工作的进行。2、信息收集和判断:(1)房产公司应对区域内的
11、拓展项目进行前期信息收集,投资公司负责所拓展区域的土地信息的收集,对有价值的信息,应及时报送投资发展中心。(2)土地信息的收集可通过如下几种渠道进行:a) 政府公告收集类:从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b) 其他主动收集信息类:主动了解各区土地利用规划,旧城改造和土地供应计划等信息;各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集信息类:土地信息人来电、传真、约访、推介等。3、拓展项目确定(1)房产公司(投资公司)项目发展部拓展人员按统一格式及时填制项
12、目信息一览表,对项目信息进行初判,对于判定属于D类项目的,在表中标示出来,并自行归档;建议为C级以上的则项目发展部负责人进行类别判定,如不能判定则按表1所列权限类推进行级别判定。(2)权限内的责任主体可根据项目情况,通过咨询等方式了解该项目的背景资料,并按照表1中的权限设定对C级以上的项目定级,初步确定项目的操作方式。(3)对于C类:房产公司(投资公司)项目发展部负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查,根据市场情况和项目特点做出项目发展建议。(4)B类项目的项目建议,须经区域房产公司(投资公司)总经理室审核后,向投资发展中心做专项汇报,投资发展中心予以确认。(5)A类项目须召开评审会,由房
13、产公司(投资公司)负责人提请组织,邀请股份公司总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参加,会议的组织要求如下:a) 房产公司(投资公司)负责人根据项目情况,可确定参加会议各专业部门的人员,须提前通知。b) 房产公司(投资公司)项目发展部负责人需提前将项目建议书发给与会人员,为保密起见,重要谈判条件不能涉及。c) 会议首先由房产公司(投资公司)项目发展部负责人就项目预研结果做介绍,内容包括:项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式(针对协议转让类项目)、风险分析、规划思路和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。d) 各专业部门和总裁室领导进行讨论和论证。e
14、) 总裁室最终决定项目是否进入可行性研究阶段,并根据各方面意见指导项目发展方向。(6)项目经评审确定后,进入可行性研究阶段,未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容形成会议纪要并存档。表1 项目定级分类表级别责任部门定级部门招拍挂项目合作转让项目支持文件支持文件汇报形式工作时间回复时间D类(信息类)房产公司(投资公司)项目发展部房产公司(投资公司)项目发展部项目信息一览表短信1天1天项目信息一览表C类(关注类)房产公司(投资公司)项目发展部房产公司(投资公司)项目发展部负责人1初步评价表2文件摘要3区位示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5其它书面资料递送2天2天1初步评价表2文件摘要3区位
15、示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5土地产权、转让(合作)和拟转让(合作)方相关资料6其它B类(跟进类)房产公司(投资公司)项目发展部房产公司(投资公司)总经理室1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地情况3楼盘调查报告4规划方案及指标5其它专项汇报3天3天1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地情况3楼盘调查报告4规划方案及指标5转让合作方调查报告6报价依据说明7合同初稿或框架协议8其它A类(重点类)房产公司(投资公司)及投资发展中心集团总裁室1可行性报告2楼盘调查报告3经济测算表4快速流转节点计划表5其它项目评审会7天(由投资发展中心与项目发展部共同开展工作)2天1可行性报告2楼盘调查报告3经
16、济测算表4快速流转节点计划表5拟转让合作方详细调查报告6风险综合评估7合同审批稿8其它注:1、按是否符合公司拓展方向和工作深入程度对项目进行定级;支持文件标准化文本另行附送;2、B、C、D级定级权限归属各房产公司(投资公司),A级定级权限归属总裁室;3、定级后应按拓展管理办法的相关要求在相应的时间提交相应资料;4、投资发展中心根据不同级别对项目进行指导监督服务;5、项目评审会由房产公司(投资公司)负责人提请组织,邀请总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参加; 6、年终根据各房产公司(投资公司)上报各级别项目个数及完成率进行考核。4、项目可行性研究(1)项目进入可行性研究阶段后,房产公司
17、(投资公司)项目发展部成立项目拓展专项小组,并制订可行性研究计划,该计划需包含各相应配合工作的责任部门(责任人)输出的成果和时间要求,发相关部门;若实际情况不允许的情况下,也应按照下述四个方面开展工作,并明确各方面的责任人。(2)新城市的项目拓展要由投资发展中心协助投资公司组织四个小组开展工作。(3)房产公司(投资公司)项目发展部负责人根据可行性研究计划,组建四个工作小组,并组织完成如下工作: a)规划组:总规及规划指标统计、主要产品单体平面、配套、分期划分计划、方案的评估结果; 进行配套工程建造的分析、进行建安成本估算、编制初步工期计划。 b)经济组:经济测算、财务筹划、工程造价、资金投入计
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 拓展 管理 暂行办法
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。