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阿城区山水新城项目规划调研报告.doc
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1、哈尔滨市阿城区山水新城项目定位报告尊敬的集团公司:一、项目地块基本情况1、基本情况我司项目地块区位示意图阿城区政府商业中心意向地块市中心该项目位于阿城区东南部,体育场东南侧,环湖路以西、金水湖大道以北、体南路以南、山水大街以东,距市中心1.4公里,距阿城区政府1.3公里,距商业中心1.4公里。2011年3月11日,哈尔滨市委书记盖如垠视察工作时指出,“金龙山下新都市,阿什河畔明珠城”,要按照这一理念,把山水新城按照都市的高标准来建,将它打造成阿城的标志景观;老城要干净整洁、朴素大方,注重生态、品质和内涵,提升管理水平,把阿城真正建设成为哈尔滨的后花园和御花园。阿城区:阿城区位于哈尔滨东南部,距
2、离哈尔滨市中心区35公里,幅员面积2445平方公里,辖4乡6镇9个街道办事处,108个行政村,808个自然屯,总人口58万,市区人口25万。阿城区具有优秀的自然资源,漂流、滑雪等旅游资源,国内唯一的金代文物展藏馆、玉泉狩猎场、北方森林动物园、金上京历史博物馆、阿什河漂流景区等北方旅游胜地都集结于此,被誉为哈尔滨的后花园。市中心项目位置2、地块周边情况及优劣势分析2.1 地块周边情况该项目共两宗地块,占地面积合计413亩(27.5万),地块一:203亩(13.5万),容积率2.5,限高100米,四至范围:环湖路以西、金水湖大道以北;地块二:210亩(14万),容积率2.6,限高一百米,四至范围:
3、金都大道以南,金水湖大道以北,环城路以西。该项目所在的山水新城项目为阿城区2011年度一二九五工程重点项目推进项目之一,位于阿城区中心,距哈尔滨市区32公里,目前由哈阿高速直达(过路费10元),待长江路2011年9月修通后,无收费站,距哈尔滨市区30分钟车程。 项目地块现状项目地快现状项目位置2.2 地块SWOT分析优势:1)该项目地块土地现状为净地,摘牌后可立即施工;2)该项目地块位于阿城区中心地段,交通便利,位置优越;3)该项目周边区域配套设施完善,距市中心1.3公里,距商业中心1.4公里;4)该项目东侧临近阿什河,是纵穿哈尔滨全市的松花江支流,适宜打造滨水人居;5)阿城区享有独立的土地、
4、规划审批权限,项目的开发报建等工作相对便捷;6)阿城区市场缺少高品质精装修住宅,我司产品有较大差异化特征;7)哈尔滨市场户型实用率基本在60%-70%,我司产品较高的实用率具备竞争优势;劣势:1) 该项目距离哈尔滨市区有一定距离(32公里),目前通往哈尔滨市区的哈阿高速须收费(10元);2) 该项目位于中心老城区附近,周边街道、建筑外貌略显老旧;机会:1)交通便利,待长江路2011年10月修通后,无收费站,距哈尔滨市区30分钟车程;2)阿城区是哈尔滨市未来重点打造的后花园,而山水新城是阿城区重点打造的城市新区;3)目前阿城区缺乏精装修、大花园、多配套产品,本项目面世可填充市场空白,有较为突出的
5、竞争优势;4)阿城区市场进驻大型开发商较少,市场基本处于初级发展阶段;风险:1)工程冬歇期长,11月以后将无法组织大规模室外开盘活动,实景开盘模式考验工程;2)哈尔滨本地气候寒冷,产品设计有功能缺陷风险;3)哈尔滨本地冰冻期长达5个月,楼盘园林展示效果受限;二、周边市场情况该区域开发物业类型大多为多层、小高层和高层,容积率一般为2.0至3.0,该区域2公里范围内有多处楼盘在售和待售,在售楼盘毛坯价格约43004700元/。而山水新城区域临近老城区,因此改善性居住需求较多。项目位置区域主要竞争项目规模对比(万)总体来说,本区域内项目规模、体量不大,又采取分期开发、销售的模式,使整个市场基本处于不
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