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按揭专业知识考试试题
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一、 填空题（共20题，每空0.5分）
1. 房产证号是以区域划分的：罗湖以 2 字开头；福田以 3 字开头；南山以 4 开头；宝安是以 5 开头；布吉是以 6 字开头；龙岗是以 6 开头；盐田是以 7 开头；福田保税区是以 3\9 开头。
2. 拍卖而来的房产是按 拍卖价格确认书上的 价格过户。
3. 公积金贷款的办理时限，申请材料齐全后 5 个工作日内中心审批；中心和受托银行审批完成后 5 个工作日内签订合同；符合放款条件后 5 个工作日内发放贷款。
4. 假设买方按揭，向银行贷款人民币50万元整，借款期限为10年，等额方式月供款为： 5524.70 元/月，递减方式第一个月供款为： 6622.92 元。（提示：10年月利率为0.546%，利率9折）.
5. 安居房换商品房后，在办理初次转让时如购买满 5年 的，可申请免征个人所得税，购买时间以
购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照"孰先"的原则确定购买房屋的时间 为准。
6. 未满 18 周岁的客户在购买房产时，需向国土局提供 监护人公证书 。
7. 符合公积金贷款申请条件的职工购买本市存量商品房，可以申请公积金贷款；共有产权人仅限于 配偶、 父母 、 子女 。职工为申请人， 配偶 应当为共同申请人。
8. 个人将购买不足5年的非普通住房或普通住房对外销售的，按 全额 征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房，按 差额 征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的， 免 征营业税。
9. 房产证上买卖双方名字与三方协议上不同的，包括变更，加名字，一律要签 更名确认书 。
10. 如客户需做公积金贷款，按揭费为 1500 元；如需按客垫资方式操作，按揭费为 2000 元。
11. 继承或离婚分割而来的普通住宅，再转让计算其购房时间是以 上一手房地产买卖合同记载时间 为准，二级转移登记的起止时间以 申请登记时间 为准。
12. 房地产继承或夫妻离婚财产分割，免征营业税、城市建设维护费、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、契税及土地增值税。
13. 各区指导价（按实际有操作业务区域填写）：福田： 23200 罗湖：21170 南山：22000宝安： 14830 龙岗： 13570 盐田： 20980
14. 临时身份证可以办理过户手续，但必须注意其 有效时间 。
15. 契税征收标准： 首次购买90平以内、单价低于区域指导价、容积率大于1.0 的 按1%征收， 90平米以上，144平米以下及90平米以下非首次置业，单价低于区域指导价、容积率大于1.0的 按1.5%征收， 144平米以上（套内120以上）、超过区域指导价，容积率低于1.0，三者有一者达到按3%征收。
16. 业主原以大陆身份购入深圳某物业，后移居香港，现执香港身份证。在办理过户时除需提供现在香港身份证外，还需提供大陆司法机关承认的香港律师楼出具的身份变更证明。
17. 交易类个人所得税，按核实方式征收为：应缴纳个人所得税=（计税价格— 房产证原值 —
转让过程缴纳的税金 — 合理费用 ）*20%
18. 直系亲属的房地产赠与，可免征营业税、城市建设维护费、教育费附加、个人所得税、契税和土地增值税，其他房产赠与视同一般房屋买卖 计征税费。
19. 公积金贷款额度为计算公积金可贷额度的公积金账户余额的12倍，且须满足以下条件：
a) 每月偿还贷款本息合计（按等额本息法计算）不超过申请人住房公积金缴存基数的50 %。
b) 公积金贷款额度不高于 购房总价 与 首期款 的差额；
c) 职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为 50 万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人参与额度计算的，单套住房的公积金贷款最高额度为 90 万元。
20. 容积率，是指 项目用地范围内总建筑面积 与 项目总用地面积 的比率。住宅小区容积率低于1.0 ，为非普通住宅。
二、选择题（共15题，每个选项0.5分）
1. 公积金贷款要求，申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满（ B ）月及以上。
A、3个月 B、6个月 C、12个月 D、24个月
2. 按规定，购房定金不可超过总房价的（B ）
A、10% B、20% C、30%
3. 办理公证委托时，受托人中有中介业务员的，其办理权限为（ C ）
A、办理赎楼 B、办理房产过户 C、办理水电过户 D、都可以
4. 公积金贷款对于首付比例的规定，购买首套房的，所购住房建筑面积在90平方米( c )，首付比例不低于（ C ）%；购买二套房的，首付比例不低于（ C ）%。
A、以上 20% 40% B、以下 30% 60% C、以上 30% 60% D、以下 20% 40%
5. 如发现客户或业主的自找银行，是按揭员参与自找的，一经查实，对按揭员作（C ）处理。
A、 停单1个月 B、停单2个月 C、立即辞退 D、不用处理
6. 单位和个人是否可以联名买房。（ A ）
A、是 B、否
7. 建筑面积146平米，套内面积119平米契税按（ C ）征收。
A、1% B、1.5% C、3%
8. 担保赎楼两笔款担保金额为50万20天利率为0.467%（银行执行标准上浮50%）,其短期利息为（ B ）。
A、2550元 B、2335元 C、1800元
9. 公司购买普通住宅应按（ A ）征收契税。
A、3% B、1% C、1.5%
10. 公司按评估价出售普通住宅按（ B ）征收营业税。
A、全额 B、差额
11. 继承、赠与公证按（ C ）收取公证费。
A、3‰ B、2‰ C、2% D、3%
12. 世华可过户通知必须审核到（ C ）方可办理过户手续。
A、分行经理 B、区域总监 C、业务部副总 D、按揭部经理
13. 担保一笔款赎楼，借款金额应（ A ）赎楼金额
A、 高于 B、等于 C、低于
14. 客户A购买了一物业，房屋用途为商务公寓，需交（ C ）契税。
A、1.5% B、1% C、3%
15. 按揭员不得私自接受银行业务返佣（指损公肥私的行为），一经发现（ B ）处理
A、停职1个月 B、予以辞退 C、经理降职 D、停单2个月
三、问答题（共7题，每题5分）
1. 个人经营性贷款是指什么？简述至少3家银行目前个人经营贷的操作特点及优势？
答：个人经营贷款是指向从事合法生产经营的自然人发放的用于解决经营资金需求的贷款。
各银行经营性贷款的操作特点主要目的是为让员工主动的多了解各家行的情况，增加对该业务品种认识，可根据员工表述的内容进行给分。
2. 如果按揭贷款金额不足以偿还赎楼贷款，你该如何操作？注意哪些事项？
答：如出现这种情况，要求首期款或部分购房款在银行做资金监管，在办妥产权转移、抵押登记后，并与买方按揭贷款合计扣划赎楼贷款本息，余额由银行划转给业主。

3. 请列出办理公积金贷款申请所需提供的资料？（提示：公积金贷款要求的各种申请材料共14项，答对常用的10项即可得满分）
答：
1) 住房公积金联名卡（原件）；
2) 有效身份证明（原件及两份复印件）；
3) 已婚职工须提供结婚证（原件及一份复印件）；
4) 二手房买卖合同（原件及一份复印件）；
5) 原《房地产证》及卖方身份证复印件（一份复印件）；
6) 贷款申请人所有家庭成员30天内的房产查询证明（原件）；
7) 购房首期款凭证（含卖方出具的定金收据）及本人的银行转账单据（原件及一份复印件）；
8) 还款账户（受托银行借记卡或存折，原件及一份复印件）；
9) 指定评估公司的房产询价单（复印件）；
10) 非本市户籍居民家庭须提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（原件）；
11) 父母做共同申请人或共同还款人的，需要提供户口薄（原件及一份复印件），或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明（原件）；
12) 买卖合同如有代理人签署的，需提供公证书（原件）；
13) 如买卖合同中有约定租赁条款的，需提供租赁合同以及承租人出具的放弃购买权声明；
14) 卖方出具的延期付款证明（如有需提供原件）
15) 如卖方为法人，则须提供卖方营业执照复印件、法定代表人身份证复印件和法定代表人证明书原件各一份（复印件需加盖公司公章）
16) 如卖方为法人且有代理人的，则须提供法定代表人授权委托书原件和被授权人身份证复印件各一份（复印件须加盖公司公章）；

4. 公积金贷款应符合哪些基本条件方可申请？
答：
1) 申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月及以上；
2) 申请时公积金账户属于正常缴存状态（账户封存、冻结及销户的为非正常缴存状态）；
3) 所有贷款申请人须有偿还贷款本息的能力，信用状况良好；
4) 申请人、共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母一方作为共同申请人的，另一方也应当在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；
5) 申请人已按规定支付购房首付款；

5. 中介促成交易后，当你收到买卖双方签署的买卖合同时，你应查看或记录哪些重要信息？
答：1、成交价； 2、定金；
3、补定的日期； 4、业主及客户名，有无代理人；
5、赎楼期限； 6、过户日期；
7、做公证日期； 8、税费支付方式；
9、有无特殊备注条款；
6. 客户替业主赎楼需签署哪些资料？有哪些注意事项？
答：
1) 业主做公证给按揭部指定员工；
2) 收齐资料：按揭合同、存折原件及密码、房产证复印件、借款协议及借条、身份证复印件、还款清单；
3) 客户将需赎楼的资金转到与业主供楼帐户上；
4) 借条待客户赎楼款进到业主帐上了才能给客户；
5) 公证前及赎楼前必须查档；
7. 公司一次性付款购买房产，银行资金监管时需要提供哪些资料？办理过户时需要提供哪些资料？
答：
1) 监管需提供：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、董事会决议、公司章程、开户许可证、法人代表证明书、法人身份证、法人授权委托书、受托人身份证、监管出款帐号、公章。
2) 过户需提供：过户需要营业执照、法人代表证明书、法人身份证（法人本不到现场的另需法人授权委托书、受托人身份证）、公章

四、计算题（共3题，每题8分）
1. 某中介促成一笔交易，物业为福田某住宅，面积为144平米，原价为120万，成交价为300万，国土局过户计税价格单价为15500元，该物业满五年，且属唯一住宅；买方为香港人，首次置业，贷款150万，业主在平安银行欠款90万，以两笔款赎楼方式，担保公司实际担保期限为45天。请计算交易过程中买卖双方分别需承担的相关税、费？（担保金额90万，担保费不打折）
答：
业主：（家庭唯一住宅满五年可免个税营业税） 客户：
交易费：144*3=432 契税：2232000*1.5%=33480
营业税：0 交易费：144*3=432
地方教育附加：0 买卖合同公证：（2232000-500000）*0.0025+1500=5830元
教育附加： 0 抵押合同公证费：（1）1500000*0.5%=7500
城建维护费：0 （2）(150万－100万)×0.003+4740=6240（标准）
委托公证费：400元 登记费：50元。
赎楼费：900000*1%=9000 贴花：5元
利息：900000*0.467%*150%/30*45=9457

2. 某业主在2007年5月30日购得车公庙一写字楼，面积为150平米，房产证登记价格为500万元。现业主将该物业转让给某一家公司。交易价格为700万元。经双方协商，同意以成交价格办理转移登记手续，请计算出买卖双方过户时分别应缴纳的税、费。（税费按核定方式计征）
答：
业主： 客户：
交易费：150*3=450 契税：7000000*3%=210000
营业税：（7000000-5000000）*5%=100000 交易费：150*3=450
地方教育附加：（7000000-5000000）*5%*2%=2000 贴花：5元
教育附加：（7000000-5000000）*5%*3%=3000 登记费：80元
城建维护费：（7000000-5000000）*5%*7%=7000 印花税：7000000*0.05%=3500
印花税：7000000*0.05%=3500
个税：7000000*1.5%=105000
增值税：7000000*10%=700000
3. 某中介成交南山一套住宅，面积为95平米，原价为92万，房产证登记日期为2009年5月16日，该房产抵押在建行，欠款85万；现交易价格为380万，买方首次置业，贷款230万，担保公司现金垫资赎楼，买卖双方协商以成交价过户，请计算本次交易买卖双方分别应缴纳的税、费？（现金赎楼30天，费率2.5，回款逾期7天）
答：
业主： 客户：
交易费：95*3=285 契税：3800000*3%=114000
营业税：380万*5%=190000 交易费：95*3=285
地方教育附加：380万*5%*2%=3800 登记费：50元
教育附加：380万*5%*3%=5700 贴花：5元
城建维护费：380万*5%*7%=13000
委托公证费：400元
赎楼费：850000*2.5=21250
逾期费：850000*0.15%*5+850000*0.2%*2=9775
个税：380万*1.5=57000（核定）