新疆某经济技术开发区白鹭园小区建设项目可行性研究报告书.doc
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1、乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司XX经济技术开发区白鹭园小区建设项目可行性研究报告2008年11月6日目 录1. 总说明1.1 项目名称1.2 开发单位概况1.3 报告编制单位1.4 土地取得方式1.5 地块位置、交通及周边环境1.6项目规划方案1.7项目评价与结论性意见2. 市场分析与产品定位2.1 乌鲁木齐区域经济与房地产业发展趋势分析2.2 乌鲁木齐房价变动趋势2.2.1 目前价位2.2.2 目前价格变动趋势分析错误!未定义书签。2.2.3 中长期价格变动趋势分析2.3本项目产品定位2.3.1.优势分析2.3.2 劣势分析:2.3.3 根据目前价位及可能变动幅度定
2、价2.4 市场定位闹中取静的宜居家园2.4.1 目标客户群分析2.4.2 产品建议3. 项目开发与销售计划4投资估算与资金筹措4.1投资估算4.2资金筹措5财务效益分析与评价5.1.产品开发成本5.2 销售收入和营业税金及附加估算表5.3 财务效益基本分析附件:1营业执照复印件2组织机构代码证复印件1. 总说明1.1 项目名称经济技术开发区“白鹭园小区”1.2 开发单位概况开发单位:乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司项目负责人:乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司简介:乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司成立于一九九五年十一月。注册资本金1000万元人
3、民币,具有房地产开发三级资质,董事长、总经理唐恒志。主营业务:房地产开发经营、国内综合贸易。XX公司自成立以来,始终贯彻“诚实守信”的经营理念,实践着“以人为本”的企业精神,致力于公司团队精神的培养,自觉的塑造富有特色的企业文化。公司十分重视吸收和培养各类人才,以科学、有效的用人机制发挥每个人的特长,努力打造一支有热情、有信心、有活力、知识与年龄结构合理的相对稳定的员工队伍。公司本部26名员工基本上都具有大专以上的学历。中国共产党党员9人。公司员工平均年龄30岁。XX公司以高标准的工程质量、功能合理的户型设计、色彩绚丽的楼宇外观、整洁宁静的小区环境以及细致完善的物业管理服务,为所有购房者营造出
4、优美、和谐、舒适的人居环境,获得了上级主管部门、行业主管部门和广大用户们的好评。经过十年来的不懈奋斗与追求,XX公司已经初步形成了自己的企业风格,在社会上具有了一定的知名度和美誉度,在新疆的房地产市场上树立起“XX房产”的品牌和良好的企业形象。XX公司目前的控股公司包括:吉尔吉斯斯坦海燕商贸公司、新疆康年物业管理有限公司、新疆玉成进出口有限公司、新疆楼兰影视城有限公司、新疆维希果蔬吧有限公司、新疆秀水地产投资有限公司。XX公司历年来所获得的主要奖励有:一九九八年五月,公司获得自治区消协和新疆城调队授予的“乌鲁木齐商品住宅居民满意企业”称号。一九九九年六月,公司被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度
5、市级“重合同、守信用”企业。二零零零年二月,公司被乌鲁木齐高新技术产业开发区评为“社会治安模范单位。”二零零零年六月,公司首批参与了由国家建设部在北京组织的“全国百家房地产开发企业承诺销售放心房联合宣言大会”活动。二零零零年十二月,公司被中国农业银行新疆分行营业部评为“AA级信用企业”。二零零一年三月,公司荣获自治区建设厅授予的“2000年度自治区房地产开发先进单位”荣誉称号。二零零一年四月,公司再次被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度市级“重合同、守信用”企业。二零零一年八月,公司荣获由自治区房地产业协会、自治区消费者协会和新疆城调队联合授予的“2001年新疆首届优秀房地产开发企业”称号。二零
6、零一年九月,XX公司荣获国家建设部授予的“销售放心房承诺活动先进单位”称号。二零零四年十二月,XX公司荣获乌鲁木齐高新技术产业开发区授予的“20032004年度AA级信用企业”称号。二零零五年十二月,XX公司荣获新疆房地产业协会授予的“新疆房地产百家开发企业诚信评比活动A级诚信单位”称号。XX公司历年来的主要开发业绩有:一九九六年五月一九九七年十月开发了“新世纪广场”商住小区,位于天津南路,建筑面积约19000平方米,五栋砖混结构多层住宅楼,绿化率超过30%,现已售磬。一九九九年五月一九九九年十二月开发了“朗润园”经济适用住宅小区,位于北京北路,建筑面积约15000平方米,五栋砖混结构多层住宅
7、楼,绿化率超过30%,当年即销售完毕。二零零零年六月二零零一年八月开发了“千禧”小高层商住综合楼,位于北京北路,建筑面积13000平方米,全框架板式楼。销售率达90%。二零零零年七月二零零二年十月开发了“明润园”商住综合小区,位于高新区钻石城昆明路,总建筑面积约50000平方米,包括有:一栋全框架结构板式小高层住宅楼,建筑面积约14000平方米;七栋砖混结构多层住宅楼,建筑面积约36000平方米,绿化率达到30%。多层住宅当年即销售完毕,小高层住宅的销售率已超过95%。二零零一年九月二零零三年十二月开工建设“新疆数码港”大厦,位于高新区“钻石城”的北京路入口处,建筑面积43000平方米,地上2
8、8层,地下3层,是一座数字化、智能化的高档写字楼,现为乌鲁木齐高新技术产业开发区党委政府办公楼。二零零五年四月二零零五年十二月开发建设了“多明苑”商品房小区,位于多斯鲁克路,建筑面积约9000平方米,是两栋砖混结构的多层住宅楼,绿化率达35%。目前销售率已达90%。二零零六年三月至今,正在开发的高新区火炬广场旁的钻石公寓22层商住高层已接近封顶,建筑面积18700平方米,现内部认购已经过半,预计二零零七年九月三十日入住。XX公司成立十年来,累计开发商品房总面积约17万平方米,不仅为企业发展积累了一定的经济实力,更重要的是为今后的长远发展积累了丰富的房地产开发管理经验,培养和锻炼了一支素质过硬的
9、员工队伍。公司的组织运营机构完全按照现代企业法人治理结构设置,实行董事长负责董事会决策总经理执行的企业管理模式,重大决策由公司股东会研究决定。公司有10个自然人股东和一个工会法人股东。董事长兼总经理唐恒志先生占有公司43%的股份。唐恒志先生简历:男,汉族,生于1957年2月,祖籍山东,研究生学历,中国共产党党员。新疆师范大学中文系本科毕业。曾任第十五中学教师、校长。曾在乌鲁木齐市委统战部工作,先后任干部处处长、对台办主任等。1993年乌鲁木齐高新技术产业开发区成立,调到开发区管委会任政策研究室主任。1995年11月创建乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司,任董事长、总经理(属国有独资
10、企业),开始进入房地产开发领域。1996年12月至1998年12月就读于中国社科院研究生院企业管理专业,获研究生毕业证书。2004年2月,带领乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司完成股份制改造,任董事长、总经理(属民营企业)。唐恒志先生以其渊博的学识、敏锐的思想、创新的观念在新疆房地产业界具有极佳的声望,是新疆房地产业内的佼佼者。目前,XX公司正步入快速发展的轨道,在新的房地产开发大潮中紧紧抓住机遇,积极扩大开发量,上台阶、上水平、上规模,为公司创造更加良好的经济效益。1.3 报告编制单位乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司。1.4 土地取得方式该项目土地原属于新
11、疆XX市大华实业开发有限责任公司生态农业开发用地,随着XX地区经济建设快速发展,原有的城市布局已不能适应经济飞速发展的需要,这种情况下,XX市政府从城市发展的大局考虑,提出城市东移南扩,将新城老区与经济技术开发区连为一体城市建设的发展思路。据此,XX市经济技术开发区为了响应政府整体规划思路,结合开发区的实际情况,对原有规划方案中的用地性质做了调整,将该宗土地用途由农业开发用地调整为商住开发用地,提供优惠政策鼓励房地产开发企业投资,开发建设高品质的商品房住宅小区。由于开发区用地政策的调整,新疆XX市大华实业开发有限责任公司以市场为导向,调整自己的发展思路和经营方向,在对房地产市场深入细致的考察调
12、研,并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后,最终选择了乌鲁木齐高新区XX实业有限责任公司合作,双方采取股份合作的形式,共同投资,组建乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司,联合进行房地产项目的开发。1.5 地块位置、交通及周边环境XX房地产开发项目位于XX市经济技术开发区开发大道右侧,东靠白鹭河,西靠国道,南靠经七路,北靠开发大道。本项目规划面积19.6公顷,用地性质为商业居住综合用地。XX经济技术开发区概况为加快库尉经济一体化,州委、州政府决定重点突出“一主两翼”,即形成以XX市为中心、尉犁县为副中心、东西两翼发展的格局。“一主”;既对原XX经济技术开发区、XX石化工业园
13、区、尉犁西尼尔工业园区进行优化整合,统称XX经济技术开发区。“两翼”;即西翼库西工业园,东翼金川工业园。融合地方、兵团和石油等疆内外企业,围绕“一主两翼”统筹规划;合理布局工业和产业带,实现工业园区化,为库尉工业化奠定基础。XX经济技术开发区是库尉经济一体化的载体。2005年9月6日州委、州政府做出了关于进一步理顺XX经济技术开发区管理体制的决定,对原XX经济技术开发区、XX石化工业园区、尉犁西尼尔工业园区实现统一规划、统一政策、统一产业布局的一区多园化的管理体制,规划面积80平方公里。形成“专业集成、投资集中、资源集约、效益集聚”的格局。该地块在XX经济技术开发区正大门南侧,开发区区位条件优
14、越:XX经济技术开发区在XX市的东南方向,开发区管委会距市中心8公里、距新飞机场6公里、距火车东站5公里,北至南疆铁路、南至西尼尔水库、西临新飞机场、东沿霍拉山角。开发区交通便利:现有两条国道,即新老218国道贯穿其中,与XX新飞机场毗邻,铁路专用线已至XX石化园区,形成了便捷的立体交通网络。1.6项目规划方案根据市场调研和分析开发区未来发展的前景,充分利用开发区管委会提供的各项优惠政策,该项目开发将秉承以人为本的开发理念,高起点规划、高水平设计、高品位开发、高质量建设、高比率绿化;住宅与商业街规划设计采用新科技、新材料,针对不同的消费群体,产品设计将体现现代建筑风格与传统建筑风格相结合、中式
15、风格与欧陆风格相结合;以中高档社区为主流,价格不高品质高,以满足不同消费群体的居住需求;整个小区花草、树木、小桥、流水、廊亭、小品、大小广场,错落有致,布局合理;休闲与娱乐、运动与锻炼、饮食与购物,配套齐全,设施完善;园林设计将突出自然景观与人造景观相结合,依托白鹭河天然景观为轴线营造“一岸两带”的特色景观(即水岸和绿带、色带),将水景辐射、渗透至小区庭院,努力打造一个亲近自然、绿色环保、舒适温馨的康居示范小区。该小区总建筑面积约31万平方米,开发周期3年。用地平衡表面积(ha)百分比(%)备注总用地19.4100住宅用地12.458.2公建用地3.518.1道路用地2.412.4含广场、停车
16、公共绿地2.211.31.7项目评价与结论性意见本项目具有开发投资大,周期长,产品风险性较大的特点,从市场分析来看,如政策支持、定位准确、管理精细、销售顺畅也可获得相应的投资利润率。若能合理利用筹资手段、加XX本控制,则项目经济效益可以进一步提高。见表1.1。经济评价指标汇总表表1.1 序号指标名称单位数量1项目总投资万元368002资金筹措万元368002.1资本金万元16261.62.2长期借款万元02.3预租售收入万元15538.42.4短期借款万元50003营业收入万元403344营业税金及附加万元2359.725土地增值税万元429.046利润总额万元3533.77所得税万元1166
17、.128税后利润万元2367.589投资利润率(税后)%6.432. 市场分析与产品定位2.1 XX区域经济与房地产业发展趋势分析1.XX的城市定位目前的地位:XX已成为新疆南疆重要中心城市之一。XX市、尉犁县未来的定位:根据XX经济技术开发区总体规划的内容,计划用十到二十年时间把XX市建设成为华夏第一大洲巴音郭楞蒙古自治州的首府,是全州政治、经济、文化、教育、信息中心,是自治区党委确定的全疆两个重点发展的城市之一,现有的能源资源,在未来的建设中,成为西北地区乃至全国的重要城市之一,2006年10月16日,XX被评为“CCTV2006年度中国十佳魅力城市”称号,作为我国西北五省唯一一座获此殊荣
18、的城市。2. 经济快速发展是XX城市化的原动力市场调查表明,XX市作为南疆重要的政治、经济中心,依靠优越的地理位置及便利的交通,以棉花、石油、矿产、化工等资源为主导产业。2004年末,全市总人口42.23万人,实现国内生产总值173.98亿元,人均GDP为39896元,在全国百强县(市)中排名72位,西部地区第一;实现工业总产值149.38亿元,工业总产值最大的五个行业依次是:石油和天然气开采业、纺织业、电力热力的生产和供应业、橡胶制品业、造纸和纸制品业。尉犁县位于XX市域南面,县城距XX52公里,县辖7乡2镇4场,2000年末,全县总人口99636人,其中县属人口56490人。农村经济形成了
19、以棉花为龙头的“粮、棉、肉、果”四大支柱产业,被国家列为“优质商品棉基地县”,城市经济现已构筑起以棉纺、建筑及蛭石、甘草、罗布麻、食用油加工为主的工业框架,乡镇企业异军突起。两个建制镇之一的西尼尔镇位于尉犁县北部与XX市交界处,北距XX市中心18公里,离火车站和飞机场15公里,南距尉犁县城33公里,218国道贯穿其中。西尼尔镇的工业以轻纺、农副产品加工、建材和热电为主,西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。XX市是南疆最重要的交通枢纽,是南疆唯一有铁路、公路、航空运输的城市。铁路:南疆铁路已于1982年通车至XX市,并于1996年开工向西南延伸至喀什
20、市,现已全线贯通营运。XX市又是新疆通往内地的第二条铁路干线青海新疆铁路的接轨点。公路:全疆有6条公路国道在巴州境内通过,其中乌鲁木齐喀什的314国道(二级公路),伊犁若羌的218国道(三级公路)在XX市交汇,阿勒泰巴轮台的公路,海格尔木新疆的公路也可通达XX市。国道314线和硕至XX段高速公路也已通车。航空:XX市有军民合用机场一处,已开通XX北京、上海、广州、成都、乌鲁木齐等多条国内航线。军民合用机场由于离市区太近,目前正在尉犁县西尼尔镇域西面建设新的机场,飞行区等级指标为4D。4XX房地产业的发展XX房地产业的发展与其他产业同步推进,XX2006年房地产开发投资出现呈成倍增长的态势,20
21、06年1月9月,全市住宅投资完成5.57亿元,比重占房地产开发投资的72.5%,同比增长9.3%。2006年全市房屋施工面积131.92万平方,同比增长48.7%,其中新开工面积83.85万平方米,同比增长2倍。市域房地产开发投资完成7.68亿元,比去年同期增长1.21倍。截至9月30日,XX市计划开工110万平方米,现已开工约106万平方米,已办理预售商品房742766.81平方米,城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力,且销售势头比较好。5XX土地管理有序XX的土地管理有序,多数土地经过成片开发后掌握在政府手中,可以根据市场供需关系投放土地,可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发
22、的大起大落。有利于房地产开发商控制风险。XX房地产需求预测根据人口与人均住房面积模型预测XX未来住房需求量,资料的完整性及资料的可靠性都比较好,预测结果的可信程度也就比较高。预测结果显示2006年至2010年需求量包括拆迁安置总和约为700万平方米,价格稳中有升,大约每年每平方米增长50100元。2.2 XX房价变动趋势2.2.1 目前价位价格水平与供求关系共同决定价格走势。价格水平可以用价位来表示,价位可用高位、正常价位、低位三个来状态反映。如何确定XX房价正常价位标准,国际公认的标准是房价收入比,根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1;美国是3比1;而中
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